Les TEG sont inexactement affichés

[Fred]

Un petit passage sur cette conversation que je suis toujours...

@Avocatlex :
Selon le R131-1 du CC, Le taux de période et la durée de la période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur.

Mais il n'est pas précisé que cela doit être en nombre de jours. La durée de la période pourrait très bien être fixée à un mois (période de temps pouvant comprendre 28, 29, 30 ou 31 jours).

 

[avocatlex]

@ Fred

Pour faire une division, il est constant qu'il faut une base commune de calcul entre le numérateur et le dénominateur.
Puisqu'il est admis qu'une année civile se détermine en fonction du nombre de jours qu'elle contient (365 ou 366), alors cela implique que le dénominateur soit également fixé en nombre de jours.

Merci de votre petit passage.

 

[Elaphus]

ça me parait pourtant très clair : l'arrêt confirme qu'une année civile comporte 365 ou 366 jours.
il n'y a donc aucune option à prendre sur cette situation objective : la date de l'offre ou celle de l'acte.

L'arrêt enfonce une porte ouverte, il ne peut constater autre chose, mais ne nous dit rien de ce qu'il faut faire, ni aucun texte, ni aucune autre jurisprudence:

- faire le total des jours de toutes les années durant la vie du prêt pour avoir la durée moyenne de l'année civile?
- partir de l'année civile d'émission de l'offre? Mais si elle est bissextile cette pratique revient à augmenter le nombre de jours de façon illégitime (idem pour l'inverse).
C'est sans solution.

De toute façon:

-seul le rapport est en cause, avec 1 chiffre après la virgule au moins. Mais est-ce que cela se verra, de ne compter que des années de 365 j?

- pour le TEG, aucune précision après la virgule n'étant requise, on ne verra rien de toutes façons.

Mais il n'est pas précisé que cela doit être en nombre de jours.

En revanche là, malgré Fred,je suis (sequor) Avocatlex.

 

[gest-pat]

Bonjour,
Après quelques semaines à parcourir ce site, je voudrais tout d'abord féliciter FRED ainsi que l'ensemble des forumeurs pour la qualité de leurs analyses ainsi que leurs pertinence.
A mon tour de tenter de faire avancer le débat sur l'exactitude des TEG affichés :

1) Est ce que l'un de nos juristes pourrait m'indiquer si le coût de l'assurance dommage-ouvrage obligatoire, dans les conditions générales d'un prêt immobilier, est à intégrer dans le calcul du TEG ?
Assurance dommage-ouvrage :
En cas de construction, ou de travaux importants, l'emprunteur s'engage à souscrire une assurance dommage-ouvrage auprès d'une compagnie agrée et, sur demande du prêteur, une extension de la garantie aux ouvrages existants..
2) Est ce que pour un prêt immobilier révisable avec un taux nominal (appel) de 3.5 % et une révision tout d'abord après deux ans et ensuite annuellement, EURIBOR UN AN + 1.6 % de marge, le TEG stipulé par rapport au tableaux d'amortissement de l'offre de prêt doit au moins inclure la première révision soit 3.5 % + 1.6 % ?

Par avance merci pour vos commentaires.

 

[yannou79]

Tien, j'ai eu un RDV avec le CSF (crédit social fonctionnaire). Il faut cotiser pour profiter de leurs services, j'ai demandé si cette cotisation était inclue dans le calcul du TEG, le conseiller m'a dit que non et qu'il ne voyait pas pourquoi. J'ai rétorqué que cela constituait une condition sinequanon à l'obtention d'un prêt si je passais par eux et qu'en conséquence, cela devait être inclu dans le calcul du TEG. Apparemment le conseiller entendait cela pour la première fois, et m'a assuré qu'il n'en était rien. Qu'en pensez vous ?

 

[Vanille95]

Bonjour,

1) Est ce que l'un de nos juristes pourrait m'indiquer si le coût de l'assurance dommage-ouvrage obligatoire, dans les conditions générales d'un prêt immobilier, est à intégrer dans le calcul du TEG ?
Assurance dommage-ouvrage :
En cas de construction, ou de travaux importants, l'emprunteur s'engage à souscrire une assurance dommage-ouvrage auprès d'une compagnie agrée et, sur demande du prêteur, une extension de la garantie aux ouvrages existants..

