Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wizz]

A peine depuis une semaine sur le forum ou j'ai du lire une centaine de pages de 2022 et j'ai déjà vu à plusieurs reprises venant de membres différents cette phrase :
J'ai stoppé tout investissement dans l'immo, j'attends juste le remboursement des derniers projets en cours.
Mais aucun ne dit pourquoi il a stoppé, ni pour remplacer par quoi.
Une discrétion qui peut-être légitime mais qui soulève beaucoup de questions pour un nouvel investisseur dans le CF.

Conjoncture, incertitudes...
Je continue, et mon seul problème actuel, ce sont les remboursement anticipés.
Encore 1 hier chez CF

 

[Salamalek]

Encore disponible en direct sur Homunity :
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Grosse marge ? 4%

Résumer ce projet à 4% me parait un peu sommaire.
Je déroule mon analyse (même si c'est trop tard car comme je l'ai indiqué, il n'était plus dispo au bout de 10/15 minutes).

1. Le document en ligne n'est pas tout à fait à jour. Il ne reste que 5 lots à vendre sur 40 ce qui montre que ça se vend bien.
2. Les logements à vendre autour ne sont pas comparables en matière de qualité et de localisation
3. Faire de la rénov dans la zone des remparts, ça doit être l'enfer
4. 7 logements sociaux sur 40 à st-malo, ça ne doit pas faire trop peur (il faut bien loger ceux qui bossent sur place et n'ont pas les budgets des retraités parisiens)

J'ai fait des tests (on a les prix de vente des derniers lots sur le site du promoteur) :
- rabais de 2,5% sur les lots déjà vendus,
- rabais de 20% sur ceux qui reste à vendre,
En considérant :
- les honoraires qui sont surgonflés (2,8 M€),
- en considérant une une marge de 0,75 M€ sans mes rabais,

Au final, je ne voyais pas bien comment cette opération pouvaient capoter (d'où le taux de 7%).

 

[Tomas466]

A peine depuis une semaine sur le forum ou j'ai du lire une centaine de pages de 2022 et j'ai déjà vu à plusieurs reprises venant de membres différents cette phrase :
J'ai stoppé tout investissement dans l'immo, j'attends juste le remboursement des derniers projets en cours.
Mais aucun ne dit pourquoi il a stoppé, ni pour remplacer par quoi.

La raison est simple : le CF immo de 2022 n'a plus rien à voir avec celui de 2019/début 2020. Et pourtant le secteur continue à capitaliser sur d'excellents résultats pré-Covid (qui étaient tout à fait réels) alors que la situation s'est dégradée à peu près partout : ventes ralenties voire stoppées, crédits plus difficiles à obtenir pour les particuliers, coûts des matériaux en forte hausse, opérateurs fragiles au bord de la liquidation judiciaire dès qu'une difficulté survient, etc. Les taux de retard n'ont jamais été aussi élevés qu'actuellement.

Perso je ciblais à peu près 10% de mon patrimoine en CF immo. Au fur et à mesure des remboursements, je remettrai ça en SCPI ou en SCI. Moins de rendement bien sûr, mais moins risqué.

 

[Msimmo]

Il y a eu le COVID. Puis la crise de l'énergie et des matières premières et maintenant une inflation qui se diffuse dans un contexte de hausses des taux et de politique plus prudente du credit. Le foncier est malgré tout très ou trop cher.

Donc les projets borderlines avec quelques pourcent de marge ou mal ficelés sont en risque d'un assainissement du marché. Pire s'il y a correction qui apporterait pourtant du bien sûr le long terme.

 

[Jiheff]

Il y a eu le COVID. Puis la crise de l'énergie et des matières premières et maintenant une inflation qui se diffuse dans un contexte de hausses des taux et de politique plus prudente du credit. Le foncier est malgré tout très ou trop cher.

Donc les projets borderlines avec quelques pourcent de marge ou mal ficelés sont en risque d'un assainissement du marché. Pire s'il y a correction qui apporterait pourtant du bien sûr le long terme.

Oui une sélectivité accrue s'impose et pour preuve des opérations onéreuses plutôt haut de gammes ne partent plus vite (Mougins chez Raizers et Eygalières chez Monego) Idem pour des opérations de promotion immobilière assez lourdes et à marge faible (plusieurs exemples chez les Entrepreteurs et Fundimmo récemment.
Pour cette raison nogo pour moi pour Fundimmo Orangerie sur 30 mois prévu Vendredi prochain: opérateur bien endetté et marge de l'opération de 5% (avant toute mauvaise nouvelle!)

