Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

"Les intérêts courent toujours" Après il faut réussir à les attraper !
Et s'assurer que le capital n'ait pas lui aussi pris la fuite...

 

[Serge B]

Je sais plus pourquoi j ai écarté celui là. Celui de ce matin j' étais disposée puis trouve que l apport personnel n était en fait que de 35.000 euros.

Pour ma part, je sais ! C'est de la promotion, et sur 18 mois (durée illusoire) et avec une marge trop belle pour être vraie. De plus les honoraires techniques me paraissaient trop bas pour une opération de ce type. Après, il y a un apport raisonnable et une bonne préco...pour les amateurs de sensations fortes pourquoi pas ? Il reste encore de la place en ce moment.

"Les intérêts courent toujours" Après il faut réussir à les attraper !
Et s'assurer que le capital n'ait pas lui aussi pris la fuite...

Pour ne citer que Clubfunding: Nice Arenas, La Maison et sans doute à partir de ce mois Rue du Théâtre.
On a affaire à des champions olympiques là, il va falloir faire fort les rattraper 3 sur 5 en portefeuille, "not so bad" hihi

 

[Msimmo]

Pour ma part, je sais ! C'est de la promotion, et sur 18 mois (durée illusoire) et avec une marge trop belle pour être vraie. De plus les honoraires techniques me paraissaient trop bas pour une opération de ce type. Après, il y a un apport raisonnable et une bonne préco...pour les amateurs de sensations fortes pourquoi pas ? Il reste encore de la place en ce moment.


Pour ne citer que Clubfunding: Nice Arenas, La Maison et sans doute à partir de ce mois Rue du Théâtre.
On a affaire à des champions olympiques là, il va falloir faire fort les rattraper 3 sur 5 en portefeuille, "not so bad" hihi

Et ça va chauffer pour Henri IV Bordeaux avec une belle impasse... sur le projet

Ouais y a pas à dire ça sent chaud en ce moment et ceux qui ne le voient pas ont peut être soit de la chance , soit ce n'est qu'une question de temps.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonsoir à tous,
Je suis investisseur en crowdfunding depuis quelques mois, surtout sur Homunity, LPB, clubfunding et immocratie de façon marginale.
Merci à tous de mettre en commun vos connaissances et faire des retours sur vos investissements.
Vous lire est néanmoins anxiogène et me pousse à être de plus en plus sélectif dans mes projets.
Je me suis déjà positionné sur beaucoup de collectes mais il est trop tôt pour que j'ai des retards ou défauts donc je croise les doigts en étant conscient que c'est inévitable et que le contexte actuel en immobilier devient plus compliqué.
Par rapport à hellocrowdfunding, le plus important pour moi serait de connaître le taux de défaut, le taux de projet en procédure judiciaire et connaître les finalités des procédures (% de perte du capital investi).
Plusieurs questions pour vous :
Quelle % de votre patrimoine avez vous choisi de placer en crowdfunding immo ?

4% au plus fort, moins maintenant même si le taux ne diminue pas aussi vite que je l'aurais souhaité vu que les projets ne sont pas remboursés dans les temps. Mais j'y tiens autant qu'aux autres 96%.

Quel montant moyen par projet ?, pour ma part c'est mini 1000€.

2000 € d'investissement moyen

Pourquoi vous inquiétez des retards si les intérêts courent toujours ?

En fait, il y a différents types de retard :
- le retard expliqué par une raison plausible : je me souviens d'un projet où le promoteur avait percé la nappe et s'était pris six mois de retard + 4 mois pour cause de confinement covid : gênant mais pas stressant ;
- le retard où l'emprunteur rembourse ce qu'il peut dès qu'il peut : un peu stressant vu qu'il est un peu mal en point, mais manifestement l'emprunteur est de bonne volonté ;
- le retard dû à ce que le business model de l'emprunteur repose sur le fait qu'il n'a aucune intention de rembourser : évidemment, comme les plateformes n'officialisent jamais les défauts, ce ne sont en apparence que des retards comme les autres et ça reste une intuition, mais quand même... Rajoutez-y une certaine "perplexité" sur la façon dont certaines plateformes gèrent (ou ne gèrent pas) ce type de projets.

merci
Bonne soirée

 

[Raug]

Le site de Koregraf est en rade ce dimanche matin.

Our services aren't available right now​

We're working to restore all services as soon as possible. Please check back soon.

J'étais venu y chercher des "easter eggs" *. Je suis très déçu.


* et surtout mon "IFU".

--------------------
10 h 55. Le site est ressuscité !!

