Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

On dirait que ça racle les fonds de tiroirs même chez Koregraf... Leurs derniers projets sont très moyens.

 

[Salamalek]

[wiseed] [Harmony / Arbresle]
- du pinel
- la gare est pas loin (dixit la note de projet) mais la voie ferrée est encore plus proche à 50 m et sur un remblai (on peut faire du trainspotting depuis son balcon)
- sur le site du promoteurs des prix de vente à 5000 €/m² et plutôt 2000 €/m² pour l'ancien sur dvf
- 0% en précom
- dans la zone inondable de la rivière Brévenne (crue de 2008)
- une note de C délivrée par la PF
Pfiou ...

 

[Maxlan]

[Koregraph] [EPURE]
J'ai un peu regardé.
Je vois surtout les points négatifs :
- l'un des promoteurs qui a levé 22 M€ en CF en 2 ans et n'en a remboursé que 0,9 M€
- la somme des capitaux propres des opérateurs qui représente moins de 10% des fonds levés à rembourser
- le résultat net très mauvais du plus petit (mais pas le gros qui marche bien)
- une participation en fond propre de 20%
- ils achètent des locaux commerciaux neufs à 1,0 M€ à Nexity et les revendent à 1,6 M€ l'année d'après (sans avoir rien fait d'autre que de mettre des locataires)
- on se laisse la possibilité de le garder alors qu'on doit déjà rembourser 21 M€
- une analyse du marché qui affiche sans complexe un prix de sortie au m2 bcp plus élevé que le prix du marché

Les Gones auront peut-être des infos mais ça ne fait pas rêver ...

Perso leurs bilans ne me choquent pas mais en effet les engagements de Marx depuis 2022 sont très importants
(+) Sauf erreur de calcul, ils achètent à -70% du prix du marché donnée et revendent à 127% et 100%. Ramené le tout à 100% la marge n'est plus que de 12%
Pourquoi Nexity a vendu à ce prix, les programmes semblent finis ou quasi... peut être hâte de boucler ces programmes??
(?) je sais pas comment bien vérifier ce prix marché prof mais à fortiori il mélange neuf et ancien.
(+) Les acteurs de l'op connaissent la région
(+) C'est du neuf dans ensemble quartier en rénovation
(+) Pas de (risque) travaux à charge du commerçant
(+) Hypothèque de 1er rang en espérant bien inscrite. Visiblement habitude de Marx invest. Caution 1 patrimoine 10M€net bien mais au regard des engagements totaux....
(-) On devine où sont les locaux mais pénible ce manque de précision.... l'emplacement, l'emplacement ...y'en à marre des photos bidons
____(+) intermarché + pharmacie + gare à coté sur Givors à priori,
____(?-) l'autre me semble bien isolé. ex centré
____(?) proche grand Mosquée sur Givors ... pas bon pour une Charcuterie bretonne
____(-) ne serait ce pas une voie de chemin de fer à cotédu local Givors... hum hum
(+) Top on peut consulter les anciens dossiers chez Koregraf sans y avoir souscrit... (j'ai 1 seul Marx Invest cf+kor)

 

[Serge B]

[wiseed] [Harmony / Arbresle]

Rajoutez à cela des fonds propres symboliques, des garanties "à la Wiseed", une opération de promotion-construction dont on ne sait trop comment le chiffrage travaux a été fait (selon le cas une marge de 4,5% peut s'avérer très insuffisante) et comme vous l'avez remarqué des prix de vente qui semble....optimistes

Sur DVF nous avons fin 2021, ce qui ressemble à deux résidences neuves (Rue Charles de Gaulle et rue Gabriel Peri) qui seraient plutôt à 2600 € le mètre carré.

Je passe.

Pour le dossier Koregraf, je suis désolé mais je ne connais Givors que pour le traverser par l'Autoroute )))

 

[DB10]

LPB - Le Clamarquier

+ : Bonne marge, opérateur expériementé
- : Non commercialisé, prix élevé, travaux lourds

Qu’en pensez-vous ?

PS : Y a t-il encore un code pour beneficier de % supplementaire avec LBP ?

