Comment arbitrer entre plusieurs offres de crédit immobilier et choisir la plus économique ? A cette question, il est coutumier de répondre : en comparant les TAEG associés à chacune de offres et en choisissant le plus bas d’entre eux. Le TAEG, pour taux annuel effectif global, est en effet un indicateur synthétique qui rend compte, en un seul chiffre, de l’ensemble des coût liés à un prêt : intérêts du crédit, frais de dossier et de garantie mais aussi de l’assurance emprunteur dont la souscription est imposée par les banques.
En résumé, plus le TAEG est faible, plus l’emprunt est bon marché. Cet enchaînement logique est vrai sur la durée totale du prêt, soit généralement entre 20 et 25 ans pour les primo-accédants. Or, en pratique, les emprunteurs remboursent souvent leur crédit par anticipation, au bout de 8 à 10 ans, au moment où ils changent de bien pour déménager dans un logement plus adapté à leur situation familiale. Et cela peut radicalement changer la donne en matière de coût du crédit et donc du choix de l’offre véritablement plus économique. C’est l’un des deux écueils du TAEG dénoncés par Securimut, intermédiaire et gestionnaire d’assurance emprunteur.
Des TAEG identiques mais des frais qui diffèrent
Dans un récent rapport, cette filiale du groupe Aéma, qui unit la Macif avec Aésio, estime que le TAEG peut induire l’emprunteur en erreur tel qu’il est actuellement construit en intégrant l’assurance emprunteur. Elle en fait la démonstration en s’appuyant sur la comparaison de 2 offres de prêt (200 000 euros sur 20 ans) affichant le même TAEG de 1,866%. Dans la banque A, ce TAEG se compose de 1,1% au titre du taux nominal du prêt bancaire, de 3 500 euros de frais divers et d’une assurance au taux annuel effectif (TAEA) de 0,575%. Dans la banque B, le taux du prêt est de 1,15%. Les frais de dossier et de garantie atteignent 1 730 euros et le TAEA est de 0,619%. Dans les deux cas, le calcul du TAEG, qui prend en compte tous ces frais, aboutit à un taux de 1,866%.
« Entre ces deux financements à TAEG identiques, en l’absence d’informations dissociées sur le crédit et l’assurance, les emprunteurs seront probablement tentés de choisir celui qui a le taux nominal de crédit le plus faible (banque A), ce qui serait une erreur », explique Securimut. Car, après 8 ans de remboursement, emprunter dans la banque A s’avère bien plus onéreux, ce à cause de l’assurance emprunteur. Dans la banque A, la prime est calculée sur le capital restant dû ce qui fait qu’elle est plus chère les premières années de remboursement. Au bout de 8 ans, l’emprunteur a ainsi déboursé 7 327 euros en assurance dans la banque A. Dans la banque B, la facture s’élève à seulement 5 357 euros après 8 années. Car l’assurance est systématiquement indexée sur le capital initialement emprunté, un calcul souvent plus avantageux pour les emprunteurs qui remboursent plus rapidement que prévu leur prêt. Bilan : si sur 20 ans, le coût total lié à ces deux emprunts sont les mêmes, « l’offre de la banque A est plus coûteuse que celle de la banque B sur la 1ère partie du crédit », souligne Securimut. Une caractéristique que ne rend pas compte le TAEG.
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Le TAEG baissé artificiellement
Autre problème dénoncé par l’intermédiaire : la possibilité de « manipuler » ce taux pour le faire baisser artificiellement, faussant les comparaisons entre banques, s’insurge Securimut. « Lors de la souscription d’un crédit, les banques imposent l’assurance emprunteur et ne laissent pas à l’emprunteur le choix des garanties ni des quotités à souscrire […] La banque décide qu’une part de l’assurance emprunteur est exigée et doit donc être incluse au TAEG, et qu’une part est facultative et ne sera pas intégrée dans le calcul du TAEG. Ceci, sans que l’emprunteur ne soit toujours parfaitement informé de ce « découpage », ni de sa faculté de refuser la part facultative », explique-t-il. Parmi les garanties facultatives, citons la très chère garantie perte d’emploi et la protection revente qui sert à compenser une partie du manque à gagner lorsque l’acheteur fait une moins-value à la revente.
D’après Sécurimut, ces pratiques ne concernaient auparavant que deux réseaux bancaires. Mais, « ces dernières années, elles se sont très largement répandues et concernent désormais quasiment tous les prêteurs ». La part d’assurance emprunteur exclue du TAEG peut atteindre aujourd’hui 75% dans les propositions de crédit chez certains prêteurs, alors qu’autrefois jamais plus de la moitié de l’assurance n’était placée hors du TAEG, ajoute-t-il. « Le TAEG est devenu un instrument de désinformation, regrette Isabelle Delange, présidente de Sécurimut. Pour lui rendre sa pertinence, il conviendrait d’exclure le coût de l’assurance emprunteur de son calcul ». Autrement dit : le TAEG servirait à comparer uniquement le prêt bancaire (intérêts, frais de dossier et de garantie) et le TAEA, complété du coût en euros à plusieurs échéances, permettraient de juger du coût de l’assurance emprunteur.
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