Des logements neufs destinés à être loués à un loyer faible : les biens Pinel semblent, sur le papier, correspondre parfaitement aux besoins des étudiants. Mais peuvent-ils y poser leurs valises ?

En septembre 2018, le gouvernement lançait le « Plan 60 000 ». Objectif : créer 60 000 logements étudiants d’ici 2022. Deux ans plus tard, on est loin du but, d’après la Fédération des Associations Générales Etudiantes (FAGE) qui estime à seulement 30 373 le nombre de logements construits ou en cours de construction. « Il existe de fortes tensions locatives dans de nombreuses villes, entraînant alors une hausse importante des loyers », s’inquiète ainsi la FAGE dans son étude 2020 sur le coût de la vie étudiante.

Un loyer encadré, parfait pour les étudiants

La pénurie de logements dans les grands centres urbains n'est pas nouvelle. Pour inciter à la construction, l’Etat a mis en place des dispositifs d'investissement locatif, type Scellier, Duflot ou actuellement Pinel. Le principe du Pinel est assez simple : en contrepartie d’une réduction d’impôt, le contribuable doit investir dans un logement neuf et le proposer à la location pendant une certaine durée, à des ménages à faibles ressources et à un loyer bas.

Un logement neuf, situé dans les zones tendues, destiné à des locataires modestes et loué à un prix abordable : les étudiants semblent cocher toutes les cases ! Et le gain de pouvoir d'achat dans certaines villes comme Paris est indéniable. Par exemple, pour un studio parisien de 20 mètres carrés loué en Pinel, le loyer mensuel ne peut être supérieur à 575 euros hors charges. C’est 300 euros de moins que le prix normal à Paris, d’après les estimations réalisées cet été par Le-Partenaire.fr.

Cependant, un problème se pose : beaucoup d'étudiants sont rattachés fiscalement à leurs parents. Or, c’est le revenu fiscal de référence (RFR) qui détermine si un locataire est éligible, ou non, au logement Pinel.

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Droit ou pas droit au Pinel ?

Dans ces conditions, les étudiants sans ressources individuelles, mais ayant des parents avec un niveau de vie confortable, sont-ils exclus du Pinel ? Eh bien non ! Dans une décision datant de 2007, le Conseil d’État a jugé que, pour apprécier la condition de revenus dans ce cas de figure, il fallait considérer uniquement les revenus de la personne concernée par le bail. En l'occurrence : l’étudiant.

Ainsi, un étudiant rattaché fiscalement qui n'a porté aucun revenu sur la déclaration de ses parents est donc considéré avoir un RFR de 0 euro. Il peut donc louer un logement Pinel, sans risque que le bailleur voit sa réduction d'impôt remise en cause par le fisc. Ce principe vaut aussi si ce dernier loue son bien à son enfant étudiant.

Si l'enfant rattaché a déclaré des revenus, il faut calculer un RFR fictif en tenant compte de ses seules ressources. S'il s'agit d'un couple en concubinage, il faut faire masse de leurs RFR. Puis, comparer le RFR total obtenu aux conditions de revenus exigées par le dispositif Pinel.

Exemples de RFR maximum pour un célibataire

Le RFR pris en compte est celui de l'avis de l'année précédente (pour un bail signé en 2020, l'avis 2019 portant sur les revenus 2018). La condition doit être respectée à la signature du bail. Le fait que les revenus du locataire évoluent par la suite et dépassent le plafond ne remet pas en cause l'avantage fiscal octroyé au bailleur.

Dans le détail, les conditions du dispositif dépendent de la zone où se situe le logement. Mais, à titre d'exemple, à Avignon (zone B1), pour louer à une personne seule, le propriétaire doit vérifier que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas 31 352 euros par an. A Montreuil et à Paris (zone A bis), ce plafond de revenus est de 38 465 euros, ce qui est a priori le cas d'une très large majorité d'étudiants.

Voir le détail sur le dispositif Pinel