Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[lopali]

J'ai envoyé un mail samedi à ClubFunding pour avoir des explications mais je n'ai pas eu de retour pour le moment.

Reçu ce jour : "Les versements auront lieu cette semaine.".

Mais pas davantage d'explication...

 

[Chris78]

Effectivement, il y a deux projets qui ont été portés un nom très similaire et qui ont suivi des trajectoires bien différentes.
Pour le second, il a été longuement discuté sur ce forum car remboursé par anticipation (à peine 5 mois après la collection) alors que le projet n'a été effectif que 48 jours après la collecte (les impacts du premier confinement ayant dû passer par là).

Nancy coeur de ville se rapproche doucement de ce record, les circonstances sont toutefois différentes, on va dire que c'est à cause de Noël... le record sera t il égalé ?

Effectivement, c'est la plaie du système ... surtout quand il y a un remboursement anticipé très rapidement, si on calcule le rendement réel depuis la date à laquelle on bloque des fonds sur notre compte puisqu'on peut être débité jusqu'à la date à laquelle on peut les replacer, on est très loin des taux annoncés !

 

[Merlin75]

J'ai envoyé un mail samedi à ClubFunding pour avoir des explications mais je n'ai pas eu de retour pour le moment.

Il me semble avoir lu sur cette file un membre qui indiquait des longueurs sur l'effectivité des souscriptions. Donc j'ai l'impression que ce n'est pas un problème isolé.

Bonsoir, j'ai retrouvé où est l'info : dans la page projet, sur le site CF (colonne à droite) vous avez la date d'émission. Par exemple pour Nancy Coeur de ville, 02/02/2021, désolé.... J'ai pu constater l'exactitude sur deux projets de décembre (1 mois tout rond de délai, chacun!)
L'info est là, sauf erreur de ma part, dès l'annonce du projet, ca a été un critère pour moi une ou deux fois déjà...

 

[Chris78]

Non, ils mettent au début une date assez lointaine et la plupart du temps, la date réelle est antérieure ... pour Nancy, c'est plus surprenant car au début, la date indiquée était le 10/01.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Et d’abord un grand bravo à @baffer pour son initiative ; elle pallie magnifiquement les manques de Hellocrowdfunding.
Et pour la compléter et répondre à ma paranoïa, je suggère que chaque membre intervenant sur ce document en fasse une sauvegarde en local, de façon à prévenir les conséquences d’une fausse manœuvre. Et comme le disait Gabin Audiard Gabin: « Pis y’a des malfaisants ! »...

Que pensez-vous du projet Résidence Calixte sur Fundimmo [lien réservé abonné] ?
En tant que novice dans le crowdfunding immobilier, je n'ai jamais investi sur des projets à taux
de commercialisation <100% meme si l'emplacement et le prix/m2 me semble attractif commercialement.

Je pourrais presque faire un copier-coller de ce que j’ai écrit sur le projet Pléneuf du même promoteur sur la même plate-forme il y a quelques jours, en un peu moins bien :

• -marge opérationnelle de 6 %, pas suffisante pour me lancer,
• -pas de banque dans la seringue (adaptée à la période vaccinale),
• -la durée de 16 mois : méfiance ; intuitivement, je me dis que c'est vraiment très court pour de la promotion; trop court?...
• -l'endettement de la structure dans le dernier bilan (2019) disponible sur internet est conséquent ; et les données distillées par Fundimmo, qui a accès aux derniers comptes 2020, sont parcellaires,
• -la GFA n’a pas encore été demandée (!?!),
• -la préco inférieure à 68 % est moyenne,
• -les devis travaux n’ont été établis que par le bureau d’études du promoteur et pas par les artisans du chantier; mais bon, le coût au m2 semble quand même cohérent,
• -le promoteur ne se mouille qu’à hauteur de 13,5 % des fonds propres, soit presque moitié moins que sur Pléneuf ;
• +à part ça, tout va bien : comme vous l’avez vous-même noté, la localisation semble bonne ainsi que les prix, et la couverture du projet est assurée.

Si malgré tout je devais me lancer (ce que je ne ferai pas), ce ne serait pas à moins de 11-11,5 %

 

[baffer]

Non, ils mettent au début une date assez lointaine et la plupart du temps, la date réelle est antérieure ... pour Nancy, c'est plus surprenant car au début, la date indiquée était le 10/01.

Bonjour @Chris78,

Je confirme vos propos, je l'avais d'ailleurs mentionné le 09/01 sur cette file (cf [lien réservé abonné]) en pensant que le projet débuterait donc le 10/01.

