Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Cforentier]

Cela devrait d’ailleurs être obligatoire pour chaque plateforme d’avoir la vision globale des projets par promoteur, montants, retards..Si HelloC pouvait en faire la synthèse ce serait déjà une première étape

 

[Lira]

Cela devrait d’ailleurs être obligatoire pour chaque plateforme d’avoir la vision globale des projets par promoteur, montants, retards..Si HelloC pouvait en faire la synthèse ce serait déjà une première étape

Tout à fait, une obligation que pourrait peut-être demander FPF (Financement Participatif France, association professionnelle regroupant toutes les plateformes) sous la présidence de Jérémie Benmoussa de Fundimmo

 

[hellocrowdfunding]

Merci @hellocrowdfunding pour ces précisions utiles et bravo pour tout le travail de présentation. Une interrogation de ma part : les statuts et données des projets sont-elles mises à jour directement par chaque plateforme ou est-ce le site Hellocrowdfunding qui récupère les informations et les publient ? Y a-t-il un mécanisme de contrôle ?
Question subsidiaire : est-il possible de faire remonter l’information de promoteurs à risque et de l’identifier sur le site ? Je pense par exemple à Adamia qui compte maintenant 4 retards non contractuels sur Homunity (donc supérieurs à 6 mois) avec la volonté de demander un délai supplémentaire de 2 ans, ce qui met en risque tôt ou tard tous les autres projets de cet opérateur en cours de réalisation sur les autres plateformes.

Les plateformes ont la possibilité de mettre à jour leurs données directement. Certaines sont très assidues, d'autres beaucoup moins, voire pas du tout.
Il y'a des contrôles automatiques pour détecter les incohérences, mais seules les plateformes détiennent la vérité...
Vous pouvez identifier les promoteurs à risque sur cette page [lien réservé abonné] en regardant leur taux de retard. Les promoteurs sont classés par ordre décroissant de projets financés, donc les promoteurs qui font souvent appel au crowdfunding sont en haut de la liste.

 

[Zerocool81]

Bonsoir,

J'ai lu avec beaucoup d'intérêt les dernières pages pointant le peu de sérieux ou d'exhaustivité de certaines plateformes en termes de présentation de projets. Il y a quand même quelques très bons élèves à relever comme Look&Fin dont la présentation de projet me paraît être un modèle du genre. Je vous invite à jeter un oeil.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Prochain projet de Raizers, une promotion immobilière à Neuilly:

• +une localisation premium, réservée à une clientèle qui ne souffrira a priori pas de la prochaine crise économique, @foudre78 pourra sans doute infirmer ou confirmer la validité des prix de vente;
• +un promoteur expérimenté et une structure aux reins solides, ce qui crédibilise la GAPD; on n’a en revanche aucune idée des avoirs de la caution personnelle;
• +une banque suit, la couverture du projet assurée avec un stade de pré-commercialisation satisfaisant à 63,4% (en 6 mois maximum?);
• -mais aussi un engagement du porteur marginal (7,7% des fonds propres), une marge opérationnelle très réduite de 4,45% (même si on enlève les aléas de construction (imprudent), on ne grimpe qu’à 6,78%), avec un horizon d’investissement de 2 ans.

Dommage que cette marge soit aussi faible, c’est pour moi un NoGo.

Question de détail @Raizers : le coût des travaux est-il déterminé par des devis déjà établis ou est-ce une estimation du bureau d’études?

Look&Fin

Merci, je ne connaissais pas.
Je viens de regarder: c’est belge, et les projets immobiliers sont donc situés en Belgique; l’inconvénient, c’est que ce sont une géographie, une économie et un marché qui me sont totalement inconnus, les prix, les zones de tension immobilière, les centres d’attraction démographique, les régions désertées…
J’y serais comme un aveugle, à moins de tout apprendre; c’est possible, mais fastidieux et je n’en ressens pas la nécessité actuellement.