 

[gros panda]

La palmeraie LPB :
Dénouement un peu bizarre de ce projet en retard depuis 7 mois.
Le bien a été vendu mais vu que le prix de vente est inférieur au montant du capital global de l'opération, il y a un vote :
Soit on récupère l'argent et les intérêts, mais on perd les 5% d'intérêts supplémentaires du au retard depuis 7 mois.
Soit on récupère une partie du capital et intérêts proportionnellement à l'hypothèque et on attend une nouvelle opération du porteur de projet pour se rembourser sur la future marge.
Je pense que la 2e solution couvre une grosse partie de l'investissement, mais j'ai voté pour la première solution.
Je préfère récupérer l'argent même si sur ce projet je ne suis pas très exposé.

 

[Luciole49]

La palmeraie LPB :
Dénouement un peu bizarre de ce projet en retard depuis 7 mois.
Le bien a été vendu mais vu que le prix de vente est inférieur au montant du capital global de l'opération, il y a un vote :
Soit on récupère l'argent et les intérêts, mais on perd les 5% d'intérêts supplémentaires du au retard depuis 7 mois.
Soit on récupère une partie du capital et intérêts proportionnellement à l'hypothèque et on attend une nouvelle opération du porteur de projet pour se rembourser sur la future marge.
Je pense que la 2e solution couvre une grosse partie de l'investissement, mais j'ai voté pour la première solution.
Je préfère récupérer l'argent même si sur ce projet je ne suis pas très exposé.

C est correct l une ou l autre comme proposition. Ne pas enfoncer les entrepreneurs de bonne foi.

 

[gros panda]

C est correct l une ou l autre comme proposition. Ne pas enfoncer les entrepreneurs de bonne foi.

Oui, c'est ce que je pense aussi. le principal est d'avoir un arrangement qui peut convenir à tout le monde.

 

[Msimmo]

Oui, c'est ce que je pense aussi. le principal est d'avoir un arrangement qui peut convenir à tout le monde.

Perso je considère que la bonne foie de l'emprunteur n'est pas engagée et d'ailleurs c'est lui qui écope le plus.

Avec la 1er solution, d'une part le capital emprunté aura été rémunéré 7 mois de plus au taux d'origine ce qui est juste.
Je ne vois pas de bonne raison d'appliquer les intérêt de retard qui sont pour moi une façon de gérer des emprunteurs indélicats (ou de leur rappeler qu'on ne fait pas un crédit prolongeable sans limite et qu'il faut trouver une solution).

Donc voté 1/

Par contre c'est là qu'on voit bien qu'une émission obligataire est comme une copropriété dès lors qu'on a signé.

Selon la décision collective, le choix collectif s'appliquera à tous sans alternative possible.

 

[totowah]

Dossier de CLUB FUNDINF
Communication de ce jour sur projet MADRID :

"Vous avez participé au financement du projet "MADRID - TORREJON DE ARDOZ" (référence CF-2023-1186) et nous vous en remercions.

Nous vous informons que la signature des garanties a lieu aujourd'hui en vue d'une émission très prochaine. Un changement concernant la structuration de celles-ci a été réalisé.

L'interdiction d'aliéner devient une hypothèque de droit espagnole sur 500 000 € régularisée en maximum 6 mois à compter de la date d'émission. Dans l'attente, une promesse d'affectation hypothécaire sera signée.

En conséquence, les garanties définitives sont les suivantes :

• Caution personnelle notariée du dirigeant ;
• Fiducie sur 100 % des titres de la société émettrice ;
• Nantissement des comptes courants ;
• Hypothèque de droit espagnole sur 500 000 €.

Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité d’annuler votre souscription en nous l’indiquant à [email protected] avant vendredi 07 avril à 12h."

Hypothèque de droit Espagnole...??? Qué passa ....????
Moi et le droit espagnol = au moins 2
Un avis ?

Désolé, j étais en w.e et je découvre ton message. Je connais plutôt bien le marché immobilier Espagnol et ses subtilités. Pour faire court, une hypothèque de 1er rang n éxiste pas. L' état passe avant les particuliers.
Par ex. Si la société à 300000€ de dettes avec le fisc (hacienda) et 200000€ de retard sur ses cotisations patronales.. Benh, ils se servent avant toi !!! Même si ça n a rien à voir avec le bien en question.

Il faut donc bien analyser l état financier de l entreprise avant d investir.

Je trouve regrétable que CF n est pas apporté plus d explications, et j ai préféré passer mon tour.

 

[Luciole49]

Désolé, j étais en w.e et je découvre ton message. Je connais plutôt bien le marché immobilier Espagnol et ses subtilités. Pour faire court, une hypothèque de 1er rang n éxiste pas. L' état passe avant les particuliers.
Par ex. Si la société à 300000€ de dettes avec le fisc (hacienda) et 200000€ de retard sur ses cotisations patronales.. Benh, ils se servent avant toi !!! Même si ça n a rien à voir avec le bien en question.

