Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Je suis investi dur le Chalet de Mégève. Perso je n'ai pas d'autres info que ce que Homunity nous délivre. Je ne suis pas de formation comptable et ai tendance à faire confiance aux PF....... comme une grande majorité d'investisseurs je crois. Je ne suis pas du tout en mesure de déceler des manques de communication des PF en la matière.

A l'époque où j'investissais sur Homunity, il n'était guère utile d'avoir suivi une formation comptable pour comprendre leurs dossiers de présentation : il n'y avait jamais d'informations comptables ou financières sur l'emprunteur réel ou la caution (lorsqu'il y en avait). Seul le plan de financement du projet immobilier était présenté.

 

[InvestisseurInquiet]

Question : y a-t-il des membres de ce forum ayant investi dans les projets Adamia via Homunity en retard non contractuel tels que Le Petit Château, Fort Saint-Laurent, Chalet Megève, ... ? Et ces membres souhaiteraient-ils échanger pour mieux comprendre ce qu’il se passe et envisager une éventuelle action ensemble pour faire pression sur la platefrome et/ou le promoteur ?

Je ne connais pas ces projets, mais j'imagine qu'ils ont été construits sur le même modèle que les autres contrats Homunity que j'ai pu voir.
En tant qu'investisseur, vous n'avez aucune relation contractuelle avec le promoteur. Vous avez prêté à une société ad hoc (Cap Immo NNN), société créée et détenue par Homunity, laquelle a reprêté l'argent au promoteur.
Votre seule contrepartie est donc Cap Immo.
En tant qu'obligataire, vous n'avez que très peu de droits. Hormis demander la réunion d'une assemblée des obligataires si vous et vos cosignataires représentez au moins 1/30ème de l'émission, vous ne pouvez passer que par le représentant de la masse.
Le problème, comme je l'ai déjà dit dans de précédents messages, c'est que les contrats d'émission chez Homunity désignent (ou désignaient puisque je n'en sais plus rien maintenant)... Homunity comme représentant de la masse. C'est possiblement illégal, sous réserve de l'examen précis de la situation, car l'entité censée relayer les intérêts des obligataires (Homunity) est liée au débiteur (Cap Immo).
Ce n'est évidemment pas gênant lorsque tout se passe bien. Ca devient très problématique en cas de souci ou d'inertie, car l'obligataire isolé n'a personne à qui s'adresser qui représenterait vraiment les obligataires et eux seuls.

 

[Lira]

En tant qu'obligataire, vous n'avez que très peu de droits. Hormis demander la réunion d'une assemblée des obligataires si vous et vos cosignataires représentez au moins 1/30ème de l'émission, vous ne pouvez passer que par le représentant de la masse.

Merci @InvestisseurInquiet. Vous pouvez préciser la base juridique qui régit les relations contractuelles dans le cadre d’une émission obligataire pour le crowdfunding immobilier ?

 

[Zerocool81]

Merci @InvestisseurInquiet. Vous pouvez préciser la base juridique qui régit les relations contractuelles dans le cadre d’une émission obligataire pour le crowdfunding immobilier ?

Si c'est la base textuelle que vous cherchez, c'est le Code de Commerce, articles L228-38 à 90 :
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[Wallys56]

Bjr à tous.
Remboursement en temps et en heure sur CF du projet Saint Tropez Invest par le promoteur CITY MALL MANAGEMENT FRANCE SAS
Quand les délais sont respectés il faut le dire aussi pour les futurs appels de fond de cette structure.
Bonne journée à tous.

 

[Zino]

Rapport Bois Sénart sur Homunity : « Tout est mis en œuvre afin que l’actif soit cédé en temps et en heure (…) » quand on sait que le projet devait durer 8 mois pour un remboursement en juin 2020, soit 100% de délai, ils se moquent vraiment du monde.

 

[Lira]

l'une des parties prenantes au projet "le chalet des pistes" ci-dessus commenté est la société LUMI, dont un des co-gérants est... Adamia.

@NicoNoclaste Le K-bis de la SCCV Le Grand Chalet des Pistes liste les associés dont Promo6 et Lumi immatriculée 850904475 Paris, c‘est donc une autre société Lumi, créée le 10/05/2019 avec un capital de 1000 € pour une activité de BTP et Construction (!?!). Mais la coïncidence reste quand même plus que troublante. Comment en avoir le cœur net ?

 

[InvestisseurInquiet]

Rapport Bois Sénart sur Homunity : « Tout est mis en œuvre afin que l’actif soit cédé en temps et en heure (…) » quand on sait que le projet devait durer 8 mois pour un remboursement en juin 2020, soit 100% de délai, ils se moquent vraiment du monde.

