Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Bonjour à tous. Ci-dessous les informations de Koregraf pour le projet "La Méridienne "


Nous vous avons précédemment annoncé le remboursement partiel du projet La Méridienne à la fin du mois de décembre avec l'arrêt des intérêts au 31 décembre 2020 pour la tranche de remboursement annoncée.

Malheureusement, suite à un problème d'effectif et plusieurs arrêts maladie (dont COVID), le promoteur nous a informés qu'il n'a pas été en capacité d'effectuer l'ensemble des virements en temps et en heure. Ainsi, certains investisseurs ont été remboursés et d'autres n'ont pas encore reçu leurs remboursements.

Nous vous confirmons cependant que le reste des virements de cette première tranche sera effectué dans les tous prochains jours. Nous vous confirmons également que si vous n'avez pas été remboursé, votre rendement continue à courir sur la première tranche jusqu'à ce que l'opérateur procède au virement.

Le remboursement de la seconde tranche est prévu pour la fin de ce trimestre, le promoteur étant en attente de la finalisation des Décomptes Généraux et Définitifs (DGD).
Le calcul des intérêts entre le 1er janvier et le jour des virements sera effectué lors du remboursement de la seconde tranche. Ainsi, pour les investisseurs n'ayant pas encore reçu leur premier remboursement, ces intérêts seront ajoutés en complément de votre remboursement final.

Sachez que nous continuons de suivre étroitement le promoteur pour la clôture de son opération et que nous sommes sincèrement désolés de ce contretemps.

 

[dca]

10% - 24 Mois - 7.000 k
Acquisition d’un ancien hôtel particulier de 4 670m² pour 60,5M€ soit
12 955€/m² (surface initiale).
• Dépôt d’un permis de construire (PC) pour la transformation de l’actif
en un campus étudiant avec la création de salles de classe, d’un
amphithéâtre innovant, d’espaces de coliving et d’une résidence.
• Réalisation de travaux pour un montant de 26M€ HT (hors honoraires
techniques et coûts de portage) soit environ 3 900€/m² (surface
exploitable) afin de restructurer les surfaces existantes et de créer
plus de 2 000m² de surfaces supplémentaires.
• Mise en location du campus et revente en bloc en VEFA (Vente en
l’Etat Futur d’Achèvement) à un investisseur sur la base d’un taux de
rendement de 3,15%, soit un prix de vente prévisionnel de 128M€ HT
AEM (Acte En Main).

En l'occurrence, je ne parlais pas du projet de demain 15h, mais du projet de mercredi ("Bords de la Moselle"). Je ne faisais pas partie de ceux qui avaient le droit d'en être informés !
Mais pour en revenir au projet de demain, je suis toujours épaté qu'une société non identifiée ("confidentiel") puisse lever 7M€...

Pas eu non plus le droit d'être informé!

 

[Wallys56]

Pas eu non plus le droit d'être informé!

Moi non plus

 

[NicoNoclaste]

je suis toujours épaté qu'une société non identifiée ("confidentiel") puisse lever 7M€...

Oui, et ça commence même à m’agacer un tantinet:

1. de devoir analyser des projets annoncés (quand ils le sont!) la veille pour le lendemain,
2. et surtout que des plates-formes se permettent de faire ainsi de la rétention d’informations, à une époque où le public auquel elles font appel a besoin et demande de plus en plus de transparence, dans une conjoncture aussi troublée et qui va le devenir de plus en plus:

• «Holding groupe» (je suppose que c’est la GD Holding),
• «SAS confidentielle», société émettrice dont 100% des titres sont nantis comme garantie (quelle valeur lui accorder si on ne sait pas qui elle est?) de l’opération (peut-être GDG Investissemts, mais qui n’est pas une SAS),
• adresse précise du bien restée secrète (on a juste 3 photos) (après quelques recherches, il s’agit de l’hôtel particulier Scipion-Sardini, sis au 13, rue Scipion P [lien réservé abonné]aris V, voir l'article ici [lien réservé abonné]),
• «autres financements» représentant 43% du financement total de l’opération, qui viennent d’on ne sait où, d’on ne sait qui, et dont on ne connaît pas la subordination à l’emprunt Clubfunding.

