Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

HOMUNITY - Gerland Plaza - Adamia

En voilà un bien embarqué encore !!!!!!!!!

""""" Voici le nouveau rapport du projet Gerland Plaza dans lequel vous avez investi.

Comme indiqué dans le précédent rapport, notre avocat a mis en demeure l’opérateur et sa caution de régler les sommes dues.

À la suite de la réception de la mise en demeure, l’avocat de l’opérateur et de la société caution a pris contact avec le nôtre en indiquant que ses clients ne sont pas en mesure de rembourser immédiatement les sommes exigibles et qu’ils sollicitent des délais de paiement.

Ainsi, l’opérateur et la société caution ont proposé un échéancier dont les termes sont les suivants :

• Règlement de 60 % des sommes dues en novembre 2023 dès finalisation des actifs financés,
• Le solde en 12 mensualités à compter de décembre 2023.

Cet échéancier n’est pas acceptable. Nous n’avons pas manqué d’échanger avec l’opérateur pour tenter de trouver un accord qui serait plus favorable, en vain.

En parallèle, l’opérateur et la caution ont saisi le tribunal de commerce de Paris au fond en sollicitant :

• Des délais de paiement pour régler les sommes dues selon les modalités suivantes :
  • 50% des sommes dues en novembre 2023 ;
  • Le solde étalé en 12 mensualités à compter de décembre 2023 ;
• réduire le taux d’intérêt de 10 % au taux d’intérêt légal (actuellement 2,06 %) durant ce délai de paiement.

Il s’agit d’une procédure au fond qui comporte plusieurs audiences de procédure, avant l’audience de plaidoirie. Durant cette phase, chaque partie produit ses pièces et arguments à tour de rôle, selon le rythme fixé par le Tribunal.

La phase de mise en état va durer tant que les parties n'ont pas produit tous leurs arguments et pièces aux débats. La durée de cette phase est variable selon la complexité de l'affaire, le nombre de parties au procès et la disponibilité du tribunal pour fixer des audiences rapprochées.

En tout état de cause, les audiences sont nécessairement espacées dans le temps pour laisser un temps suffisant aux parties pour y répondre.

Dès que les parties auront terminé d’échanger leurs pièces et argumentaires, elles l’indiqueront au magistrat qui pourra désormais fixer une audience de plaidoirie.

Il n’est malheureusement pas possible de fixer une date de plaidoirie tant que la phase d’échange n’est pas terminée.

Nous sommes actuellement dans cette phase. La première date d’audience est le 13 avril 2023 pour la communication de nos conclusions.

Notre avocat a d’ores et déjà conclu en sollicitant le rejet de toutes les demandes de la société ADAMIA et sa condamnation à régler les sommes dues.

Nous suivons ce dossier avec beaucoup d’attention et nous vous tiendrons bien évidemment informés de la prochaine date d’audience de mise en état. L’ensemble des frais d’avocats sont supportés par Homunity et ne seront pas refacturés aux investisseurs. """""""""""""""""""""""""""

Le vrai bon plan, c'est d'être l'avocat d'Homunity : on a un plan de charge garanti pour des années !!!

 

[top_kek]

2 projets en collecte aujourd'hui:

[LPB][Le Beethoven]
Marge faible. Préco faible. Durée faible. J'y vais pas.

[LPB][Le César]
Promotion immobilière. Prix de revente dans la moyenne haute du secteur.
Permis purgé, travaux démarrés (fondations)
Quelqu'un peut m'expliquer ce qui justifierait un refinancement? LPB ne le précise pas.
Garanties: GAPD des 2 sociétés impliquées dans le projet.
Il y a une banque dans la boucle, qui se servira en premier.

 

[ostibapa]

[LPB][Le César]
[...]
Quelqu'un peut m'expliquer ce qui justifierait un refinancement? LPB ne le précise pas.
[...]