Merci,

 

[Serge B]

LPB - Le Clamarquier

Bien résumé ! Bon, ce sont des travaux lourds mais l'enveloppe est maitrisable compte-tenu de leur nature et ils sont déjà bien avancés + imprévus de 10% . Ca ne laisse pas beaucoup de place pour un dérapage )
Par ailleurs , je trouve le détail cohérent.
Il a eu de la veine d'acheter à ce prix... A vue de nez, rien que le terrain en fait la moitié.

Localisation (je connais bien le coin) très correcte pour qui ne va pas à la plage tous les jours car là c'est mission impossible en été.

Fonds propres importants = garantie de sérieux et d'implication, très belle marge de 44% théorique, qui laisse une marge de négociation sur le prix.

Quelques points faibles :

* Ca me parait tout de même cher eu égard à l'architecture de la maison, mais surtout à la taille du terrain. Possible si rénovation de grande qualité ? ceci dit eu égard à la marge pas de gros risques non plus.

* Les GAPD en général ne valent rien, une GAPD sur une structure sont on n'a pas les comptes, c'est plus que hasardeux.

* Ils annoncent 10 mois.....ils ne faut pas rêver non plus...

En somme le projet me plait bien !

 

[himalaya75]

LPB - Le Clamarquier

Bien résumé ! Bon, ce sont des travaux lourds mais l'enveloppe est maitrisable compte-tenu de leur nature et ils sont déjà bien avancés + imprévus de 10% . Ca ne laisse pas beaucoup de place pour un dérapage )
Par ailleurs , je trouve le détail cohérent.
Il a eu de la veine d'acheter à ce prix... A vue de nez, rien que le terrain en fait la moitié.

Localisation (je connais bien le coin) très correcte pour qui ne va pas à la plage tous les jours car là c'est mission impossible en été.

Fonds propres importants = garantie de sérieux et d'implication, très belle marge de 44% théorique, qui laisse une marge de négociation sur le prix.

Quelques points faibles :

* Ca me parait tout de même cher eu égard à l'architecture de la maison, mais surtout à la taille du terrain. Possible si rénovation de grande qualité ? ceci dit eu égard à la marge pas de gros risques non plus.

* Les GAPD en général ne valent rien, une GAPD sur une structure sont on n'a pas les comptes, c'est plus que hasardeux.

* Ils annoncent 10 mois.....ils ne faut pas rêver non plus...

En somme le projet me plait bien !

Un magnifique projet de marchand de biens s'il arrive à revendre avec une telle marge !

 

[Luciole49]

Un magnifique projet de marchand de biens s'il arrive à revendre avec une telle marge !

Pas convaincue enfin 48 heures pour changer d'avis

 

[DB10]

« Ils annoncent 10 mois.....ils ne faut pas rêver non plus.. » => car vous pensez que cela sera remboursé avant ? Ou au contraire que le projet ne sera pas encore finalisé d’ici là ?

« Pas convaincue enfin 48 heures pour changer d'avis » => Pour quelle raisons ? (Histoire d’être un minimum constructive)

 

[Serge B]

Je vais être plus clair.
J’ai déjà vu dans mon secteur ( Golfe de St Tropez) des maisons de ce prix rester en vente 2 ans++. Mais comparaison n’est pas raison et un coup de chance est toujours possible.

Pour ma part je table sur 18 mois, d’autant que le secteur est bien, agréable, mais n’attire pas forcément le touriste a première vue.

 

[Salamalek]

LPB - Le Clamarquier
Je ne le vois pas sur leur site.
Vous avez un statut du style PREMIUM ou équivalent ? (j'ai un compte mais je n'ai pas encore investi chez eux)

 

[Montja]

LPB - Le Clamarquier
Je ne le vois pas sur leur site.
Vous avez un statut du style PREMIUM ou équivalent ? (j'ai un compte mais je n'ai pas encore investi chez eux)

Voici la plaquette de présentation => [lien réservé abonné]

 

[Jiheff]

Raizers SAS LES VILLAS DE GORBIO à un taux annuel de 10% par an, pour une durée de 24 mois
Néophyte en crowdfunding immobilier, qq'un a -t-il analysé ce projet qui peut apparaitre attrayant de loin mais lancé par des particuliers sans experience dans ce genre de projets; pas de precommercialisation.

