Les TEG sont inexactement affichés

[lucarno]

Bonjour,

Puis-je avoir le numéro de l'arrêt pour se le faire envoyer par le tribunal ?

D'avance, merci.

 

[Elaphus]

Merci pour réponse, quest ce que vous voulez dire par " en revanche le reste ne peut la concerner"

que les autres défauts mis en cause n'amèneraient pas la déchéance.

 

[gillesfaure1]

que les autres défauts mis en cause n'amèneraient pas la déchéance.

Merci, je comprends mieux, de toute façon les parts sociales n'ont pas été intégrees, par contre une petite question nous n'avons jamais eu la facture du notaire pour les frais d'actes+ Privilege preteur de denniers+ Hypotheque.
Lors de la signature du compromis nous avons payé 3056 euros provision au notaire.
Quand nous avons reçu notre acte notarié dessus sur la couverture une petite etiquette du bureau des hypothèques où il noté 10800 euros???
Depuis le notaire ne repond plus à notre demande pour nous envoyer la facture. Ma question est la suivante:
pret 161400 euros décompose comme suit
Acquisition 62504 euros
travaux 98896
Apport 12000 euros
comment faire pour calculer le cout et le % des frais d'hypotheque, privilege preteurs de denniers, ainsi que les frais de notaire pour les integrer dans le teg, sachant en plus que la banque ecrit dans le contrat en dessous du teg, A ce cout s'ajoute, les fraid d'inscription hypothecaire de plus il est noté, juste en dessous ce cout est calculé au taux actuel succeptible d'etre modifié selon la clause de revision. Merci de m'eclairer c'est tres urgent et surtout une question de survie.
Cordialement

 

[Elaphus]

Les notaires mettent longtemps à envoyer le décompte définitif, souvent bien plus d'un an: comme ils ont calculé large pour les provisions, ils ne perdent rien à différer la restitution du solde en votre faveur.

En revanche ils ont des délais à respecter tels pour inscrire l'hypothèque que ça n'est pas là l'explication de ces retards...

Quelle est la date de l'acte? Si le délai est abusif et si le notaire ne répond pas sur une interpellation courtoise, saisissez la chambre départementale, mais le corporatisme est fort dans ce métier là aussi.
[prêt de 2004?? alors ce serait impensable!]

Votre provision de > 3000 € pour un prêt de 161400 euros sera suffisante, rien à voir avec ces 10800 euros.
Vous avez des sites pour calculer assez bien le coût d'une constitution d'hypothèque.

Attention, tous les frais de notaire ne sont pas à intégrer dans le TEG, ex. de ceux liés à l'achat et non au prêt.

 

[gillesfaure1]

Les notaires mettent longtemps à envoyer le décompte définitif, souvent bien plus d'un an: comme ils ont calculé large pour les provisions, ils ne perdent rien à différer la restitution du solde en votre faveur.

En revanche ils ont des délais à respecter tels pour inscrire l'hypothèque que ça n'est pas là l'explication de ces retards...

Quelle est la date de l'acte? Si le délai est abusif et si le notaire ne répond pas sur une interpellation courtoise, saisissez la chambre départementale, mais le corporatisme est fort dans ce métier là aussi.
[prêt de 2004?? alors ce serait impensable!]

Votre provision de > 3000 € pour un prêt de 161400 euros sera suffisante, rien à voir avec ces 10800 euros.
Vous avez des sites pour calculer assez bien le coût d'une constitution d'hypothèque.

Attention, tous les frais de notaire ne sont pas à intégrer dans le TEG, ex. de ceux liés à l'achat et non au prêt.

Date de l'acte 15/11/2004
bien 62504 euros
travaux 98896 euros
garanties: privilège ^reteur de denniers plus hypotheque
nous avons avance 3056 euros lors de la signature de la promesse de vente
il me semble que la renumeration du notaire n'est pas à integrer au teg, sauf PPD et hypotheque. j'ai trouvé des sites de calcul c'est un fait mais calculer sur quel montant ces garanties.
Par ailleurs la banque a demandé la decheance du terme et je m'interroge sur le delai de prescription, notre avocat nous que la presciption c'est 10 ans, nous decouvert toutes ces irregularités en 2008 où l'on a essayé de négocier avec la banque en vain. Décheance du terme 29/08/2009. audience orientation 01/03/2011, où vont etre étudiées les demandes incidentes, la banque mutualiste n'a pas respecte d'autres regles merci .

