Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Je voulais savoir si quelqu'un avait reçu en décembre 2020 un remboursement partiel du projet La Méridienne, sur Koregraf. Cela avait été annoncé comme tel mais il n'en ait rien me concernant. Merci.

Bonjour
Comme toi toujours en attente du quelconque remboursement sur la Méridienne. Pas très communicatif Koregraf sur de projet

 

[Chris78]

Bonsoir,
Chose promis, chose dûes, je vous partage à titre expérimental le google spreadsheet que je viens de créer avec les projets de crowdfunding dans lesquels j'ai investis (cela reprend tous les projets même ceux remboursés) : [lien réservé abonné]

Si je ne me suis pas trompé, n'importe qui accédant via ce lien peut éditer la feuille et donc ajouter ces projets.

Quelques précisions :
- En colonne A : Le nom du projet
- En colonne B : Le nom de la plateforme (c'est en saisie libre pour le moment, on pourrait faire une liste déroulante pour faciliter la saisie)
- En colonne C : Le nom du promoteur avec le lien qui renvoie sur la page promoteur du site hellocrowdfunding (je l'ai fait manuellement, c'est fastidieux à saisir)
- En colonne D : Indication si le projet est terminé
- En colonne E : La date d'échéance réelle (i.e date qui peut bouger en fonction des prorogations)
- En colonne F : La date d'échéance initiale (i.e date fixe qui correspond à la date initiale à laquelle le promoteur s'était engagé à rembourser le projet)
- En colonne H : Formule automatique qui calcule le statut du projet en fonction des colonne D, E et F.

Ce n'est qu'un premier jet, il manque des informations tel qu'une colonne commentaire pour indiquer les raisons évoqués pour les projets en retard ou tout autres informations.

A noter que pour certains projets, le promoteur/marchand de bien est non connu (confidentiel) dans hellocrowdfunding.

Me concernant sur 35 projets actuellement en cours, 8 sont en retard (dont 2 projets en retard de plus de 6 mois).

Bonjour.
Intéressant mais que signifie "Projet remboursément nominalement" ?
Il serait aussi intéressant d'indiquer les remboursements partiels.

 

[InvestisseurInquiet]

Bonsoir,
Chose promis, chose dûes, je vous partage à titre expérimental le google spreadsheet que je viens de créer avec les projets de crowdfunding dans lesquels j'ai investis (cela reprend tous les projets même ceux remboursés) : [lien réservé abonné]

Si je ne me suis pas trompé, n'importe qui accédant via ce lien peut éditer la feuille et donc ajouter ces projets.

Quelques précisions :
- En colonne A : Le nom du projet
- En colonne B : Le nom de la plateforme (c'est en saisie libre pour le moment, on pourrait faire une liste déroulante pour faciliter la saisie)
- En colonne C : Le nom du promoteur avec le lien qui renvoie sur la page promoteur du site hellocrowdfunding (je l'ai fait manuellement, c'est fastidieux à saisir)
- En colonne D : Indication si le projet est terminé
- En colonne E : La date d'échéance réelle (i.e date qui peut bouger en fonction des prorogations)
- En colonne F : La date d'échéance initiale (i.e date fixe qui correspond à la date initiale à laquelle le promoteur s'était engagé à rembourser le projet)
- En colonne H : Formule automatique qui calcule le statut du projet en fonction des colonne D, E et F.

Ce n'est qu'un premier jet, il manque des informations tel qu'une colonne commentaire pour indiquer les raisons évoqués pour les projets en retard ou tout autres informations.

A noter que pour certains projets, le promoteur/marchand de bien est non connu (confidentiel) dans hellocrowdfunding.

Me concernant sur 35 projets actuellement en cours, 8 sont en retard (dont 2 projets en retard de plus de 6 mois).

Bon, j'ai rajouté les miens.
Histoire de commencer mon dimanche en faisant la liste des projets qui ne sont pas près d'être remboursés !!!

 

[dime91]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet Résidence Calixte sur Fundimmo [lien réservé abonné] ?
En tant que novice dans le crowdfunding immobilier, je n'ai jamais investi sur des projets à taux
de commercialisation <100% meme si l'emplacement et le prix/m2 me semble attractif commercialement.

 

[Msimmo]

Bon, j'ai rajouté les miens.
Histoire de commencer mon dimanche en faisant la liste des projets qui ne sont pas près d'être remboursés !!!

Bon, j'ai rajouté qq lignes mais :
- que les projets à problèmes (probable ou avéré) - pour ne pas alourdir le document et après tout c'est ce qui nous intéresse le plus;
- une date de fin à 2100 ou 2200 pour la date de remboursement réel (mais en tout cas pas la date espérée de remboursement par la plateforme) car si ce n'est pas respecté, il faut penser à mettre à jour le doc...