 

[Maxlan]

[RAIZERS St Alban Uniti] Report 30/10/22 -> 30/01/23 pour cause de retard livraison matériaux. Majoration +3% -->12%

J'en ai tiré une leçon : en plus de diversifier les projets, je diversifie les plateformes (17 actives à date). Là aussi, ce n'est pas prudent de mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Et bien évidemment, je ne fais plus de nouveau projet chez Raizers

Perso j'appréciais bien Raizers pour la qualité de présentation des dossiers (sélection néanmoins indispensable!!! des dossiers bien moches parfois selon mes critères) et je trouvais qu'ils bossaient historiquement bien les garanties par rapport à d'autre bien que j'ai tjrs pas compris l'avantage de leur histoire d'intérêt séquestrés versés au démarrage...

Concernant le suivi perso, sachant que les jeux sont faits à la souscription j'investis essentiellement mon temps sur le choix du dossier que sur le suivi... je dois avoir une petite centaine de positions sur 7 plateformes, j'essaie de me faire un avis de la transparence(/probité?) de l'opérateur surtout et sur l'évolution du niveau de risque du projet mais ce n'est pas facile d'avoir des infos quantifiables même avec des CR. Mon avis est que ce ne serait pas rentable de cramer trop de temps à cela ... je n'y peux plus rien
Même sur un dossier qui se passe bien je n'ai globalement jamais la capacité de faire un rex du projet !!!... donc je me suis fait une raison sur le suivi. De souvenirs Anaxago suivait l'impact marge et coût à une époque mais faute de dossiers à mon goût cela fait longtemps que j'ai pas augmenté mes pos chez eux, pas sûr que cela servait vraiment à quelques choses non plus

La situation globale d'immo s'est dégradée ces derniers temps donc j'imagine que l'activité de suivi sans parler des négo de prolongation des dossiers crament beaucoup d'énergie=argent surtout si l'opérateur ne joue pas le jeu sans compter la recherche/analyse des nouveaux dossiers moins facile donc plus onéreux.
Vu le débit de certaines plateformes je ne sais pas comment ils font/feront s'il y a un gros trou d'air marché .... pense pas que le contentieux leur rapporte autant que le financement... Mais bon jusque là "tout va bien!" comme dit le gars passant au 30éme étage ... en ayant sauté du 90ème

 

[Maxlan]

Résumer ce projet à 4% me parait un peu sommaire.
Je déroule mon analyse (même si c'est trop tard car comme je l'ai indiqué, il n'était plus dispo au bout de 10/15 minutes).

1. Le document en ligne n'est pas tout à fait à jour. Il ne reste que 5 lots à vendre sur 40 ce qui montre que ça se vend bien.
2. Les logements à vendre autour ne sont pas comparables en matière de qualité et de localisation
3. Faire de la rénov dans la zone des remparts, ça doit être l'enfer
4. 7 logements sociaux sur 40 à st-malo, ça ne doit pas faire trop peur (il faut bien loger ceux qui bossent sur place et n'ont pas les budgets des retraités parisiens)

J'ai fait des tests (on a les prix de vente des derniers lots sur le site du promoteur) :
- rabais de 2,5% sur les lots déjà vendus,
- rabais de 20% sur ceux qui reste à vendre,
En considérant :
- les honoraires qui sont surgonflés (2,8 M€),
- en considérant une une marge de 0,75 M€ sans mes rabais,

Au final, je ne voyais pas bien comment cette opération pouvaient capoter (d'où le taux de 7%).

Peut être passé rapidement mais pas sûr de bien cerner l'opérateur et le bilan financier de la holding caution. Ce n'est pas encore cette fois que j'investirai chez Hom. Souscription de financement corpo en cours à la peine chez fundimmo ha ben du coup on doit avoir un bilan là ... trop d'efforts
Pour info [lien réservé abonné]

 

[Gaspard]

Merci à ceux qui ont répondu mais la plupart parlent d'être plus sélectif et je suis d'accord avec ça.
Je pense qu'il faut d'ailleurs être toujours être prudent et sélectif quelque soit la conjoncture.
Moi, je parlais de ceux disant : J'ai décidé d'arrêter le CF. Point.
Donc loin de moi, l'idée de jouer aux donneurs de leçon, la plupart d'entre vous connaissent surement les investissements mieux que moi.
Je m'interroge simplement sur cette phrase lapidaire rencontré au moins une demie-douzaine de fois.
Personnellement, je compte dédié une faible partie de mon capital au CF pour diversifier et dynamiser mes placements.
J'ai déja SCI, SCPI, ETF, PEA, PEL, produits structurés, livret et j'en passe...
Donc si je redirige cette partie en cas de conjoncture défavorable vers les mêmes placements je tourne en rond.
Ce n'est pas parce que la bourse est volatile que je quitte les marchés, ce n'est pas parce que le Livret A rapportait 0.5 % que j'ai vidé mon livret.
Pour moi chaque placement à sa raison d'être et ses avantages et inconvénients.
Donc j'aurai compris j'ai décidé d'arrêter le CF car trop chronophage, ou au delà de ma tolérance au risques, ou prêter de l'argent ne fait plus partie de mes valeurs morales et je préfère aller élever des chèvres dans le Larzac.
Maintenant c'est peut-être une question de discrétion.
Je pense que malgré la conjoncture, il restera toujours des projets viables et que s'ils partent en 2 minutes au lieu de 10 secondes, ça ne sera pas plus mal.