Le grand classique du refinancement : récupérer les fonds pour les injecter dans le démarrage d'une autre opération

 

[FRANCKI69]

LPB Le Barberousse

Message reçu hier:
Nous vous retrouvons pour vous donner des nouvelles de votre investissement.
En effet, nous avons rencontré des difficultés pour assurer un suivi normal sur ce projet étant donné que nous ne parvenions pas à avoir de retour de notre porteur de projet malgré nos nombreuses sollicitations. Une tierce personne nous a indiqué qu’il aurait rencontré de graves soucis de santé.
Dans le but de préserver vos intérêts nous avons effectué dernièrement une mise en demeure formelle à laquelle il a enfin répondu en ce début de semaine.
En parallèle, nous avons pris attache avec des opérateurs de confiance dans le Var afin de tenter d’obtenir des informations sur la situation de notre porteur de projet, pour ne pas avoir de nouvelles surprises.
Nous savons que l’opérateur a signé une promesse de vente sans condition suspensive de financement portant sur un local commercial vendu au prix de 115.000 € net vendeur (le document en question nous ayant été communiqué).
Le porteur de projet nous a d'ailleurs proposé de procéder à un remboursement partiel à horizon de fin mai avec le produit disponible de la vente de ce lot qu’il détient en patrimoine.
Du côté des opérations financées dans le cadre de la levée de fonds réalisée sur La Première Brique, la situation a malheureusement peu évoluée depuis un an.
Les 2 lots principaux sont toujours sous promesses de vente avec le promoteur lyonnais Equinox.
Nous considérons, à date, que cet acquéreur présente une attitude ambiguë sur ce dossier et qu’il est préférable de ne pas compter sur une sortie auprès de ce dernier pour permettre le remboursement de l’emprunt.
Nous avons déjà indiqué au porteur de projet, bien que l’échéance du terme ne soit pas encore arrivée, notre intention concernant les recours légaux dont nous disposons en qualité de créancier hypothécaire de sorte à maintenir la pression.
En parallèle, nous avançons avec des opérateurs locaux, et de confiance, sur la présentation d’offres d’achat au porteur de projet de sorte à apporter une sortie crédible et sécurisée pour chacun de vous.
Nous ne manquerons pas de vous tenir au courant de l’avancée de la situation !
Bien évidemment, le dépassement du délai maximal de remboursement donnera lieu à l'application des pénalités de retard de 5 % l'an jusqu'au complet remboursement.

La situation semble ambigüe

 

[Foufounet]

Le vrai bon plan, c'est d'être l'avocat d'Homunity : on a un plan de charge garanti pour des années !!!

La communication va bon train pour ADAMIA...

 

[adnstep]

C'est marrant, mais je ne vois pas la chose sous cet angle. En quoi les plateformes sont responsables des données farfelues d'un site qui ne les concerne pas?
Parce que concernant LPB, Hello c'est du grand n'importe quoi : projets en double, inexistants, et plus d'une centaine de projets non recensés. Ce site peut publier n'importe quoi et ce serait à LPB de venir rectifier?
On leur demande de s'occuper des projets qu'elles portent et de publier leurs stats, pas de faire le boulot des blogueurs et éditeurs de contenus

On aimerait que les plateformes fassent ce boulot de suivi et de publication centralisée. Elles ne le font pas. Hello le fait. On aimerait que les pf prennent le temps de maintenir à jour leurs projets sur hello. Elles ne le font pas. Tant pis, ça montre une fois de plus que l'après - vente de leurs produits n'est pas leur priorité.

 

[adnstep]

HOMUNITY - Gerland Plaza - Adamia

En voilà un bien embarqué encore !!!!!!!!!

""""" Voici le nouveau rapport du projet Gerland Plaza dans lequel vous avez investi.

Comme indiqué dans le précédent rapport, notre avocat a mis en demeure l’opérateur et sa caution de régler les sommes dues.

À la suite de la réception de la mise en demeure, l’avocat de l’opérateur et de la société caution a pris contact avec le nôtre en indiquant que ses clients ne sont pas en mesure de rembourser immédiatement les sommes exigibles et qu’ils sollicitent des délais de paiement.

Ainsi, l’opérateur et la société caution ont proposé un échéancier dont les termes sont les suivants :

• Règlement de 60 % des sommes dues en novembre 2023 dès finalisation des actifs financés,
• Le solde en 12 mensualités à compter de décembre 2023.

Cet échéancier n’est pas acceptable. Nous n’avons pas manqué d’échanger avec l’opérateur pour tenter de trouver un accord qui serait plus favorable, en vain.

En parallèle, l’opérateur et la caution ont saisi le tribunal de commerce de Paris au fond en sollicitant :

• Des délais de paiement pour régler les sommes dues selon les modalités suivantes :
  • 50% des sommes dues en novembre 2023 ;
  • Le solde étalé en 12 mensualités à compter de décembre 2023 ;
• réduire le taux d’intérêt de 10 % au taux d’intérêt légal (actuellement 2,06 %) durant ce délai de paiement.

