Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[dca]

Bonjour, j'ai un compte chez eux depuis l'été 2020 avec deux investissements en cours, mais pas de trace non plus de ce projet pour le moment !

J'ai 30 projets chez eux, ceci explique peut-être cela

 

[Chris78]

correctif : j'ai bien reçu un mail annonçant ce projet avant-hier ... mais pas encore en ligne.

 

[Luciole49]

correctif : j'ai bien reçu un mail annonçant ce projet avant-hier ... mais pas encore en ligne.

Moi rien je leur ai envoyé un message on verra ...

 

[benykristo]

Bonjour,

Merci à vous pour tous vos avis avisés concernant les projets.

J'en profite pour vous demander vos avis sur de nouveaux projets:
- Koregraf Ouverture jeudi 18 février à 14h
Carré de l'Hippodrome
Sigla Neuf Lambersat
Montant : 1 200 000 €
Rendement : 9%*
Remboursement prévu : T3 2022*
Investissement minimum : 2 000 €
Pré-commercialisation : 56%
Construction : Résidence neuve de 34 logements répartis sur 3 immeubles en R+3
Marge nette prévisionnelle globale de l’opération (montant et % du CA HT) 1 908 800 € (soit 14 % du CA HT) Marge nette prévisionnelle récupéré par Sigla Neuf 954 400 € (soit 50 % de la marge prévisionnelle globale) Cashflow prévisionnel HT récupéré par Sigla Neuf (montant et % du CA HT)* 1 939 950 € (soit 14 % du CA HT)

- Clubfunding JEUDI 18 FÉVRIER - 17h
Saint Louis Versailles
SAS APPIA
9,5%* PAR AN - 12 MOIS – 265K€
Acquisition d’un immeuble sans ascenseur en R+3, d’une surface habitable de 287m² pour un montant de 1 593K€, soit 5 550€/m² • Réalisation de légers travaux pour 20k€ • Revente de l’actif en bloc pour un montant de 2 100K€, soit 7 327€/m2
Marge de l'opération 17% du CA


- Monego Ouverture 25 février

PLEIN CIEL​

VIENNE (38)​

M.I PROM​

9% par an - 18 mois - 460k€
L’ opération présentée est un programme de promotion immobilière de 36 logements et 44 places de stationnement.
« Plein Ciel » est un programme de 2 bâtiments (A et B) qui offrent respectivement 20 et 16 logements sur 4 niveaux, élevés sur un rez-de-chaussée dédié aux 44 places de parking.
La commercialisation actuelle est de 27 lots, dont 23 en TVA à 5,5 %, et 4 en TVA à 20 %.
Au total, ce sont 21 lots qui sont actés et 6 qui sont réservés.
Cela représente 72 % du CA TTC et 75 % en volume.


Merci à vous encore une fois, je suis attentif à vos avis afin d'adapter mes investissements en crowdfunding immobilier étant novice

Bonne journée,

 

[dca]

Bonjour,

Merci à vous pour tous vos avis avisés concernant les projets.

J'en profite pour vous demander vos avis sur de nouveaux projets:
- Koregraf Ouverture jeudi 18 février à 14h
Carré de l'Hippodrome
Sigla Neuf Lambersat
Montant : 1 200 000 €
Rendement : 9%*
Remboursement prévu : T3 2022*
Investissement minimum : 2 000 €
Pré-commercialisation : 56%
Construction : Résidence neuve de 34 logements répartis sur 3 immeubles en R+3
Marge nette prévisionnelle globale de l’opération (montant et % du CA HT) 1 908 800 € (soit 14 % du CA HT) Marge nette prévisionnelle récupéré par Sigla Neuf 954 400 € (soit 50 % de la marge prévisionnelle globale) Cashflow prévisionnel HT récupéré par Sigla Neuf (montant et % du CA HT)* 1 939 950 € (soit 14 % du CA HT)

- Clubfunding JEUDI 18 FÉVRIER - 17h
Saint Louis Versailles
SAS APPIA
9,5%* PAR AN - 12 MOIS – 265K€
Acquisition d’un immeuble sans ascenseur en R+3, d’une surface habitable de 287m² pour un montant de 1 593K€, soit 5 550€/m² • Réalisation de légers travaux pour 20k€ • Revente de l’actif en bloc pour un montant de 2 100K€, soit 7 327€/m2
Marge de l'opération 17% du CA


