Les TEG sont inexactement affichés

[gest-pat]

Si, pour un prêt donné, le TEG s’établit à 4,15% l’an, en intégrant le coût (forfaitaire) des actes dans l’offre de prêt… et en ne les intégrant pas dans l’acte authentique, il y a effectivement quelque chose de bizarre…

Avez-vous faire recalculer le TEG mentionné dans l’offre (dont frais d’actes = 12.829) ?

Le TEG s'établirait à : 4.4825 %

Mais ne doit-on pas différencier les frais concernant le prêt et les suretés du reste des frais (émoluments de la vente, droits de mutation sur le terrain) ? Et inclure comme le fait d'ailleurs la banque une estimation (réaliste) de 4.500 € ?

 

[Vanille95]

Le TEG s'établirait à : 4.4825 %
Mais ne doit-on pas différencier les frais concernant le prêt et les suretés du reste des frais (émoluments de la vente, droits de mutation sur le terrain) ? Et inclure comme le fait d'ailleurs la banque une estimation (réaliste) de 4.500 € ?

Vous avez raison. Ne doivent être intégrés dans le calcul du TEG que les frais rendus obligatoires du fait du prêt. Etes-vous en mesure de le faire ?

Je ne comprends pas bien pourquoi vous mentionnez des frais d’acte à 4.500 € ou à 12.829 €… Il faut distinguer les frais d’actes liés à la mutation et ceux liés au prêt.

Par rapport à ce qui a été dit précédemment,
Ou ces dépenses sont obligatoires qu’il y ait ou non un prêt ; et elles ne peuvent pas être intégrées au TEG
Ou elles sont imposées du fait du prêt ; et elles doivent être intégrées au calcul du TEG.

En ce qui concerne l’assurance DO, même si vous n’aviez pas eu recours à un prêt, vous l’auriez souscrite puisque vous ne construisez pas pour vous-même et votre famille mais pour faire de l’investissement locatif. Il semble donc difficile de dire que c’est la banque qui vous l’impose et en conséquence de l’intégrer au calcul du TEG.

 

[gest-pat]

Problème d'affichage des TEG du contrat de prêt et de son avenant :

Est ce que nos vénérables contributeurs pourraient m'aider à confirmer le TEG d'un contrat de prêt et m'aider à calculer le second TEG de l'avenant ?

Par avance merci.

Voici donc l'énoncé du problème :

Capital emprunté : 249.550
Taux nominal fixe : 3,7 %
Durée : 180 mois
Périodicité mensuelle le 5
Echéance : 1.808,60
Ass ADI-PTIA : 100 % Mr Tx 0,42 % 100 % Mme Tx 0,42 % soit 174,68
Frais de dossier : 598,92
Frais de garantie (évaluation) : 2.207
Taux de période : 0,43 %
Taux effectif global : 5,10 % (je trouve 5,1123 % avec les frais de dossier et 5,2111 % avec les frais dossier et frais de garanties)
Coût total sans assurance/accessoires : 75.998 (montant des intérêts)
Coût total avec assurance/accessoires : 103.497,64 (je trouve 110.246,32)

Le tableaux d'amortissement édité après l'avenant précise les échéances :
1ere échéance 26/05/2005 : 598,92 CRD 249.550
2ème échéance 05/06/2005 : 103,70 soit 51,30 intérêts et 52,40 assurance CRD 249.550

05/07/2005 = première mensualité de 1.893,28 et CRD 248510,85

Il est également précisé que "le coût total du crédit et le taux effectif global ne tiennent pas compte des intérêts intercalaires, de la prime de raccordement d'assurance et le cas échéant des primes d'assurance de la phase de préfinancement".

au 20/02/2008 est signé un avenant qui précise :

8 échéances de 174,68
138 échéances de 1.983,28
8 échéances de 2710,11 = 2.622,77 (1.808,60 échéances reportées capitalisées à 3.7 % soit ) + 87,34 (assurance 1/2)

Date d'effet de l'avenant : 05/042008
Date de première échéance réaménagée : 05/05/2008
Frais d'avenant : 76,40 (apparaissent dans le tblx d'amortissement en rang 35 le 01/03/2008)
Frais de garantie lié à l'avenant (évaluation) : 0.00
Coût total du crédit restant dû (hors assurance/accessoires) : 66.163,66 (je trouve 53 070,23 ???)
Coût total du crédit restant dû (avec assurance/accessoires) : 91.219,30 (je trouve 78 300,55 ???)
Taux effectif global (TEG) sur le capital restant dû * : 5,9440 % Taux de période : 0,4953 % (impossible de retrouver ce chiffre)
* TEG calculé sur la base des seules échéances, frais et accessoires à compter de la date d'effet de l'avenant.