Il s’agit d’une procédure au fond qui comporte plusieurs audiences de procédure, avant l’audience de plaidoirie. Durant cette phase, chaque partie produit ses pièces et arguments à tour de rôle, selon le rythme fixé par le Tribunal.

La phase de mise en état va durer tant que les parties n'ont pas produit tous leurs arguments et pièces aux débats. La durée de cette phase est variable selon la complexité de l'affaire, le nombre de parties au procès et la disponibilité du tribunal pour fixer des audiences rapprochées.

En tout état de cause, les audiences sont nécessairement espacées dans le temps pour laisser un temps suffisant aux parties pour y répondre.

Dès que les parties auront terminé d’échanger leurs pièces et argumentaires, elles l’indiqueront au magistrat qui pourra désormais fixer une audience de plaidoirie.

Il n’est malheureusement pas possible de fixer une date de plaidoirie tant que la phase d’échange n’est pas terminée.

Nous sommes actuellement dans cette phase. La première date d’audience est le 13 avril 2023 pour la communication de nos conclusions.

Notre avocat a d’ores et déjà conclu en sollicitant le rejet de toutes les demandes de la société ADAMIA et sa condamnation à régler les sommes dues.

Nous suivons ce dossier avec beaucoup d’attention et nous vous tiendrons bien évidemment informés de la prochaine date d’audience de mise en état. L’ensemble des frais d’avocats sont supportés par Homunity et ne seront pas refacturés aux investisseurs. """""""""""""""""""""""""""

Ce n'est pas la première fois qu'Homunity a des problèmes avec Adamia. Dans mon cas (bureaux à Caluire) ça s'est terminé juste avant le dernier passage au tribunal, Adamia a finit par rembourser ce qu'il devait.

 

[Lira]

Ce n'est pas la première fois qu'Homunity a des problèmes avec Adamia. Dans mon cas (bureaux à Caluire) ça s'est terminé juste avant le dernier passage au tribunal, Adamia a finit par rembourser ce qu'il devait.

Idem pour Chalet MEGÈVE avec 1 an de retard mais tout a été payé (principal plus Intérêts sur toute la période)

 

[Scott]

Remboursements CF ce jour de 2 projets prévus sur 12 mois.

- DOMAINES DE L'OUEST LYONNAIS / FONCIERE ANASKY SAS - MARX INVEST

• Émission : 11/01/2022
• Paiement du solde de 17 %. Retard d’environ 3 mois.

- BRUXELLES BOBRU / DEXIN HEXAGONE

• Émission : 24/11/2022
• Remboursement total. En avance de 7,5 mois.

 

[KBel]

On aimerait que les plateformes fassent ce boulot de suivi et de publication centralisée. Elles ne le font pas.

LPB le fait, bon c'est vrai qu'il faut trouver un lien sur leur page d'acceuil et lire les mails que l'on recoit, je concois que ce soit très pénible. C'est plus rapide de colporter les ragots de la voisine.

Hello le fait.

En publiant des données fausses, en tout cas pour LPB, du coup je vois pas trop l'intérêt.

On aimerait que les pf prennent le temps de maintenir à jour leurs projets sur hello.

moi je m'en fous complétement, je préfère qu'elles s'occupent des vrais problèmes

Elles ne le font pas. Tant pis, ça montre une fois de plus que l'après - vente de leurs produits n'est pas leur priorité.

La priorité de l'après-vente du crowfunding c'est tenir des stats à jour sur Hello, c'est évident.

 

[KBel]

Donc nous avons chez LaPremièreBrique 5 projets en retard de plus de six mois sur 112 projets échus, soit 4,5%.

Bravo, en 2 min tu as fait mieux que Hello, comme quoi c'est pas difficile

 

[adnstep]

LPB le fait, bon c'est vrai qu'il faut trouver un lien sur leur page d'acceuil et lire les mails que l'on recoit, je concois que ce soit très pénible. C'est plus rapide de colporter les ragots de la voisine.


En publiant des données fausses, en tout cas pour LPB, du coup je vois pas trop l'intérêt.

moi je m'en fous complétement, je préfère qu'elles s'occupent des vrais problèmes

La priorité de l'après-vente du crowfunding c'est tenir des stats à jour sur Hello, c'est évident.

Déjà, avant de critiquer, il faut apprendre à lire : si chaque plateforme publie son suivi sur son site, ça fait une bonne dizaine de sites à consulter, dans mon cas, avant d'avoir fait le tour de ses investissements. Publier de façon centralisée signifie que toutes les plateformes publient au même endroit. La législation ne l'impose pas (encore) mais hellocrowdfunding existe, et est fait pour ça. Autant en profiter.