Citons la phrase entière : "Tout est mis en œuvre afin que l’actif soit cédé en temps et en heure pour que le remboursement des investisseurs se déroule le 13/04/2021 comme indiqué lors du précédent rapport."
En fait je ne vois pas le lien : j'ai prêté pour un projet, pas à un projet. Si le projet n'aboutit pas, que la société emprunteuse se débrouille autrement. On n'a pas encore les comptes 2020, mais fin 2019, la société caution affichait à son bilan 7,1 M€ pour ses placements et disponibilités, et un actif circulant bien supérieur à ses dettes... Le fait de faire un lien entre le succès du projet et le remboursement me semble un gros biais dans le raisonnement !
La bonne nouvelle, c'est qu'on finira peut-être avec un taux d'intérêt de 100% lors du douzième report !
Allez, je ne résiste pas au plaisir de mettre ce lien, qui sort presque en premier lorsqu'on tape Bois Sénart + Homunity sur google : perelafouine.com/homunity-finalise-la-plus-grosse-collecte-de-crowdfunding-en-france/

Autre remarque : "Pour rappel l'opérateur a effectué un premier remboursement fin 2020 d'un montant de xxx € soit 54,57 % du montant total de la collecte." En fait, non, l'opérateur a remboursé 50% de la collecte, plus les intérêts correspondants. Confer l'une de mes précédentes remarques sur le fait que cette présentation risquait d'aboutir à la réduction de l'assiette des intérêts futurs

 

[lopali]

Rapport Bois Sénart sur Homunity : « Tout est mis en œuvre afin que l’actif soit cédé en temps et en heure (…) » quand on sait que le projet devait durer 8 mois pour un remboursement en juin 2020, soit 100% de délai, ils se moquent vraiment du monde.

Sincèrement, cela vous dérange tant que ça ? Moi non, au contraire.

 

[lopali]

La bonne nouvelle, c'est qu'on finira peut-être avec un taux d'intérêt de 100% lors du douzième report !

Voilà, c'est ça le plus important.

Et sans perte de "quinzaines" si l'on peut dire.

 

[InvestisseurInquiet]

Voilà, c'est ça le plus important.

Et sans perte de "quinzaines" si l'on peut dire.

Sous deux réserves :
- que le prêteur n'ait pas lui-même besoin des fonds qu'il s'attendait à récupérer ;
- que pousser le problème en avant ne soit pas juste une manière de nier le problème...

 

[Ograweb]

Autre remarque : "Pour rappel l'opérateur a effectué un premier remboursement fin 2020 d'un montant de xxx € soit 54,57 % du montant total de la collecte." En fait, non, l'opérateur a remboursé 50% de la collecte, plus les intérêts correspondants. Confer l'une de mes précédentes remarques sur le fait que cette présentation risquait d'aboutir à la réduction de l'assiette des intérêts futurs

Non, ils ont remboursés 54,57%. L'assiette des intérêts futurs est bien réduite. Ce n'est pas à notre avantage mais c'est ce qu'à décidé Homunity/Le promoteur. On a pas notre mots à dire (J'avais pourtant essayé de raler...)

 

[Zino]

Sincèrement, cela vous dérange tant que ça ? Moi non, au contraire.

Oui clairement. J'ai décidé du montant investi en fonction des paramètres affichés et signés dans le contrat. Nous en sommes ce mois-ci à un doublement la durée initiale et les multiples reports successifs laissent supposer qu'il n'y pas de raison pour que la prochaine échéance (décidée sans consulter les obligataires alors que l'entreprise emprunteuse a les moyens de payer) en avril soit plus respectée que les autres.

Alors quand, en plus, la personne qui rédige le rapport ose écrire « en temps et en heure », même à propos du 6e report (date initiale en juin 2020, reportée à juillet-aout, puis à août-septembre, puis à fin septembre, puis à octobre, puis à novembre, puis à avril 2021), je trouve que c'est se moquer du monde.

J'ai plusieurs projets en retard, et certains très en retard, sur d'autres plate-formes : pas de problème, c'est le « jeu », mais Homunity me semble être, au moins sur le ton et la forme, la plate-forme la plus nonchalante. Pourquoi ne pas avoir étudié les sûretés en juin dernier quand le terme initial a été dépassé ? Pourquoi ne pas les avoir activées fin décembre quand les 6 mois de délai contractuel ont été écoulés ?

Faisons-nous les frais de la volonté d'Homunity de ne pas perdre un gros client potentiel ?

 

[Ograweb]

Le climat a beaucoup changé sur ce forum en 1 an.
Il règne maintenant une ambiance de suspicion et de défiance envers les plateformes et les promoteurs. Je suis moi même sur des projets comme Bois Senart ou la Muria donc j'ai de quoi être inquiet aussi.
Mais il ne faut pas oublier que ce type de placement possède un fort risque de liquidités et de retard. Il ne faut pas hurler des qu'un projet dépasses les X mois prévus et rentre dans les 6 mois de prolongations contractuelles. En restant positif, un placement à 8-10% sur un an, me rapportera le double si il est prolongé d'un an de plus !
C'est un placement peu liquide, et avec beaucoup de risques potentiels !