 

[baffer]

Bonsoir

Prochain projet de Raizers, une promotion immobilière à Neuilly:

• +une localisation premium, réservée à une clientèle qui ne souffrira a priori pas de la prochaine crise économique, @foudre78 pourra sans doute infirmer ou confirmer la validité des prix de vente;
• +un promoteur expérimenté et une structure aux reins solides, ce qui crédibilise la GAPD; on n’a en revanche aucune idée des avoirs de la caution personnelle;
• +une banque suit, la couverture du projet assurée avec un stade de pré-commercialisation satisfaisant à 63,4% (en 6 mois maximum?);
• -mais aussi un engagement du porteur marginal (7,7% des fonds propres), une marge opérationnelle très réduite de 4,45% (même si on enlève les aléas de construction (imprudent), on ne grimpe qu’à 6,78%), avec un horizon d’investissement de 2 ans.

Dommage que cette marge soit aussi faible, c’est pour moi un NoGo.

Question de détail @Raizers : le coût des travaux est-il déterminé par des devis déjà établis ou est-ce une estimation du bureau d’études?


Merci, je ne connaissais pas.
Je viens de regarder: c’est belge, et les projets immobiliers sont donc situés en Belgique; l’inconvénient, c’est que ce sont une géographie, une économie et un marché qui me sont totalement inconnus, les prix, les zones de tension immobilière, les centres d’attraction démographique, les régions désertées…
J’y serais comme un aveugle, à moins de tout apprendre; c’est possible, mais fastidieux et je n’en ressens pas la nécessité actuellement.

Bonjour @NicoNoclaste,
Je vous rejoins totalement sur l'analyse du projet. En terme de commercialisation je ne me fais pas trop de souci sur ce projet, sachant que la plus grande surface (127m²) est déjà précommercialisé (les plus durs à écouler en général), il reste deux surfaces intermédiaires (85m²).
Par contre, aucune trace de quand à commencer la commercialisation pour évaluer le rythme de commercialisation. Gênant !

Le risque commercial écarté, il subsiste donc le risque technique et le risque inhérent à la solidité du promoteur. Concernant l'expérience du promoteur, il n'est fait mention que des 20 ans d'expérience du fondateur, mais on a aucune information sur les opérations déjà mené par ce promoteur. De plus, cela à l'air d'être son premier financement en crowdfunding car je n'ai pas trouvé trace de ce promoteur sur Hellocrowdfunding. Mais le point noir est effectivement cette marg famélique de 4,5%. Il y a eu certes 10% d'aléa travaux de provisionner mais tout de même ! On est pas à l'abri d'une dégradation de la marge, cela s'est vu sur bon nombre de projet. Pour ce coup si, je passe mon tour également.

J'ai regardé rapidement le projet Clubfunding également (Auteil Paris 16), mais pas convaincu non plus :
- Marge bien faible surtout pour du marchand de biens (7%)
- Préco à 0% mais pas choquant pour du MdB
- Certains appartements sont occupés, il n'est pas indiqué si des frais d'éviction sont provisionnés pour les faire partir. Si les appartements sont loués en l'état, le rendement indiqué est faible (entre 1,7% et 2,8%), donc difficile d'attirer des investisseurs.
- Il y a un local de bureau au RDC à commercialiser également, donc plus compliqué à écouler.
- Le dirigeant a 79 ans (perso c'est un critère que je prends en compte depuis le projet "Zac Saint Amand" évoqué par @CharlyBgood où la SASU a été liquidé car le gérant de la société est décédé et la succession n'a pas pu se faire dans les temps)

 

[Cforentier]

Bonsoir,

J’ai regardé le projet Clubfunding également (Auteil Paris 16). C’est un NoGo pour moi. Rentabilité faible, durée trop longue, prix d’achat trop élevé, pas d’imprévu chiffré ni de provisions pour faire sortir les locataires actuels....Pour l’âge du dirigeant, le fils est dans le business mais c’est effectivement un point faible supplémentaire.