 

[CharlyBgood]

Si malgré tout je devais me lancer (ce que je ne ferai pas), ce ne serait pas à moins de 11-11,5 %

Je ne te comprends pas.

Si c’est “pourri” c’est “pourri” non ?
Ça pourrait être à 12 ou à 15% (voire + encore) que ça ne changerait rien non ?

 

[Msimmo]

Bonjour @Chris78,

Je confirme vos propos, je l'avais d'ailleurs mentionné le 09/01 sur cette file (cf [lien réservé abonné]) en pensant que le projet débuterait donc le 10/01.

D'ailleurs la date initiale avant la premiere mise à jour devait être autour du 26/12.
Un indice, la date de fin prévisionnelle n'a pas été encore modifiée et est au

Date d'échéance prévisionnelle

26/06/2022

Bon sinon ça commence à être actualisé Hellocrowdfunding.... Nous sommes à 55 projets en retard.
Le compte n'y ait pas encore je crains.

 

[NicoNoclaste]

Je ne te comprends pas.

Si c’est “pourri” c’est “pourri” non ?
Ça pourrait être à 12 ou à 15% (voire + encore) que ça ne changerait rien non ?

Salut Charly
Bonne question.
Dans ce post, j'ai exposé ce que je pensais être le processus de sélection des projets par les plates-formes: je ne fonctionne pas différemment (à l'exclusion de la troisième phase, œuf corse!).
Ma grille de sélection des projets est adaptée à ma perception du risque qu'ils présentent (sélection des critères conjoncturels et structurels), et à mon acceptation d'un certain niveau de risque (notation des critères).

En l'occurrence, j'aurais effectivement pu limiter l'analyse en disant: "le manque de données sur la solvabilité du porteur + la faible marge de 6% + ma grande incertitude sur la durée du projet sont pour moi des critères NoGo"; je suis allé un peu plus loin en indiquant implicitement que si je n'avais pas eu ces signaux NoGo, le taux acceptable (toujours selon mes critères et mes notations qui ne sont pas forcément tous adaptés à tous les profils) aurait été supérieur à 11%.

 

[chenmawon]

Des forumeurs chez Lymo? Et engagés dans le projet Villa Diderot 2? Remboursement annoncé le 11 janvier "dans le courant de la semaine prochaine".... 2 semaines plus tard, toujours rien à l'horizon!! J'ai toujours globalement confiance ne la plate-forme, mais je commence à fatiguer à ce qui devient une habitude, annoncer des dates qui ne seront au final pas respecter! Autant ne rien annoncer alors!!

 

[baffer]

Des forumeurs chez Lymo? Et engagés dans le projet Villa Diderot 2? Remboursement annoncé le 11 janvier "dans le courant de la semaine prochaine".... 2 semaines plus tard, toujours rien à l'horizon!! J'ai toujours globalement confiance ne la plate-forme, mais je commence à fatiguer à ce qui devient une habitude, annoncer des dates qui ne seront au final pas respecter! Autant ne rien annoncer alors!!

Bonjour @chenmawon,

La plateforme intervient parfois (via le membre @LYMO) sur cette file de discussion. Peut-être qu'ils vont donner de plus ample informations. Sinon je sais que @Luciole49 est sur plusieurs projets de Lymo également.
Quand on regarde la page projet sur Hellocrowdfunding ([lien réservé abonné]) ils indiquent le statut "Remboursé" pour ce projet.

 

[NicoNoclaste]

Sinon, on attend le nom du défaut de 2021 annoncé lors de la conférence du crowdfunding immobilier mais sans précision…
Quelqu'un se risque à faire son pronostique ?

J'ai trouvé un entrefilet dans cet article [lien réservé abonné] d'argent.boursier.com qui aborde le sujet: il s'agirait d'un projet de près de 600k€.
Les paris sont ouverts...

 

[Msimmo]

J'ai trouvé un entrefilet dans cet article [lien réservé abonné] d'argent.boursier.com qui aborde le sujet: il s'agirait d'un projet de près de 600k€.
Les paris sont ouverts...