Ça fait vraiment beaucoup pour un investissement sur 2 ans, avec un scénario dégradé dont la marge se réduit à 4,3% si le PC n’est pas accordé (voir l’avis défavorable de la mairie du Vème dans l’article susmentionné).

Je n’ai même pas perdu mon temps à poursuivre l’analyse de ce projet, tellement je suis colère qu’on me prenne systématiquement pour une bille!!!

Mais ça ne m‘empêche pas de penser également, hélas, que ce projet partira encore une fois en quelques minutes...

 

[InvestisseurInquiet]

Oui, et ça commence même à m’agacer un tantinet:

1. de devoir analyser des projets annoncés (quand ils le sont!) la veille pour le lendemain,
2. et surtout que des plates-formes se permettent de faire ainsi de la rétention d’informations, à une époque où le public auquel elles font appel a besoin et demande de plus en plus de transparence, dans une conjoncture aussi troublée et qui va le devenir de plus en plus:

• «Holding groupe» (je suppose que c’est la GD Holding),
• «SAS confidentielle», société émettrice dont 100% des titres sont nantis comme garantie (quelle valeur lui accorder si on ne sait pas qui elle est?) de l’opération (peut-être GDG Investissemts, mais qui n’est pas une SAS),
• adresse précise du bien restée secrète (on a juste 3 photos) (après quelques recherches, il s’agit de l’hôtel particulier Scipion-Sardini, sis au 13, rue Scipion P [lien réservé abonné]aris V, voir l'article ici [lien réservé abonné]),
• «autres financements» représentant 43% du financement total de l’opération, qui viennent d’on ne sait où, d’on ne sait qui, et dont on ne connaît pas la subordination à l’emprunt Clubfunding.

Ça fait vraiment beaucoup pour un investissement sur 2 ans, avec un scénario dégradé dont la marge se réduit à 4,3% si le PC n’est pas accordé (voir l’avis défavorable de la mairie du Vème dans l’article susmentionné).

Je n’ai même pas perdu mon temps à poursuivre l’analyse de ce projet, tellement je suis colère qu’on me prenne systématiquement pour une bille!!!

Mais ça ne m‘empêche pas de penser également, hélas, que ce projet partira encore une fois en quelques minutes...

Votre petite recherche sur internet, que je n'avais pas faite, est très intéressante !
Elle vient en contrepoint du dossier présenté par ClubFunding : "Le risque de non obtention et de recours sur le PC est limité car le projet va au-delà des exigences prévues par la réglementation de l’urbanisme. En particulier le projet conserve le gabarit des superstructures existantes, les créations de surface ne concernant que les parties en sous-sol." Avec une mairie opposée, c'est une présentation optimiste des choses - en tout cas, ça aurait eu une certaine allure que l'information figure dans le dossier de ClubFunding.
Je pointais il y a quelques jours un dossier Homunity où le fichier de présentation ne comportait aucun élément financier sur l'emprunteur...
J'ai cédé aux sirènes du crowdfunding, mais les plateformes que j'ai croisées (je n'en ai essayé que trois) ne sont pas au niveau d'information de l'investisseur que j'aurais souhaité. Et le fait que les projets partent en deux minutes ne va pas les inciter à hausser le niveau d'exigence.
En ces périodes agitées, on va vers des événements coûteux certes, mais très intéressants lorsqu'il s'agira d'apprécier la façon dont l'investisseur a été informé. A suivre...

 

[baffer]

Bonjour à tous,
J'aurai une question à ceux qui ont déjà investis et ont remboursés sur un projet de la plateforme Homunity.
En effet, j'ai reçu aujourd'hui un mail pour le remboursement d'un projet (mon premier sur Homunity et un projet qui était prorogé de 6 mois, donc je récupère mes billes, youhou ça se fête ).