 

[poam5356]

Bonsoir,
Chose promis, chose dûes, je vous partage à titre expérimental le google spreadsheet que je viens de créer avec les projets de crowdfunding dans lesquels j'ai investis (cela reprend tous les projets même ceux remboursés) : [lien réservé abonné]

Bonjour,

Peut-être que rassembler les projets par plateforme permettrait de structurer un peu le document... Qu'en pensez-vous?

 

[Wallys56]

Bonjour,

Peut-être que rassembler les projets par plateforme permettrait de structurer un peu le document... Qu'en pensez-vous?

Pourquoi pas. Chacun irait sur les plates-formes qui le conserne plutôt que de chercher son projet dans une liste presentant moins de lisibilité. Après je vois pour Koregraf les projets de moins de 36 mois sont jugés toujours sains alors que la date de remboursement est belle et bien dépassée.

 

[baffer]

Bonjour,

Peut-être que rassembler les projets par plateforme permettrait de structurer un peu le document... Qu'en pensez-vous?

Oui tout à fait !
Je n'ai fait que initialiser le document mais libre à l'ensemble de le structurer pour qu'il soit le plus utile possible. C'est pour ça que je l'ai mis éditable par n'importe qui.
Je rejoins l'avis d'autres personnes, je ne vais laisser que les projets en retard et je vais retirer les projets en cours (je le ferai demain). Le but est pas de faire un hellocrowdfunding bis mais bien d'avoir un suivi des projets en retard ce que ne permet que partiellement le site hellocrowdfunding (bien utile au demeurant pour autant).

 

[Wallys56]

Bonjour,
Connaissez-vous 'OliveBlowdryer Commentateur invité’ sur Hellocrowfunding qui reprend tous mes posts à son nom ???

 

[Msimmo]

Pourquoi pas. Chacun irait sur les plates-formes qui le conserne plutôt que de chercher son projet dans une liste presentant moins de lisibilité. Après je vois pour Koregraf les projets de moins de 36 mois sont jugés toujours sains alors que la date de remboursement est belle et bien dépassée.

Les 36 mois de Koregraf sont un vrai sujet ce qui rend la comparaison avec d'autres plateformes délicates et qui joue en leur faveur.

Et puis il y a retard et retard...

Entre Bois Sénart de homunity où l'on voit de vrais avancées et le projet la miura (homunity), je suis beaucoup plus inquiet pour le second.

D'une part on peut comprendre que le projets bois Sénart est bien bloqué tant que la vente n'a pas lieu et que vu le contexte des centres commerciaux et le covid, c'est assez compliqué; mais malgré ça le promoteur rembourse la moitié fin décembre grâce à sa trésorerie; et le reste est bonifié.

Par contre sur la miura, l'opération d'OBO à la base a bien eu lieu et l'argent n'est pas retourné pour autant aux investisseurs.
L'argent a du subir un arbitrage de trésorerie (et être réutilisée autre part... à l'encontre du contrat signé !) et maintenant on est baladé de date en date depuis plus de 6 mois maintenant...

 

[InvestisseurInquiet]

Les 36 mois de Koregraf sont un vrai sujet ce qui rend la comparaison avec d'autres plateformes délicates et qui joue en leur faveur.

Et puis il y a retard et retard...

Entre Bois Sénart de homunity où l'on voit de vrais avancées et le projet la miura (homunity), je suis beaucoup plus inquiet pour le second.

D'une part on peut comprendre que le projets bois Sénart est bien bloqué tant que la vente n'a pas lieu et que vu le contexte des centres commerciaux et le covid, c'est assez compliqué; mais malgré ça le promoteur rembourse la moitié fin décembre grâce à sa trésorerie; et le reste est bonifié.

Par contre sur la miura, l'opération d'OBO à la base a bien eu lieu et l'argent n'est pas retourné pour autant aux investisseurs.
L'argent a du subir un arbitrage de trésorerie (et être réutilisée autre part... à l'encontre du contrat signé !) et maintenant on est baladé de date en date depuis plus de 6 mois maintenant...