 

[Gaspard]

Perso je ciblais à peu près 10% de mon patrimoine en CF immo. Au fur et à mesure des remboursements, je remettrai ça en SCPI ou en SCI. Moins de rendement bien sûr, mais moins risqué.

Donc tu au final, tu n'auras plus aucun % de ton patrimoine en CF. Ce qui peut se comprendre si tu avance en age.
Malgré que cela soit mon cas, je pense dédié une partie de mes loyers de SCPI aux CF. Plus risqué c'est certain mais plus de rendement.
Comme quoi...

 

[Gaspard]

Il y a eu le COVID. Puis la crise de l'énergie et des matières premières et maintenant une inflation qui se diffuse dans un contexte de hausses des taux et de politique plus prudente du credit. Le foncier est malgré tout très ou trop cher.

Donc les projets borderlines avec quelques pourcent de marge ou mal ficelés sont en risque d'un assainissement du marché. Pire s'il y a correction qui apporterait pourtant du bien sûr le long terme.

C'est plutôt une bonne nouvelle. Comme une courte récession qui remettrait les choses en place et supprimerait toutes ces licornes qui levaient des fonds sur du vide.

 

[Gaspard]

3 nouveaux projets LBP pour le 2 novembre.

 

[Salamalek]

[Sujet Border line] [Alternatives]
j'hésite à aller chez Raisin à 1%.

En parlant de diversification, je déterre ce post car les taux des offres de Raisin ont bien grimpé sur les comptes à terme. @Raug : un REX ?

 

[Tomas466]

Donc tu au final, tu n'auras plus aucun % de ton patrimoine en CF. Ce qui peut se comprendre si tu avance en age.
Malgré que cela soit mon cas, je pense dédié une partie de mes loyers de SCPI aux CF. Plus risqué c'est certain mais plus de rendement.

Le CF immo contient le mot "immobilier", qui est effectivement l'actif sous-jacent, ce qui laisserait penser qu'on investit directement ou indirectement dans la pierre. En fait pas du tout : on prête de l'argent à des opérateurs, qui peuvent réussir ou échouer à mener une opération à terme. On est donc dans de l'obligataire high yield : rendement élevé quand tout va bien, comme jusqu'à début 2020, mais risque massif quand une crise se profile, comme en ce moment (en tout cas à mes yeux). On est très loin de l'image habituelle de la sécurité de la pierre... peut-être l'oublie-t-on parfois.

Au vu des montants que j'investis, un seul dossier qui basculerait en défaut (c'est à dire sans aucun remboursement, ni principal ni intérêt) diviserait le rendement par deux, et un second projet planté commencerait à me faire perdre de l'argent. Comme j'ai par ailleurs une moitié environ de mon patrimoine exposé sur des actifs risqués (actions, métaux précieux, cryptos), je cherche aujourd'hui à limiter le risque sur la poche immo, ce qui explique mon choix de ne plus investir en CF, en tout cas pour le moment, et donc d'aller vers SCPI et SCI pour rester dans un univers proche.

Mais évidemment, c'est à chacun de se faire son opinion. Il n'y a pas de vérité absolue, il faut faire selon sa stratégie et sa propre tolérance au risque.

 

[Wizz]

3 nouveaux projets LBP pour le 2 novembre.

Aucune garantie hypothécaire sur les 3. Sans moi.
LPB m'a habitué à mieux

En plus, vu les montants, dans le groupe 3, aucune chance.

 

[Wizz]

Le CF immo contient le mot "immobilier", qui est effectivement l'actif sous-jacent, ce qui laisserait penser qu'on investit directement ou indirectement dans la pierre. En fait pas du tout : on prête de l'argent à des opérateurs, qui peuvent réussir ou échouer à mener une opération à terme. On est donc dans de l'obligataire high yield : rendement élevé quand tout va bien, comme jusqu'à début 2020, mais risque massif quand une crise se profile, comme en ce moment (en tout cas à mes yeux). On est très loin de l'image habituelle de la sécurité de la pierre... peut-être l'oublie-t-on parfois.

