Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Lira]

Avec DMVIP, j‘ai un projet remboursé et un autre en cours avec une échéance à juin 2022 dont j’attends le remboursement effectif avant d’investir de nouveau avec cet opérateur.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir
Prochain dossier Immocratie de promotion immobilière dans les Pyrénées Orientales.

L’opérateur rachète le projet; pourquoi le vendeur l’abandonne-t-il, revers de fortune, ou autre chose? C’aurait pu être intéressant de le savoir...

Je ne vais pas trop m’étendre sur le projet lui-même: marge faible, 6,3% (le promoteur espère toutefois pouvoir rogner 15% sur les devis travaux, tant mieux pour lui et les futurs investisseurs), pas de banque dans la boucle, pas de grille de commercialisation fournie par la plate-forme, ce qui me semble pourtant être la moindre des choses, ne serait-ce que pour valider la valeur de l’hypothèque.

Je me suis plutôt intéressé au promoteur et à sa structure.

1. M.Gomez a peut-être une bonne expérience des petits projets, mais il passe à la dimension supérieure avec celui-ci, une résidence seniors qui plus est;
2. Les entités PI.GP, PI.CR mises en avant dans la présentation du projet sont des coquilles vides car de création très récente (< 6mois); PI.MG a également été créée récemment, en 2018, et je n’ai pas trouvé de comptes disponibles depuis l’exercice 2018; elle est pourtant cible de la GAPD;
3. NATURIMMO autre cible très endettée de la GAPD, me semble n’être que la SCI détenant les murs du bar-brasserie dont M.Gomez est le gérant, entreprise très endettée par ailleurs fin 2019, et ça n’a pas dû s’arranger depuis…
4. Et l’opérateur a déjà 880k€ d’emprunts en cours sur la plate-forme, avec les mêmes cibles de GAPD...

Bref, j’ai de gros doutes sur la valeur des garanties.

Je n’irai pas.

 

[Wallys56]

Bonsoir
Prochain dossier Immocratie de promotion immobilière dans les Pyrénées Orientales.

L’opérateur rachète le projet; pourquoi le vendeur l’abandonne-t-il, revers de fortune, ou autre chose? C’aurait pu être intéressant de le savoir...

Je ne vais pas trop m’étendre sur le projet lui-même: marge faible, 6,3% (le promoteur espère toutefois pouvoir rogner 15% sur les devis travaux, tant mieux pour lui et les futurs investisseurs), pas de banque dans la boucle, pas de grille de commercialisation fournie par la plate-forme, ce qui me semble pourtant être la moindre des choses, ne serait-ce que pour valider la valeur de l’hypothèque.

Je me suis plutôt intéressé au promoteur et à sa structure.

1. M.Gomez a peut-être une bonne expérience des petits projets, mais il passe à la dimension supérieure avec celui-ci, une résidence seniors qui plus est;
2. Les entités PI.GP, PI.CR mises en avant dans la présentation du projet sont des coquilles vides car de création très récente (< 6mois); PI.MG a également été créée récemment, en 2018, et je n’ai pas trouvé de comptes disponibles depuis l’exercice 2018; elle est pourtant cible de la GAPD;
3. NATURIMMO autre cible très endettée de la GAPD, me semble n’être que la SCI détenant les murs du bar-brasserie dont M.Gomez est le gérant, entreprise très endettée par ailleurs fin 2019, et ça n’a pas dû s’arranger depuis…
4. Et l’opérateur a déjà 880k€ d’emprunts en cours sur la plate-forme, avec les mêmes cibles de GAPD...

Bref, j’ai de gros doutes sur la valeur des garanties.

Je n’irai pas.

Merci pour ton analyse, j'hésitais jusqu'alors à y placer un billet

 

[foudre78]

Bonsoir
Prochain dossier Immocratie de promotion immobilière dans les Pyrénées Orientales.

L’opérateur rachète le projet; pourquoi le vendeur l’abandonne-t-il, revers de fortune, ou autre chose? C’aurait pu être intéressant de le savoir...

Je ne vais pas trop m’étendre sur le projet lui-même: marge faible, 6,3% (le promoteur espère toutefois pouvoir rogner 15% sur les devis travaux, tant mieux pour lui et les futurs investisseurs), pas de banque dans la boucle, pas de grille de commercialisation fournie par la plate-forme, ce qui me semble pourtant être la moindre des choses, ne serait-ce que pour valider la valeur de l’hypothèque.