Bien vu, en effet, vu la formulation les investisseurs ne devraient pas être étonnés : ça doit clore une longue série de reporting...

une collecte de près de 600.000 € a cependant connu une perte totale après liquidation de la SSCV portant le projet en toute fin d’année 2020 après un long processus judiciaire

 

[baffer]

Bonsoir,

De mon côté j'ai posé la question à Fundimmo qui l'avait mentionné dans leur webinar mais il n'apporte pas beaucoup plus d'infos :

Nous ne pouvons en revanche pas vous communiquer le nom de l’opérateur concerné par le défaut, la plateforme concernée communiquera au moment venu sur le sujet,

On peut donc regretter que les plateformes sont plus promptes à communiquer sur de nouvelles collectes que sur ce genre d'informations sachant que d'après l'article indiqué par @NicoNoclaste, il est fait mention d'une liquidation judiciaire fin 2020, donc cela fait dorénavant 1 mois et pas de communication ...

Comme @NicoNoclaste indique que les paris sont ouverts on va être joueur

L'article indique :

une collecte de près de 600.000 € a cependant connu une perte totale après liquidation de la SSCV portant le projet en toute fin d’année 2020

Si on se réfère à Hellocrowdfunding, pour les projets en retard dont la collecte est aux alentours de 600k€ on peut supposer que notre prétendant est l'un de ces 3 là :
- Art de construire ([lien réservé abonné]) : 5 projets collectés = 5 projets en retard dont deux à des montants de 550k et 587k€. Ca fait peur, j'espère qu'aucun d'entre vous n'a un billet sur l'un des ces projets. Si ce n'est pas lui qui est en défaut fin décembre, ce sera peut-être le prochain car ça à l'air bien mal embarqué !
- Adamia ([lien réservé abonné]) : 17 projets dont 4 en retard dont l'un à 550k€
- K Perspectives ([lien réservé abonné]) : 2 projets dont 2 en retard dont l'un à 563k€

Parmi les 5 projets identifiés aux alentours de 600k€, c'est celui de "K Perspectives" à savoir le projet "Les terrasses d'Aspres" ([lien réservé abonné]) de Anaxago qui m'a intéressé car il y a eu un commentaire de posté :


En recherchant sur internet, on trouve effectivement mention ([lien réservé abonné]) d'une liquidation de la SCI "Les terrasses d'Aspres" :



Et pour être sûr si on recoupe l'information avec un site qui référence les entreprises via l'adresse du siège ([lien réservé abonné]) :



Je mets donc une grosse pièce sur cette société.
@NicoNoclaste : Tu n'as pas indiqué ce qu'on gagne si on trouve le bon candidat ?

 

[CharlyBgood]

J'ai trouvé un entrefilet dans cet article [lien réservé abonné] d'argent.boursier.com qui aborde le sujet: il s'agirait d'un projet de près de 600k€.
Les paris sont ouverts...

Je suis en train de coller un "D" comme Défaut à mes lignes de projets de lend (immo & PME) qui sont en retard, pour les repérer d'un coup d'oeil dans mon portif.
NB: je ne fais pas de "D"ifférence entre retard et défaut pour l'instant, car de mon point de vue, les 2 sont liés. L'un est contractuel, l'autre est officiel. Bon. Question de sémantique et de juridisme.
Mais surtout de temps quand on y pense.
Je vous l'accorde c'est un peu à l'emporte-pièces mais tant pis.

A ce jour, j'en compte 11 sur 45

Ça fait bcp je trouve ...

Beaucoup trop à mon goût et ça ne présage rien de bon.
Même si le pire n'est jamais sûr.

 

[baffer]

NB: je ne fais pas de "D"ifférence entre retard et défaut pour l'instant, car de mon point de vue, les 2 sont liés. L'un est contractuel, l'autre est officiel. Bon. Question de sémantique et de juridisme.

Je ne serai pas aussi catégorique que vous @CharlyBgood, les deux sont liés certes mais l'un n'entraîne pas forcément l'autre.

Me concernant, sur 2020, je compte 12 projets sur 50 qui ont annoncé une prorogation (et donc considéré comme "en retard de moins de 6 mois").
A fin Janvier 2021 :
- 3 des 12 projets ont depuis été remboursés avec intérêts.
- 1 des 12 projets a publié son reporting du T4 2020 et a annoncé un retournement que je n'envisageais plus car s'agissant d'un projet d'immobilier commercial dans le grand Est dont la commercialisation patiné au plus haut point (de 45% de préco au T3 2019 à 62% de préco à T2 2020) :

"La commercialisation est également sur le point de s'achever avec la vente de l'ensemble des plateaux encore disponibles à un investisseur."