Par contre :
- Ils annoncent une durée d'investissement (457j) mais je ne vois nulle part où est inscrit la date de début de l'obligation, ni la date de fin réelle pour calculer par moi-même cette date. Vous savez si c'est indiqué quelque part ?
- Ils ont l'air de ne pas vouloir s'embêter avec les centimes sur Homunity : Ils donnent l'exemple du remboursement (10745€) pour un investissement de 10000€. Mes finances étant moindre, j'y ai investi 1000€ donc on peut s'attendre à recevoir 1074,5€ mais ils ont arrondis à 1074€. Je ne suis pas à 50 centimes prêt, mais c'est la première plateforme que je vois qui ne "s'embête pas" avec les centimes

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour à tous,
J'aurai une question à ceux qui ont déjà investis et ont remboursés sur un projet de la plateforme Homunity.
En effet, j'ai reçu aujourd'hui un mail pour le remboursement d'un projet (mon premier sur Homunity et un projet qui était prorogé de 6 mois, donc je récupère mes billes, youhou ça se fête ).

Par contre :
- Ils annoncent une durée d'investissement (457j) mais je ne vois nulle part où est inscrit la date de début de l'obligation, ni la date de fin réelle pour calculer par moi-même cette date. Vous savez si c'est indiqué quelque part ?
- Ils ont l'air de ne pas vouloir s'embêter avec les centimes sur Homunity : Ils donnent l'exemple du remboursement (10745€) pour un investissement de 10000€. Mes finances étant moindre, j'y ai investi 1000€ donc on peut s'attendre à recevoir 1074,5€ mais ils ont arrondis à 1074€. Je ne suis pas à 50 centimes prêt, mais c'est la première plateforme que je vois qui ne "s'embête pas" avec les centimes

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Il faut regarder le contrat. En général, il prévoit l'euro le plus proche pour les intérêts. Soit 106 euros dans votre cas. Et donc 74 euros en net.
Pour la date d'émission, dans votre dossier investisseur, vous avez un certificat avec une date.
Pour la date de remboursement... bah vous leur faites confiance. Sans compter qu'entre le moment où l'emprunteur a remboursé (par exemple le jour de l'échéance) et le moment où ça arrive sur votre portefeuille Homunity, il y a nécessairement un délai que seul Homunity connaît.
Mais bon, ne vous plaignez pas, vous avez été remboursé, vous !

 

[vince351]

Oui, et ça commence même à m’agacer un tantinet:

1. de devoir analyser des projets annoncés (quand ils le sont!) la veille pour le lendemain,

Il me semble pourtant que la nouvelle réglementation européenne en matière de crowdfunding contraint les plateformes à communiquer les informations relatives aux projets à minima 7 jours avant le début de la souscription.
Aussi, cette même réglementation limite les levées à 5M€ par émetteur et par projet. La limite était jusqu'alors fixé à 8M€ en France. Cette levée de 7M€ ne serait donc pas dans les clous...

J'imagine que les plateformes tardent à appliquer la nouvelle réglementation, qui a pourtant été publiée au journal officiel en octobre 2020.

 

[Wallys56]

Rebonjour, dernières nouvelles du projet Beaucaire chez Immocratie

"La commercialisation sur le programme L’Oliveraie à Beaucaire étant plus lente que prévue, la société COURDON INVESTISSEMENTS n’a pas été en mesure de rembourser l’emprunt obligataire à la date du 17 janvier dernier. Les perspectives de vente ne nous laissent pas penser qu’elle soit en mesure de le faire à court terme. Nous nous sommes donc tournés vers le garant de l’emprunt,
Le Garant, COURDON PROMOTION (ex LE SAUVAGE), nous indique attendre une rentrée de fonds sur un autre de ses programmes dans le Gard fin février / début mars.
Jérémy Courdon, président de COURDON INVESTISSEMENTS SAS et gérant de COURDON PROMOTION a donc sollicité un avenant pour une prorogation de l’emprunt obligataire jusque fin mars. Avenant sur lequel nous travaillons et qui prévoit une pénalité de 2% sur le taux d’intérêt applicable durant cette période supplémentaire.