Et, oui, les plateformes devraient s'astreindre à un suivi de leurs projets plus régulier qu'un mail tous les 6 mois.

 

[ostibapa]

Et encore, on n'a même pas toujours le mail tous les 6 mois

2-3 exemples :
Fundimmo [Domaine de Cortesio] : aucune nouvelle depuis l'émission des obligations le 01/06/2022
ClubFunding [Péninsule d'Azur] : dernière communication le 1er avril 2022 !
Wesharebonds [tous les projets] : aucune nouvelle depuis la souscription sauf cas de remboursement ou prorogation. Pour le plus vieux, ça m'emmène à 18 mois...


Autre comportement très instructif sur le respect des plateformes vis à vis des investisseurs : le délai de communication sur une opération quand on arrive à la date d'échéance (initiale ou prorogée).
C'est bien peu souvent avec quelques jours d'avance voire le jour J. Et trop systématiquement avec un plus ou moins grand retard.
Je ne m'attaque pas à l'inventaire maintenant : le grand week-end qui arrive ne suffira pas !

 

[KBel]

Déjà, avant de critiquer, il faut apprendre à lire : si chaque plateforme publie son suivi sur son site, ça fait une bonne dizaine de sites à consulter, dans mon cas, avant d'avoir fait le tour de ses investissements. Publier de façon centralisée signifie que toutes les plateformes publient au même endroit. La législation ne l'impose pas (encore) mais hellocrowdfunding existe, et est fait pour ça. Autant en profiter.

Et, oui, les plateformes devraient s'astreindre à un suivi de leurs projets plus régulier qu'un mail tous les 6 mois.

Et dans quelles classes d'actifs, ou même n'importe quel secteur économique cela fonctionne comme cela? C'est aux éditeurs de contenus/agrégateurs de récolter/vérifier/compiler/... les données qu'ils veulent diffuser. Parait même qu'ils gagnent de l'argent comme cela...
Franchement j'ai du mal à comprendre l'entêtement général à considérer Hello comme la mecque du crowdfunding et à imputer la faute aux plateformes si les données sont fausses.

PS : je suis très content du suivi des projets de LPB, limite c'est même trop

 

[InvestisseurInquiet]

Et dans quelles classes d'actifs, ou même n'importe quel secteur économique cela fonctionne comme cela? C'est aux éditeurs de contenus/agrégateurs de récolter/vérifier/compiler/... les données qu'ils veulent diffuser. Parait même qu'ils gagnent de l'argent comme cela...
Franchement j'ai du mal à comprendre l'entêtement général à considérer Hello comme la mecque du crowdfunding et à imputer la faute aux plateformes si les données sont fausses.

PS : je suis très content du suivi des projets de LPB, limite c'est même trop

Je veux bien vous croire que la communication de LPB soit de qualité : je n'y ai jamais investi.
En revanche, si vous pouviez me donner des liens vers des communications similaires pour Homunity ou ClubFunding, ça m'intéresserait
Que HelloCrowdFunding soit parfait ou imparfait n'a aucune importance : c'est, à ma connaissance en tout cas, ce qu'il y a de mieux aujourd'hui pour avoir une vue centralisée, rapide et pas trop fausse de la tendance sur les projets en crowdfunding immobilier. Et même s'il y a cinq projets qui n'ont pas été mis à jour correctement dans le cas de LPB, ça ne change rien à la tendance de fond du moment, à savoir que les projets sont de moins en moins remboursés dans les temps, quand ils le sont.
Que le taux de retards à six mois soit de 12,5% ou de 13%, c'est du détail. Ce qui compte, c'est qu'il y a un an, il devait être de 5 ou 6 pour cent..
On peut aussi remarquer que dans la communication officielle des plateformes, il n'y a aucun projet en défaut. Et ça, ça me semble plus éloigné de la réalité que les statistiques de HelloCrowdFunding, vu qu'on se doute bien que nombre de retards sont simplement des défauts qui ne demanderaient qu'à être officialisés.

 

[Scott]

Suite à des relances, voici des retours sur 2 projets Fundimmo en retard :

- La Roseraie / Le Bozec - 5 mois de retard :

L’opérateur GROUPE LE BOZEC n’a pas respecté son l’échéance accordée au 31 mars pour le remboursement de la ligne obligataire associée au projet LA ROSERAIE.