Rappelons tout d’abord la définition du TEG (dans le code de la consommation)

Article L313-1
Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 12
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.
Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
Pour les contrats de crédit entrant dans le champ d'application du chapitre Ier du présent titre, le taux effectif global, qui est dénommé "Taux annuel effectif global", ne comprend pas les frais d'acte notarié.
En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance.
Un décret en Conseil d'État déterminera les conditions d'application du présent article.

La question est donc de savoir si l’assurance DO est une condition de l’octroi du prêt.
L’emprunteur aurait-il souscrit cette assurance sans avoir recours au crédit ? Pas si sûr…

L’assurance DO est obligatoire sauf… si vous êtes un particulier et si vous faites construire un logement pour vous-même ou pour votre famille (conjoint, ascendants, descendants), vous n'aurez pas de sanctions pénales si nous n'êtes pas assuré (voir là [lien réservé abonné]).

Je n’ai pas dans mon dossier TEG de jurisprudence sur l’assurance DO et le TEG mais on pourrait raisonner par analogie avec l’assurance-incendie. Aucun texte de la rend obligatoire pour un propriétaire (la seule assurance obligatoire est celle qui garantit a responsabilité civile car il faut pouvoir dédommager les tiers en cas de sinistre).

Une décision de la Cour de cassation du 13/11/2088 [lien réservé abonné] a considéré que le coût de l’assurance incendie devait être intégré au calcul du TEG du fait que cette assurance avait été imposée par la banque et en lien direct avec le crédit.

2) Est ce que pour un prêt immobilier révisable avec un taux nominal (appel) de 3.5 % et une révision tout d'abord après deux ans et ensuite annuellement, EURIBOR UN AN + 1.6 % de marge, le TEG stipulé par rapport au tableaux d'amortissement de l'offre de prêt doit au moins inclure la première révision soit 3.5 % + 1.6 % ?

La banque n'est pas tenue de vous forunir un tableau d'amortissement intégrant une évolution des taux qu'elle n'est pas en mesure de connaître au moment de l'édition de l'offre de prêt.

Article L312-8 du code de la consommation (extrait)
Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 21
L'offre définie à l'article précédent :
1° Mentionne l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;
2° Précise la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
2° bis Pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est fixe, comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;
2° ter Pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est variable, est accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
…

 

[hargneux]

Pour faire avancer d'un pas de géant le débat :
La loi oblige de retourner les offres par la Poste, il s'agit donc d'une condition pour avoir le prêt : pourquoi le coût des timbres n'est pas intégré dans le TEG ?

 

[avocatlex]

Pour ce qui concerne l'assurance DO, on ne peut que confirmer ce qui vient d'être dit : si cette assurance est imposée comme condition d'octroi du prêt, alors les cotisations doivent être intégrées au calcul du TEG.

Pour le surplus, je serais plus nuancé :

Si un prêteur n'a pas à intégrer au tableau de remboursements prévisionnel une évolution d'index qu'il ne peut connaître puisqu'il s'agit d'un aléa contractuel, en revanche il doit faire connaître les éléments connus de lui au jour d'émission de son offre suivant le principe de bonne foi devant présider la formation des contrats.

Ainsi, il devait vous faire connaître le taux de seconde période dans l'hypothèse ou l'index de référence (en l'occurrence l'EURIBOR 1 an) demeurerait inchangé et supérieur à 3,5%, porter à votre connaissance cet index de base et éditer un tableau de remboursements tenant compte de cette situation.

D'après la formulation de votre question, il semble que ce ne soit pas le cas, ce qui serait de nature à remettre en cause à la fois ce tableau d'amortissement prévisionnel et le TEG résultant des chiffrages qu'il porte.

Vobis.