 

[InvestisseurInquiet]

Il me semble pourtant que la nouvelle réglementation européenne en matière de crowdfunding contraint les plateformes à communiquer les informations relatives aux projets à minima 7 jours avant le début de la souscription.
Aussi, cette même réglementation limite les levées à 5M€ par émetteur et par projet. La limite était jusqu'alors fixé à 8M€ en France. Cette levée de 7M€ ne serait donc pas dans les clous...

J'imagine que les plateformes tardent à appliquer la nouvelle réglementation, qui a pourtant été publiée au journal officiel en octobre 2020.

Article 51
Entrée en vigueur et application
Le présent règlement entre en vigueur le vingtième jour suivant celui de sa publication au Journal officiel de l’Union européenne. Il est applicable à compter du 10 novembre 2021

 

[vince351]

Article 51
Entrée en vigueur et application
Le présent règlement entre en vigueur le vingtième jour suivant celui de sa publication au Journal officiel de l’Union européenne. Il est applicable à compter du 10 novembre 2021

C'est un détail mais je ne comprend pas cette date du 10/11/2021, puisque la publication au journal officiel a eu lieu le 20/10/2020. 20/10/2020 + 20 jours = 10/11/2020 et non pas 10/11/2021
A moins que "entrée en vigueur" et "application" ne veulent pas dire la même chose .

 

[NicoNoclaste]

Avec une mairie opposée, c'est une présentation optimiste des choses - en tout cas, ça aurait eu une certaine allure que l'information figure dans le dossier de ClubFunding.

Il faut croire, et ça ne surprendra personne, qu'il n'est pas nécessaire dans ce métier d'avoir de l'allure; l'efficacité n'en dépend pas, et ça pourrait même être contre-productif.
De plus, la mairie du Vème est une mairie d'opposition, et il me semble bien que les services d'urbanisme sont centralisés à la Mairie de Paris...

Il me semble pourtant que la nouvelle réglementation européenne en matière de crowdfunding contraint les plateformes à communiquer les informations relatives aux projets à minima 7 jours avant le début de la souscription.
Aussi, cette même réglementation limite les levées à 5M€ par émetteur et par projet. La limite était jusqu'alors fixé à 8M€ en France. Cette levée de 7M€ ne serait donc pas dans les clous...
J'imagine que les plateformes tardent à appliquer la nouvelle réglementation, qui a pourtant été publiée au journal officiel en octobre 2020.

C'est un détail mais je ne comprend pas cette date du 10/11/2021, puisque la publication au journal officiel a eu lieu le 20/10/2020. 20/10/2020 + 20 jours = 10/11/2020 et non pas 10/11/2021
A moins que "entrée en vigueur" et "application" ne veulent pas dire la même chose .

Trouvé sur le site de l’AMF [lien réservé abonné] :

« L’entrée en application du règlement est fixée au 10 novembre 2021. A compter de cette date, les plateformes existantes qui souhaiteront continuer à fournir des services de financement participatif auront 12 mois, soit jusqu’au 10 novembre 2022, pour obtenir l’agrément de prestataire européen de services de financement participatif. Cette période de transition pourra être prolongée par la Commission européenne de 12 mois supplémentaires, jusqu’au 10 novembre 2023. A l’expiration de cette période de transition (telle que prolongée, le cas échéant), seuls les prestataires agréés conformément au règlement européen pourront offrir des services de financement participatif en titres ou prêts en Europe. »

En attendant : « Business as usual ! »...

 

[foudre78]

Je vous donne l'info un peu tardivement:
Projet Graveson de Immocratie : déjà prorogé de 6 mois (prévu au contrat) car le dernier lot (un local commercial) ne trouve pas preneur. Il est donc en retard non contractuel depuis mi décembre. Le promoteur souhaite le racheter pour y installer ses bureaux. Pas de réponse de sa Banque possible avant Mars.

Un remboursement provisoire dans un tel cas aurait été le bienvenu.

