Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Talondort]

Bonjour à tous, je suis nouveau sur ce forum. Que pensez-vous du très gros projet de 20M d'Anaxago, Miromesnil qui ouvre la semaine prochaine ?
bonne journée

Pour le moment il y a juste une belle plaquette commerciale.
Je pense m'y intéresser car l'actif semble de qualité dans le QCA à Paris, à tempérer avec l'évolution du marché des bureaux (effet télétravail). Il faudra regarder la restructuration et l'aménagement des locaux.
Le TRI cible (11,4-12,4%), le titre club deal et les obligations convertibles en actions, laisse augurer d'une structure d'investissement plus complexe qu'une SAS émettant des obligations.
A regarder également les frais sur investissements prélevés par ANAXAGO.

 

[Jiheff]

Pour le moment il y a juste une belle plaquette commerciale.
Je pense m'y intéresser car l'actif semble de qualité dans le QCA à Paris, à tempérer avec l'évolution du marché des bureaux (effet télétravail). Il faudra regarder la restructuration et l'aménagement des locaux.
Le TRI cible (11,4-12,4%), le titre club deal et les obligations convertibles en actions, laisse augurer d'une structure d'investissement plus complexe qu'une SAS émettant des obligations.
A regarder également les frais sur investissements prélevés par ANAXAGO.

Anaxago Miromesnil
Comme shuffleup je suis nouveau donc c'est vrai que la structure d'investissement est bien plus complexe que d'autres projets. Pour le coup la localisation est bien là, la plaquette est réussie mais quelques remarques: pas de permis de construire, on parle d'une rénovation lourde, d'ennoblissement du sous-sol du bâtiment arrière. Autre incertitude: le budget des évictions. Pas de parking prévu dans le projet. Sur les aspects financiers...je n'ai pas le niveau d'analyse (pour le moment!)

 

[Talondort]

Bonjour @yuma,

Attention à ne pas sur-interpréter la notion de "sain" affiché sur Hellocrowdfunding, cela veut simplement dire que le projet n'est pas encore arrivé à son échéance contractuelle. Par contre cela n'a aucun rapport avec la qualité intrinsèque du projet.

La seule chose que l'on peut déduire c'est que pour cet opérateur les premières levées de fonds ont eu lieu d'abord sur Homunity puis Fundimmo et Clubfunding d'ailleurs si on fait l'exercice de reclasser les levées de fonds par ordre chronologique :

- La verrière (Homunity) => Début des obligations Mars 2019 pour une durée de 24 mois => Demande de prorogation de 6 mois
- M de montreuil (Homunity) => Début des obligations Juin 2019 pour une durée de 24 mois
- Loft nanterre (Homunity) => Début des obligations Septembre 2019 pour une durée de 20 mois
- Le noel (Homunity) => Début des obligations Novembre 2019 pour une durée de 18 mois
- Loft Rousseau (Fundimmo) => Pas retrouvé la date début des obligations mais je dirais début 2020 car le premier reporting date de Juin 2020. Durée de 18 mois
- Docteur Blanche (Clubfunding) => Début des obligations Juin 2020 pour une durée de 18 mois
- Atelier 92 (Clubfunding) => Début des obligations Octobre 2020 pour une durée de 18 mois
- Atelier Milord (Fundimmo) => Début des obligations Novembre 2020 pour une durée de 20 mois
- Les bruyères (Fundimmo) => Début des obligations Mars 2021 pour une durée de 18 mois

Je n'ai pas d'information si des remboursements partiels ont eu lieu sur ces projets mais on est tout de même à 8,5M€ levée par cet opérateur sans aucun projet remboursé à date et on arrivera à quasiment 10M€ si on inclut cette nouvelle levée de fonds.
Personnellement, mais ça n'engage que moi, je préférerais attendre de voir si les premiers projets se remboursent effectivement avant de tenter d'investir sur un nouveau projet de cet opérateur.

Bjr @baffer .
Je suis engagé sur Les Bruyères chez Fundimmo depuis le 15 mars 2021. Pas de remboursement partiel pour ce projet à ce jour.

Le projet Atelier ne me déplaît pas, 35 % d'apport des fonds propres et hypothèque mais comme je ne me place pas sur différents projets avec le même opérateur, histoire de diversification, perso je n'irais pas.

[Fundimmo] [Les Bruyères]
La toute dernière communication, alors que le remboursement est prévu ce mois-ci, fait état d'une procédure de conciliation en cours.
Je m'attends donc à un report.
Clubfunding et/ou Homunity, associés à des projets avec le même opérateur, ont ils communiqués sur cette procédure de conciliation ?