Durant le préfinancement, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, au taux d'intérêt indiqué ci-dessus sur la base d'une année bancaire de 360 jours, d'un semestre de 180 jours, d'un trimestre de 90 jours et d'un mois de 30 jours.

Durant la phase d'amortissement, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, au taux d'intérêt indiqué ci-dessus sur la base d'une année bancaire de 360 jours, d'un semestre de 180 jours, d'un trimestre de 90 jours et d'un mois de 30 jours.

Aux juriste du forum, il est précisé dans les conditions générales de l'avenant :

" il n'est apporté aucune autre modification aux conditions et stipulations du contrat d'origine lesquelles conservent leur plein effet, sans novation au sens de l'article 1271 et suivants du code civil, ni dérogation, les parties voulant que le présent acte forme un tout avec celui précédemment signé."


Cordialement
Gest-pat

 

[Aristide]

Bonjour,

Je suis désolé mais, personnellement, je n'envisge pas de répondre à vos questions.

En effet vous êtes un professionnel qui vous faites rémunérer par vos clients et je trouve plus que paradoxal que vous fassiez appel a des bénévoles pour faire votre travail.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Est ce que nos vénérables contributeurs pourraient m'aider à confirmer le TEG d'un contrat de prêt et m'aider à calculer le second TEG de l'avenant ?

Intérêt limité:

- si le TEG initial est faux, la déchéance (pas évident pour un 2° chiffre après la virgule: donc pas en totalité sans doute), si elle est obtenue pour le contrat initial restera acquise malgré l'avenant.

- l'avenant étant postérieur à la loi de 99, la déchéance ne le concerne pas.

 

[gest-pat]

Bonjour,

Je suis désolé mais, personnellement, je n'envisge pas de répondre à vos questions.

En effet vous êtes un professionnel qui vous faites rémunérer par vos clients et je trouve plus que paradoxal que vous fassiez appel a des bénévoles pour faire votre travail.

Cordialement,

Je prend note de votre remarque, et à mon tour vous pose la question suivante :
Interdiriez vous de la même manière à un conseil financier, avocat, juriste, d'évoquer des cas concret dans le cadre du débat, sous prétexte qu'il puisse se servir des réponses pour, peux être ou peux être pas, facturer des honoraires ?

Cordialement

 

[Aristide]

Je n'interdis rien à qui que ce soit.

J'ai d'ailleurs bien précisé:

Je suis désolé mais, personnellement, je n'envisage pas de répondre à vos questions.

chaque intervenant bénévole restant donc parfaitement libre.

Mais c'est aussi de ma liberté de vous répondre ou non.

Par ailleurs si

"évoquer des cas concret dans le cadre du débat, "

peut encore s'envisager sur des principes généraux cela devient à mon sens plus que paradoxal (ainsi que déja dit) quand il s'agit carrément d'une part, de faire des calculs et/ou analyses à votre place sur ce dossier concret.

D'autre part, je ne vois pas où il y pourrait y avoir débat lorsque la demande est faite en messagerie privée. (Demande initiale; pas la toute dernière demande)

Dans ce cas c'est bien une consultation de professionnel rémunéré auprès d'un bénévole qui, par définition, ne l'est pas.

Fin d'échange sur ce sujet pour ce qui me concerne.

Cdt

 

[Elaphus]

Sur cela je suis Aristide, et ne réponds que sur des points d'intérêt collectif.

J'ajoute une chose: est-il normal de vendre un service d'expertise de TEG si on a besoin de se le faire calculer?

 

[gest-pat]

Mea culpa, je joue toujours en amateur (expérience personnelle de chef d'entreprise dont la société à été mise en liquidation judiciaire, cette expérience peut également servir bénévolement sur ce forum), je n'espère pas particulièrement devenir pro un jour, seulement comprendre et me faire confirmer certaines pratiques.
Je respecte la réticence d'Aristide et comme Elaphus je resterai dorénavant dans un cadre collectif.
Cordialement

 

[yannou79]

Il m'a été affirmé (sans référence bien sur) au cours d'une formation récente sur le métier d'IOB, que les frais résultants du fond mutuel de garanti d'un cautionnement type crédit logement ne rentrait pas en compte dans le calcul du TEG ( sous prétexte qu'on peut en revoir une partie). Je suis bien sur convaincu du contraire, mais n'ai pas de texte de loi ou de jurisprudence à mettre sous les yeux de mon formateur. Pourriez vous m'aider à en trouver?
Merci d'avance