 

[Aristide]

Pour calculer les frais de garantie il faudrait connaître
+ L'objet du prêt (professionnel ou Immobilier d'un particulier)
+ Le montant réel de l'emprunt
+ Si immobilier pour un particulier, la nature du prêt obtenu.
(Les tarifs ne sont pas les mêmes suivant qu'il s'agisse de prêt "normaux/classiques" (dit du secteur libre) ou de prêts du secteur réglementé (Prêt accession Sociale "PAS" ou Prêt Conventionné "PC")

Pour les frais d'acte notariés (qui sont essentiellement composés de taxes et ne constituent donc pas "les honoraires du notaire) il faudrait également savoir si le notaire est aussi intervenu dans la transaction en tant que négociateur (= équivalent agent immobilier ?)

Cdt

 

[gillesfaure1]

Pour calculer les frais de garantie il faudrait connaître
+ L'objet du prêt (professionnel ou Immobilier d'un particulier)
+ Le montant réel de l'emprunt
+ Si immobilier pour un particulier, la nature du prêt obtenu.
(Les tarifs ne sont pas les mêmes suivant qu'il s'agisse de prêt "normaux/classiques" (dit du secteur libre) ou de prêts du secteur réglementé (Prêt accession Sociale "PAS" ou Prêt Conventionné "PC")

Pour les frais d'acte notariés (qui sont essentiellement composés de taxes et ne constituent donc pas "les honoraires du notaire) il faudrait également savoir si le notaire est aussi intervenu dans la transaction en tant que négociateur (= équivalent agent immobilier ?)

Cdt

Objet du pret : acquisition résidence principale + travaux
Nom du pret pret abilene capé 3 ajustable
300 mois + 24 mois anticipation
Montant 161400 euros
residence 62504 euros
travaux 98896 euros
2 garanties hypo PPD
taux 3.35%
par contre les conditions de remboursement je ne comprends rien.
pas de marge de la banque portée sur le contrat mais apparemment c'est normal
mais pour revenir sur le teg; les frais PPD et hypo à integer au teg leur calcul me parait pour une inculte comme moi difficile car differents sites ont des outils différents, je souhaiterai savoir quel pourrait etre leur % sur les sommes que je vous ai communiqués
mon teg n'integre que les ADI obligatoires, frais dossiers 75 euros et cela donne pour la banque 3.9626% assurance 0.42% capital initial.
De plus svp eclairez moi sur le delai de prescription introduite par voie d'expetion de la déchéance d'interets mon avocat dit que oui c'est ce qu'il faut faire mais en lisant sur le forum cela me parait difficile à comprendre. Le notaire est celui du vendeur. Merci pour votre aide
Cordialement.

 

[Aristide]

Sur ces bases, selon mon estimation, le coût des garanties réelles immobilières devrait être =/= 2.000€

En supposant que le notaire ne soit pas intervenu en tant que négociateur dans la transaction et sauf démarches ou prestations spécifiques non connues, le coût de l'acte notarié devrait être de l'ordre de 5.800€/6.000€

Pour le TEG avocatlex vous a répondu dans les pages antérieures

Cdt

 

[gillesfaure1]

Sur ces bases, selon mon estimation, le coût des garanties réelles immobilières devrait être =/= 2.000€

En supposant que le notaire ne soit pas intervenu en tant que négociateur dans la transaction et sauf démarches ou prestations spécifiques non connues, le coût de l'acte notarié devrait être de l'ordre de 5.800€/6.000€

Pour le TEG avocatlex vous a répondu dans les pages antérieures

Cdt

Merci beaucoup
si je vous suis je dois integrer 5800/6000 euros dans le teg ou les 2000 euros, je pense que ma question vous parait stupide, mais excusez mon ignorance, oui Avocat les m'a répondu ou presque sur le teg
Cordialement

 

[Aristide]

Non, ainsi que vous l'a dit Elaphus, ne rentrent dans le calcul du TEG que les frais liés à l'emprunt.
Ce sont donc uniquement les frais de garanties qui sont à prendre en considération.