Je vous trouve bien confiant ! On peut tout comprendre et se dire qu'on n'a pas eu de chance avec le covid, au final on n'est pas remboursés et le taux bonifié reste très théorique tant qu'il n'est pas payé... Mais on n'aura plus longtemps à attendre : le 13 avril, c'est dans moins de trois mois
Comme vous l'aviez dit dans un précédent "post", Bois Sénart et La Miura seront de bons tests pour apprécier la façon dont Homunity gère les problèmes...
Personnellement, j'ai arrêté d'investir chez Homunity il y a 14 mois, de sorte qu'à une exception près, tous mes projets sont arrivés à échéance ou arrivent à échéance d'ici au 30 juin. Pour ceux échus, aucun n'a été remboursé et pour ceux à échoir, très honnêtement, s'ils ne sont pas encore en retard, je n'ai absolument aucune illusion.
En ce qui me concerne, dans l'ordre : Bois-Sénart et deux projets d'un promoteur toulousain, Saint-Georges Promotion. Promoteur qui a activé la clause de prorogation contractuelle de 6 mois sur un projet entièrement livré... Autant dire que je suis très confiant !
Je parie plutôt sur un semestre d'hécatombes et de camouflages par des retards contractuels et des renégociations imposées... Et c'est là qu'on va voir que les garanties prises ne valent pas grand chose !
D'ailleurs, hors toute considération financière, c'est amusant de se replonger dans le dossier de présentation de La Miura. Je ne sais pas si vous avez remarqué, mais il n'y a aucune information financière sur le groupe emprunteur. Par contre, on a tous les plans masse... C'est juste hallucinant, rétrospectivement...

 

[Msimmo]

C'est sur que les cautions solidaires; ça risque de pas aller loin quand c'est le groupe tout entier qui périclite…

En tout cas, entre un remboursement partiel de 50% "versus" des lettres d'intention non respectées; le premier est à prendre car ça reste concret et cela divise par 2 l'exposition.
Tout projet financièrement bouclé (comme la miura - peut être saint-georges si livré et vefa payé (?) que je ne suis pas) mais non remboursé malgré le dénouement financier, sont clairement dans le rouge vif.

Mon point est aussi de dire que dans la catégorie retard + 6 mois, il y a plusieurs nuances de rouge.

Autre exemple, les 2 opérations en retard de ClubFunding où l'on sent que le dialogue ne fonctionne pas avec le promoteur KEY INVEST - EL BAZE. Où en est on d'ailleurs ?

Dernier point, il y a un paradoxe car quand une opération rentre dans le risque de défaut, ce n'est plus l'intérêt de la plateforme d'aller trop vite dans le juridique, mais de faire trainer, pour justement ne pas enregistrer de défaut aux compteurs !

Sinon, on attend le nom du défaut de 2021 annoncé lors de la conférence du crowdfunding immobilier mais sans précision…
Quelqu'un se risque à faire son pronostique ?

 

[Wallys56]

C'est sur que les cautions solidaires; ça risque de pas aller loin quand c'est le groupe tout entier qui périclite…

En tout cas, entre un remboursement partiel de 50% "versus" des lettres d'intention non respectées; le premier est à prendre car ça reste concret et cela divise par 2 l'exposition.
Tout projet financièrement bouclé (comme la miura - peut être saint-georges si livré et vefa payé (?) que je ne suis pas) mais non remboursé malgré le dénouement financier, sont clairement dans le rouge vif.

Mon point est aussi de dire que dans la catégorie retard + 6 mois, il y a plusieurs nuances de rouge.

Autre exemple, les 2 opérations en retard de ClubFunding où l'on sent que le dialogue ne fonctionne pas avec le promoteur KEY INVEST - EL BAZE. Où en est on d'ailleurs ?

Dernier point, il y a un paradoxe car quand une opération rentre dans le risque de défaut, ce n'est plus l'intérêt de la plateforme d'aller trop vite dans le juridique, mais de faire trainer, pour justement ne pas enregistrer de défaut aux compteurs !

Sinon, on attend le nom du défaut de 2021 annoncé lors de la conférence du crowdfunding immobilier mais sans précision…
Quelqu'un se risque à faire son pronostique ?

Et voici pour Franklin Roosevelt
POINT SUR LA SITUATION (au 16/12/2020) - L’ordonnance de référé du Président du Tribunal de commerce de Lyon a été rendue le 09 décembre 2020. Aux termes de cette dernière, il est décidé que : La société KEY INVEST est condamnée à payer la somme de 427.184,28 € correspondant au capital restant dû et au dernier coupon impayé ; Monsieur Kévin EL BAZE, en sa qualité de caution, est condamné solidairement à payer la somme de 426.000 €. Le Président accorde aux défendeurs un délai de 6 mois pour s’acquitter de l’ensemble des sommes dues, rejetant la demande des défendeurs qui sollicitaient un délai de 18 mois. Parallèlement à cette condamnation, nos huissiers poursuivent le dépôt des hypothèques provisoires des biens détenus par la société KEY INVEST et Monsieur EL BAZE.

 

[CharlyBgood]

Dernier point, il y a un paradoxe car quand une opération rentre dans le risque de défaut, ce n'est plus l'intérêt de la plateforme d'aller trop vite dans le juridique, mais de faire trainer, pour justement ne pas enregistrer de défaut aux compteurs !

Perso je doute de ça: quel intérêt de mettre la poussière sous le tapis ?
Au contraire il faut agir sans tarder !
Et leurs obligations légales les y enjoignent.

