Nouveaux dispositifs robien-borloo 2009 "Loi Scellier" - Un bon cru ?

[maxichats]

@Bacho: la déduction ZRR de 26% est bien cumulable avec la loi Scellier
@Bacho: je vais revérifier les modalités pour les années 10 à 15

A propos du contrat de réservation et des investigations de Bacho:
Le contrat de réservation est bien un contrat syllanagmatique mais ce n'est ni une promesse synallagmatique ni une promesse d'achat, ce qui n'a rien à voir. En effet, on peut toujours annuler un contrat de réservation (même si cela peut parfois coûter le dépot de garantie) alors qu'il n'est pas possible d'annuler l'achat suite à une promesse d'achat ou synallagmatique.

Je vous invite à regarder le lien suivant [lien réservé abonné].

La rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, dans la mesure où elle constitue une vente parfaite entre les parties, donne donc au vendeur la certitude que l’acquéreur achète le bien et ne pourra par la suite renoncer.

On touche donc à l'esprit du fameux paragraphe V de la loi que nos chers députés ont rajouté: ne pas donner l'avantage à des futurs acheteurs qui sont dans l'impossibilité d'annuler leur achat.

 

[Bacho]

@ Maxichats

Effectivement, il semble que les contrats signés avant 2009 soient éligibles à la Scellier.


Par contre, en analysant de manière approfondie l'Art. 199 septvicies et l'article 31 du CGI, il apparait que :
La loi Scellier est exactement comme la loi Robien (et donc Borloo), au niveau des engements de location, mais aussi au niveau des contraintes de loyers et de ressources, sauf que :
- l'amortissement a disparu au profit d'une réduction d'impôt.
- La zone C a disparue.

Quelqu'un confirme cette vision ?

 

[solemio]

Le texte de loi paru au JO ne fut nullement mention de restriction par rapport aux descendants et aux ascendants. La seule limitation concerne les membres du foyer fiscal.

une différence avec le Robien? C'est bien confirmé?

et bonne année à tous

 

[Bacho]

Comme pour la loi Robien, on peut louer aux ascendant descendant, mais si on a les plafonds Borloo, ce n'est plus possible.
Par contre, on peut suspendre l'engagement après 3 ans etc... comme pour la Borloo.
(deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31 du CGI)

 

[maxichats]

@Bacho: Je viens de relire tous les textes et le fait est que vous avez raison. Les années optionnelles ne sont disponibles qu'aux conditions Borloo (plafond de loyer, plafond de ressources, locataire non ascendant/descendant) et ne sont pas disponibles aux conditions Robien (plafond de loyer plus élevé).

Le

dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31

m'avait quelque peu échappé.

Bon je sens qu'avec tout ça, on va encore donner du travail à Stunt38...

 

[stunt38]

Topic nettoyé, les messages ont été copier dans une nouvelle discussion.

Bon je sens qu'avec tout ça, on va encore donner du travail à Stunt38...

lol, un copier-coller je pense que ça va aller

 

[galerio]

Bonjour tout le monde,

Je suis ce topic depuis le début car je suis fortement intéressé par cette nouvelle loi.
Du coup, je commence à faire quelques simus sur le site des impôts, et j'obtiens un message de ce type :

Compte tenu des éléments que vous avez saisis, le montant de votre impôt net à payer s'élève à XXXX € (auquel il faudra ajouter YYY € de contributions sociales supplémentaires)


Comme je débute (aucun bien à louer actuellement), voici une de mes interrogations :
est-il possible de déduire également la cotisation/contribution sociale grâce à cette loi, ou faudra-t-il la payer plein pot?

 

[Bacho]

... est-il possible de déduire également la cotisation/contribution sociale grâce à cette loi, ou faudra-t-il la payer plein pot?

Vous payez cette cotisation à partir du moment où vous êtes en revenus foncier.
Les premières années, vous serez en déficit foncier (intérêts des emprunts à déduire des loyers, charges à déduires, abattements éventuels, taxes foncières, etc..). Vous n'aurez donc pas de RDS/RSA etc... à payer.