 

[gest-pat]

Merci pour ces commentaires qui confirment mon premier sentiment.
J'aurai également aimé avoir votre avis sur la différence de stipulation du TEG entre l'offre de prêt et l'acte notarié :
Capital emprunté 303KE
taux nominal 3.5 % pendant 24 mois puis EURIBOR + 1.6 révisable annuellement
durée 240 MOIS dont 12 de franchise totale
ensuite 228 mensualités de 1.886,09
Assurance décès PTIA 240x75.75 soit 18180 €
Plus PPD (73175) sur terrain et hypothèque sur la construction + frais (240 601.80)

OFFRE DE PRET :
Conditions particulières :
- FINANCEMENT :
Acquisition (terrain) 73 175
Construction : prix convenu 216 996
Frais d'actes 12 829
Total 303 000

- COUT TOTAL DU PRET
A titre indicatif pour un prêt intégralement versé au point de départ
Total des intérêts 116 250.49
total des intérêts reportés 10 776.80
cout de l'assurance XXX 18 180
TOTAL 145 207.29

Taux effectif global (TEG) : 4.15 % l'an (frais d'acte inclus)
Taux de période : 0.34583 % par mois
Frais d'acte lié au prêt, évalués à 4 500 €, mais dont seul le notaire peut communiquer le montant exact

Les conditions générales précisent que "le coût total du prêt indiqué aux conditions particulières est calculé pour un prêt versé intégralement au jour du point de départ du prêt. Il ne tient donc pas compte d'un éventuel fractionnement, ni des intérêts intercalaires."

ACTE NOTARIE
CARACTERISTIQUES DU PRET
Le taux effectif global (articles L313-1 et L 313-2 du Code de la consommation) ressort à 4.15 % l'an.
Le taux de période : 0.34583 % par mois.
Coût total du prêt :
- total des intérêts : 116 250.49
- total des intérêts reportés : 10 776.80
- cout de l'assurance groupe xxx 18 180
TOTAL : 145 207,29
Assurance décès-perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)
- Incapacité de travail (IT)
Cotisation mensuelle totale : 75.75 euros prélevée avec le montant de l'échéance
Assuré : Monsieur X 100 % pour les risques DC-PTIA.


Pas un mot sur les frais de notaires estimés à 4 500 € concernant le prêt+ suretés, un comble pour un acte notarié non ?
Ma question est donc la suivante :
Peux t'on considérer que le TEG est erroné (hors non intégration des frais d'assurance incendie et dommage-ouvrage) à la seule rédaction de l'offre de prêt et de l'acte notarié.

Très cordialement

 

[pollux1963]

Pour faire avancer d'un pas de géant le débat :
La loi oblige de retourner les offres par la Poste, il s'agit donc d'une condition pour avoir le prêt : pourquoi le coût des timbres n'est pas intégré dans le TEG ?

Parceque les timbres sont payés par la banque et non pas directement par l'emprunteur.

 

[Vanille95]

Peux t'on considérer que le TEG est erroné (hors non intégration des frais d'assurance incendie et dommage-ouvrage) à la seule rédaction de l'offre de prêt et de l'acte notarié.

Si, pour un prêt donné, le TEG s’établit à 4,15% l’an, en intégrant le coût (forfaitaire) des actes dans l’offre de prêt… et en ne les intégrant pas dans l’acte authentique, il y a effectivement quelque chose de bizarre…

Avez-vous faire recalculer le TEG mentionné dans l’offre (dont frais d’actes = 12.829) ?

Sur la question du TEG de l’offre et du TEG de l’acte authentique, je vous conseille la lecture du tutoriel rédigé par Monsieur le Professeur Elaphus.

C’est un document long (et riche en références) qui a le mérite de mettre en évidence que le TEG erroné est un sujet très complexe… et que l’emprunteur ne gagne pas à tous les coups (surtout si il est mal conseillé).

 

[Aristide]

Bonjour,

La question de l'intégration du coût de l'assurance dommage ouvrage (ADO) dans le calcul du TEG a été abordée dans les pages ci-dessus.
L'ADO est réputée obligatoire mais aucune sanction n'est prévue pour le maître d'ouvrage qui construit pour lui et/ou sa famille.

Dans ce cas de figure, généralement, les banques la recommande (verbalement) mais ne la rendent pas contractuellement obligatoire; elle n'est donc pas à inclure dans le TEG.

