[LPB][Le César]
Bonjour
J’ai mis un billet sur ce projet et de fait, j’aimerais bien avoir des éléments tangibles qui m’auraient échappé, et m’auraient sinon décidé à ne pas y aller.
Serge B a dit:
Exact, et j’ai tout de même décidé d’investir, faisant ainsi une entorse à mes principes conjoncturels :
Serge B a dit:
et sur 18 mois (durée illusoire)
n'oubliez pas qu'on prend le projet en route, les travaux ont déjà commencé ; je pense donc que la livraison peut avoir lieu à temps; reste la commercialisation, sur laquelle réside le plus gros point d'interrogation;
Serge B a dit:
et avec une marge trop belle pour être vraie.
du côté du CA, on a déjà près de la moitié des lots à la vente actés : les prix affichés semblent donc en ligne avec la demande ; vérification faite sur les programmes neufs alentours, les prix sont mêmes plutôt dans le bas de la fourchette ; du côté des coûts de construction, on ressort à environ 1600€/m², ce qui ne me semble pas délirant, surtout pour un quartier populaire où on est dans du bas de gamme ; je ne note que l’absence d’une ligne VRD, et la rajoute d’autorité pour 200k€ à la grosse louche, somme que je retranche de la marge, qui ressort désormais à 17,67 %;
Serge B a dit:
De plus les honoraires techniques me paraissaient trop bas pour une opération de ce type.
je ne suis pas un pro de l’immobilier, mais entre les frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre, on en est à 76€/m² construit, ce qui me semble correct ; pour le reste, je ne sais pas, mais a priori, je ne vois rien de choquant ?
Luciole49 a dit:
le mec il emprunte même de quoi rembourser les prêteurs après la livraison du programme
Euh ! Là, je ne comprends pas.
Ce que pour ma part, je constate par le calcul, c’est qu’il emprunte pour arriver à une couverture de financement du projet de 109% en comptant les appels de fonds des lots actés, ce qui est confortable, certes, mais pas pléthorique.
Luciole49 a dit:
il construit dans une banlieue glauque
Je n’y habiterais pas, certes...
Luciole49 a dit:
avec des chiffres de réservation incluant les HLM obligatoires
Je ne note pas, à vue de nez parce que je n’ai pas fait les calculs, de différence énorme entre les prix des lots actés et de ceux qui restent à vendre (à part l’antépénultième T4); les différences de prix au m2 peuvent en revanche s'expliquer par des orientations différentes, des balcons ou terrasses de superficies différentes, etc. Là encore, on n'a pas
tous les éléments nécessaires pour l'analyse...
De plus, LPB ne mentionne pas de lots en accession sociale; ce qui ne veut naturellement pas dire qu'il n'y en a pas...
Luciole49 a dit:
Pour de la promotion, je la trouve plutôt grassouillette, même retraitée, et laisse de l’oxygène à l’opérateur…
Luciole49 a dit:
et il n y a pas de sûreté réelle.
Vrai, mais sur ce type de projet, c’est quand-même rare, vous en conviendrez.
Luciole49 a dit:
Cerise sur le gâteau le taux est de 10.5 quand lpb nous habitué à 11.
Juste, et je mise sur ce fait indéniable pour expliquer en grande partie le manque d’appétence du projet.
A vous lire pour vos critiques, je n'ai pas la science infuse.
Et la conjoncture de plus en plus difficile pour l'immobilier (voir sur le registre des bureaux/commerces Les Echos d'aujourd'hui p.33) pourrait bien me renvoyer ce projet en pleine figure; mais on sait désormais que le CFI est un investissement risqué...
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