 

[pollux1963]

Bonsoir Yannou,

[lien réservé abonné]

« Qu’en statuant ainsi, alors que la somme payée par l’emprunteur au titre de la constitution d’un fonds de garantie créé par une société de caution mutuelle pour garantir la bonne exécution du prêt, et dont le montant est déterminé lors de la conclusion du prêt, est imposée comme une condition d’octroi de celui-ci de sorte qu’elle doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global, la cour d’appel a violé » l’article L. 313-1 du Code de la consommation."

Si c'est ça dont tu parles, le professeur ROUTIER a commenté la décision dans la revue "l'Essentiel Droit Bancaire (n° 2 de février 2011)" en même temps que l'arrêt pollux1963 sur les parts sociales CASDEN.

Le professeur Bonneau a aussi commenté les deux arrêts dans Banque & Droit no 136 mars-avril 2011.


Il faut te procurer ces documents et les montrer à ton formateur.

Bien cordialement

 

[Vanille95]

Bonsoir,

les frais résultants du fond mutuel de garanti d'un cautionnement type crédit logement ne rentrait pas en compte dans le calcul du TEG ( sous prétexte qu'on peut en revoir une partie).

La loi et le décret (art. L313-1 [lien réservé abonné] et R313-1 [lien réservé abonné] du code de la consommation) ne listent pas avec précision les éléments à prendre en compte dans le calcul du TEG.

Les frais dus en cas de recours à la garantie d’une société de cautionnement mutuel sont de 2 types :

• Une participation au fonds mutuel de garantie (remboursable en fin de prêt)
• Une commission de caution acquise à la société de CM

Si on voulait être puriste, il faudrait intégrer dans le calcul du TEG

• ces 2 flux lors de la mise en place du prêt
• la commission de caution en fin de prêt (en sens inverse)

Les établissements prêteurs, pour faire simple, incluent très souvent les 2 flux dans le calcul du TEG lors de la mise en place du prêt.

Je n’ai pas trouvé cette information sur le site de Crédit logement mais d’autres organismes de financement le mentionnent expressément. Exemple :
Interfimo [lien réservé abonné] – voir en bas de page. Voir aussi Cas. Civ. 09/12/2010 – n° 09-14977 [lien réservé abonné]

Voir également [lien réservé abonné]

 

[yannou79]

merci beaucoup !

 

[pollux1963]

De rien ! C'est avec plaisir

 

[Vanille95]

Il m'a été affirmé (sans référence bien sur) au cours d'une formation récente sur le métier d'IOB,

Pour ne pas leur faire de publicité, nous ne vous demanderons pas le nom de cet organisme. Espérons pour vous qu'il est plus brillant sur les autres sujets.

 

[gest-pat]

Bonsoir,

Vous pouvez également jeter un oeil içi

[lien réservé abonné]

Cordialement

 

[yannou79]

Merci Pat

Pour ne pas leur faire de publicité, nous ne vous demanderons pas le nom de cet organisme. Espérons pour vous qu'il est plus brillant sur les autres sujets.

Faut pas être méchant, il y a plein de choses dans la formation qui me serviront, mais sur le coté purement technique, je n'ai pas appris grand chose. En plus mon formateur fréquente le forum . C'est avant tout un excellent vendeur, qui nous a donné des trucs, mais j'avoue avoir une autre vision (certainement utopique) du métier. Selon lui, IOB c'est 80% de vente 20 % de technique, je verrai bien à l'usage, mais j'espère qu'il y a un peu plus de technique

 

[Vanille95]

Selon lui, IOB c'est 80% de vente 20 % de technique,...

Si dans ce que vous qualifiez de technique, il y a à la fois de la technique financière et de la technique juridique, il est vrai que cela peut sembler léger et sous-entendrait que presque n’importe qui peut être IOB (ce qui m’étonnerait beaucoup).

 

[Buffeto]

En plus mon formateur fréquente le forum . C'est avant tout un excellent vendeur,

qu'il se dénonce , surtout si c'est un beau vendeur ........

 

[Elaphus]

yannou79 est perdu pour l'enseignement, il va vendre des cuisines?

NB: l'arrêt lyonnais en renvoi ci-dessus pratique la déchéance avec passage au taux légal car c'est un prêt professionnel non régi par le code de la consommation.