Mais, par assimilation, je pose la même question concernant la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Cette garantie est rendue obligatoire par la loi N° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Cette garantie est liée au projet (= la construction d'une maison individuelle) et non pas au crédit; pour un maître d'ouvrage qui autofinancerait son investissemnt elle serait de la même façon obligatoire que s'il le finançait au moyen d'un crédit.

Mais constatant que, dans l'immense majorité des cas, le maître d'ouvrage qui projette la construction d'une maison a recours au crédit, le législateur a cru bon de demander au banquier de jouer le rôle "du gendarme" (alors que ce rôle aurait tout aussi bien - voir mieux - pu être dévolu à la Direction de l'Equipement en parallèle de permis de construire ???)

Dans le projet avec CCMI, la banque peut donc accepter un crédit mais n'a pas le droit de procéder à la mise à disposition des fonds si le maître d'ouvrage n'obtient pas de son maître d'oeuvre l'attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus; attestation qui doit être contrôlée par le prêteur et conservée au dossier.

NB) - Le maître d'ouvrage qui autofinancerait sa construction ne bénéficierait donc pas de de ce contrôle imposé à la banque.

Une clause en ce sens est donc prévue dans l'offre/contrat mais ce n'est pas la banque qui exige cette garantie pour accepter le crédit c'est le législateur qui impose à la banque de faire respecter cette loi.

Dès lors le coût de cette garantie de livraison à prix et délais convenus (qui représente grosso modo 2% du coût de la construction) serait-il à intégrer dans le calcul du TEG (ce que, à ma connaissance, aucune banque ne fait) ?

Cordialement,

 

[gest-pat]

Bonjour,

La question de l'intégration du coût de l'assurance dommage ouvrage (ADO) dans le calcul du TEG a été abordée dans les pages ci-dessus.
L'ADO est réputée obligatoire mais aucune sanction n'est prévue pour le maître d'ouvrage qui construit pour lui et/ou sa famille...

Dans le dossier précité, c'est un investissement locatif, construction de deux maisons individuelles destinées à la location, donc intégration ?

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est la loi qui rend cette assurance obligatoire; si vous ne vous assurez pas c'est vous qui en assumerez les conséquences.

La banque n'en fait pas forcément une condiotion d'acceptation du prêt. c'est notamment le cas lorsqu'il n'y a pas de garantie réelle immobilière (hypothèque) sur la construction.

Donc, ainsi que déja expliqué par de précédents intervenants, si la banque n'en fait pas une condition obilgatoire à son aceptation son coût ne semble pas devoir être intégré dans le TEG.

Si elle en fait une condition pour respecter la loi, c'est la loi qui l'impose et pas la banque. Pour moi la question reste donc posée à l'instar de la garantie de livraison à prix et délais convenus objet de la page précédente.
Seule une jurisprudence pourrait apporter une réponse fiable.

Cordialement,

 

[Elaphus]

gest-pat:

indiquer si le coût de l'assurance dommage-ouvrage obligatoire, dans les conditions générales d'un prêt immobilier, est à intégrer dans le calcul du TEG ?
Assurance dommage-ouvrage :
En cas de construction, ou de travaux importants, l'emprunteur s'engage à souscrire une assurance dommage-ouvrage auprès d'une compagnie agrée et, sur demande du prêteur, une extension de la garantie aux ouvrages existants..

Ici c'est bien une condition d'octroi du prêt qui se trouve stipulée, au bénéfice du prêteur, et comme garantie du prêt.

Pas un mot sur les frais de notaires estimés à 4 500 € concernant le prêt+ suretés, un comble pour un acte notarié non ?
Ma question est donc la suivante :
Peux t'on considérer que le TEG est erroné (hors non intégration des frais d'assurance incendie et dommage-ouvrage) à la seule rédaction de l'offre de prêt et de l'acte notarié.

Sur toutes ces questions voyez ce sujet assez complet:
Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...e-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/

avec une reprise sous Word et PDF accessible via un lien (vers les pages 8 -9??)

2) Est ce que pour un prêt immobilier révisable avec un taux nominal (appel) de 3.5 % et une révision tout d'abord après deux ans et ensuite annuellement, EURIBOR UN AN + 1.6 % de marge, le TEG stipulé par rapport au tableaux d'amortissement de l'offre de prêt doit au moins inclure la première révision soit 3.5 % + 1.6 % ?