- Monego Ouverture 25 février

PLEIN CIEL​

VIENNE (38)​

M.I PROM​

9% par an - 18 mois - 460k€
L’ opération présentée est un programme de promotion immobilière de 36 logements et 44 places de stationnement.
« Plein Ciel » est un programme de 2 bâtiments (A et B) qui offrent respectivement 20 et 16 logements sur 4 niveaux, élevés sur un rez-de-chaussée dédié aux 44 places de parking.
La commercialisation actuelle est de 27 lots, dont 23 en TVA à 5,5 %, et 4 en TVA à 20 %.
Au total, ce sont 21 lots qui sont actés et 6 qui sont réservés.
Cela représente 72 % du CA TTC et 75 % en volume.


Merci à vous encore une fois, je suis attentif à vos avis afin d'adapter mes investissements en crowdfunding immobilier étant novice

Bonne journée,

Clubfunding St Louis Versailles
Opération de MDB - marge intéressante sachant que le bien a été expertisé à 2200k

 

[Lira]

@dca est sûrement sur la short list des investisseurs VIP

 

[Lira]

Bravo à Hellocrowdfunding pour indiquer dans le résumé par promoteur l’état de chaque projet (sain, retard contractue, retard non contractuel) en plus du statut (en cours, en retard, remboursé).
Je propose à @hellocrowdfunding un nouvel indicateur de performance sur les projets remboursés permettant d’évaluer la bonne gestion et la fiabilité des promoteurs et des plateformes compte tenu d’un historique de remboursement maintenant significatif.

A savoir de manière consolidée par promoteur et par plateforme :

Taux A de remboursement sain = Nbre de projets remboursés avec un état SAIN / Nbre de projets remboursés

Taux B de remboursement problématique = Nbre de projets remboursés avec un état RETARD NON CONTRACTUEL / Nbre de projets remboursés

Exemples :

Promoteur DMVIP avec 5 projets remboursés identifiés SAIN donc Taux A = 100% et Taux B = 0%

PROMOCEAN avec 8 projets remboursés dont 2 dit SAIN, 2 en RETARD NON CONTRACTUEL et 4 en RETARD CONTRACTUEL, soit taux A = 2/8 = 25% et taux B = 25%

C’est peut-être un moyen, parmi d’autres, d’identifier un historique de meilleure gestion possible et de pondérer les risques dans les décisions d’investissement

 

[Cforentier]

Clubfunding St Louis Versailles
Opération de MDB - marge intéressante sachant que le bien a été expertisé à 2200k

Bonjour,

Ce dossier est encore approximatif. Durée 12 mois mais planning jusqu’à T1 2023..
Les studios les plus grands sont loués les moins chers..
Aucun frais de commercialisation ni d’acte notarié prévu...

 

[NicoNoclaste]

Bon. Je vais (un peu, pas trop!) tempérer l’enthousiasme général sur le prochain projet Fundimmo.

les capitaux propres permettrait de rembourser une partie de la collecte

Non.

D’abord quelques notions très basiques sur un bilan comptable; celui-ci comporte 2 parties: l’Actif d’une part qui représente la valeur de ce que l’entreprise possède, et le Passif d’autre part, qui reflète la façon dont l’entreprise a payé ce qu’elle possède.

1. L’Actif se décompose très schématiquement en 2 sous-parties:
   1. les immobilisations: c’est ce qui sert à l’entreprise à produire ce qu’elle vend; dans le cas d’un promoteur immobilier, ce sont ses bureaux (quand elle en est propriétaire), les véhicules de fonction de ses collaborateurs, les ordinateurs et logiciels du bureau d’études, la photocopieuse, la machine à café, etc.
   2. l’actif circulant qui sont la production de l’entreprise, les créances et la trésorerie, dont j’ai parlé dans un précédent post.
2. Le passif se décompose également très schématiquement en deux sous-parties:
   1. les capitaux propres qui proviennent de la mise de fonds initiale des propriétaires (capital social) et de l’addition des résultats nets successifs (réserves); les capitaux propres peuvent passer dans le rouge si les pertes accumulées dépassent le capital social;
   2. les dettes, quelle qu’elles puissent être, financières, comptes d’associés qui prêtent temporairement, fournisseurs, etc.