 

[NicoNoclaste]

risque inhérent à la solidité du promoteur

Pas de risque visible; les bilans sont solides avec des dettes maîtrisées, des CP relativement importants et croissants.

projet Clubfunding également (Auteil Paris 16)... :
- Marge bien faible surtout pour du marchand de biens (7%)
- ...
- Certains appartements sont occupés

durée trop longue

Tout est dit; 3 critères NoGo pour moi, et ça faisait longtemps sur un seul dossier; je ne suis pas allé plus loin dans l'analyse...

 

[Raizers]

Bonsoir

Prochain projet de Raizers, une promotion immobilière à Neuilly:

• +une localisation premium, réservée à une clientèle qui ne souffrira a priori pas de la prochaine crise économique, @foudre78 pourra sans doute infirmer ou confirmer la validité des prix de vente;
• +un promoteur expérimenté et une structure aux reins solides, ce qui crédibilise la GAPD; on n’a en revanche aucune idée des avoirs de la caution personnelle;
• +une banque suit, la couverture du projet assurée avec un stade de pré-commercialisation satisfaisant à 63,4% (en 6 mois maximum?);
• -mais aussi un engagement du porteur marginal (7,7% des fonds propres), une marge opérationnelle très réduite de 4,45% (même si on enlève les aléas de construction (imprudent), on ne grimpe qu’à 6,78%), avec un horizon d’investissement de 2 ans.

Dommage que cette marge soit aussi faible, c’est pour moi un NoGo.

Question de détail @Raizers : le coût des travaux est-il déterminé par des devis déjà établis ou est-ce une estimation du bureau d’études?

Bonjour,

Nous vous remercions pour votre analyse.

Le coût des travaux a été estimé par le bureau d’études avec le promoteur.
Nous avons pu discuter de ce point avec lui car nous trouvions le coût de construction élevé de 4 237€ TTC/m² (normalement situé aux alentours de 2 700 € TTC/m²) mais qui valide la qualité de construction de ce projet.
Sur leurs bilans, ils ont toujours été prévoyants, en prenant en compte un aléa important de 10%.

Les appels d'offres travaux sont en cours pour obtenir le prix définitif des travaux. Selon le maitre d’œuvre, il sera inférieur au prix estimé.

Concernant la commercialisation, l’agence Barnes a un mandat exclusif sur cette opération. Ils ont lancé la commercialisation pendant le 3ème trimestre 2020 et les deux contrats de réservations ont été signés le 7 novembre 2020 et le 24 décembre 2020.
Grâce à cette pré-commercialisation et au financement actuel, il devrait pouvoir rembourser l’emprunt obligataire (si la banque le permet) de manière anticipée dès l’appel de fonds « achèvement des fondations » prévu début d’année 2022 au plus tard, permettant ainsi de réduire le montant des intérêts de l’obligation.
Cependant, le promoteur ne souhaite pas immobiliser l'intégralité de ses fonds propres. En effet, il préfère les garder en trésorerie afin de rester ouvert si d’autres opérations venaient à se présenter.

Enfin, sur ses références, s'agissant d'un groupe familial ils n’ont pas à proprement de présentation « corporate ». Cependant, d’après leurs derniers bilans détaillés et leurs déclarations, ils ont pu notamment réaliser avec les sociétés MICAJO-UVR entre 2017 et 2020 :
- Achat revente de 150 parkings situés rue de Chaligny – 75 012 Paris
- Achat revente d’un local commercial Cours Tolstoi à Villeurbanne
- Rénovation d’une maison de maitre boulevard de la Croix Rousse 69001 Lyon
- Achat revente à la découpe d’un immeuble rue Président Edouard Herriot 69002 Lyon

Pour ne pas mélanger les infos, nous reviendrons vers vous sur les questions auxquelles nous n'avons pas encore répondu, notamment sur les informations des projets que vous souhaitez avoir plus facilement et la communication inter-plateforme avant le lancement d’un projet.