Sinon pour le gros projet de CF à venir : les montants sont tellement astronomique que ça m'échappe par rapport à la conjoncture actuelle. Sachant que le milieu étudiants souffre et vas encore souffrir pour pas mal de temps. Puis sous réserve de l'obtention d'un permis pour un tel projet? Il faut aimer jouer dans un tel cas. Pour ma part je vais me montrer de plus en plus sélect sur les futurs dossiers, car la crise sanitaire est avec nous sans doute pour encore un bon moment

 

[CharlyBgood]

Je ne sais si vous avez vu pour ceux qui y sont investis sur Wiseed.
Ce jour 2 remboursements partiels:

- Epidor-Geodim sur Leu Portal 9% de nominal et une belle palanquée d'intérêts
(normal: depuis 01/2018 et qui était prévu pour 18 à 24 mois)
=> Wiseed va tenter de récupérer le reliquat ... pas gagnée l'affaire, surtout en outre-mer !

- NG promotion sur un lend corporate
(je le croyais en défaut mais ce n'est finalement qu'un retard de 3 semaines: ouf !)

 

[Foufounet]

Je vous donne l'info un peu tardivement:
Projet Graveson de Immocratie : déjà prorogé de 6 mois (prévu au contrat) car le dernier lot (un local commercial) ne trouve pas preneur. Il est donc en retard non contractuel depuis mi décembre. Le promoteur souhaite le racheter pour y installer ses bureaux. Pas de réponse de sa Banque possible avant Mars.

Rebonjour, dernières nouvelles du projet Beaucaire chez Immocratie

"La commercialisation sur le programme L’Oliveraie à Beaucaire étant plus lente que prévue, la société COURDON INVESTISSEMENTS n’a pas été en mesure de rembourser l’emprunt obligataire à la date du 17 janvier dernier. Les perspectives de vente ne nous laissent pas penser qu’elle soit en mesure de le faire à court terme. Nous nous sommes donc tournés vers le garant de l’emprunt,
Le Garant, COURDON PROMOTION (ex LE SAUVAGE), nous indique attendre une rentrée de fonds sur un autre de ses programmes dans le Gard fin février / début mars.
Jérémy Courdon, président de COURDON INVESTISSEMENTS SAS et gérant de COURDON PROMOTION a donc sollicité un avenant pour une prorogation de l’emprunt obligataire jusque fin mars. Avenant sur lequel nous travaillons et qui prévoit une pénalité de 2% sur le taux d’intérêt applicable durant cette période supplémentaire.

Bonjour à tous,
Il semble que le projet de GRAVESON soit porté par le même promoteur, ou structure rattachée. De plus ce promoteur a levé des fonds dans le même temps sur UNILEND.
Il serait bon que les plateformes se parlent. Dans le cas présent, ça ressemble à de la ''cavalerie''.

 

[baffer]

Bonjour à tous,
Il semble que le projet de GRAVESON soit porté par le même promoteur, ou structure rattachée. De plus ce promoteur a levé des fonds dans le même temps sur UNILEND.
Il serait bon que les plateformes se parlent. Dans le cas présent, ça ressemble à de la ''cavalerie''.
Afficher la pièce jointe 8726

Merci @Foufounet d'avoir fait le recoupement.
Il n'est effectivement pas simple de s'y retrouver avec les différentes dénomination des promoteurs. Par exemple le projet "Graveson" est lié au promoteur "Les fruits sauvages" sur hellocrowdfunding et on ne retrouve aucune trace de "Courdon" sur Hellocrowdfunding.
Cela peut leurrer un investisseur sur Unilend pensant que le track record de ce promoteur est vierge s'il consulte hellocrowdfunding alors que ce n'est pas le cas.

D'ailleurs je viens de me rendre que les projets sur Unilend ne sont pas du tout référencés sur hellocrowdfunding.

 

[crowdfundeal]

Je ne sais si vous avez vu pour ceux qui y sont investis sur Wiseed.