Après ... quand y’a pas d’pognon,
bah ... y’a pas d’pognon !

Et les délais de procédure font tourner le compteur du taxi, mais sur des intérêts qui deviennent de + en + virtuels au fur et à mesure que le temps s’ecoule.

=> le mieux est alors souvent de négocier un ticket de sortie équitable pour toutes les Parties

 

[baffer]

Bon, j'ai rajouté qq lignes mais :
- que les projets à problèmes (probable ou avéré) - pour ne pas alourdir le document et après tout c'est ce qui nous intéresse le plus;
- une date de fin à 2100 ou 2200 pour la date de remboursement réel (mais en tout cas pas la date espérée de remboursement par la plateforme) car si ce n'est pas respecté, il faut penser à mettre à jour le doc...

Bonsoir,
J'ai fait de même et j'ai donc retiré mes projets sans problème afin de ne pas alourdir le document (il en reste encore quelques un d'autres membres).
Pour les projets à problème, j'ai complété la colonne commentaire pour donner la réponse fournie par le promoteur et/ou la plateforme.

 

[baffer]

Et voici pour Franklin Roosevelt
POINT SUR LA SITUATION (au 16/12/2020) - L’ordonnance de référé du Président du Tribunal de commerce de Lyon a été rendue le 09 décembre 2020. Aux termes de cette dernière, il est décidé que : La société KEY INVEST est condamnée à payer la somme de 427.184,28 € correspondant au capital restant dû et au dernier coupon impayé ; Monsieur Kévin EL BAZE, en sa qualité de caution, est condamné solidairement à payer la somme de 426.000 €. Le Président accorde aux défendeurs un délai de 6 mois pour s’acquitter de l’ensemble des sommes dues, rejetant la demande des défendeurs qui sollicitaient un délai de 18 mois. Parallèlement à cette condamnation, nos huissiers poursuivent le dépôt des hypothèques provisoires des biens détenus par la société KEY INVEST et Monsieur EL BAZE.

Merci pour ce retour. A voir si le remboursement sera donc effectué dans les 6 mois et/ou si les hypothèques seront activées pour permettre le remboursement.
N'hésitez pas à mettre à jour le document partagé sur les projets en retard, je pense que ce M. El Baze mérite d'y être référencé.

 

[Whynot13]

Merci pour ce retour. A voir si le remboursement sera donc effectué dans les 6 mois et/ou si les hypothèques seront activées pour permettre le remboursement.
N'hésitez pas à mettre à jour le document partagé sur les projets en retard, je pense que ce M. El Baze mérite d'y être référencé.

Petite précision , il s'agit du projet "Cours Franklin Roosvelt" de Clubfunding, car le projet "Franklin Roosvel" a été remboursé en totalité le 30/07/2020 aussi de clubfunding.
Je dis ça parceque j'etais investi sur le second et ne comprenais pas la raison du post initial. Après recherche sur Hellocrowdfunding j'ai retrouvé trace des 2 projets le premier en retard et le deuxième remboursé.

 

[baffer]

Petite précision , il s'agit du projet "Cours Franklin Roosvelt" de Clubfunding, car le projet "Franklin Roosvel" a été remboursé en totalité le 30/07/2020 aussi de clubfunding.
Je dis ça parceque j'etais investi sur le second et ne comprenais pas la raison du post initial. Après recherche sur Hellocrowdfunding j'ai retrouvé trace des 2 projets le premier en retard et le deuxième remboursé.

Effectivement, il y a deux projets qui ont été portés un nom très similaire et qui ont suivi des trajectoires bien différentes.
Pour le second, il a été longuement discuté sur ce forum car remboursé par anticipation (à peine 5 mois après la collection) alors que le projet n'a été effectif que 48 jours après la collecte (les impacts du premier confinement ayant dû passer par là).

 

[Msimmo]

le projet n'a été effectif que 48 jours après la collecte (les impacts du premier confinement ayant dû passer par là).

Nancy coeur de ville se rapproche doucement de ce record, les circonstances sont toutefois différentes, on va dire que c'est à cause de Noël... le record sera t il égalé ?

 

[baffer]

Nancy coeur de ville se rapproche doucement de ce record, les circonstances sont toutefois différentes, on va dire que c'est à cause de Noël... le record sera t il égalé ?

J'ai envoyé un mail samedi à ClubFunding pour avoir des explications mais je n'ai pas eu de retour pour le moment.

Il me semble avoir lu sur cette file un membre qui indiquait des longueurs sur l'effectivité des souscriptions. Donc j'ai l'impression que ce n'est pas un problème isolé.
Par exemple, si je reprends leur mail de communication hebdomadaire reçu samedi (23/01) ils indiquent par exemple que le projet "La pointe du cap" est passé au statut "financé". Et si je reprends mes mails reçus la collection avait été ouverte le 18/12 :