 

[FDY]

Pour le moment il y a juste une belle plaquette commerciale.
Je pense m'y intéresser car l'actif semble de qualité dans le QCA à Paris, à tempérer avec l'évolution du marché des bureaux (effet télétravail). Il faudra regarder la restructuration et l'aménagement des locaux.
Le TRI cible (11,4-12,4%), le titre club deal et les obligations convertibles en actions, laisse augurer d'une structure d'investissement plus complexe qu'une SAS émettant des obligations.
A regarder également les frais sur investissements prélevés par ANAXAGO.

Avez vous la possibilité de partager la plaquette car je ne la trouve pas sur le site malheureusement ? (ni reçu par email)

 

[Luciole49]

@baffer se méfier aussi des mises à jour de HELLOC

Votre investissement pour le projet M de Montreuil vous a été remboursé et nous vous remercions pour la confiance que vous nous avez accordé. Vous trouverez dans le tableau ci-après, le détail de votre remboursement : Date Capital remboursé Intérêts remboursés Montant total remboursé 16/06/2021 200 € 0 € 200 € 24/06/2021 151 € 0 € 151 € 30/07/2021 355 € 0 € 355 € 19/10/2021 294 € 130 € 424 €

 

[Tomas466]

[Lymo] [Paris Douai]

Mail reçu aujourd'hui à 12h30 pour ouverture de collecte aujourd'hui à 14h... Qui dit mieux ?

Plusieurs plateformes ont donc clairement fait le choix de réduire le plus possible le délai d'étude du dossier par les particuliers investisseurs (en tout cas ceux qui veulent le faire). C'est vrai après tout : qu'est-ce que c'est pénible à la fin, ces gens qui ne font pas entièrement confiance aux intermédiaires, lisent les dossiers en long et en large, voire qui ont l'outrecuidance de poser des questions !

 

[adnstep]

[Lymo] [Paris Douai]

Mail reçu aujourd'hui à 12h30 pour ouverture de collecte aujourd'hui à 14h... Qui dit mieux ?

Plusieurs plateformes ont donc clairement fait le choix de réduire le plus possible le délai d'étude du dossier par les particuliers investisseurs (en tout cas ceux qui veulent le faire). C'est vrai après tout : qu'est-ce que c'est pénible à la fin, ces gens qui ne font pas entièrement confiance aux intermédiaires, lisent les dossiers en long et en large, voire qui ont l'outrecuidance de poser des questions !

C'est de moins en moins du crowdfunding, de plus en plus un nouveau débouché pour les vendeurs de produits d'investissement. Au lieu de vendre 100% de SCPI au client, on lui vend 80% de SCPI et 20% de "crowdfunding".

 

[Luciole49]

Non les 350 c'est un autre projet. Bah avec une caution hypothécaire çà peut le faire.

 

[Jiheff]

Avez vous la possibilité de partager la plaquette car je ne la trouve pas sur le site malheureusement ? (ni reçu par email)

voici un lien de partage: fonctionne-t-il?
[lien réservé abonné]

 

[FDY]

voici un lien de partage: fonctionne-t-il?
[lien réservé abonné]

oui il fonctionne avec une adresse mail merci

 

[Talondort]

voici un lien de partage: fonctionne-t-il?
[lien réservé abonné]

Merci Jiheff
Pour ma part j'ai juste eu un lien vers une plaquette de 2 pages

 

[ostibapa]

[Monego]

Mail reçu ce soir :


MONEGO améliore votre expérience client en vous offrant la possibilité de réserver votre place en amont de l’ouverture de la souscription d'un projet.

Concrètement vous aurez plusieurs jours pour réserver votre ticket en amont de l'ouverture d'un dossier.

MONEGO se développe et prévoit de vous présenter 2X plus de dossiers que l'an passé.
Nous prévoyons 35 millions de collecte cette année avec toujours autant de soin et d'expertise dans la séléction de nos projets.

Visionnez ce tutoriel pour en savoir plus : https://www.youtube.com/watch?v=Fo9ZlW5uX_w [lien réservé abonné]

 

[baffer]

@baffer se méfier aussi des mises à jour de HELLOC

Se méfier de quoi ?

[Fundimmo] [Les Bruyères]
La toute dernière communication, alors que le remboursement est prévu ce mois-ci, fait état d'une procédure de conciliation en cours.
Je m'attends donc à un report.
Clubfunding et/ou Homunity, associés à des projets avec le même opérateur, ont ils communiqués sur cette procédure de conciliation ?