Ce qu’il faut donc retenir ici, c’est que ce dont l’entreprise dispose, c’est l’Actif et lui seul! Et en particulier pour contribuer au remboursement d’un emprunt si nécessaire, ce seront ses liquidités.

Ce que nous indiquent les capitaux propres, c’est seulement le «degré d’appartenance» de l’entreprise par ses propriétaires versus ses créanciers.

Pour en revenir au projet lui-même, comme @baffer , je ne l’ai regardé que parce que la partie «bureaux» est actée (je me demande d’ailleurs si l’acheteur Primonial ne s’en mord pas les doigts…). Le projet paraît donc très bien engagé, avec un financement déjà entièrement assuré par cette VEFA.

Et là, j’ai une interrogation à laquelle le document de présentation ne répond pas explicitement: Bricqueville a-t-il conservé des fonds propres dans ce projet? Le bilan 2019 de la SCCV en fait mention, mais depuis, le crédit bancaire qui y figure aussi a été remboursé; le porteur n’aura-t-il pas également retiré ses fonds propres du projet? Dans l’incertitude et par prudence, je préfère gager qu’il l’a déjà fait: ça voudrait dire que l’emprunt Fundimmo sera remboursé exclusivement sur la marge du projet.

Et c’est important parce que cette marge, si épaisse soit elle, pourrait bien n’être qu’à peine suffisante pour ce remboursement. En effet, Fundimmo nous annonce dans le bilan prévisionnel une marge de 10,2M€, soit largement suffisante dans notre esprit pour rembourser les 8M€.
Oui mais.
En regardant à droite dudit bilan, on note:

«Les frais Fundimmo ne sont pas intégrés au bilan de cette opération car ils
seront pris en charge par l’Emprunteur, la société BRICQUEVILLE, et non pas
par la SCCV DES SOURCES qui porte le projet (particularité de l’avance sur
marge).»

Ça change un peu la donne, car il va bien falloir les comptabiliser quelque part pour être certain que Bricqueville n’en soit pas de sa poche in fine. Calculons-les donc; 8M€ à 9% capitalisés sur 2 ans, ça nous fait 1,5048M€ de frais financiers, auxquels il faut rajouter les frais plateforme; en l’absence de transparence de Fundimmo sur ce sujet hautement stratégique, j’ai pris arbitrairement 7,5% de la somme levée, soient 0,6M€, ce qui nous ferait finalement un total de 2,1048M€ de frais Fundimmo.

On voit donc que la marge du projet et la somme capital emprunté + frais s’équilibrent à peu près: 10,2M€ d’un côté, 10,1M€ de l’autre; mais, si pour une raison ou pour une autre, la marge diminue, Bricqueville devra chercher de la trésorerie quelque part pour pallier le manque.

Qu’est-ce qui pourrait faire baisser la marge? Aléa qui renchérirait les coûts, et de façon anecdotique, une éventuelle négociation sur les prix des lots restants sur la partie résidentielle en accession libre (en prenant une hypothèse de 10% de baisse, ça représenterait 150k€ HT, pas énorme, mais suffisant pour obliger Bricqueville à mettre la main à la poche).

Et c’est là qu’il faut vérifier la capacité des garants à compenser le manque.
Je dirais qu’au regard des exercices 2018 et 2019, il n’y a pas trop d’inquiétudes à avoir, surtout du côté Modigliani: un actif circulant qui compense plus que largement les dettes, avec un excédent de 3,6M€; bien sûr, une levée conséquente a eu lieu entre-temps sur Anaxago, et l’avance sur marge objet de la présente levée aura été ré-investie dans d’autres projets; mais à moins d’envisager une Bérézina financière dans les 2 prochaines années, je pense qu’on peut y aller sans trop de soucis.

Ben oui, tout ça pour ça!

 

[dca]

Bonjour,

Ce dossier est encore approximatif. Durée 12 mois mais planning jusqu’à T1 2023..
Les studios les plus grands sont loués les moins chers..
Aucun frais de commercialisation ni d’acte notarié prévu...

Souscrit en 2 minutes...

 

[Cforentier]

Souscrit en 2 minutes...

Oui comme souvent. Pas grand monde ne comprend grand chose ou même ne cherche à analyser le peu de data fournies par l’opérateur...

 

[ron]

Merci pour la démo très claire et presque complète de Niconoclaste.
Je crains pourtant qu'il y ait un petit "os"...
C'est l'impact de l'IS (impôt sur les sociétés) sur la marge.
On ne le voit jamais dans les présentations des plateformes. Pourtant, il existe et pèse lourd car de l'ordre de 25% sur la marge des gros projets.