Nous sommes en train de négocier des solutions de prorogation supplémentaire avec l’opérateur compte tenu du bon avancement de l’opération.
L’opérateur signe dans les prochains jours les promesses des deux dernières parcelles à remembrer, ce qui permettra la réunion de toutes les parcelles.
La Ville avance aussi sur la modification du plan local d'urbanisme.

- Citronniers & Guarduère / SARL OGETIS, détenue par la société SAS 3JBH - 8 mois de retard :

A la suite de la procédure contentieuse initiée en novembre 2022 à son encontre, l'opérateur a repris attache avec Fundimmo afin de trouver une solution amiable à ce différend. Des discussions et réunions ont eu lieu en fin d'année dernière et au cours du premier trimestre 2023. Nous sommes parvenu à un accord de principe qui vous sera présenté dès l'ensemble des documents (avenant, nouvelles garanties) signés par l'opérateur.

Notre responsable juridique et nos avocats relancent l'opérateur sur ce sujet car nous souhaitons pouvoir vous présenter les résultats de ces échanges.

La procédure contentieuse sera suspendue uniquement lorsque l'ensemble de la documentation aura été signée par l'opérateur.

 

[KBel]

Je veux bien vous croire que la communication de LPB soit de qualité : je n'y ai jamais investi.
En revanche, si vous pouviez me donner des liens vers des communications similaires pour Homunity ou ClubFunding, ça m'intéresserait

Notez que je ne parle que de LPB depuis le début car je pratique avec assiduité. Ce n'est pas le cas des autres, donc je m'abstiens.

Et même s'il y a cinq projets qui n'ont pas été mis à jour correctement dans le cas de LPB, ça ne change rien à la tendance de fond du moment, à savoir que les projets sont de moins en moins remboursés dans les temps, quand ils le sont.
Que le taux de retards à six mois soit de 12,5% ou de 13%, c'est du détail. Ce qui compte, c'est qu'il y a un an, il devait être de 5 ou 6 pour cent..

Ce ne sont pas seulement que 5 projets qui sont mal renseignés... Selon Hello les retards sur LPB sont de 18.6%. Et selon la plateforme 5.6% (et 4.5% concernant les retards de + de 6 mois comme vous l'avez calculé vous même). La différence est notable...sur un portefeuille complet cela fait passer de "j'ai perdu de l'argent" à "j'en gagne moins que prévu" (si ces retards se concrétisent tous en défaut).

On peut aussi remarquer que dans la communication officielle des plateformes, il n'y a aucun projet en défaut. Et ça, ça me semble plus éloigné de la réalité que les statistiques de HelloCrowdFunding, vu qu'on se doute bien que nombre de retards sont simplement des défauts qui ne demanderaient qu'à être officialisés.

Je ne nie pas la dégradation de l'environnement actuel, elle est évidente. Par contre je maintiens que les stats de Hello concernant LPB sont complétement faux

 

[top_kek]

[LPB][Le César]
Collecte ouverte à 15h, actuellement à 70%.
Et on dirait que la jauge ne bouge plus.
Étonnant pour LPB, non?

 

[Luciole49]

[LPB][Le César]
Collecte ouverte à 15h, actuellement à 70%.
Et on dirait que la jauge ne bouge plus.
Étonnant pour LPB, non?

Je sais plus pourquoi j ai écarté celui là. Celui de ce matin j' étais disposée puis trouve que l apport personnel n était en fait que de 35.000 euros.

 

[Lambda]

Bonsoir à tous,
Je suis investisseur en crowdfunding depuis quelques mois, surtout sur Homunity, LPB, clubfunding et immocratie de façon marginale.
Merci à tous de mettre en commun vos connaissances et faire des retours sur vos investissements.
Vous lire est néanmoins anxiogène et me pousse à être de plus en plus sélectif dans mes projets.
Je me suis déjà positionné sur beaucoup de collectes mais il est trop tôt pour que j'ai des retards ou défauts donc je croise les doigts en étant conscient que c'est inévitable et que le contexte actuel en immobilier devient plus compliqué.
Par rapport à hellocrowdfunding, le plus important pour moi serait de connaître le taux de défaut, le taux de projet en procédure judiciaire et connaître les finalités des procédures (% de perte du capital investi).
Plusieurs questions pour vous :
Quelle % de votre patrimoine avez vous choisi de placer en crowdfunding immo ?
Quel montant moyen par projet ?, pour ma part c'est mini 1000€.
Pourquoi vous inquiétez des retards si les intérêts courent toujours ?
merci
Bonne soirée