Au vu des montants que j'investis, un seul dossier qui basculerait en défaut (c'est à dire sans aucun remboursement, ni principal ni intérêt) diviserait le rendement par deux, et un second projet planté commencerait à me faire perdre de l'argent. Comme j'ai par ailleurs une moitié environ de mon patrimoine exposé sur des actifs risqués (actions, métaux précieux, cryptos), je cherche aujourd'hui à limiter le risque sur la poche immo, ce qui explique mon choix de ne plus investir en CF, en tout cas pour le moment, et donc d'aller vers SCPI et SCI pour rester dans un univers proche.

Mais évidemment, c'est à chacun de se faire son opinion. Il n'y a pas de vérité absolue, il faut faire selon sa stratégie et sa propre tolérance au risque.

D'où les bienfaits de la diversification.
J'ai une exposition moyenne de 0.6% en CF, donc de la marge sur les défauts.

 

[adnstep]

A peine depuis une semaine sur le forum ou j'ai du lire une centaine de pages de 2022 et j'ai déjà vu à plusieurs reprises venant de membres différents cette phrase :
J'ai stoppé tout investissement dans l'immo, j'attends juste le remboursement des derniers projets en cours.
Mais aucun ne dit pourquoi il a stoppé, ni pour remplacer par quoi.
Une discrétion qui peut-être légitime mais qui soulève beaucoup de questions pour un nouvel investisseur dans le CF.

Ben si, je vous l'ai dit.

 

[ostibapa]

[RAIZERS St Alban Uniti] Report 30/10/22 -> 30/01/23 pour cause de retard livraison matériaux. Majoration +3% -->12%

Au moins il y'a pénalité sur ce dossier. Sur [Enco de Botte], celle prévue au contrat pour le retard de paiement des intérêts n'est pas appliquée : Raizers a unilatéralement décidé de se contenter de les capitaliser...

Perso j'appréciais bien Raizers pour la qualité de présentation des dossiers (sélection néanmoins indispensable!!! des dossiers bien moches parfois selon mes critères) et je trouvais qu'ils bossaient historiquement bien les garanties par rapport à d'autre bien que j'ai tjrs pas compris l'avantage de leur histoire d'intérêt séquestrés versés au démarrage...

Effectivement, il y'a des hypothèques sur la plupart de mes dossiers chez Raizers. Logiquement, je devrai donc éviter la perte totale

 

[Raug]

En parlant de diversification, je déterre ce post car les taux des offres de Raisin ont bien grimpé sur les comptes à terme. @Raug : un REX ?

J'ai quelques CAT chez Renault, qui ne souhaite plus poursuivre dans cette voie, mais solde les comptes à échéance quand même.
J'avais commencé à ouvrir un CAT Raisin à 1% pour voir. J'ai arrêté le processus quand j'ai vu qu'il fallait verser l'argent sur un compte en Allemagne. Et je ne suis plus retourné vers leur site malgré les nombreuses relances par e-mail. Un compte à l'étranger, c'est une déclaration fiscale en plus pour peu de gain (même à 2 ou 3 % imposés). Je deviens feignant…

La fiscalité du compte à terme diffère selon les pays
Raisin vous offre la possibilité d’ouvrir un ou plusieurs comptes à terme à travers l’Espace Economique Européen, chaque pays possèdant sa propre politique fiscale. Selon les banques partenaires que vous allez choisir, la question de la fiscalité ne sera pas la même. Par exemple, si vous choisissez une banque portugaise, vous pouvez être partiellement exonéré de l’impôt portugais retenu à la source de 28% et le ramener à 12% en transférant le formulaire portugais RFI-21. Avec certains pays européens, il existe des accords fiscaux qui permettent d’éviter toute retenue à la source, facilitant ainsi la déclaration des revenus auprès des autorités fiscales.
Il est donc important de vous renseigner sur la fiscalité du pays de la banque qui vous accompagne. De même, vous devez en informer les autorités françaises lors de votre déclaration annuelle sur le revenu, ne pas le faire peut vous exposer à des sanctions.

 

[Gaspard]

Est-ce que quelqu'un connaît un parrainage pour Fundimmo ?
Je n'ai trouvé sur aucun site.

Et est-ce que quelqu'un a regardé le dernier projet Baltis ?
Mon compte n'est pas encore validé et je n'ai pas accès aux détails, même pas le taux ou les garanties.

Merci

 

[ostibapa]

Et est-ce que quelqu'un a regardé le dernier projet Baltis ?
Mon compte n'est pas encore validé et je n'ai pas accès aux détails, même pas le taux ou les garanties.

Merci

Montant recherché 1 400 000 €, taux de 10%, durée 12 mois, collecte le 03/11.

Pour le reste il est indiqué "présentation à venir"