Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Bonjour @chenmawon,

La plateforme intervient parfois (via le membre @LYMO) sur cette file de discussion. Peut-être qu'ils vont donner de plus ample informations. Sinon je sais que @Luciole49 est sur plusieurs projets de Lymo également.
Quand on regarde la page projet sur Hellocrowdfunding ([lien réservé abonné]) ils indiquent le statut "Remboursé" pour ce projet.

Désolée je ne suis pas attentivement le fil. Annoncé le 11 janvier comme remboursé la semaine suivante je leur ai dit OK mais intérêts jusqu'au 26 Lymo a répondu OK intérêts jusqu'au 26 mais le 26 c'était pas remboursé alors j'ai réécrit intérêts continuent de courir et là panique l'argent était sur les comptes lemonway le lendemain. bah je vous ai fait gagner 15 jours d'intérêts car sinon ils les auraient arrêtés au 11 en toute violation du contrat comme Lymo a l'habitude de le faire (j'ai déjà réclamé en vain pour les autres projets faudrait pas que j'ai un déplacement à Toulouse pour les inviter au TC). Pour Hellocrowdfunding c'est mois qui les ai prévenus mais personne ne leur a dit que Premières loges Combloux était planté (celui là j'ai pas fait j'ai trouvé qu'il sentait mauvais mais il me reste 4 projets plantés sur 6 en portefeuille).

 

[InvestisseurInquiet]

Le climat a beaucoup changé sur ce forum en 1 an.

Je n'étais pas inscrit à l'époque, mais je pense que la principale différence, c'est qu'on arrive maintenant au moment des remboursements. Enfin, des moments théoriques.

Il règne maintenant une ambiance de suspicion et de défiance envers les plateformes et les promoteurs. Je suis moi même sur des projets comme Bois Senart ou la Muria donc j'ai de quoi être inquiet aussi.

Je ne parlerai que pour moi : si méfiance il y a envers telle ou telle plateforme, elle résulte du comportement de chacune lorsque survient un grain de sable.

Mais il ne faut pas oublier que ce type de placement possède un fort risque de liquidités et de retard. Il ne faut pas hurler des qu'un projet dépasses les X mois prévus et rentre dans les 6 mois de prolongations contractuelles. En restant positif, un placement à 8-10% sur un an, me rapportera le double si il est prolongé d'un an de plus !
C'est un placement peu liquide, et avec beaucoup de risques potentiels !

Jusqu'ici tout va bien ? On sait comment ça se termine !

Le seul vrai risque final est le dépôt de bilan/liquidation/etc... Ce risque n'est pas nul, mais il ne concerne pas 100% des prêts en retard.

J'avais déjà fait les calculs, si vous investissez la même somme sur chaque projet, il suffit qu'un projet sur neuf se vautre pour que vous y soyez de votre poche. Même en prenant uniquement les projets en retard non contractuel sur HelloCF, vous avez 100 projets sur 1300 théoriquement échus, et 100 autres encore en retard contractuel, et ça avant plein effet du Covid. J'ai du mal à être aussi optimiste que vous, question de pseudo certainement.

Les plateformes se gavent en frais pour la mise en place d'un crownfunding. (C'est le promoteur qui paye, et cela représente parfois bien plus que les intérêts qu'il aura à nous verser !). La plateforme se sert de cet argent pour se rémunéré, mais également pour couvrir les frais de la société qu'elle doit monter et gérer. La plateforme n'a pas beaucoup d’intérêt financier à ce qu'un prêt soit correctement remboursé, sauf si elle y a investit elle même (ex avec le fond Tikehau pour Homunity). Elle a surtout un intérêt en terme d'image, pour avoir un taux de défaut le plus faible possible.

