Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wizz]

2 nouveaux projets LPB demain, le taux à la baisse de 10.5 sur les projets se confirme (même avec hypo de 2d rang comme garantie).

 

[Fundu]

2 nouveaux projets LPB demain, le taux à la baisse de 10.5 sur les projets se confirme (même avec hypo de 2d rang comme garantie).

Une petite marge et un refinancement.
Même si j'apprécie les projets du deuxième, ce sera sans moi.

 

[Luciole49]

Une petite marge et un refinancement.
Même si j'apprécie les projets du deuxième, ce sera sans moi.

Moi je ne vois pas où sont les apports personnels quand des biens sont déjà commercialisés et payés, qu'ils apparaissent dans le bilan total ce qui est de nature à embrouiller sur l'étendue des garanties.

 

[Berberis_1992]

2 nouveaux projets LPB demain, le taux à la baisse de 10.5 sur les projets se confirme (même avec hypo de 2d rang comme garantie).

Quel est le vice rédhibitoire de ce projet à trois temps et suspension ?

N'a-t-il pas fière allure ?

 

[investimmo]

CF - Bordeaux Ste Catherine
Une idée qui se cache derrière cette levée de fonds ?

C'est Nobilé et associés. En revanche, sur une précédente levée de fonds en aout 2022, il était indiqué que la commercialisation de l'immeuble du 11ème était la suivante :

10 rue Sidi Brahim
75011 Paris
Acquisition en 2019 d’un
ensemble de 22 lots
d’habitation, revente à la
découpe
13 lots sont à ce jour vendus
pour un total de 5M€
Prix d’acquisition : 7,5M€
Revente en cours

Dans la levée de hier, il est indiqué :

Paris (75011)
Acquisition d’un ensemble de 22
lots d’habitation, revente à la
découpe
13 lots sont à ce jour vendus
pour un total de 5 000K€
Prix d’acquisition : 7 500K€
Revente en cours
2019

Donc en 8 mois, il n'a pas vendu un lot supplémentaire ? surement un copier-coller mais qui démontre la rigueur de plateformes dans le suivi des opérations des opérateurs qu'ils financent

 

[top_kek]

[CF][Bordeaux Ste Catherine]
Je suis exposé à Sidi Brahim via l'opération "Nobilé Partners 1" (qui aux dernières nouvelles sera remboursée avec 1 an et demi de retard et avec un TRI divisé par 2).
Voilà l'état de Sidi Brahim selon le dernier reporting, daté de janvier 2023:

- 15 appartements vendus
- 3 appartements libres en vente
- 3 appartements occupés en vente
Le taux de commercialisation s’élève ainsi à 71 % en volume.

edit: par contre 15 + 3 + 3, ça ne fait pas 22 🤔

 

[Berberis_1992]

Je n' ai pas trouvé mais Clubfunding as t il cette info ? [lien réservé abonné]

[Clubfunding] - [Bordeaux Ste Catherine]

Bien évidemment que Clubfunding est au courant que l'immeuble a été interdit d'accès suite à un arrêté de mise en péril pris par la mairie en 2019.

Mais cette information se résume à un entrefilet en page 7 sans aucun tenant et aboutissant :

"La cave de cet immeuble est interdite d’accès suite à une mise en sécurité de l’immeuble" .......

Je joins un autre lien vers un article qui a été mis à jour en 2021.

[lien réservé abonné]

 

[ostibapa]

Pour autant, le commerce en RDC et le logement en R+1 sont indiqués comme occupés et loués à date
Encore une fois : "Quand c'est flou, c'est qu'il y'a un loup".

 

[Foufounet]

Pour autant, le commerce en RDC et le logement en R+1 sont indiqués comme occupés et loués à date
Encore une fois : "Quand c'est flou, c'est qu'il y'a un loup".Afficher la pièce jointe 17862

 

[Foufounet]

Petit retour en arrière...heureusement que CF ne collecte que 5% des projets qui lui sont présenté.

ClubFundingClubFunding5 684 abonnés5 684 abonnés
6 j • 6 j • [lien réservé abonné]

[REMBOURSEMENTS]

De La Rochelle à Sainte-Maxime en passant par la Guyane, c’est officiel nous avons franchi le cap des 400 projets remboursés intégralement !

Depuis 2015 c’est près de 400 millions d’euros remboursés et un total de 40 millions d’euros d’intérêts versés aux #investisseurs [lien réservé abonné] ClubFunding [lien réservé abonné]. Et ce, grâce à deux données clés :

Seulement 5 % des projets sont proposés à la #collecte [lien réservé abonné] ;
100 % des projets proposent des #sûretés [lien réservé abonné].

Un grand merci à vous pour votre confiance !

Prochaine étape : les 500 remboursements

Les offres de financements participatifs comportent des risques et en particulier le risque de perte partielle ou totale des sommes investies et le risque d'illiquidité.

 

[Berberis_1992]

Pour autant, le commerce en RDC et le logement en R+1 sont indiqués comme occupés et loués à date
Encore une fois : "Quand c'est flou, c'est qu'il y'a un loup".