Rien vu pour les projets de Clubfunding, pour les projets Homunity il est indiqué :
"L'opérateur a restructuré une partie de sa dette pour les trois projets financés chez Homunity à hauteur de 1.300.000 euros. Un règlement doit intervenir dans les prochaines semaines et nous ne manquerons pas de vous tenir régulièrement au courant de l'avancée."

Néanmoins, à priori, aucun remboursement n'a eu lieu à ce jour.

Enfin pour le projet "Atelier Milord" de Fundimmo, c'est indiqué : "L'opérateur n'ayant pas remboursé en temps et en heure, nous lui avons adressé un courrier de mise en demeure. Nous vous tiendrons informés de l'évolution des discussions sur ce dossier. Sachez qu'à ce jour, l'actif n'a pas été revendu."

 

[baffer]

[Monego]

Mail reçu ce soir :


MONEGO améliore votre expérience client en vous offrant la possibilité de réserver votre place en amont de l’ouverture de la souscription d'un projet.

Concrètement vous aurez plusieurs jours pour réserver votre ticket en amont de l'ouverture d'un dossier.

MONEGO se développe et prévoit de vous présenter 2X plus de dossiers que l'an passé.
Nous prévoyons 35 millions de collecte cette année avec toujours autant de soin et d'expertise dans la séléction de nos projets.

Visionnez ce tutoriel pour en savoir plus : https://www.youtube.com/watch?v=Fo9ZlW5uX_w [lien réservé abonné]

J'ai contacté Monego en début de semaine pour savoir s'ils permettaient à présent la souscription via PEA/PME et c'est justement "Ulysse Tabarin" mentionné en fin de vidéo qui m'a contacté ce midi. Il m'a effectivement parlé de cette notion de réservation mais je ne savais pas que c'était également possible pour des investissements hors PEA/PME (à la base il m'a indiqué que la réservation était mise en place car les délais de versement des fonds via PEA/PME était plus long donc cela permettait de "gagner du temps" par rapport à la date d'ouverture de collecte).

Il m'a indiqué que c'était possible pour les projets à partir de 400k€ et avec une période de "découverte" longue (7 jours). Je ne sais pas s'il en est de même pour les projets hors PEA/PME, rien n'est indiqué dans la vidéo.

Je ne sais pas si on risque d'avoir des projets totalement souscrit avant même l'ouverture de la collecte ...

 

[Salamalek]

[Monego]

Mail reçu ce soir :


MONEGO améliore votre expérience client en vous offrant la possibilité de réserver votre place en amont de l’ouverture de la souscription d'un projet.

Concrètement vous aurez plusieurs jours pour réserver votre ticket en amont de l'ouverture d'un dossier.

MONEGO se développe et prévoit de vous présenter 2X plus de dossiers que l'an passé.
Nous prévoyons 35 millions de collecte cette année avec toujours autant de soin et d'expertise dans la séléction de nos projets.

Visionnez ce tutoriel pour en savoir plus : https://www.youtube.com/watch?v=Fo9ZlW5uX_w [lien réservé abonné]

Quelqu'un de chez eux m'a appelé pour me présenter ce truc. Je lui ai demandé : "ça change quoi de passer parce qu'on on est le premier à réserver par rapport à être le premier à cliquer quand la collecte est ouverte". Il a noyé le poisson et je n'ai pas eu de réponse. Deux hypothèses :
- ça laisse plus de temps pour de ramasser l'argent de ceux qui ne regardent pas les dossiers pour les projets les moins bons ;
- si la réservation n'ameute pas les foules, peut-être éviter d'ouvrir une souscription pour un projet un peu nase qui va moisir sur le site (ce qui reviendrait en fait à sous-traiter l'analyse aux investisseurs).
On verra à long terme.

 

[InvestisseurInquiet]

[Fundimmo] [Les Bruyères]
La toute dernière communication, alors que le remboursement est prévu ce mois-ci, fait état d'une procédure de conciliation en cours.
Je m'attends donc à un report.
Clubfunding et/ou Homunity, associés à des projets avec le même opérateur, ont ils communiqués sur cette procédure de conciliation ?

Bonjour
Pour l'édification de chacun, auriez-vous l'amabilité de poster la communication complète de FundImmo ?
Merci d'avance !

 

[InvestisseurInquiet]

Se méfier de quoi ?


Rien vu pour les projets de Clubfunding, pour les projets Homunity il est indiqué :
"L'opérateur a restructuré une partie de sa dette pour les trois projets financés chez Homunity à hauteur de 1.300.000 euros. Un règlement doit intervenir dans les prochaines semaines et nous ne manquerons pas de vous tenir régulièrement au courant de l'avancée."