Avez vous une société ? Avez vous essayé d'appelé un de vos client pour lui réclamer de payer sa facture en retard de X mois. Si il vous répond : "J'ai pas la somme", vous pouvez vous énerver, le menacer ou lui rappeler le contrat qu'il a signé... ça ne solutionne rarement la chose. Alors que lui proposer de payer 30-50% la de suite par CB sur votre site, le reste plus tard... ça vous permet de rentrer un peu d'argent, et lui laisse un peu de temps pour que ces clients le payent et qu'il vous règle la fin, même en retard.

On ne tond pas un oeuf. OK. Encore faut-il être certain qu'on a affaire à un oeuf...

Pour Bois Senart, c'est comme cela que je vois la tractation avec la plateforme. Et rentre aussi en jeu que le promoteur a préféré remboursé les 50%(ou 54) pour diminuer les intérêts totaux qu'il aura a payé...

En revanche, je suis d'accord avec beaucoup ici sur 2 points :
- La communication beaucoup trop rassurante des plateforme pour le suivi des dossiers (et dans les dossiers de collecte aussi) "Léger décalage de planning..., Tout est mis en œuvre afin que l’actif..., actif sur ce dossier et le suit quotidiennement, échangeons chaque semaine" surtout pour ne rien dire !
- Le manque de vérification de certains dossiers de collecte, comme celui qui avait été annulé à la dernière minutes quand les forums ont fait remontés que l'emprunteur avait des défauts de remboursement... hallucinant !



Cyrill

 

[lopali]

Sous deux réserves :
- que le prêteur n'ait pas lui-même besoin des fonds qu'il s'attendait à récupérer ;
- que pousser le problème en avant ne soit pas juste une manière de nier le problème...

"Il ne faut investir en bourse que l'argent dont on n'a pas besoin."

Je pense que cet adage est encore plus adapté au crowdfunding. Et une fois que l'on sait cela...

 

[lopali]

Mais il ne faut pas oublier que ce type de placement possède un fort risque de liquidités et de retard. Il ne faut pas hurler des qu'un projet dépasses les X mois prévus et rentre dans les 6 mois de prolongations contractuelles. En restant positif, un placement à 8-10% sur un an, me rapportera le double si il est prolongé d'un an de plus !
C'est un placement peu liquide, et avec beaucoup de risques potentiels !

Je bois vos paroles.

Comment peut-on s'étonner/s'offusquer qu'avec un rendement de 10%, il y ait un très très fort risque de retard, de perte en capital...

 

[NicoNoclaste]

Il y a quand même quelques très bons élèves à relever comme Look&Fin

Look&Fin présente un certain nombre de projets situés en France... c'est un belge qui vous le dit...

D'ailleurs demain projet immo français avec "PROVENCE VALORISATION".

Je viens de regarder.
L’adresse du bien reste inconnue, on ne peut donc pas localiser précisément la parcelle cadastrale et avoir une idée de l’environnement; c’est quand même gênant quand on parle d’immobilier; je suppose que ceci doit n'être qu'un oubli accidentel puisque sur un autre projet clos, l'adresse est mentionnée. Mais en l'état, on ne peut pas sérieusement se prononcer sur la validité des prix de vente, donc sur la marge de 23,7%, donc sur l'ensemble du projet.
Ce détail crucial mis à part, je suis tout de même favorablement impressionné par l'exhaustivité de l'analyse, notamment financière qui n'occulte pas plus l'étude du porteur que celles des cibles de la GAPD; c'est suffisamment rare pour devoir être mentionné.

 

[dca]

Nouveau projet "LES NYMPHÉAS DE DEAUVILLE" à Deauville (14), ClubFunding, promoteur Romulus. 9% - 9 mois - 500k
Située à quelques minutes de la plage de Deauville et de la célèbre place Morny, l'opération consiste en l'acquisition d'un ensemble immobilier d'une surface de 770m². Suite à la réalisation de travaux et la construction d’un nouvel immeuble, l'actif sera revendu à la découpe. L'opération est déjà commercialisée à 96%.
Marge 1%.
Un avis?

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Nouveau projet "LES NYMPHÉAS DE DEAUVILLE"...ClubFunding...
Marge 1%.
Un avis?