Le seul vrai risque final est le dépôt de bilan/liquidation/etc... Ce risque n'est pas nul, mais il ne concerne pas 100% des prêts en retard.

Les plateformes se gavent en frais pour la mise en place d'un crownfunding. (C'est le promoteur qui paye, et cela représente parfois bien plus que les intérêts qu'il aura à nous verser !). La plateforme se sert de cet argent pour se rémunéré, mais également pour couvrir les frais de la société qu'elle doit monter et gérer. La plateforme n'a pas beaucoup d’intérêt financier à ce qu'un prêt soit correctement remboursé, sauf si elle y a investit elle même (ex avec le fond Tikehau pour Homunity). Elle a surtout un intérêt en terme d'image, pour avoir un taux de défaut le plus faible possible.

Avez vous une société ? Avez vous essayé d'appelé un de vos client pour lui réclamer de payer sa facture en retard de X mois. Si il vous répond : "J'ai pas la somme", vous pouvez vous énerver, le menacer ou lui rappeler le contrat qu'il a signé... ça ne solutionne rarement la chose. Alors que lui proposer de payer 30-50% la de suite par CB sur votre site, le reste plus tard... ça vous permet de rentrer un peu d'argent, et lui laisse un peu de temps pour que ces clients le payent et qu'il vous règle la fin, même en retard.
Pour Bois Senart, c'est comme cela que je vois la tractation avec la plateforme. Et rentre aussi en jeu que le promoteur a préféré remboursé les 50%(ou 54) pour diminuer les intérêts totaux qu'il aura a payé...

En revanche, je suis d'accord avec beaucoup ici sur 2 points :
- La communication beaucoup trop rassurante des plateforme pour le suivi des dossiers (et dans les dossiers de collecte aussi) "Léger décalage de planning..., Tout est mis en œuvre afin que l’actif..., actif sur ce dossier et le suit quotidiennement, échangeons chaque semaine" surtout pour ne rien dire !
- Le manque de vérification de certains dossiers de collecte, comme celui qui avait été annulé à la dernière minutes quand les forums ont fait remontés que l'emprunteur avait des défauts de remboursement... hallucinant !



Cyrill

 

[Yzard]

Bjr à tous.
Remboursement en temps et en heure sur CF du projet Saint Tropez Invest par le promoteur CITY MALL MANAGEMENT FRANCE SAS
Quand les délais sont respectés il faut le dire aussi pour les futurs appels de fond de cette structure.
Bonne journée à tous.

En tant que proprietaire CITY MALL a du récuperer la moitié du trésor trouvé dans la cure ..

 

[Lira]

Faisons-nous les frais de la volonté d'Homunity de ne pas perdre un gros client potentiel ?

Qui est le promoteur de Bois Sénart ?

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

@NicoNoclaste Le K-bis de la SCCV Le Grand Chalet des Pistes liste les associés dont Promo6 et Lumi immatriculée 850904475 Paris, c‘est donc une autre société Lumi, créée le 10/05/2019 avec un capital de 1000 € pour une activité de BTP et Construction (!?!). Mais la coïncidence reste quand même plus que troublante. Comment en avoir le cœur net ?

Mes excuses les plus plates pour vous avoir induit en erreur.
La coïncidence est effectivement troublante; d'autant plus si on considère que le gérant de cette LUMI est la société Paris International Golf, dont le président, un certain Philippe Bucheton, dirige également (entre autres!) une SARL "Les chalets de Megève"...
Mais celle-ci a été immatriculée en 2020 et ne doit donc pas à voir grand-chose avec le projet du même nom d'Adamia. Encore une coïncidence?
Bon là, moi, j'arrête, sinon je vais sombrer dans la paranoïa et le complotisme

 

[Zerocool81]

Look&Fin présente un certain nombre de projets situés en France... c'est un belge qui vous le dit...

D'ailleurs demain projet immo français avec "PROVENCE VALORISATION".

Vous avez un avis dessus ?

 

[InvestisseurInquiet]

Non, ils ont remboursés 54,57%. L'assiette des intérêts futurs est bien réduite. Ce n'est pas à notre avantage mais c'est ce qu'à décidé Homunity/Le promoteur. On a pas notre mots à dire (J'avais pourtant essayé de raler...)

C'est vrai, j'avais oublié qu'on ne nous demande pas notre avis !

 

[InvestisseurInquiet]

Qui est le promoteur de Bois Sénart ?

D'après HelloCF, ce serait le seul projet de cet emprunteur.