Je me suis plutôt intéressé au promoteur et à sa structure.

1. M.Gomez a peut-être une bonne expérience des petits projets, mais il passe à la dimension supérieure avec celui-ci, une résidence seniors qui plus est;
2. Les entités PI.GP, PI.CR mises en avant dans la présentation du projet sont des coquilles vides car de création très récente (< 6mois); PI.MG a également été créée récemment, en 2018, et je n’ai pas trouvé de comptes disponibles depuis l’exercice 2018; elle est pourtant cible de la GAPD;
3. NATURIMMO autre cible très endettée de la GAPD, me semble n’être que la SCI détenant les murs du bar-brasserie dont M.Gomez est le gérant, entreprise très endettée par ailleurs fin 2019, et ça n’a pas dû s’arranger depuis…
4. Et l’opérateur a déjà 880k€ d’emprunts en cours sur la plate-forme, avec les mêmes cibles de GAPD...

Bref, j’ai de gros doutes sur la valeur des garanties.

Je n’irai pas.

Merci, superbe analyse comme quoi, la mise en avant semble tronquée... J'ai pas lu le projet en détail car département des PO= assez sinistré en volume de vente Vefa, d'autant plus pour une cible de client très limitée à ce projet...
À quand la création d'un Comité indépendant d'investisseurs pour apporter une analyse la plus neutre et transparente sur un projet, comme devrait le faire un CGP? J'ai lu certaines de vos remarques intéressantes sur le rôle de devoir de conseil des plateformes qui ne semble pas respecté par rapport à l'Information transmise sur la plupart des projets. il faudra sans doute attendre des défauts en masse pour que les autorités s'intéresse concrètement au sujet

 

[baffer]

Encore une présentation pas claire car ils veulent rembourser 80% de l'émission à la vente de la maison en mars d'après leur ppt...

J'aurais tendance à me fier plutôt au PPT qu'à la date d'émission indiquée sur la page projet. On a déjà vu pour d'autres projets que la date était plusieurs fois mises à jour alors que le projet n'était pas encore démarré.
Je suis comme @Lira, j'ai déjà un projet avec eux et en terme de gestion du risque je ne souhaite pas multiplier les projets avec le même investisseur. Mais dans tous les cas, je n'aurai pas sauté le pas, car si on suit le scénario optimiste, on aura donc 80% de notre investissement qui aura été remboursé dans moins d'un mois (08/03). Si je résume, côté pile, tout se passe bien et on gagne des cacahuètes, côté face, si ça passe mal on risque gros (scénario de repli dont le prix de vente de la maison semble exagéré d'après @foudre78). Je veux bien prendre des risques mais il faut que le jeu en vaille la chandelle.

 

[InvestisseurInquiet]

Metropolitan (Wiseed) : report contractuel de six mois officialisé.

 

[Wallys56]

Bjr,
Que pensez-vous du projet la Butte Verte sur Cf ce jour. 100% en pré co. Que des fonds Clubfunding pas d'emprunt bancaire.
Merci pour vos analyses.

 

[Chris78]

Bjr,
Que pensez-vous du projet la Butte Verte sur Cf ce jour. 100% en pré co. Que des fonds Clubfunding pas d'emprunt bancaire.
Merci pour vos analyses.

Bonjour.
Il y a des commentaires sur ce projet hier à 19h03 et 19h10 sauf erreur.

 

[baffer]

Metropolitan (Wiseed) : report contractuel de six mois officialisé.

Effectivement j'avais lu une remarque d'un investisseur sur le dernier projet en cours de collecte pour Capelli justement où il était indiqué :

La livraison était prévue en mars 2021, comme le remboursement, mais d’après le rapport Q4 2020 elle a été décalée à fin 2022.

18 mois de décalage au niveau de la livraison ce n'est pas rien ! On est bien au-delà des 6 mois de retard constaté en moyenne en VEFA.

 

[NicoNoclaste]

Bjr,
Que pensez-vous du projet la Butte Verte sur Cf ce jour. 100% en pré co. Que des fonds Clubfunding pas d'emprunt bancaire.
Merci pour vos analyses.