Tout est dit: NoGo pour moi.

Ce dossier est un cas d’école: un maître d’œuvre qui se retrouve en liquidation, et une marge qu’on imagine un peu faiblarde au départ qui fond comme peau de chagrin et se retrouve à 1,3%!

Si on considère qu’un aléa déjà arrivé annule la probabilité de survenue d’un autre, on peut toujours y aller… pour peut-être se faire rembourser quelques nèfles dans 2 mois?

 

[Enitsuj]

Nouveau projet "LES NYMPHÉAS DE DEAUVILLE" à Deauville (14), ClubFunding, promoteur Romulus. 9% - 9 mois - 500k
Située à quelques minutes de la plage de Deauville et de la célèbre place Morny, l'opération consiste en l'acquisition d'un ensemble immobilier d'une surface de 770m². Suite à la réalisation de travaux et la construction d’un nouvel immeuble, l'actif sera revendu à la découpe. L'opération est déjà commercialisée à 96%.
Marge 1%.
Un avis?

Je n'ai pas vu cette marge sur leur site. C'est dans le dossier ? C'est tellement pénible de le demander par mail et d'attendre une plombe pour le recevoir.

 

[Chris78]

"Bon client" chez CF, je reçois habituellement un message m'annonçant les nouveaux projets avec lien pour accéder au dossier complet, donc sans avoir comme précédemment besoin de le réclamer, ce qui est effectivement assez pénible. Pour une raison que j'ignore, pas encore reçu de message correspondant à ce dossier.
Donc pas d'avis complet, juste que le taux est de 9% après avoir été habitué à de nombreux projets à 10% ...
Peut-être parce que c'est court (9 mois) mais ce n'est pas ce que je préfère.

 

[dca]

Je n'ai pas vu cette marge sur leur site. C'est dans le dossier ? C'est tellement pénible de le demander par mail et d'attendre une plombe pour le recevoir.

Trop lourd que pour être téléchargé sur la plateforme...

 

[Zino]

Bonjour,

Anaxago va proposer des projets avec distribution mensuelle des coupons. Premier projet : Résidence Lamartine à Nice pour financer le projet d'une foncière filiale 50/50 d'Anaxago et Osmose Partners via un véhicule dédié. 2M recherchés sur 36 mois en obligations convertibles, 6%/annuel net de frais après un décalage de 6 mois.

Chez Raizers, projet Tagore déjà en retard de 3 mois (échéance initiale en nov 2020 prolongée à fév 2021), passe à 9 mois avec nouvelle échéance en août 2021 pour cause de retard dans le gros œuvre. Le taux passe à 13% pour les 6 prochains mois contre 10% jusque là.

 

[Chris78]

Bonjour.
Pour Anaxago, belle opération mais le taux me paraît bien faible ...

 

[Enitsuj]

Nouveau projet "LES NYMPHÉAS DE DEAUVILLE" à Deauville (14), ClubFunding, promoteur Romulus. 9% - 9 mois - 500k

Marge 1%.
Un avis?

Je viens de recevoir le dossier. C'est un projet qui a commencé il y a 4 ans déjà et a été retardé à 2 reprises avant la levée de fonds et le coût des travaux s'en est trouvé fortement augmenté. La marge restante me semble donc bien faible (et c'est un euphémisme) et ne pourra (à mon sens) pas couvrir un autre problème.

 

[frane]

Quelqu'un a-t- il tenté / réussi à souscrire à ce projet aujourd'hui ?
Pour ma part, j'ai essayé mais je n'ai même pas reçu de mail de validation ou d'annulation de ma souscription de leur part.

Ils proposent un nouveau projet demain pour un montant encore plus faible...

