Nouveaux dispositifs robien-borloo 2009 "Loi Scellier" - Un bon cru ?

[Carmiel]

Merci,
bon et bien je resterai avec mes regrets

 

[maxichats]

Merci,
bon et bien je resterai avec mes regrets

Pourquoi vous avez une TMI de 14%?

 

[pb33]

Le conseil constitutionnel a rendu son verdict aujourd'hui. Il a censuré plusieurs articles de la loi mais il n'a pas touché au 18 quarter, celui qui nous intéresse.

Maintenant les décrets...

Une idée concernant la date pour les décrets ?

 

[maxichats]

Merci à Stunt38 pour la mise à jour du premier post.

Pour la date de publication du décret, je ne la connais pas. Je surveille les JO.

 

[bob1]

Une des grosses questions de cette loi est effectivement sa date d'application.

Je ne suis pas aussi optimiste que vous.
Si le contrat de réservation (VEFA) a été signé en 2008, il me semble que cette nouvelle loi ne s'applique pas.

Bien que non juriste, un contrat de réservation est, il me semble une promesse synallagmatique.
Par ailleurs, sinon, à quoi servirait ce fameux paragraphe V.

En effet, de fait, cette loi concerne à 90% (voire peut-être plus) des VEFA.

Quelqu'un qui a fait une réservation a, à mon avis, intérêt à annuler et repartir sur un nouveau projet, s'il veut à tout prix bénéficier de cette loi.

 

[pb33]

.....
Si le contrat de réservation (VEFA) a été signé en 2008, il me semble que cette nouvelle loi ne s'applique pas.

Bien que non juriste, un contrat de réservation est, il me semble une promesse synallagmatique.
.....

C'est sûr, ce n'est toujours pas très clair, au moins dans mon esprit.

Je viens de trouver un lien [lien réservé abonné]
qui explique de façon détaillée les différents types de promesses de vente (ou par extension promesses d'achat) .

Il y est dit notamment:

"Promesse unilatérale de vente et contrat préliminaire d'immeuble à construire.

La loi du 3 janvier 1967 régit la vente d'immeuble. C'est un secteur protégé. Les dispositions sont spécialement prévues par la loi.

Article 261-15 al 4 Code de la construction : Toute autre promesse est nulle.

Comme dans la promesse, le bénéficiaire n'est pas obligé d'acheter, il s'oblige à verser un dépôt de garantie. Son montant maximum va être réglementé.

Les textes prévoient un certain nombre d'hypothèses où si le bénéficiaire décide de ne pas acheter, il pourra récupérer son dépôt de garantie. Le réservant n'est tenu que de réserver. Il n'est pas obligé de construire. Il ne sera obligé de construire qui si cela était prévu au contrat préliminaire.

C'est un contrat sui generis."

=> D'où nouvelle recherche et nouveau lien: [lien réservé abonné], où ou peut lire:

" * Les contrats sui generis : qui sont des contrats qui ne se réfèrent à aucun contrat nommé.

Le contrat innommé est une convention, qui est inconnue aux classifications légales, en opposition au contrat nommé."

Je retiens de ces "saines" lectures que les promesses d'achats et les promesses synallagmatiques sont des contrats de promesses alors que le contrat de réservation dit préliminaire est un contrat sui generis ....

Donc à priori ce n'est pas la même chose, même au niveau juridique.

Mais même après cette petite réflexion/recherche, je n'en suis pas encore sûr à 100% ... parce que on commence à "jouer" sur les mots (qui a dit que c'est ça le droit ....)

 

[maxichats]

La loi a été promulguée et publiée. Un premier arreté a été publié: La zone C n'est pas éligible à ce nouveau dispositif.

 

[Eyrinne91]

Bonjour,

Une précision sur cette nouvelle loi Scellier : peut on louer à un ascendant ou descendant comme en de Robien ? je crains que non d'après ce que j'ai vu sur d'autres sites, qqu'un peut me confirmer ?