Néanmoins, à priori, aucun remboursement n'a eu lieu à ce jour.

Enfin pour le projet "Atelier Milord" de Fundimmo, c'est indiqué : "L'opérateur n'ayant pas remboursé en temps et en heure, nous lui avons adressé un courrier de mise en demeure. Nous vous tiendrons informés de l'évolution des discussions sur ce dossier. Sachez qu'à ce jour, l'actif n'a pas été revendu."

[La Verrière][Homunity]
Communication du jour :
"Malgré la restructuration d’une partie de sa dette par l’opérateur à hauteur de 1.300.000 euros, ce dernier n’a pas procédé au remboursement des sommes dues. Homunity a relancé à plusieurs reprises l’opérateur pour obtenir le remboursement de sa dette. En vain. L’opérateur souhaite rééchelonner sa dette mais compte tenu des actifs immobiliers détenus par la foncière de l’opérateur, qui est caution des projets, nous considérons qu’une telle proposition n'est pas recevable. Dans ces conditions et afin de préserver les droits de ses investisseurs, Homunity a d’ores et déjà saisi son avocat pour procéder au recouvrement forcé des sommes dues. Une procédure judiciaire est en cours."

Par ailleurs, dans le tableau de suivi des projets, l'échéance de remboursement est passé du 30 septembre 2022 au 31 mars 2023. Pour mémoire, l'échéance initiale était fixée au 31 mars 2021, prorogeable de six mois.

Je ne vais pas écrire ce que je pense de la façon dont Homunity a "géré" ce dossier... Géré n'est en tout cas sûrement pas le mot adéquat.

 

[Luciole49]

Bonjour
Pour l'édification de chacun, auriez-vous l'amabilité de poster la communication complète de FundImmo ?
Merci d'avance !

Chers investisseurs,

Une procédure de conciliation est en cours, l’obligation de confidentialité à laquelle sont tenues les personnes appelées à la procédure est par conséquent maintenue.

Nous reviendrons vers vous avec de nouveaux éléments dès que nous le pourrons.

L’équipe Fundimmo


Faut expliquer ce qu'est une procédure de conciliation. D'une part le fait qu'une conciliation soit en cours est confidentiel et Fundimmo n'avait pas à le révéler. D'autre part une conciliation est destinée à éviter une procédure collective à une entreprise qui n'est pas encore en cessation de paiements ou qui l'est depuis moins de 45 jours. Donc il faut vous attendre à une remise sur les intérêts et des délais de paiement.

 

[InvestisseurInquiet]

Chers investisseurs,

Une procédure de conciliation est en cours, l’obligation de confidentialité à laquelle sont tenues les personnes appelées à la procédure est par conséquent maintenue.

Nous reviendrons vers vous avec de nouveaux éléments dès que nous le pourrons.

L’équipe Fundimmo


Faut expliquer ce qu'est une procédure de conciliation. D'une part le fait qu'une conciliation soit en cours est confidentiel et Fundimmo n'avait pas à le révéler. D'autre part une conciliation est destinée à éviter une procédure collective à une entreprise qui n'est pas encore en cessation de paiements ou qui l'est depuis moins de 45 jours. Donc il faut vous attendre à une remise sur les intérêts et des délais de paiement.

Merci. Vu le patrimoine immobilier du groupe qui ne cherche pas à le vendre pour rembourser ses dettes, c'est à se demander si la procédure collective ne serait pas plus intéressante !

 

[Zino]

[Monego]

Mail reçu ce soir :


MONEGO améliore votre expérience client en vous offrant la possibilité de réserver votre place en amont de l’ouverture de la souscription d'un projet.

Concrètement vous aurez plusieurs jours pour réserver votre ticket en amont de l'ouverture d'un dossier.

MONEGO se développe et prévoit de vous présenter 2X plus de dossiers que l'an passé.
Nous prévoyons 35 millions de collecte cette année avec toujours autant de soin et d'expertise dans la séléction de nos projets.

Visionnez ce tutoriel pour en savoir plus : https://www.youtube.com/watch?v=Fo9ZlW5uX_w [lien réservé abonné]

Bonjour, My Capital Immo utilise la même plate-forme et propose également ce système de réservation depuis août. Une fois la réservation faite, on reçoit un message à l’heure de l’ouverture du projet nous indiquant que n’avons que x heures pour signer, faute de quoi la souscription est perdue.