Bonjour

Pour synthétiser ce qui a déjà été écrit et ajouter ma pierre sur le projet CF de tout-à-l’heure:

• En cas de réalisation du scénario nominal, 80% du projet seront remboursés d’ici 3 semaines; à l’inverse de certaines plates-formes, CF ne demande pas un minimum de quelques mois d’intérêts pour les souscripteurs, donc le bénéfice attendu pour nous serait anecdotique, surtout avec des petits tickets; j’aime bien les projets courts, mais il ne faut pas exagérer...
• si le scénario de repli se produit, @foudre78 , qui connaît bien le secteur, nous met en garde contre un prix de revente attendu surévalué, d’où un risque de voir le projet traîner en longueur;
• sinon, les garanties ne me semblent pas trop mauvaises sur les projets de ce MdB (au moins les deux derniers, il faudrait avoir les présentations des précédents que je n’ai pas conservées), puisqu’il s’agirait systématiquement de l’hypothèque du bien; une fois de plus en revanche, les avoirs personnels des cautions ne sont pas évalués, ce qui nous aurait pourtant tranquillisé; l’endettement de la SAS est maîtrisé;
• l’équipe semble expérimentée et les track-records présentés font état de projets aboutis avec des marges réalisées importantes, tous situés dans ce secteur qui constitue apparemment leur territoire de chasse.

 

[ron]

Nouveau projet Homunity jeudi 17h - Le Grand Chalet des Pistes
Cette opportunité, présentée dans le dossier détaillé accessible ici [lien réservé abonné], est proposée par un opérateur immobilier spécialisé dans les biens d'exception à la montagne implanté à Méribel.
Le projet, Le Grand Chalet des Pistes [lien réservé abonné], consiste en la construction d’un ensemble immobilier élevé en R+4 de 25 appartements du T3 au T6, 3 chalets et 56 places de parking.
Le projet bénéficie de l’attractivité de Méribel liée à son appartenance au domaine skiable des 3 Vallées mondialement connu.
Initiée en décembre 2019, la commercialisation du projet atteint désormais 74 % en volume.

Le projet en quelques chiffres :

• Objectif de collecte : 2 546 000 €
• Rendement annuel : 8 %*
• Durée du projet : 18 mois *

La présentation du projet Le Grand Chalet des Pistes par Homunity me semble être une véritable escroquerie intellectuelle.
En effet, Homunity annonce qu'il s'agit d'un refinancement de fonds propres. Ce n'est nullement le cas.
C'est en réalité un financement corporate de l'emprunteur SAS PROMO 6, associée à 33,3% dans la SCCV du projet.
Nous ne savons rien de PROMO 6 puisqu'elle ne publie pas ses comptes.
Ce financement s'appuie sur la part de la marge potentielle du projet revenant à PROMO 6 qui propose en garantie une caution de la SCCV du projet. On tangente sans doute l'abus de bien social de Monsieur Olano président de PROMO 6 et gérant de la SCCV.
Cette caution de la SCCV du projet ne vaut rien tant que la commercialisation est à 73% du CAHT objectif du projet. Pour qu'elle ait une valeur, il faut que la commercialisation aille au bout avec des coûts réels conformes à la présentation. Pour le moment, on est loin du compte pour la commercialisation et on ne connaît rien des coûts réels.
Par ailleurs, la dite SCCV n'a aucun besoin en l'état de fonds propres supplémentaires puisque son plan de financement et sa commercialisation actuelle en VEFA lui donnent tous les moyens nécessaires pour poursuivre les travaux jusqu'à leur bonne fin. Du moins si les données communiquées sont vraies.
Ce n'est donc pas avec ce type de manipulation de la présentation que Homunity conservera (ou retrouvera) sa crédibilité auprès des investisseurs.

 

[Raizers]

Bonjour @Raizers,
Comme vous avez l'amabilité d'être présent sur ce forum, il serait intéressant que vous puissiez nous éclairer sur ce sujet à savoir sur le fait de prendre en compte ou non les investissements du promoteur sur d'autres plateformes de crowdfunding lorsque vous auditez un projet ?
Disposez-vous de cette information (le promoteur vous fait-il part de ces investissements en cours sur d'autres plateformes) ? Ou y-a-t-il une communication/partage entre membre du FPF pour que vous puissiez vérifier si un promoteur n'a pas d'autres investissements sur d'autres plateformes et vérifier l'état des remboursements ? Ou consultez vous un site communautaire type Hellocrowdfunding pour le valider ?