 

[dca]

Projet : « Villa des sources » Fundimmo à Saint Ouen (93) 2 mars (dossier en annexe)
Montant 8.000.000 €, Durée : 24 Mois, Taux Investisseurs : 9% annuel
Pré commercialisation : 91% du CA - marge brute 25%
Le projet Villa des Sources est une opération de promotion immobilière mixte comprenant la construction d’environ 8.000 m² de surface de bureaux et d’un ensemble de 20 logements collectifs, le tout situé sur la commune de Saint Ouen (93), en Région Parisienne.
L’opération est portée par la société dédiée SCCV LES SOURCES, intégralement détenue par des sociétés du Groupe BRICQUEVILLE.
le Groupe BRICQUEVILLE est membre du groupement « Les Promoteurs du Grand Paris » qui compte 6 promoteurs franciliens indépendants défendant les mêmes valeurs.

Votre avis???

 

[baffer]

Projet : « Villa des sources » Fundimmo à Saint Ouen (93) 2 mars (dossier en annexe)
Montant 8.000.000 €, Durée : 24 Mois, Taux Investisseurs : 9% annuel
Pré commercialisation : 91% du CA - marge brute 25%
Le projet Villa des Sources est une opération de promotion immobilière mixte comprenant la construction d’environ 8.000 m² de surface de bureaux et d’un ensemble de 20 logements collectifs, le tout situé sur la commune de Saint Ouen (93), en Région Parisienne.
L’opération est portée par la société dédiée SCCV LES SOURCES, intégralement détenue par des sociétés du Groupe BRICQUEVILLE.
le Groupe BRICQUEVILLE est membre du groupement « Les Promoteurs du Grand Paris » qui compte 6 promoteurs franciliens indépendants défendant les mêmes valeurs.

Votre avis???

Merci pour l'information @dca.
Bizarrement je n'ai pas reçu ce mail de communication et je ne vois pas ce projet visible sur Fundimmo. La collecte est prévue pour le 02/03 comme vous l'indiquez dans votre message ? Merci d'avoir joint le dossier en tout cas.

Personnellement, j'ai été très réticent en voyant l'indication "8.000 m² de surface de bureaux" mais j'ai été ensuite très agréalablement surpris en lisant : "L’immeuble de bureaux a d’ores et déjà été vendu en un seul lot à la société PRIMONIAL PRIVATE 1 en date du 21 juillet 2020 au prix de 50.400 K€ TTC". On est donc pas sur une simple pré-commercialisation (avec les désistements qui peuvent aller avec) mais bien sur une vente actée. Cela sécurise donc très fortement l'opération :
" Le Prix de revient HT (39,4 M€ HT) est aujourd'hui intégralement couvert par la pré-commercialisation de l’opération, et notamment la VEFA régularisée sur l’immeuble de bureaux pour 42 M€ HT."

Le risque de commercialisation porte donc sur la partie résidentielle mais la précommercialisation est correcte (sans être exceptionnel) avec 7 logements précommercialisés en l'espace de 9 mois (la commercialisation a débuté en mai 2020 à priori) et une lettre d'intérêt pour 9 logements de la part d'un bailleur (VILOGIA). Avec un ITI de 8% pour la ville de Saint-Ouen on peut espérer que les logements trouvent preneur en l'espace de 2 ans.

Plus de risque administratif à priori (permis de construire purgé) et les travaux ont débuté (démolition de l'existant effectué).

Après c'est de la promotion immobilière donc risque technique inhérent à l'activité et délai de projet qui vont avec (24 mois ça peut être un frein pour investir pour certain, mais personnellement ce n'est pas mon cas).

Enfin pour le promoteur, je ne vois rien de rédhibitoire dans les comptes mais c'est encore là mes lacunes donc l'analyse d'un @NicoNoclaste sera plus pertinente que la mienne sur ce sujet. Les cautions solidaires (notamment MODIGLIANI INVESTISSEMENT) n'ont pas l'air d'être que du vent comme on peut le voir parfois et les capitaux propres permettrait de rembourser une partie de la collecte (qui est de 8M€ soit supérieur à la capacité de remboursement des cautions solidaires). Après on est sur une opération d'avance sur marge ce qui est assez différent des opérations classiques qu'on finance.