Non à mon sens. Mais pas du fait du texte cité par Vanille, qui ne concerne que la simulation, mais de celui de R313-1:

I.-Le calcul du taux effectif global repose sur l'hypothèse que le contrat de crédit restera valable pendant la durée convenue et que le prêteur et l'emprunteur rempliront leurs obligations selon les conditions et dans les délais précisés dans le contrat de crédit. Pour les contrats de crédit comportant des clauses qui permettent des adaptations du taux d'intérêt et, le cas échéant, des frais entrant dans le taux effectif global mais ne pouvant pas faire l'objet d'une quantification au moment du calcul, le taux effectif global est calculé en partant de l'hypothèse que le taux d'intérêt et les autres frais resteront fixes par rapport au niveau initial et s'appliqueront jusqu'au terme du contrat de crédit.

pourquoi le coût des timbres n'est pas intégré dans le TEG ?

On sent un enthousiasme chez Hargneux envers la protection du consommateur qui fait chaud au cœur et rassure bien sur les pratiques bancaires.
Comme il ne se verrait que 50 chiffres après la virgule, Aristide nous en dira plus, il n'y a là qu'une faute vénielle.

Aristide:

Donc, ainsi que déja expliqué par de précédents intervenants, si la banque n'en fait pas une condition obilgatoire à son aceptation son coût ne semble pas devoir être intégré dans le TEG.

Oui. Mais la clause citée par gest-pat est autre que:

Si elle en fait une condition pour respecter la loi, c'est la loi qui l'impose et pas la banque. Pour moi la question reste donc posée à l'instar de la garantie de livraison à prix et délais convenus objet de la page précédente.

de ce fait:

l'emprunteur s'engage à souscrire une assurance dommage-ouvrage auprès d'une compagnie agrée et, sur demande du prêteur, une extension de la garantie aux ouvrages existants

Donc pour le début, certes, il n'y a pas une demande clairement formulée, mais par l'extension, le clause est bien conçue comme constituant une garantie du prêt au profit du prêteur.
N'oublions pas l'article L133-2 du Code de la consommation :

Les clauses des contrats proposés par les professionnels aux consommateurs ou aux non-professionnels doivent être présentées et rédigées de façon claire et compréhensible.

Elles s'interprètent en cas de doute dans le sens le plus favorable au consommateur ou au non-professionnel. Le présent alinéa n'est toutefois pas applicable aux procédures engagées sur le fondement de l'article L. 421-6.

 

[gest-pat]

Merci ELAPHUS pour ces éclaircissements.
J'ai imprimé votre tutoriel sur la déchéance.
Je vous ferai part de mes remarques au fur et à mesure de la lecture.
Cordialement

 

[Aristide]

Merci de cet avis Elaphus.....mais ce n'est qu'un avis ?

Par contre pas d'avis concernant la garantie de livraison à prix et délais convenus ?

Cdt

 

[Elaphus]

Ce n'est bien entendu qu'un avis, une clause telle que celle-ci sera souverainement interprété par les juges du fond...mais sous le contrôle de la Cour de cassation.

Donc ça donnera lieu à d'éternels conflits type parts sociales Pollux1963, où une banque a cru bon d'aller en cassation pour refuser je crois 1200 € environ.

La fameuse question du lien direct ou pas.

Ici le lien me semble direct. La banque sera d'un autre avis, inévitablement...et les juges seront partagés. Mais au final la Cour de cassation retiendra inévitablement le lien.

 

[Aristide]

Peut-être.....mais peut-être pas....et puis il y a quelquefois des revirements.

Mais toujours pas d'avis concernant la garantie de livraison à prix est délais convenus ?

 

[gest-pat]

Peux être pourrions nous demander à ELAPHUS des précisions sur ce point déja évoqué dans son post du 29/05/2010

Je laisse les maths financières aux spécialistes, et je reviens sur la différence entre l'offre et le contrat définitif:

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 décembre 2009, 08-70.143, Publié au bulletin [lien réservé abonné]





L'arrêt cassé:

Cour d'appel de Montpellier, 17 juin 2008, 07/3896 [lien réservé abonné]