 

[Salamalek]

Voici la plaquette de présentation => [lien réservé abonné]

[LBP] [Le Clamarguier]
Merci @Monjat

>Quand j'ai vu les plans d'architecte, je me suis dit "qu'est ce que c'est que cette m...."
J'ai vu ensuite les honoraires de l'Archi = 5000 € et j'ai compris. Il a du faire faire 3 pauvres plans pour le permis de construire et les esquisses un peu minables de la plaquette. Après, on se débrouillera avec l'Entreprise. C'est pas comme ça qu'on arrive au statut de "propriété de qualité" qui permet de vendre plus haut que le prix max du marché.

>Sur le bon coup au niveau du foncier J'ai regardé ce qui s'est vendu autour et je n'ai pas l'impression qu'il est fait un coup monstrueux. Je n'ai rien trouvé qui dépasse 0,9 M€ (et il veut 1,7 M€) avec cette taille de terrain et des surface de plus de 150/190 m².

>Même en relisant plusieurs, je n'ai pas compris quelle était la surface habitable (hors dépendance).

La marge affichée n'est elle donc surfaite et aléatoire (ou pour le moins trouble).
Mais j'espère que LPB a quand même fait quelques vérifs pour s'assurer qu'on ne peut pas tomber de 44% à moins de zéro.

Si j'avais les sous, je préférerais acheter ça dans le secteur.
[lien réservé abonné]

 

[Salamalek]

Raizers SAS LES VILLAS DE GORBIO à un taux annuel de 10% par an, pour une durée de 24 mois
Néophyte en crowdfunding immobilier, qq'un a -t-il analysé ce projet qui peut apparaitre attrayant de loin mais lancé par des particuliers sans experience dans ce genre de projets; pas de precommercialisation.

J'ai vu l'histoire de la vente hors d'eau, hors d'air (c'est à dire sans l'aménagement intérieur : cloison, isolation, élec, plomberie ...) et j'ai laissé tombé.

 

[Maxlan]

Raizers SAS LES VILLAS DE GORBIO à un taux annuel de 10% par an, pour une durée de 24 mois
Néophyte en crowdfunding immobilier, qq'un a -t-il analysé ce projet qui peut apparaitre attrayant de loin mais lancé par des particuliers sans experience dans ce genre de projets; pas de precommercialisation.

En phase avec Salamalek,, en plus le site me semble pas top avec vue sur l'A8 aérien, un voisin atelier moto ... faut aimer le bruit.....

 

[Anonyme]

Bonjour,
Sous quelle forme votre grille d'analyse, est-elle informatisée (Excel ou autres) ?
Cordialement.

 

[Vinhais]

Concernant les projets « precommercialises » a des bailleurs sociaux, sachez qu’en général ça ne vaut pas plus qu’un compromis, et avec des délais qui peuvent être beaucoup plus longs. Tout dépend à quel stade de la procédure l’intention d’achat est donnée.
Les procédures sont hyper centralises, réclament des validations a plusieurs niveaux, et je ne vous parle même pas des financements. Je ne dis pas que ça vaut rien, mais ce n’est pas une sécurité absolue

J’ai eu à connaître de ces questions à titre pro, dans le passé ; et à voir en crowdfunding plusieurs abandons de projet par des bailleurs sociaux. Le temps de retrouver des acquereurs, ça peut être long.

Bonjour
Sauf que dans ce cas koregraf a bien fait validé le financement du bailleur. Il a obtenu des financements et ses agréments donc plus de difficultés avec le bailleur.

 

[Serge B]

En ce cas ça va …. Je suppose qu’ils ont une attestation de la CDC (en général) ou de l’Etablissement bancaire.

Mais en tout état de cause, ma remarque générale demeure.

 

[Salamalek]

Tiens, un projet Monego près de chez moi : Montpellier [Croix d'Argent].
Même si, pour moi, la croix d'argent, c'est plus trop Montpellier.

Les prix de vente des terrains me paraissent surestimés vu le secteur, le terrain de foot et l'immeuble surplombant. Je ne vois personne parmi mes connaissances qui irait mettre 250 à 390 k€ dans un terrain là-bas pour construire une maison au bord d'un terrain de foot très utilisé (club Arsenal de la Cx d'argent).

J'attends quand même une précision de mon contact sur la nature des promesses signées.
Et ils ont peut-être signé cet été alors qu'il n'y avait pas foot !
Quand la saison va reprendre ...