Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Jar]

Oui ça fait plus office de prêt relais ...

 

[pticaillou]

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Comparatif des plateformes dans la plaquette WISEED : ils sont les meilleurs !

C'est énorme ...
... j'imagine qu'il faut comprendre que les petites notes sont les meilleures, non ;-) ?

 

[Tomas466]

Si vous donnez un crédit sur 4 ans à qqun, il va attendre 4 ans pour vous rembourser, même s'il pouvait vous rembourser avant et il risque de faire autre chose de l'argent qui aurait pu vous rembourser. Rien à redire, vraiment (...)

Personnellement quand j'investis sur un an, je m'attends, par expérience, à être remboursé sur deux ans, dans la majorité des cas.

Ça commence à être difficile à défendre les intermédiaires qui font porter tous les risques sur les investisseurs particuliers que nous sommes, n'est-ce pas ?

 

[Jihel22]

Ça commence à être difficile à défendre les intermédiaires qui font porter tous les risques sur les investisseurs particuliers que nous sommes, n'est-ce pas ?

ils n'ont pas besoin d'être défendus. Et oui, c'est logique, ce sont, par définition, les investisseurs, particuliers ou pas, qui prennent les risques. La rémunération du risque doit en tenir compte. Aussi je n'investis quasiment jamais à moins de 11%.

 

[ostibapa]

Idem pour le co-financement de cette opération {WSB] {Villeneuve d'Ascq - L'Octant (AJH Holding)]

Et dans la série des mails agréables de ce midi, [CF] [Angers Saint Serge], avec un petit mois d'avance :

La semaine continue sur sa bonne lancée.
[Monego] [Bay View- Arcachon] remboursement anticipé au bout de 6 mois.

 

[Raug]

La preuve par neuf :

Personnellement quand j'investis sur un an, je m'attend par goût du lucre à être remboursé sur deux ans, mais dans la majorité des cas je suis remboursé sur des durées largement inférieures à un an…

Reçu ce jour de Monego :
"Nous sommes heureux de vous annoncer le remboursement anticipé de votre investissement de 1 000 € dans l'opération
" BAY VIEW " de l'opérateur I-NOVATIV.
100 % du capital - 10 % d'intérêt annuel - 6 mois soit 182 jours"

Dossier prévu pour un remboursement à deux ans !

Fugit irraparabile tempus

 

[Sylv]

Bonjour,

Nouveau projet chez Koregraf : Métropolis.

Mon analyse :
+ : taux de commercialisation signé de 93%, travaux en cours et marge de 7% -> Ainsi très peu de risque (administratif, travaux, commercialisation) sur le projet.
- : pas de garantie intéressante sur le projet, l'opérateur me semble très endetté et en perte en 2020 et 2021.

J'ai du mal à comprendre la durée de l'emprunt également : livraison prévu au T1 2024 mais remboursement au T4 2024.

Certains ont regardé le dossier et ont un avis?

 

[ostibapa]

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]
Semble avoir pris goût à ne payer ni le capital, ni les coupons.

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]



Ça va venir, ça va venir .......

Attendons la semaine prochaine.

Bonsoir,

Effectivement, ça parait s'approcher...

 

[Miles]

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Comparatif des plateformes dans la plaquette WISEED : ils sont les meilleurs !

Mais du coup ils font dans la qualité ou la quantité, je ne comprends pas tout

 

[gros panda]

Mais du coup ils font dans la qualité ou la quantité, je ne comprends pas tout

Il n'y a rien à comprendre, ils font plutôt dans le foutage de gueule.

 

[NicoNoclaste]

[Koregraf] [Metropolis]

Bonsoir

Nouveau projet chez Koregraf : Métropolis.

Mon analyse :
+ : taux de commercialisation signé de 93%, travaux en cours et marge de 7% -> Ainsi très peu de risque (administratif, travaux, commercialisation) sur le projet.
- : pas de garantie intéressante sur le projet, l'opérateur me semble très endetté et en perte en 2020 et 2021.

Je n'ai regardé que la SAS Carrere [lien réservé abonné], filiale de promotion immobilière du groupe.
Endettée, pas trop, avec 9M€ de capitaux propres pour 31M€ de dettes et 35M€ d'actif circulant.
En revanche, 2019, 2020 et 2021 dans le rouge me paraît plus problématique; ajoutez à ça 15M€ d'engagements hors bilan ("caution filiales SCI"), et je passe prudemment mon tour.

J'ai du mal à comprendre la durée de l'emprunt également : livraison prévu au T1 2024 mais remboursement au T4 2024.

C'est normal, le rédacteur n'emploie pas les termes appropriés.
Remplacez le terme "livraison" par celui de "réception", et ce sera tout de suite plus compréhensible; T1 2024 verra la fin des travaux par les maîtres d'oeuvre, et la réception du programme par le promoteur; T4 2024 verra (hopefully!) la commercialisation des derniers lots et leur livraison aux acheteurs finaux, et donc (théoriquement) le remboursement des investisseurs.

 

[Berberis_1992]

[ClubFunding] [Campus Tech]

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]
Semble avoir pris goût à ne payer ni le capital, ni les coupons.

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]



Ça va venir, ça va venir .......

Attendons la semaine prochaine.

@InvestisseurInquiet, un peu de quiétude dans ce monde agité ........