Merci d'avance,

 

[maxichats]

Le texte de loi paru au JO ne fut nullement mention de restriction par rapport aux descendants et aux ascendants. La seule limitation concerne les membres du foyer fiscal.

Pour Tronx, le site que vous donnez n'est pas à jour. La loi qui est passée accorde la réduction d'impots de manière égale sur les 9 années et non 2/10 puis 1/10.

 

[maxichats]

Quelques détails, informations et confirmations supplémentaires sur cette nouvelle loi:
- le zonage est le même que celui du robien recentré/borloo, la zone C est exclue du dispositif,
- les plafonds de loyer sont les même que ceux du robien recentré,
- le dispositif est cumulable avec la déduction ZRR de 26% sur les revenus locatifs pour les logements situés dans ces zones là,
- le dispositif est cumulable avec la déduction Borloo de 30% sur les revenus locatifs sous condition de respect des plafonds de loyer et de ressource correspondants.

@Stunt38: une MAJ du premier post ? Merci d'avance.

 

[Tronx]

Le texte de loi paru au JO ne fut nullement mention de restriction par rapport aux descendants et aux ascendants. La seule limitation concerne les membres du foyer fiscal.

Pour Tronx, le site que vous donnez n'est pas à jour. La loi qui est passée accorde la réduction d'impots de manière égale sur les 9 années et non 2/10 puis 1/10.

Merci à Maxichats pour ces eclaircissements mais serait il possible d'avoir les coordonnées exactes de la parution du JO ?? A force de fouiller j'ai également trouvé un projet de texte datant du 19 décembre et reprenant :

"« La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé."

Mais comme plus bas il est egalement question de 20% de reduction et que l'on sait maintenant que c'est de 25% dont il s'agit ... cela ne doit pas etre la derniere version

Merci par avance

Tronx

 

[maxichats]

Le texte officiel est ici [lien réservé abonné]. Il y a aussi un résumé de tout ça dans le premier post de cette file de discussion.

 

[bob1]

Points encore obcurs de la loi 2008-1443 :

Avez vous vous du nouveau sur la notion de promesse synallagmatique et contrat de réservation ?
Les informations que j'ai pu trouver sur le net sont contradictoires.
Certains sites spécialisées en défiscalisation disent clairement quun contrat de réservation n'est pas assimilable à une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique, d'autres sites tout aussi professionnel (en principe) disent l'inverse; Alors ?
Où peut-on disposer d'une information fiable ?
Peut-être faudra-t-il attendre les instructions et l'interprétation de la direction générale des impôts, mais alors ce n'est pas pour tout de suite.

De même, le paragraphe II qui fait référence à l'article L 111-9 du code de la construction laisse quelques incertitudes. Quels sont les logements qui satisfont à cet article ? Je suppose que la question est à poser au constructeur.

Enfin dernier point qui n'est pas limpide, mais plus annexe, comment comprendre les conditions fixées pour la réduction supplémentaire (2% par an) après les 9 ans de location.
Cette réduction supplémentaire semble liée aux conditions de ressources du locataire, mais duquel locataire ? , celui présent au moment où cette réduction supplémentaire est applicable, cad en 2018 ou plus ou s'agit-il d'une option à prendre dès le départ ?

Si vous avez des éclaircissementrs sur ces points, merci de les donner ?
Si, pour ma part, j'en obtiens, je ne manquerai pas de les poster ici

 

[Bacho]

Bonjour,

Je viens de voir sur un site de l'anil :
[lien réservé abonné]

la définition suivante :

"En matière de vente en l'état futur d'achèvement, le contrat préliminaire ou contrat de réservation est un contrat sui generis, synallagmatique, par lequel en contrepartie d'un dépôt de garantie, le vendeur (réservant) s'engage à réserver à un acheteur (réservataire) un immeuble ou une partie d'immeuble, le contenu de l'obligation du réservant dépendant du contenu du contrat."