 

[galerio]

Merci Bacho pour ta réponse.
Je vais me renseigner un peu plus sur ces histoires de déficit foncier. J'ai lu quelques infos dessus sur le site, mais c'est encore trop obscure pour moi.

 

[galerio]

Re Bonjour,

Juste par curiosité fiscale, j'ai un peu de mal à comprendre comment la loi Borloo/Robien peut être meilleur que la nouvelle loi Scellier, et ce quel que soit le TMI.
Par exemple, si j'ai bien tout compris, quelqu'un étant au max (TMI 40%) ne pourra déduire au total "que" 4280 euros (10700* 0,04).
Sous la nouvelle loi fiscal, pour atteindre ce 4280, il suffit de prendre un bien à
4280/0,0277 = 154 512 €.

Du coup, il suffit que les persoones à TMI à 30% & 40% achètent un bien supérieur à 155 000 € pour que la nouvelle loi leur soit automatiquement plus bénéfique que l'ancienne, non ?

PS : Comme je le disais en amont, c'est juste par curiosité, dites-moi où j'ai faux si c'est le cas svp

 

[Bacho]

C'est exactement ça.

Dans la plupart des situations (sauf en cas de revenus fonciers déjà existant), la loi Scellier sera plus intéressante que les loi Borloo/Robien.

 

[galerio]

Merci encore une fois Bacho !

 

[lui67]

C'est exactement ça.

Dans la plupart des situations (sauf en cas de revenus fonciers déjà existant), la loi Scellier sera plus intéressante que les loi Borloo/Robien.

Bonjour Bacho
pourquoi la loi Scellier n'est plus interéssante dans le cas de revenus fonciers existant?

 

[christianR]

La loi Scellier entraine moins de déficit foncier imputable puisqu'il n'y a pas d'amortissement mais les intérêts d'emprunts viennent toujours en déduction des revenus fonciers existants.
Exemple : une personne ayant 10000 € de revenus fonciers existants qui faisait un investissement en loi Robien ou Borloo atteignait facilement un déficit foncier de 10 700€ avec les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement et pouvait aller jusqu'à 20 700 € de déficit.
S'il était dans une tranche à 40%, il économisait 20700 x 40%=8280 € sur les 7 premières années et un peu moins les 2 autres années.
Il économisait en plus la CSG et CRDS sur les 10 000 € existant soit 1100 € par an.
Pour obtenir ce résultat il fallait investir un peu plus de 300 K€
Avec la loi Scellier en investissant 300 K€, le même contribuable aura un déficit faible, lié aux charges de gestion, taxe foncière etc. le reste du déficit sera essentiellement des intérêts d'emprunt sur les premières années qui pourront s'imputer sur les revenus existants.
La réduction d'impôt sera de 300K€ x 25%/9= 8333 € soit plus qu' avec la loi Robien cela pendant 9 ans. Il gagnera un peu moins sur la CSG CRDS environ 8000 € sur 9 ans.
A mon avis la loi Scellier revient au même pour les contribuables imposés à 40% et est plus intéressante pour ceux imposés dans les tranches inférieures.
Avantage important la reprise d'impôt des 3 dernières années en cas de revente à 9 ans est moins importante puiqu'il n'y a pratiquement pas de déficit imputable sur les 3 dernières années.
A consommer sans modération !!!

 

[Bacho]

Bonjour Bacho
pourquoi la loi Scellier n'est plus interéssante dans le cas de revenus fonciers existant?

Le mieux c'est de faire un exemple :

Mr X a une tranche d'impôt à 40%.
Il a 8000 € de revenus fonciers.
Il paye donc 8000x(40%+12.1%) = 4168 € d'impôts sur ses revenus fonciers.
12,1% étant CSG, RDS et RSA.

A) S'il fait une borloo/robien :

il gomme son revenu foncier (gain fiscal = 4168 €), et se créé un déficit foncier déductible de 10700 € (gain fiscal = 10700x40%=4280 €).

Au total, il économise 4168 + 4280 = 8448 € par an pendant au moins 7 ans.