 

[NicoNoclaste]

l'impact de l'IS (impôt sur les sociétés) sur la marge.
On ne le voit jamais dans les présentations des plateformes. Pourtant, il existe et pèse lourd car de l'ordre de 25% sur la marge des gros projets.

Si, je l'ai vu apparaître dans quelques présentations, je ne me rappelle pas sur quelles plates-formes; je crois que La Première Brique les mentionne.
En revanche et sans être fiscaliste, il me semble bien que l'IS est levé sur la marge nette-nette, de tous remboursements, notamment des intérêts d'emprunts qui font tout de même partie des charges; c'est donc sans doute intéressant pour l'emprunteur pour calculer la rentabilité nette de ses capitaux investis, mais c'est anecdotique pour nous autres prêteurs.
Ou me trompé-je?

 

[ron]

Si tout se passe comme prévu
La marge avant IS de la SCCV est de 10,2 M€.
La marge après IS de la SCCV est donc de 10,2 M€ - 2,55 M€ = 7,65 M€

Le financement recherché de 8 M€ est donc supérieur à la marge après IS de la SCCV.

 

[NicoNoclaste]

Si tout se passe comme prévu
La marge avant IS de la SCCV est de 10,2 M€.
La marge après IS de la SCCV est donc de 10,2 M€ - 2,55 M€ = 7,65 M€

Le financement recherché de 8 M€ est donc supérieur à la marge après IS de la SCCV.

Je pense comprendre ce que vous voulez dire, après avoir relu le montage de l'opération.
Le bénéficiaire de l'emprunt n'est pas la SCCV porteuse du projet, mais la SAS qui la chapeaute, et vous estimez que la SCCV aura donc à payer l'IS avant que d'avoir eu à supporter une charge de remboursement qui, en toute rigueur, ne lui incombe pas. Et vous avez raison, mais...
Votre intervention m'a turlupiné au point que je me penche sur la fiscalité des SCCV, et je suis tombé sur cette page [lien réservé abonné]. Et l'on y lit en particulier:

"En vertu de l’article 206-2 du CGI, les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du même code...
...
Cependant une SCI de construction-vente peut être hors du champ d’application de l’IS. En effet, l’article 239 ter du CGI qui régit sur le plan fiscal [lien réservé abonné] les sociétés civiles de construction-vente, prévoit que les dispositions de l’article 206-2 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. [note de moi: on peut quand même supposer que c'est présentement le cas, sinon, c'est à désespérer de tout et de tous...]

Chaque associé est donc imposé sur les bénéfices nets qu’il perçoit. La SCCV est dite fiscalement transparente ; les associés, personnes physiques, doivent déclarer leur quote part de résultat sur leur déclaration annuelle d’IR tandis que les associés, personnes morales, doivent l’intégrer dans leur bénéfice fiscal pour la détermination de leur IS."

En l'occurrence et si la SCCV est bien fiscalement transparente (comme les patrons ne sont pas des lapins de six semaines, j'aime à croire que c'est le cas), on aura dans l'ordre:

1. la SCCV qui remontera ses 10M€ de marge à Bricqueville,
2. qui remboursera les obligataires comme c'est à elle de le faire,
3. puis, en fin d'exercice fiscal, payera l'IS sur son résultat global dont seront exclues les charges d'intérêt.

Je ne suis d'ailleurs pas loin de penser que cette opération d'avance sur marge, ré-investie dans la foulée, pourrait avoir pour finalité, entre autres, un impact fiscal bénéfique sur les comptes de l'emprunteur, au moins à court terme...

 

[Lira]

Si tout se passe comme prévu
La marge avant IS de la SCCV est de 10,2 M€.
La marge après IS de la SCCV est donc de 10,2 M€ - 2,55 M€ = 7,65 M€

Le financement recherché de 8 M€ est donc supérieur à la marge après IS de la SCCV.

La SCCV ne paye pas l’IS, seuls les associés après remontée de leur quote-part de marge et déduction de leur propres charges.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour !
Quelqu'un sur le forum serait investi sur les projets Foncifrance, Domaine de la Haute loge ou Domaine de l'Escaut (emprunteur : Inovan - Mavan Aménageur) ?
Trois projets en retard non contractuel d'après HelloCF...
Et comme je suis sur un projet qui arrive à échéance dans quelques semaines, je serais intéressé de savoir ce qui se passe, si quelqu'un ici est au courant.