Alors ?

 

[maxichats]

Points encore obcurs de la loi 2008-1443 :

Avez vous vous du nouveau sur la notion de promesse synallagmatique et contrat de réservation ?
Les informations que j'ai pu trouver sur le net sont contradictoires.
Certains sites spécialisées en défiscalisation disent clairement quun contrat de réservation n'est pas assimilable à une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique, d'autres sites tout aussi professionnel (en principe) disent l'inverse; Alors ?
Où peut-on disposer d'une information fiable ?
Peut-être faudra-t-il attendre les instructions et l'interprétation de la direction générale des impôts, mais alors ce n'est pas pour tout de suite.

De même, le paragraphe II qui fait référence à l'article L 111-9 du code de la construction laisse quelques incertitudes. Quels sont les logements qui satisfont à cet article ? Je suppose que la question est à poser au constructeur.

Enfin dernier point qui n'est pas limpide, mais plus annexe, comment comprendre les conditions fixées pour la réduction supplémentaire (2% par an) après les 9 ans de location.
Cette réduction supplémentaire semble liée aux conditions de ressources du locataire, mais duquel locataire ? , celui présent au moment où cette réduction supplémentaire est applicable, cad en 2018 ou plus ou s'agit-il d'une option à prendre dès le départ ?

Si vous avez des éclaircissementrs sur ces points, merci de les donner ?
Si, pour ma part, j'en obtiens, je ne manquerai pas de les poster ici

J'ai eu confirmation par deux notaires qu'un contrat de réservation ne consituait ni une promesse d'achat ni une promesse synallagmatique. En fait le contrat de réservation est une promesse de presque rien. C'est juste la promesse qui si le promoteur réalise effectivement le programme de construction telle qu'il était défini en termes de lots au moment du contrat de réservation, vous etes prioritaires sur l'acquisition des lots figurant dans le contrat.
De plus, sur ce forum, Ulysse31, qui a annulé un contrat de réservation bien au delà des 7 jours de réflexions, s'est beaucoup plongé dans les différentes jurisprudences et le code de la construction sur ce sujet, et il abonde également en ce sens.

Pour le paragraphe 2, il s'agit de la RT2005, qui est obligatoire pour tous les permis de construire postérieurs à juillet 2006. Donc tous les logements neufs dont le permis de construire est postérieur à cette date doivent satisfaire cette condition. Le problème à mon avis sera plutot de connaitre les modalités de vérification par le fisc. Ce point a été essentiellement introduit pour les logements réhabilités et pour pousser les promoteurs à éviter de construire de la mauvaise qualité (performances thermiques réelles ne correspondant pas toujours avec le cahier des charges de la construction).

V. ― Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.

Les seules conditions sont de continuer à respecter les plafonds de loyer (ceux du Robien recentré ou du Borloo le cas échéant) et éventuellement de ressources si vous avez opté pour la la déduction supplémentaire Borloo. Si vous etes dans ce dernier cas, la vérification de ressources ne se fait qu'au moment de la signature du bail. Si votre locataire est devenu entre temps milliardaire ce n'est pas votre problème

 

[Bacho]

Je viens d'avoir un clerc de notaire au téléphone.
Il me confirme que le contrat de réservation est une promesse synallagmatique.
Dans son étude, ils se préparent à refaire signer les contrats de résa...

Je crois que c'est clair... de notaire

 

[pb33]

Bonjour,

@bob1: c'est exactement les questions que je me pose, et c'est sûr que les conditions d'applications de cette nouvelle loi, ne sont pas vraiment trés claires et surtout elle laisse, semble-t-il, une certaine liberté d'interprétation ....

Merci @maxichats pour ces explications éclairées et @Bacho pour sa tentative d'avoir une réponse sur le statut exact du contrat de réservation (dit préliminaire). Ce n'est pas très rassurant d'avoir des interprétations différentes suivant les interlocuteurs ...