Le projet tant attendu (initialement prévu pour vendredi dernier, [LES TEMPLIERS]) est finalement sorti !

[Campus Tech].



(page 11 du dossier)

Ce projet va permettre de rembourser [Nancy Cœur de Ville].



(page 12 du dossier)

Hier, @ostibapa, avec son oeil de lynx, a repéré la bonne nouvelle.

Soit dis en passant, une garantie va être immédiatement reprise par [Campus Tech] sur un même bien déjà concerné par [Nancy Cœur de Ville] : l'actif situé à Nancy valorisé 6 millions d’euros sur la parcelle CK475 (cf. dossier de [Nancy Cœur de Ville]).



Autant j'ai été "bon public" avec [BASTIDE DE MAUSSANE] et [LES BAUX DE PROVENCE], autant je ne me risquerai pas sur ce projet.

Je n'ai pas envie d'assister à un spectacle avec, à nouveau, les mêmes acteurs : Revente intra-groupe .......

 

[gros panda]

A noter que Wiseed a commencé sa levée de fond et dans les questions/réponses, ils parlent de leurs retards

Leurs chiffres qui sont officiels me paraissent assez cohérents pour une fois, par rapport à ma propre expérience :

• 46 % de ces sorties positives avaient été prorogées (contractuellement ou non)
Si on détaille, cela donne :
• 28% de ces sorties positives concernaient des projets prorogés contractuellement
• 9,5% de ces sorties positives concernaient des projets prorogés de - de 6 mois hors contrat
• 8,5% de ces sorties positives concernaient des projets prorogés de - de 6 mois hors contrat

Il y a un mauvais copier coller dans leur chiffres donc il faut supposer qu'il y a les projets prorogés de + de 6 mois hors contrat. Mais Wiseed adore les copier-coller, c'est d'ailleurs avec ça qu'ils font leurs reportings trimestriels.
Donc, ils ne parlent que des sorties positives en retard, bien sûr ils ne parlent pas de ceux qui ne sont pas en défaut mais qui ne sont pas sortis (et il y en a beaucoup)
De plus les chiffres Wissed sont sur 3 ans, en sachant que les retards ont augmenté avec la conjoncture. Ils essaient bien sûr de gonfler leurs chiffres pour la levée de fonds.

Pour moi, d'après mon expérience, le taux de retard est de l'ordre de 75% au final. Avis aux amateurs

A noter que la levée de fond atteint 1.5 millions pour 180 personnes, donc environ 8000e par investisseur.
S'il y en a qui ont envie de mettre 8000e à la poubelle, allez-y (ticket d'entrée à 1000e sur 5 ans et cerise sur le gâteau, sans frais pour une fois)

 

[adnstep]

Upstone aussi tente de se diversifier :
"Le refinancement hypothécaire - Nos opportunités d'investissement"

 

[totowah]

[CF][Neuville]
Nouveau projet des "Mignot" DMVIP [lien réservé abonné]
Ils sont toujours ponctuels pour le paiement des coupons, mais j´ai déjà souscrit 6 projets (sans compter ceux remboursés) et je commence à m´inquiéter sur la surexposition et la viabilité de l´entreprise.

Quelqu´un sait l´état financier de DMVIP ? 32 projets en cours, 21 remboursés, Elle paraît pourtant "raisonnablement" endetté (17M€ de dettes, 3M€ de capitaux propres).

 

[Jar]

Une remarque, il est indiqué sur ce dossier la présence d'associés apporteur de fonds propres :

• Fonds propres opérateur 47 688 € 10%
• Fonds propres associés 227 688 € 50%
• Emission obligataire ClubFunding 180 000 € 40%

Il n'est pas mention dans le reste du document de ce tiers, uniquement la sas dmvip, ou bien j'ai mal lu...
Pour le reste du "classique" avec cet opérateur !

 

[fab]

Reçu à l'instant :

Nous sommes heureux de vous annoncer le rapprochement d’Immocratie avec la plateforme de crowdfunding immobilier Upstone.
(.....)
Ensemble, nos deux entités cumulent une expérience de 17 ans dans le financement participatif dédié au secteur immobilier, avec 175 projets financés, 122 millions d'euros levés et 75 millions d'euros remboursés

Cette union se fait sous la houlette d’un actionnaire majoritaire, le Groupe Spirit Immobilier, qui prouve ainsi son ambition de se doter d’une branche crowdfunding immobilier forte.

 

[adnstep]

Et 2 indépendants de moins... Difficile d'être rentable dans le crowdfunding immo.

 

[picsou]

Ça me plaît pas trop non plus.............. Upstone Cettte plate-forme est douteuse, spirit immobilier, connaît pas ! Un avis ???

 

[fab]

D'autres infos dans leur message :

Cette union se fait sous la houlette d’un actionnaire majoritaire, le Groupe Spirit Immobilier, qui prouve ainsi son ambition de se doter d’une branche crowdfunding immobilier forte. Le Groupe Spirit Immobilier, si vous ne connaissez pas, c’est un groupe familial et indépendant de 35 ans d’existence qui intervient en promotion résidentielle et tertiaire, en investissement et gestion d’actifs ainsi qu’en immobilier géré. Sur le dernier exercice, le groupe affiche 192 millions d’euros de fonds propres, 470 millions d’euros de chiffre d’affaires et 500 millions d’actifs gérés. Le groupe emploie 300 collaborateurs.