 

[Lira]

Je comprends votre inquiétude @InvestisseurInquiet puisque sur 6 projets remboursés il y a eu 6 projets en retard contractuel. Et maintenant 3 projets en retard non contractuel alors que le promoteur a levé un montant total de 4,3 M€ sur 16 projets auprès de 2 plateformes ...
D’où ma proposition dans un précédent post à @hellocrowdfunding d’indiquer un taux de performance de remboursement sain qui pour ce promoteur afficherait Taux de remboursement sain = 0%.
Il faudrait aussi pouvoir afficher ce taux par plateformes tous projets remboursés confondus pour favoriser la qualité de sélection et de suivi des dossiers (et non la course au volume et donc aux commissions).

 

[ron]

Je pense comprendre ce que vous voulez dire, après avoir relu le montage de l'opération.
Le bénéficiaire de l'emprunt n'est pas la SCCV porteuse du projet, mais la SAS qui la chapeaute, et vous estimez que la SCCV aura donc à payer l'IS avant que d'avoir eu à supporter une charge de remboursement qui, en toute rigueur, ne lui incombe pas. Et vous avez raison, mais...
Votre intervention m'a turlupiné au point que je me penche sur la fiscalité des SCCV, et je suis tombé sur cette page [lien réservé abonné]. Et l'on y lit en particulier:

"En vertu de l’article 206-2 du CGI, les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du même code...
...
Cependant une SCI de construction-vente peut être hors du champ d’application de l’IS. En effet, l’article 239 ter du CGI qui régit sur le plan fiscal [lien réservé abonné] les sociétés civiles de construction-vente, prévoit que les dispositions de l’article 206-2 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. [note de moi: on peut quand même supposer que c'est présentement le cas, sinon, c'est à désespérer de tout et de tous...]

Chaque associé est donc imposé sur les bénéfices nets qu’il perçoit. La SCCV est dite fiscalement transparente ; les associés, personnes physiques, doivent déclarer leur quote part de résultat sur leur déclaration annuelle d’IR tandis que les associés, personnes morales, doivent l’intégrer dans leur bénéfice fiscal pour la détermination de leur IS."

En l'occurrence et si la SCCV est bien fiscalement transparente (comme les patrons ne sont pas des lapins de six semaines, j'aime à croire que c'est le cas), on aura dans l'ordre:

1. la SCCV qui remontera ses 10M€ de marge à Bricqueville,
2. qui remboursera les obligataires comme c'est à elle de le faire,
3. puis, en fin d'exercice fiscal, payera l'IS sur son résultat global dont seront exclues les charges d'intérêt.

Je ne suis d'ailleurs pas loin de penser que cette opération d'avance sur marge, ré-investie dans la foulée, pourrait avoir pour finalité, entre autres, un impact fiscal bénéfique sur les comptes de l'emprunteur, au moins à court terme...

Merci à Niconoplaste pour sa remarquable réponse circonstanciée que j'approuve à 100%.
Il reste qu'il y a bien de l'IS à déduire dans le circuit de financement. Et je "milite" pour que les plateformes l'indiquent et le quantifient clairement dans leurs présentations.
Pour revenir à Vallée des Sources de Bricqueville, je pense qu'il faut pointer le fait que la présentation Fundimmo n'indique ni l'actionnariat de la SCCV ni la part de la marge remontant à Bricqueville.
On remarquera l'imprécision, ou la duplicité, de la mention page 4b de la présentation Fundimmo qui précise "la marge de l'opération revenant à la communauté d'intérêts Bricqueville ( sic ???) sera bien remontée à la société Bricqueville.
On peut donc tout craindre quand on nous indique que "le remboursement de 8 M€ sera assuré par des mouvements de trésorerie intra-groupe (sic)".
Pour ma part, tant que tous ces points ne sont pas clarifiés, je reste NO GO.

 

[Lira]

@ron il est indiqué en 1a que « L’opération est portée par la société dédiée SCCV LES SOURCES,
intégralement détenue par des sociétés du Groupe BRICQUEVILLE » mais il serait en effet rassurant d’avoir un petit organigramme et les k-bis de chaque société.