B) S'il fait une loi Scellier :

La loi Scellier ne lui fait économiser au maximum que
300000x25%/9ans = 8333 €.
Mais il reste imposé sur son revenu foncier de 8000 € !
Même s'il y a un petit déficit foncier les premières années, il va vite se retrouver en revenus fonciers, et les 8333 € d'économie d'impôt vont se transformer en 8333 - 4168 = 4200 € d'économie d'impôt réelle.

J'ai volontairement grossi le trait, mais dans certains cas (gros revenus fonciers), les lois Robien ou Borloo peuvent encore avoir un intérêt.

Mais cela reste théorique. Les personnes qui ont de tels revenus fonciers ont déjà dû investir en Robien Borloo depuis longtemps. La loi Scellier s'adresse plutôt à des personnes aux tranches plus faibles sans revenus fonciers.

 

[babas]

petit rectificatif si je peut me permettre : 8000€ de bénéfice et non de revenus fonciers

 

[Bacho]

petit rectificatif si je peut me permettre : 8000€ de bénéfice et non de revenus fonciers

En l'occurrence, je parle bien de revenus fonciers : 8000 € annuels.
Pourquoi parlez vous de bénéfice ?

 

[babas]

on paye des impots et cgs sur le bénéfice et non sur les revenus fonciers, ce qui est légérement différent. 8000€ de revenus fonciers ne donnent jamais 8000€ de bénéfice, c'est impossible, on en déduit forcement des charges ou taxes ou intérets ou travaux, pour donner un bénéfice qui est lui taxable
mais bref c'était juste un détail

 

[vinmath]

bonjour vous avez raison babas et la difference est importante entre revenus des loyers et deficit, au fait juste une question peut on appliquer un dispositif robien finance par un credit in fine, l atout etant evidemment de defiscaliser un maximum d interets lies a l amortissement du robien?

 

[christianR]

Ne pas tenir compte du message précédent (fausses manip !)

Comme le dit Bacho...rien ne vaut un bon exemple.
Revenus 200000 € + 10000 € de rev. fonciers pour 2 parts tranche 40%
Achat 300000 € renta 4% soit loyer annuel 12000 € pret total à 5% H.A sur 20 ans
Impots avant defisc : 59175 €

LOI SCELLIER 9 ANS
Economie d'impôt 92 783 en 2018 + csg 5 404 = 98187 € epargne moyenne 523 €
Patrimoine après revente : 73 558 € TRI 13.05%

LOI BORLOO 9 ans
Economie d'impôt 76937 en 2018 + csg 12100 = 89 037 € épargne moyenne 600 €
Patrimoine après revente : 64 408 € TRI 10.69%

LOI SCELLIER 12 ANS
Economie d'impôt 92612 en 2021 + csg 5354 = 98 577 € épargne moyenne 710 €
Patrimoine après revente : 83 792 € TRI 9.10%

LOI BORLOO 12 ANS
Economie d'impôt 91 747 en 2021 + csg 15 730 = 107 477€ épargne moyenne 649 €
Patrimoine après revente : 93 302€ TRI 8.97%


LOI BORLOO 15 ANS
Economie d'impôt 102 945 en 2024 + csg 19 052 = 121 998€ épargne moyenne 696 €
Patrimoine après revente : 127 268€ TRI 7.79%

LOI BORLOO SCELLIER 15 ans (abattement 30% + reconduction 2 fois 3 ans)
Economie d'impôt 148013 en 2024 + csg 11233 = 161371€ épargne moyenne 502 €
Patrimoine après revente : 164516€ TRI 11.68%

Moralité pour la tranche à 40% avec revenus fonciers existants :

La loi Scellier est plus intéressante sur 9 ans sans aucun problème

A 12 ans et 15 ans elle est moins intéressante que borloo sauf si on opte pour le Borloo Scellier avec abattements 30% sur les revenus et les 2% supplémentaires et là il n'y a toujours pas photo.

Les simul ont été effectuées avec un logiciel PRO

Cdlt