Donc j'ai au moins un tiers de mes projets initialement en retard qui devrait finalement aboutir sans (trop) d'encombres.
Bon après il en reste encore 8 autres ... on verra bien à fin avril ce qu'il en sera lorsque la période de prorogation de 6 mois aura été passé pour tous les projets concernés.

 

[CharlyBgood]

Donc j'ai au moins un tiers de mes projets initialement en retard qui devrait finalement aboutir sans (trop) d'encombres.

Merci pour ta réponse bien mieux documentée.

Restent quand même les 2/3 ...

J'ai du mal à voir le verre à moitié plein; et pourtant crois-moi je suis de nature plutôt optimiste.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonsoir,

De mon côté j'ai posé la question à Fundimmo qui l'avait mentionné dans leur webinar mais il n'apporte pas beaucoup plus d'infos :


On peut donc regretter que les plateformes sont plus promptes à communiquer sur de nouvelles collectes que sur ce genre d'informations sachant que d'après l'article indiqué par @NicoNoclaste, il est fait mention d'une liquidation judiciaire fin 2020, donc cela fait dorénavant 1 mois et pas de communication ...

Comme @NicoNoclaste indique que les paris sont ouverts on va être joueur

L'article indique :


Si on se réfère à Hellocrowdfunding, pour les projets en retard dont la collecte est aux alentours de 600k€ on peut supposer que notre prétendant est l'un de ces 3 là :
- Art de construire ([lien réservé abonné]) : 5 projets collectés = 5 projets en retard dont deux à des montants de 550k et 587k€. Ca fait peur, j'espère qu'aucun d'entre vous n'a un billet sur l'un des ces projets. Si ce n'est pas lui qui est en défaut fin décembre, ce sera peut-être le prochain car ça à l'air bien mal embarqué !
- Adamia ([lien réservé abonné]) : 17 projets dont 4 en retard dont l'un à 550k€
- K Perspectives ([lien réservé abonné]) : 2 projets dont 2 en retard dont l'un à 563k€

Parmi les 5 projets identifiés aux alentours de 600k€, c'est celui de "K Perspectives" à savoir le projet "Les terrasses d'Aspres" ([lien réservé abonné]) de Anaxago qui m'a intéressé car il y a eu un commentaire de posté :
Afficher la pièce jointe 8672

En recherchant sur internet, on trouve effectivement mention ([lien réservé abonné]) d'une liquidation de la SCI "Les terrasses d'Aspres" :
Afficher la pièce jointe 8674


Et pour être sûr si on recoupe l'information avec un site qui référence les entreprises via l'adresse du siège ([lien réservé abonné]) :

Afficher la pièce jointe 8675

Je mets donc une grosse pièce sur cette société.
@NicoNoclaste : Tu n'as pas indiqué ce qu'on gagne si on trouve le bon candidat ?

Ce qui est intéressant, c'est aussi de tomber sur ce paragraphe écrit en 2018 sur le site [lien réservé abonné] :
"Mais le crowdfunding immobilier n'apporte pas, pour autant, la garantie que tous les projets auront une issue favorable. Citons par exemple la mise en redressement judiciaire du groupe Terlat qui avait collecté 2,6 millions d'euros par l'intermédiaire de plusieurs plateformes, ou le projet Les Terrasses d'Aspres, à l'arrêt après avoir collecté 560 000 euros en 2016, et ce malgré des difficultés déjà existantes. D'où l'importance de bien étudier le projet avant d'investir."
Je me suis toujours demandé jusqu'où pouvait aller la responsabilité de la plateforme si le projet atterrit sur le ventre...

 

[baffer]

D'ailleurs la date initiale avant la premiere mise à jour devait être autour du 26/12.
Un indice, la date de fin prévisionnelle n'a pas été encore modifiée et est au

Date d'échéance prévisionnelle

26/06/2022

Bon sinon ça commence à être actualisé Hellocrowdfunding.... Nous sommes à 55 projets en retard.
Le compte n'y ait pas encore je crains.

Ca y est le projet "Nancy coeur de ville" est enfin effectif ! (Visible dans notre espace investisseur)
La date de début d'obligation est donc au 26/01/2021 par contre la date d'échéance a donc été reculé d'un mois (26/07/2022) :

 

[NicoNoclaste]

Je mets donc une grosse pièce sur cette société.
@NicoNoclaste : Tu n'as pas indiqué ce qu'on gagne si on trouve le bon candidat ?

Euh! Mon admiration sans borne, et en ce qui te concerne, un diplôme de détective honoris causa de la Conan Doyle University?...