L'essentiel

  • Les prix moyens de l'immobilier en France cet été sont de 3 419 euros par mètre carré dans l'ancien, et de 4 595 euros dans le neuf, avec une augmentation liée à l'inflation et le coût des matières premières.
  • Les logements neufs sont plus chers mais viennent avec des avantages comme la conformité aux normes énergétiques actuelles, des promotions et diverses garanties, y compris la décennale qui couvre tous les désordres significatifs pour 10 ans.
  • Pour un investissement locatif, la disparition du dispositif Pinel fin 2024 pourrait être remplacée par un nouveau statut de bailleur privé dans le prochain projet de loi de finances, potentiellement plus favorable pour le neuf.

3 419 euros par mètre carré dans l'ancien, contre 4 595 euros par mètre carré dans le neuf. Voici, selon le dernier baromètre LPI-iad, les prix moyens de l'immobilier en France cet été. Mais comment expliquer ces différences ?

« Dans le neuf, on avait depuis des années des prix qui n'ont cessé d'augmenter. Avec l'inflation, notamment depuis la guerre en Ukraine, ils ont mécaniquement encore augmenté à cause du prix des matières premières », dévoile Henry Buzy-Cazaux, spécialiste de l'immobilier et Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers. « De plus si les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les fameux “frais de notaire” sont plus faibles dans le neuf [2%, contre environ 8% dans l'ancien, NDLR], les prix sont soumis à la TVA à hauteur de 20% [5,5% dans certains cas, NDLR]. Le neuf est donc structurellement plus cher. »

« Le neuf est structurellement plus cher »

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Cela signifie-t-il forcément qu'acheter dans l'ancien est plus intéressant ? La réponse n'est pas si évidente. « On voit aujourd'hui plusieurs façons de rendre le prix plus digeste dans le neuf, comme des efforts commerciaux sur les marges, des équipements de cuisine offerts dans le prix du bien acheté. Le prix du neuf reste structurellement élevé mais il redevient intéressant grâce aux promotions », note Henry Buzy-Cazaux. « Le but est de déstocker les biens pour pouvoir relancer des mises en chantier. »

À long terme, des prix qui peuvent s'équilibrer entre neuf et ancien

Le neuf dispose également d'un autre atout par rapport à l'ancien : sa capacité à répondre aux normes énergétiques actuelles. « Le parc existant de nos villes est extrêmement vieillissant, on est en grande partie dans une situation d'obsolescence, environnementale et énergétique. Dans l'ancien, il y a donc fort à parier que des travaux devront être faits à plus ou moins long terme, ce qui peut avoir un coût important pour les propriétaires », pose Henry Buzy-Cazaux.

« Quand on achète un logement neuf aujourd'hui, on sait qu'il répond à des normes de construction et énergétiques, et qu'il est couvert par différentes garanties, dont la plus connue est la décennale », poursuit ce spécialiste de l'immobilier. « Ce qui signifie que tous les désordres significatifs sont couverts pendant 10 ans. C'est rassurant pour les propriétaires. »

Immobilier locatif : une nouvelle donne avec la disparition du Pinel

Pour un investissement locatif, même match : que faut-il privilégier, neuf ou ancien ? Depuis la disparition du dispositif Pinel, fin 2024, qui permettait de profiter d'une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf ou assimilé, les néo-investisseurs n'ont plus de dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif. Néanmoins, la donne pourrait bientôt changer.

« On pourrait voir arriver un statut de bailleur privé dans le prochain projet de loi de finances », confirme Henry Buzy-Cazaux. « Il s'agit d'un dispositif d'amortissement, qui pourrait concerner aussi bien le neuf et l'ancien, avec des taux légèrement plus favorables pour le neuf. »

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Autre avantage du neuf selon le spécialiste : les prestations proposées attirent plus les locataires : « S'ils ont le choix, ils vont souvent préférer des logements neufs, car c'est ces derniers sont mieux isolés, aussi bien énergétiquement que phoniquement. »

« Si vous achetez un logement existant pour le louer, vous connaissez la demande locative dans le quartier, il n'y a pas de surprises »

En revanche, l'existant à un mérite : celui de pouvoir avoir le recul nécessaire avant d'investir. « Si vous achetez un logement existant pour le louer, vous connaissez la demande locative dans le quartier, il n'y a pas de surprises. Sur le patrimoine à construire, en revanche, les investisseurs ne savent pas encore forcément si la demande sera au rendez-vous. »

Des arguments plus subjectifs s'il s'agit de votre future résidence principale

Un dernier critère peut parfois entrer en ligne de compte, notamment quand il s'agit d'habiter le bien : quid du « charme de l'ancien », vendu par de nombreux agents immobiliers au moment de visiter ? « Sur l'architecture et l'esthétique, il y a eu une époque ou les promoteurs ne s'intéressaient pas assez à cet aspect dans le neuf », conclut Henry Buzy-Cazaux. « Mais aujourd'hui on voit des projets beaucoup plus travaillés, beaucoup plus originaux. Le neuf regagne donc des points sur l'aspect esthétique par rapport à l'ancien. Mais cela reste subjectif : il y a des clients qui ne se convertiront jamais à l'ancien, et inversement. »