D’ici là, nous vous souhaitons une bonne journée

L’équipe Raizers

 

[dca]

Bonsoir

Prochain projet de Raizers, une promotion immobilière à Neuilly:

• +une localisation premium, réservée à une clientèle qui ne souffrira a priori pas de la prochaine crise économique, @foudre78 pourra sans doute infirmer ou confirmer la validité des prix de vente;
• +un promoteur expérimenté et une structure aux reins solides, ce qui crédibilise la GAPD; on n’a en revanche aucune idée des avoirs de la caution personnelle;
• +une banque suit, la couverture du projet assurée avec un stade de pré-commercialisation satisfaisant à 63,4% (en 6 mois maximum?);
• -mais aussi un engagement du porteur marginal (7,7% des fonds propres), une marge opérationnelle très réduite de 4,45% (même si on enlève les aléas de construction (imprudent), on ne grimpe qu’à 6,78%), avec un horizon d’investissement de 2 ans.

Dommage que cette marge soit aussi faible, c’est pour moi un NoGo.

Question de détail @Raizers : le coût des travaux est-il déterminé par des devis déjà établis ou est-ce une estimation du bureau d’études?


Merci, je ne connaissais pas.
Je viens de regarder: c’est belge, et les projets immobiliers sont donc situés en Belgique; l’inconvénient, c’est que ce sont une géographie, une économie et un marché qui me sont totalement inconnus, les prix, les zones de tension immobilière, les centres d’attraction démographique, les régions désertées…
J’y serais comme un aveugle, à moins de tout apprendre; c’est possible, mais fastidieux et je n’en ressens pas la nécessité actuellement.

Look&Fin présente un certain nombre de projets situés en France... c'est un belge qui vous le dit...

 

[dca]

Nouveau projet Homunity jeudi 17h - Le Grand Chalet des Pistes
Cette opportunité, présentée dans le dossier détaillé accessible ici [lien réservé abonné], est proposée par un opérateur immobilier spécialisé dans les biens d'exception à la montagne implanté à Méribel.
Le projet, Le Grand Chalet des Pistes [lien réservé abonné], consiste en la construction d’un ensemble immobilier élevé en R+4 de 25 appartements du T3 au T6, 3 chalets et 56 places de parking.
Le projet bénéficie de l’attractivité de Méribel liée à son appartenance au domaine skiable des 3 Vallées mondialement connu.
Initiée en décembre 2019, la commercialisation du projet atteint désormais 74 % en volume.

Le projet en quelques chiffres :

• Objectif de collecte : 2 546 000 €
• Rendement annuel : 8 %*
• Durée du projet : 18 mois *

 

[dca]

Look&Fin présente un certain nombre de projets situés en France... c'est un belge qui vous le dit...

Le gros problème de cette plateforme c'est que les projets partent en moins d'une minute...

 

[Tomas466]

Le projet, Le Grand Chalet des Pistes, consiste en la construction d’un ensemble immobilier élevé en R+4 de 25 appartements du T3 au T6, 3 chalets et 56 places de parking.
Le projet bénéficie de l’attractivité de Méribel liée à son appartenance au domaine skiable des 3 Vallées mondialement connu.

Attention, c'est un marché de niche. Manali Lodge (chez Homunity également, à Courchevel donc tout près, 8% également) ayant du mal à se vendre, il me semble nécessaire de réfléchir à deux fois avant d'aller placer ses billes dans une opération comparable. Si je reprends l'historique de ML :

• février 2019 : début de la commercialisation des appartements
• octobre 2019 : campagne de crowdfunding lancée (refinancement de fonds propres), 7 appartements sur 18 sont en stock dans le dossier investisseurs
• avancement novembre 2019 : fin des travaux et livraison
• avancement avril 2020 : 65% de pré-commercialisation en valeur
• avancement octobre 2020 : 61% de commercialisation, les 11 lots réservés ont été actés, il reste 7 appartements sur 18 à vendre
• avancement novembre 2020 : 67% de pré-commercialisation en volume (probablement un autre appartement optionné, il en resterait donc 6)

La commercialisation "qui avançait bien" a été stoppée net du fait du contexte sanitaire qu'on connait tous.