De mon point de vue, ce projet ne comporte aucun critère de "NO GO" et je pense y adhérer (avec 8M€ attendu, je pense qu'on ne devrait pas avoir de problème pour y souscrire contrairement à d'autres projets qui partent très vite !).
D'ailleurs je serai curieux de voir à quelle vitesse partira le projet car le plus gros projet proposé par Fundimmo semble être de 3,5M€ donc il va falloir trouver la masse nécessaire pour financer un tel projet !

 

[Luciole49]

Bonjour j'ai ouvert un compte sur Fundimmo mais je ne vois pas cette opération à venir est ce normal ?

 

[Zino]

Bonjour j'ai ouvert un compte sur Fundimmo mais je ne vois pas cette opération à venir est ce normal ?

Bonjour, j'ai un compte chez eux depuis l'été 2020 avec deux investissements en cours, mais pas de trace non plus de ce projet pour le moment !

 

[dca]

Merci pour l'information @dca.
Bizarrement je n'ai pas reçu ce mail de communication et je ne vois pas ce projet visible sur Fundimmo. La collecte est prévue pour le 02/03 comme vous l'indiquez dans votre message ? Merci d'avoir joint le dossier en tout cas.

Personnellement, j'ai été très réticent en voyant l'indication "8.000 m² de surface de bureaux" mais j'ai été ensuite très agréalablement surpris en lisant : "L’immeuble de bureaux a d’ores et déjà été vendu en un seul lot à la société PRIMONIAL PRIVATE 1 en date du 21 juillet 2020 au prix de 50.400 K€ TTC". On est donc pas sur une simple pré-commercialisation (avec les désistements qui peuvent aller avec) mais bien sur une vente actée. Cela sécurise donc très fortement l'opération :
" Le Prix de revient HT (39,4 M€ HT) est aujourd'hui intégralement couvert par la pré-commercialisation de l’opération, et notamment la VEFA régularisée sur l’immeuble de bureaux pour 42 M€ HT."

Le risque de commercialisation porte donc sur la partie résidentielle mais la précommercialisation est correcte (sans être exceptionnel) avec 7 logements précommercialisés en l'espace de 9 mois (la commercialisation a débuté en mai 2020 à priori) et une lettre d'intérêt pour 9 logements de la part d'un bailleur (VILOGIA). Avec un ITI de 8% pour la ville de Saint-Ouen on peut espérer que les logements trouvent preneur en l'espace de 2 ans.

Plus de risque administratif à priori (permis de construire purgé) et les travaux ont débuté (démolition de l'existant effectué).

Après c'est de la promotion immobilière donc risque technique inhérent à l'activité et délai de projet qui vont avec (24 mois ça peut être un frein pour investir pour certain, mais personnellement ce n'est pas mon cas).

Enfin pour le promoteur, je ne vois rien de rédhibitoire dans les comptes mais c'est encore là mes lacunes donc l'analyse d'un @NicoNoclaste sera plus pertinente que la mienne sur ce sujet. Les cautions solidaires (notamment MODIGLIANI INVESTISSEMENT) n'ont pas l'air d'être que du vent comme on peut le voir parfois et les capitaux propres permettrait de rembourser une partie de la collecte (qui est de 8M€ soit supérieur à la capacité de remboursement des cautions solidaires). Après on est sur une opération d'avance sur marge ce qui est assez différent des opérations classiques qu'on finance.

De mon point de vue, ce projet ne comporte aucun critère de "NO GO" et je pense y adhérer (avec 8M€ attendu, je pense qu'on ne devrait pas avoir de problème pour y souscrire contrairement à d'autres projets qui partent très vite !).
D'ailleurs je serai curieux de voir à quelle vitesse partira le projet car le plus gros projet proposé par Fundimmo semble être de 3,5M€ donc il va falloir trouver la masse nécessaire pour financer un tel projet !

Je confirme le 2 mars à 17h

 

[Chris78]

Bonjour.
idem, pas reçu et vois pas sur le site ...