Suivant la réponse du notaire, c'est un peu étonnant que ce soit aux notaires de refaire signer les contrats de résa...,ou alors il faut comprendre qu'ils servent d'intermédiaires et qu'ils contactent directement les promoteurs ...

Sinon j'ai une autre interrogation sur ce nouveau dispositif:

Dans un article paru hier, je lis:

" Plus avantageux et plus juste: L'avantage fiscal du nouveau régime est plus important pour les ménages à revenus moyens que pour les contribuables très aisés. Selon une étude de l'ANIL (Agence Nationale pour l'information sur le Logement), un investissement de 200 000 € devrait générer une économie d'impôt variant de 4000 € environ pour un ménage imposé à 14 % à moins de 1000 € pour un ménage imposé à 40 % et ce, pour chacune des 7 (insert, j'aurai plutôt dit 9) premières années d'imposition. "

Ce qui m'échappe (mais ce n'est peut être que ponctuel ) c'est la différence citée entre les ménages +/- imposés. Pour moi, j'en suis resté qu'en valeur absolue, si on parle de réduction d'impôt, c'est le même avantage, même si en pourcentage c'est effectivement moins avantageux pour un ménage plus fortement imposé et ce pour une acquisition d'un montant donné.

C'est moi qui fait une erreur d'interprétation ou c'est l'article qui n'est pas fiable .... ?

Merci.

 

[bob1]

Réponse à pb33 :

Il n'y a pas de pb sur cette article de l'ANIL.
Ils font une comparaison entre Robien(l'ancienne loi donc ) et Scellier (la nouvelle loi).

La réduction d'impôt (loi Scellier) est par définition la même pour tous, quelque soit le niveau d'imposition.

Pour la loi Robien, il s'agissait d'un report de déficit sur le revenu global et non d'une réduction d'impôt ce qui avantageait les contribuables fortement imposés.

Il est évident que le gain de la nouvelle loi par rapport à l'ancienne, pour un ménage faiblement imposé, est beaucoup plus grand que pour un ménage fortement imposé.

L'article en question mentionne le delta du gain fiscal ancienne loi-nouvelle loi.


Merci aussi à Maxichats et Bacho pour les précisions.


Le seul vrai point à éclaircir reste effectivement la question de l'application de cette nouvelle loi aux acquisitions en VEFA avec réservation en 2008 et passage devant notaire en 2009

 

[Bacho]

Un autre point à éclaircir :

Dans le texte de loi il est dit :

"II. ― Le 1° du I de l'article 31 du même code est ainsi modifié :
...
2° Le k est complété par les mots : « , ou, pour les logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies a été acquise, lorsque les engagements prévus à cet article sont respectés et pendant la durée de ceux-ci » ;
..."

Si on reprend le code général des impôts, cela nous donne :

"
k) Une déduction fixée à 26 % des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale, lorsque l'option prévue au h (=engagement de location) est exercée, ou, pour les logements au titre desquels la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies (=loi Scellier) a été acquise, lorsque les engagements prévus à cet article sont respectés et pendant la durée de ceux-ci."

Cela veut dire qu'en Zone de revitalisation rurale, la loi Scellier est applicable ?

Quelqu'un peut me confirmer ça ?

 

[Bacho]

D'autre part, il est stipulé :

« V. ― Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31 (= Une déduction fixée à 30 % des revenus bruts lorsque le contribuable a exercé l'option Borloo de plafond de loyer et de ressources des locataires) pendant la durée de l'engagement de location du logement, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement."

Si je ne m'abuse :
la loi Scellier avec les plafonds Robien dure 9 ans, à raison d'une réduction d'impôt de 25% sur 9 ans.
la loi Scellier avec les plafonds Borloo dure 15 ans, à raison d'une réduction d'impôt de 25% sur 9 ans puis 2% pendant 6 ans.

Quelqu'un confirme ?