 

[Cforentier]

Nouveau projet Clubfunding avec DMVIP lancé ce jeudi.
Je suis toujours impressionné dans ce business immobilier de voir que le scénario de repli c'est juste de revendre ce qui a eté acheté sans faire aucun travaux en gonflant le prix de 23%..(628 à 775k€)...

 

[foudre78]

Nouveau projet Clubfunding avec DMVIP lancé ce jeudi.
Je suis toujours impressionné dans ce business immobilier de voir que le scénario de repli c'est juste de revendre ce qui a eté acheté sans faire aucun travaux en gonflant le prix de 23%..(628 à 775k€)...

Qui plus est et je pense savoir de quoi je parle car pour une fois j'habite la commune concernée par le projet! Le prix de revente pour le plan B est clairement exagéré et prendrait au final bien + que 9 mois dans ces conditions.
La maison propose des prestations très basiques (en + collée aux autres) en comparaison des belles propriétés que l'on trouve un peu plus haut de Feucherolles et qui sont les + demandées et habitées par des chefs d'entreprises, comédiens, footballeurs etc....
Dommage car le PC est bientôt purgé, mais on ne sait jamais...

 

[Lira]

Nouveau projet Homunity jeudi 17h - Le Grand Chalet des Pistes
Cette opportunité, présentée dans le dossier détaillé accessible ici [lien réservé abonné], est proposée par un opérateur immobilier spécialisé dans les biens d'exception à la montagne implanté à Méribel.
Le projet, Le Grand Chalet des Pistes [lien réservé abonné], consiste en la construction d’un ensemble immobilier élevé en R+4 de 25 appartements du T3 au T6, 3 chalets et 56 places de parking.
Le projet bénéficie de l’attractivité de Méribel liée à son appartenance au domaine skiable des 3 Vallées mondialement connu.
Initiée en décembre 2019, la commercialisation du projet atteint désormais 74 % en volume.

Le projet en quelques chiffres :

• Objectif de collecte : 2 546 000 €
• Rendement annuel : 8 %*
• Durée du projet : 18 mois *

Je le dis tout de suite, je fuis les projets en montagne, c’est ma limite personnelle ... même si, en l’occurrence, ce promoteur est un spécialiste de la montagne. Pour ce dossier, financement corporate à la maison mère et non à la société de projet SCCV, ce qui est négatif pour moi. Excellente pré-commercialisation à 73%, d’où une couverture du prix de revient de 157% compte tenu du financement demandé, ce qui me paraît excessif et est peut-être surtout destiné à renflouer la trésorerie ou à compléter l’apport en fonds propres du promoteur pour être au même niveau que ses deux autres associés avec 32% chacun. A 8% par an, c‘est un peu juste pour un financement à la société. Plus globalement, Homunity comptabilise 36 projets en retards (<6 mois et >6 mois) sur 153 projets en cours, soit près 1/4, se pose la question de la réelle des suivis et des audits de tous ces projets.

 

[lopali]

Nouveau projet Clubfunding avec DMVIP lancé ce jeudi.

Date d'émission : 8 avril... Donc ce n'est pas 9, mais 11 mois d'immobilisation des fonds.

 

[Lira]

DMVIP totalise près de 5 M€ actuellement en cours de réalisation ... est-ce la grenouille qui veut se faire aussi grosse que le bœuf ?

 

[Cforentier]

DMVIP totalise près de 5 M€ actuellement en cours de réalisation ... est-ce la grenouille qui veut se faire aussi grosse que le bœuf ?

Effectivement et ce avec quasi aucun emprunt bancaire..Uniquement du clubfunding et des fonds propres en moyenne de 10% par projet..

 

[Cforentier]

Date d'émission : 8 avril... Donc ce n'est pas 9, mais 11 mois d'immobilisation des fonds.

Encore une présentation pas claire car ils veulent rembourser 80% de l'émission à la vente de la maison en mars d'après leur ppt...