Je ne regarde plus trop, je suis bien trop habitué au nuages. le principal c'est qu'au bout du compte l'anticyclone revienne avec sont lot de bonne nouvelles
Pour infos :
- cette page de nuage représente environ 1/3 de mes dossiers sur cette plateforme.
- Les 2 premiers nuages ( projets ) sont en liquidation
- Cette plateforme m'a déja remboursé 2/3 de mes investissement
- Je pense que je sortirais quand même en positif sur le global, mais il faut bien budgéter les futurs pertes

 

[Wallys56]

Projet Lotissement à BEAUCAIRE chez immocratie c'est également M. COURDON derrière "Le Sauvage"

 

[Wallys56]

Je vous présente mon tableau de suivi de mes investissements en retard avec les promoteurs même si pour Korégraf les projets inférieur à 36 mois ne sont pas en retard.

Date​	Plateforme​	Projet​	Date émission ​	Taux​	Date échéance​	Prolongation ​	Date initiale​	PROMOTEUR​
10/10/18​	Koregraf​	La Méridienne Vannes​	22/10/18​	9,00%​	01/04/21​	12 mois​	31/03/20​	SEVEA​
16/10/18​	Fundimmo​	Gladiator​	18/10/18​	10,00%​	30/05/21​	6 mois​	30/11/20​	SCCV GLADIATOR ​
09/11/18​	Lymo​	Le Galivry​	09/11/18​	10,00%​	15/05/21​	6 mois​	15/11/20​	LYMO​
15/11/18​	Homunity ​	Chalet Megève​	15/11/18​	10,00%​	30/06/21​	6 mois​	28/05/20​	ADAMIA​
22/11/18​	Lymo​	Esprits Amidonniers​	30/11/18​	9,00%​	30/05/21​	6 mois​	30/11/20​	LYMO​
11/12/18​	Fundimmo​	La Traversée​	09/12/18​	9,00%​	14/09/20​	3 + 3 + ?​	01/04/20​	SAINT GERMAIN​
31/12/18​	Clubfunding​	Cours F.Roosevelt​	27/12/18​	10,00%​	16/06/21​	​	​	KEY INVEST – Mise en demeure​
14/01/19​	Immocratie​	Beaucaire​	14/01/19​	12,00%​	17/01/21​	6 mois​	14/07/20​	LE SAUVAGE – M. COURDON​
31/01/19​	Clubfunding​	Haussmann​	15/02/19​	10,00%​	07/06/21​	6 mois​	07/02/21​	FINANCIERE DU GRAND PALAIS SAS​
04/02/19​	Koregraf​	Cap Turquoise​	15/02/19​	9,00%​	30/06/21​	9 mois​	15/09/20​	SIANNA PROMOTION​
08/02/19​	Clubfunding​	Lcl Prévost​	13/02/19​	10,50%​	25/08/20​	​	25/08/20​	KEY INVEST​
04/06/19​	Homunity​	Le Domaine de Villepey​	04/06/19​	9,50%​	17/06/21​	6 mois​	17/12/20​	TEMPERANCE​
11/06/19​	Immocratie​	Graveson Maison Rose ​	11/06/19​	12,00%​	21/03/21​	9 mois​	21/06/20​	LES FRUITS SAUVAGES – M. COURDON​
08/01/20​	Immocratie​	Allauch​	30/12/19​	12,00%​	08/07/21​	6 mois​	08/01/21​	OPTIMUN INVEST – M. LACHKAR​

 

[baffer]

Je vous présente mon tableau de suivi de mes investissements en retard avec les promoteurs même si pour Korégraf les projets inférieur à 36 mois ne sont pas en retard.

Merci beaucoup @WALLYS56 ! J'ai pu reporter l'ensemble de vos projets en retard dans le document partagé.
Juste une remarque, pour les projets "La traversée" et "Colonel Prévost" vous indiquez une date d'échéance dans le passé (2020), avez-vous une date réactualisée ?

Je vais essayer ce week-end de reporter également les projets de @crowdfundeal dans le document partagé pour essayer de consolider un maximum de projets en retard.

PS : @crowdfundeal : Impressionnant la liste des projets qui ne sont pas au beau fixe ! Je n'en partage que 2 avec vous et les autres (une quinzaine) sont encore "ensoleillé" même si je ne me fait pas d'illusions et je sais très bien que pour certain la situation va "s'obscurcir" au fur et à mesure de l'année !