Il faut donc bien analyser l état financier de l entreprise avant d investir.

Je trouve regrétable que CF n est pas apporté plus d explications, et j ai préféré passer mon tour.

Pareil que en France il y a toujours des créanciers plus primes que les créanciers hypothécaires

 

[fizik]

Bonsoir à tous,
Je suis investisseur en crowdfunding depuis quelques mois, surtout sur Homunity, LPB, clubfunding et immocratie de façon marginale.
Merci à tous de mettre en commun vos connaissances et faire des retours sur vos investissements.
Vous lire est néanmoins anxiogène et me pousse à être de plus en plus sélectif dans mes projets.
Je me suis déjà positionné sur beaucoup de collectes mais il est trop tôt pour que j'ai des retards ou défauts donc je croise les doigts en étant conscient que c'est inévitable et que le contexte actuel en immobilier devient plus compliqué.
Par rapport à hellocrowdfunding, le plus important pour moi serait de connaître le taux de défaut, le taux de projet en procédure judiciaire et connaître les finalités des procédures (% de perte du capital investi).
Plusieurs questions pour vous :
Quelle % de votre patrimoine avez vous choisi de placer en crowdfunding immo ?
Quel montant moyen par projet ?, pour ma part c'est mini 1000€.
Pourquoi vous inquiétez des retards si les intérêts courent toujours ?
merci
Bonne soirée

Je pense ne pas qu'il fasse s'inquiéter, on s'agite toujours plus quand il y a des petits pépins plutôt que quand les projets marchent bien. Pour ma part j'investis depuis fin 2018 et je n'ai aucun problème avec des intérêts qui tombent régulièrement sans soucis.

Pour ma part un montant mini de 100€ par projet immobilier. J'y place environ 10% de mon capital ( j'investis sur Wiseed, Wesharebonds, LPB, BienPreter ( meme si je stoppe en ce moment ), Les Entrepreteurs ). Je ne regarde pas en détail els projets et je n'investis jamais sur un projet > 24 mois.

 

[Lambda]

Merci pour vos réponses. Je suis également à - de 10% mais j'ai 15% en crowdlending (robocash, esketit, peerberry...) et bien prêter en France. J'aime bien cette plateforme, on a des intérêts tous les mois mais ça manque de porteurs de projets différents et on se retrouve vite avec une somme importante sur Promup.
Pour l'analyse de projet en crowdfunding je m'aide aussi de qqes analyses du blog objectif-renta que vous devez connaitre.
Pour me protéger un peu plus des retards et défauts, je suis plus regardant sur les garanties, sur la marge du porteur et j'évite aussi les grosses promotions désormais, plus longues à écouler.
bon we de paques

 

[top_kek]

[LPB][Le César]
Collecte toujours en cours 4 jours après l'ouverture... du jamais vu sur cette plateforme!

 

[Jpense20]

[LPB][Le César]
Collecte toujours en cours 4 jours après l'ouverture... du jamais vu sur cette plateforme!

Çà sent de moins en moins bon!

 

[Luciole49]

Çà sent de moins en moins bon!

Pareil pendant les vacances de Noel mais cette fois ci ce truc a l air d être une vraie daube le mec il emprunte même de quoi rembourser les prêteurs après la livraison du programme il construit dans une banlieue glauque avec des chiffres de réservation incluant les HLM obligatoires la marge est faible et il n y a pas de sûreté réelle. Cerise sur le gâteau le taux est de 10.5 quand lpb nous habitué à 11.

 

[Jihel22]

[LPB][Le César]
Collecte toujours en cours 4 jours après l'ouverture... du jamais vu sur cette plateforme!

Cela signifie que vous ne suivez pas cette plateforme depuis bien longtemps. Les premières années c'étaient la règle, un peu comme upstone maintenant. Il n'y a aucun lien entre la durée de la souscription et la réussite du projet, vraiment.

 

[Wizz]

[LPB][Le César]
Collecte toujours en cours 4 jours après l'ouverture... du jamais vu sur cette plateforme!

Et c'est pas le seul
[CF] [LES COMMERCES DE L'ORGE] toujours ouvert depuis vendredi.

 

[top_kek]

Cela signifie que vous ne suivez pas cette plateforme depuis bien longtemps. Les premières années c'étaient la règle, un peu comme upstone maintenant.

Effectivement, je ne la suis que depuis 2 ans. Alors ok: c'est du jamais vu depuis 2 ans. Les projets sont habituellement bouclés en quelques minutes.

Il n'y a aucun lien entre la durée de la souscription et la réussite du projet, vraiment.

Je n'ai jamais dit ça.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget-Suresnes]
Echéance : 20/12/2021 (non respectée, aucun remboursement même partiel à ce jour)
Coupon non payé pour le deuxième mois consécutif