En effet, on peut douter parfois que cette étape soit réalisée dans le cadre d'audit de projets (cf le cas en décembre dernier où la plateforme Koregraf a proposé un projet de Monsieur El Baze avant de le retirer quelques heures avant l'ouverture de la collecte après que des membres ait alerté la plateforme du "passif" peu reluisant de cet investisseur).

En vous remerciant pour votre transparence.

Cordialement,

Bonjour à tous, et merci @baffer pour votre message,

Comme promis on revient vers vous sur cette question.

Lors de l'audit des projets, nous prenons en compte les emprunts obligataires du promoteur ainsi que les autres types d’emprunts qu'il a pu réaliser via ses banques, dettes mezzanines et/ou associés partenaires qui sont indiqués dans les bilans détaillés. Pour compléter ces bilans, nous demandons une déclaration de l’ensemble des réalisations en cours et terminées ainsi que son niveau d’endettement (bancaire et crowdfunding) par projet à date.

Pour les principaux emprunts en cours, nous lui demandons comment les proches échéances vont être remboursées. Nous procédons aussi à une vérification sur @hellocrowdfunding et lorsque le projet y est indiqué en retard, nous demandons au promoteur une attestation permettant son report contractuel ou alors nous contactons directement la plateformes concernée pour avoir une vue claire de la situation.

Concernant M. ELBAZE en particulier, qui était concerné par vos échanges, nous avons fait le choix de présenter sur notre plateforme ses opérations car les emplacements proposés sont attractifs avec une réelle liquidité du marché. De plus, nous avons des garanties réelles sur ces opérations en inscrivant en premier rang notre dette obligataire sur les actifs financés. Bien évidemment, nous prenons une marge entre le montant prêté et le chiffre d’affaires de l’opération permettant de sécuriser le remboursement en cas d’activation de l’hypothèque.

A ce jour, nous avons réalisé 7 projets avec lui dont 1 remboursé après 4 mois, 3 dont le capital est partiellement remboursé et 2 dont les intérêts ont été payés.

Nous tâchons d'être un maximum (et de plus en plus) transparents quant à l'avancement des projets en cours donc n'hésitez pas à vous rendre sur le suivi de vos opérations sur la plateforme. Et encore une fois n'hésitez pas à vous tourner vers nous directement pour plus d'informations.

En espérant avoir répondu à vos questions !
Belle soirée,
L’équipe Raizers

 

[Lira]

Ce n'est donc pas avec ce type de manipulation de la présentation que Homunity conservera (ou retrouvera) sa crédibilité auprès des investisseurs.

Question : y a-t-il des membres de ce forum ayant investi dans les projets Adamia via Homunity en retard non contractuel tels que Le Petit Château, Fort Saint-Laurent, Chalet Megève, ... ? Et ces membres souhaiteraient-ils échanger pour mieux comprendre ce qu’il se passe et envisager une éventuelle action ensemble pour faire pression sur la platefrome et/ou le promoteur ?

 

[NicoNoclaste]

Homunity annonce qu'il s'agit d'un refinancement de fonds propres. Ce n'est nullement le cas.
C'est en réalité un financement corporate de l'emprunteur SAS PROMO 6, associée à 33,3% dans la SCCV du projet.

Là, je ne vous suis pas très bien.
A l’issue de la levée de fonds, Promo 6, qui est associée pour 1/3 du projet le sera toujours, mais avec 6,67% de fonds propres et 26,66% de quasi-fonds propres; c’est donc bien un refinancement de projet.
Certes, les 2546k€ de trésorerie récupérés serviront au financement d’autres opérations, d’ailleurs sans doute déjà dans les tuyaux, mais par opposition à un financement corporate stricto sensu, c'est à l’issue de ce projet-ci que ces fonds seront remboursés (si tout se passe bien, œuf corse!).

Ce financement s'appuie sur la part de la marge potentielle du projet revenant à PROMO 6 qui propose en garantie une caution de la SCCV du projet. On tangente sans doute l'abus de bien social de Monsieur Olano président de PROMO 6 et gérant de la SCCV.