Je reproche à Clubfunding de ne pas donner les tenants et les aboutissants de cette affaire de bâtiment fissuré (l'article de presse parle bien d'apparition de fissures inquiétantes en 2019 et pas uniquement dans la cave) et de ne le signaler que par une phrase noyée dans le document de présentation (il sont couverts comme cela .......).

Si @Luciole49 n'était pas tombée sur cet article de presse, comment aurions-nous pu être au courant ?

De plus, la confiance règne : le montant des 24 mois de coupons est séquestré.

D'un côté, les prêteurs sont sûrs de les toucher, de l'autre, cet argent est inclus dans le montant emprunté.

Je ne veux pas me perdre en conjectures.

Une banque fait partie du voyage, certes, mais quelles sont les garanties prises par l'établissement financier ? .......

 

[Msimmo]

C'est clair que les coupons séquestrés sont une aberration et ne donnent aucune sécurité (une illusion). En plus c'est tout sauf sain du point de vue structure du projet.

Ce qui m'embête c'est quand une plateforme est légère sur un projet X, elle peut engager sa responsabilité et finalement c'est tous les investisseurs qui sont liés à ce risque.
Même ceux qui n'ont pas investi sur ce projet !

 

[Luciole49]

C'est clair que les coupons séquestrés sont une aberration et ne donnent aucune sécurité (une illusion). En plus c'est tout sauf sain du point de vue structure du projet.

Ce qui m'embête c'est quand une plateforme est légère sur un projet X, elle peut engager sa responsabilité et finalement c'est tous les investisseurs qui sont liés à ce risque.
Même ceux qui n'ont pas investi sur ce projet !

çà fait que augmenter le rendement c'est toujours bon à prendre. Parce que si je mets 1000 que l'on me rembourse 140 j'ai investi 860 euros et je récupère 1000 euros soit plus de 8% nets au lieu de 7% nets si je les récupère bien sûr et en plus je risque 860 au lieu de 1000.

 

[Msimmo]

çà fait que augmenter le rendement c'est toujours bon à prendre. Parce que si je mets 1000 que l'on me rembourse 140 j'ai investi 860 euros et je récupère 1000 euros soit plus de 8% nets au lieu de 7% nets si je les récupère bien sûr et en plus je risque 860 au lieu de 1000.

J'ai une autre façon de voir les choses.

Vous investissez donc 1000eur chez CF à 10% annuel sur 3 ans.

Que 2 annuités (2*100 eur) soient séquestrées ou pas, cela ne change rien aux cash flows. Ils seront de 100, 100 puis 1000+100 et le rendement est identique.
Vous êtes juste sure de revoir 200 sur les 1000 investis (soit un rendement minimum).

Du point de vue du risque, vous pouvez en effet considérer que 200 sont sécurisés.
Mais à quel prix ici : une banque prioritaire sur vous en sureté.

Et du point de vue du projet ?
Le capital CF séquestré donc immobilisé (20% tout de même!) n'est pas productif de valeur pour l'emprunteur. Au lieu d'emprunter xM à CF, il empruntera plus soit xM+20% sur lesquels il paiera des intérêts (10% par an).

Bref, c'est contre productif pour le montage financier du projet et cela poussera encore plus le porteur du projet, à défaut d'avoir une marge mirobolante, à majorer les prix de ventes et minorer les coûts pour rendre la chose présentable.
Je considère donc que c'est malsain comme approche.

Par contre pour ClubFunding qui facture un % sur le montant emprunté c'est

 

[Luciole49]

J'ai une autre façon de voir les choses.

Ah oui je l'avais pas vu comme cela chez Raizers les intérêts séquestrés sont versés aux investisseurs au déblocage des fonds.

 

[Squirrel91]

[Wiseed] [Les O du Léman]

Remboursé avec 3 jours d’avance !
Quelle semaine !

 

[Berberis_1992]

Ah oui je l'avais pas vu comme cela chez Raizers les intérêts séquestrés sont versés aux investisseurs au déblocage des fonds.

Chez Raizers (et chez d'autres plateformes), une période minimale de rémunération est définie dans le contrat obligataire, généralement six mois voire un an.

Par conséquent, il est possible pour Raizers de verser immédiatement les intérêts séquestrés pour cette période minimale.

Or, chez Clubfunding, les modalités de remboursement étant entièrement à la convenance de l'emprunteur, cette période minimale de rémunération n'existe pas .......

 

[Wizz]

[CF] [HÔTEL PARTICULIER VERSAILLES]

Le remboursement total du projet est noté au 4 avril.
Quelqu'un a touché la somme ? Rien chez moi pour le moment. Même pas les intérêts

 

[Berberis_1992]

[Upstone] [Saint-Tropez]

Une bonne nouvelle !

Le remboursement partiel de 28% du capital emprunté avec les intérêts.

Versement effectif dans l'espace client.

Un autre devrait suivre suite à des remontées d'autres opérations.

 

[laurentz]

[CF] [HÔTEL PARTICULIER VERSAILLES]

Le remboursement total du projet est noté au 4 avril.
Quelqu'un a touché la somme ? Rien chez moi pour le moment. Même pas les intérêts

D'après Clubfunding le virement est initié le 12/04. Il devrait donc arriver mais cela n'est pas honnête d'annoncer un remboursement le 04/04. Ce ne sont pas des vrais financiers ;=)