Pour le coup, j’ose espérer qu’Homunity s’est assuré de l’accord des deux autres associés de Promo 6 dans ce projet, due diligence oblige; le contraire serait vraiment trop énorme… Quel intérêt d’ailleurs ces associés ont-ils d’assurer la solidarité de cette caution? Pour préserver leurs bonnes relations et poursuivre l’association sur d’autres projets? Un renvoi d’ascenseur est-il prévu? Ont-ils établi des garde-fous par ailleurs? Les règles de vie entre grands requins nous sont largement inconnues…

Cette caution de la SCCV du projet ne vaut rien tant que la commercialisation est à 73% du CAHT objectif du projet. Pour qu'elle ait une valeur, il faut que la commercialisation aille au bout avec des coûts réels conformes à la présentation.

Là, je pose une question d'ordre juridique.

La dette Homunity est une dette junior par rapport à celles que la SCCV aura contractées (fournisseurs, banques…); mais doit-elle être honorée avant remboursement des fonds propres apportés par les sponsors (sans même parler de distribution des bénéfices)? Je suppose que oui, au moins pour la partie capital, parce que dans la négative, le leur serait mieux protégé que celui des obligataires; mais pour les intérêts?

La question n’est pas neutre, parce qu’ils auront apporté un total de 7M€ en fonds propres, et si le projet se retrouvait in fine en perte (ce qui m'étonnerait tout de même un peu, compte tenu de l'épaisseur de la marge opérationnelle attendue), les obligataires pourraient le cas échéant, grâce à ce matelas de 7M€, ressortir gagnants alors que les actionnaires se retrouveraient en slip.

Alors quid? Un spécialiste par ici?

Question : y a-t-il des membres de ce forum ayant investi dans les projets Adamia via Homunity en retard non contractuel

Je ne fais pas partie des heureux élus, mais à toutes fins utiles, je signale à l'attention de l'honorable assemblée que l'une des parties prenantes au projet "le chalet des pistes" ci-dessus commenté est la société LUMI, dont un des co-gérants est... Adamia.

 

[Lira]

l'une des parties prenantes au projet "le chalet des pistes" ci-dessus commenté est la société LUMI, dont un des co-gérants est.. Adamia

Incroyable ! Comment savez-vous que l‘associé Lumi est bien cette société co-gérée par Adamia ? Il y a beaucoup de Lumi sur Infogreffe.

 

[NicoNoclaste]

Incroyable ! Comment savez-vous que l‘associé Lumi est bien cette société co-gérée par Adamia ? Il y a beaucoup de Lumi sur Infogreffe.

C'est ici [lien réservé abonné].
Activités immobilières, peu de doute possible. En plus en Rhône-Alpes...

 

[Wallys56]

Question : y a-t-il des membres de ce forum ayant investi dans les projets Adamia via Homunity en retard non contractuel tels que Le Petit Château, Fort Saint-Laurent, Chalet Megève, ... ? Et ces membres souhaiteraient-ils échanger pour mieux comprendre ce qu’il se passe et envisager une éventuelle action ensemble pour faire pression sur la platefrome et/ou le promoteur ?

Je suis investi dur le Chalet de Mégève. Perso je n'ai pas d'autres info que ce que Homunity nous délivre. Je ne suis pas de formation comptable et ai tendance à faire confiance aux PF....... comme une grande majorité d'investisseurs je crois. Je ne suis pas du tout en mesure de déceler des manques de communication des PF en la matière.

 

[Lira]

C'est ici [lien réservé abonné].
Activités immobilières, peu de doute possible. En plus en Rhône-Alpes...

Ok, merci @NicoNoclaste

 

[Lira]

Ok, merci @NicoNoclaste

Mais cela reste une hypothèse restant à vérifier @NicoNoclaste

 

[InvestisseurInquiet]

Question : y a-t-il des membres de ce forum ayant investi dans les projets Adamia via Homunity en retard non contractuel tels que Le Petit Château, Fort Saint-Laurent, Chalet Megève, ... ? Et ces membres souhaiteraient-ils échanger pour mieux comprendre ce qu’il se passe et envisager une éventuelle action ensemble pour faire pression sur la platefrome et/ou le promoteur ?

Etonnamment, je ne suis pas investi sur ces projets... Mais si vous acceptez de m'associer à la réflexion :
- je vous aiderai dans la mesure de mes moyens
- ça m'entraînera pour tous mes projets Homunity qui s'apprêtent à mal tourner...
Bon courage !