Les frais d'acte notariés concernant l'acquisition n'ont rien à voir avec le crédit d'une part et, d'utre part, vous les auriez eus tout autant à payer si aviez payé votre acquisition sans crédit.

Cdt

 

[gillesfaure1]

Non, ainsi que vous l'a dit Elaphus, ne rentrent dans le calcul du TEG que les frais liés à l'emprunt.
Ce sont donc uniquement les frais de garanties qui sont à prendre en considération.

Les frais d'acte notariés concernant l'acquisition n'ont rien à voir avec le crédit d'une part et, d'utre part, vous les auriez eus tout autant à payer si aviez payé votre acquisition sans crédit.

Cdt

Merci,
Alors comment calculer ces 2000 euros je n'y arrive, je suis confuse de vous demander cela sur quel montant dois je calculer les frais de garantie 161400 euros montant du pret???
le montant de 62504 euros montant de l'acquisition??
98896 euros montant des travaux???
est ce que le PPD se calcule differement de l'hypotheque??
est ce que les 2000 euros qu'on été annoncés par Elaphus sont le montant des 2 Garanties,,.
Je vous suis tres reconnaissante.
Cordialement

 

[Elaphus]

Date de l'acte 15/11/2004

Donc il est totalement anormal de ne pas avoir eu la facturation définitive du notaire, même s'il avait sous-estimé la provision, y aurait-il eu conflit avec lui expliquant sa mauvaise humeur?

garanties: privilège ^reteur de denniers plus hypotheque

+ parts sociales + ADI?
Pourquoi PDD + Hypo sur un montant peu élevé?

il me semble que la renumeration du notaire n'est pas à integrer au teg

Oui pour la seule partie vente .

Par ailleurs la banque a demandé la decheance du terme et je m'interroge sur le delai de prescription, notre avocat nous que la presciption c'est 10 ans,

alors changez d'avocat, car c'est 5 ans depuis la réforme de 2008.

nous decouvert toutes ces irregularités en 2008

Si vous pouvez le soutenir raisonnablement, alors ça passera. Mais il ne faut pas qu'il y ait eu dans l'acte de quoi découvrir l'erreur avant.

Décheance du terme 29/08/2009. audience orientation 01/03/2011

donc sur saisie? Là vous avez un stade de procédure déjà bien avancé...

les frais PPD et hypo à integer au teg leur calcul me parait pour une inculte comme moi difficile car differents sites ont des outils différents

Si vous m'avez bien lu, la question n'est pas là : les frais étaient-ils énoncés ET estimés dans l'offre, même si non inclus au TEG?

le delai de prescription introduite par voie d'expetion de la déchéance d'interets mon avocat dit que oui

alors changez d'avocat, bis, car c'est seulement quand un contrat n'a PAS été exécuté que l'exception est eprpétuelle. Sinon elle ne joue pas!

 

[gillesfaure1]

c'est ce qui me semblait, mais oui changer à 15 jous c'est perdu d'avance dans ce cas là, comment un avocat peut il agir ainsi?? J'AI UN DOUTE DEPUIS UN MOMENT , puis je par curiosité vous envoyer anonymement les conclusions de mon avocat svp??? si ce n'est pas la déchéance des interets que peut on faire???? aidez moi merci

 

[Aristide]

Alors comment calculer ces 2000 euros je n'y arrive,

C'est un peu trop compliqué et ce serait trop long de vous expliquer le mode de calcul.

Je vais donc vous donner un moyen d'approcher ce coût

je suis confuse de vous demander cela sur quel montant dois je calculer les frais de garantie 161400 euros montant du pret???
le montant de 62504 euros montant de l'acquisition??
98896 euros montant des travaux???
est ce que le PPD se calcule differement de l'hypotheque??

Le coût de la garantie est bien fonction du montant du prêt soit 161.400€

Mais le Privilège de prêteur de deniers (PPD):

+ se calcule à hauteur du montant de l'acquisition hors frais, quels qu'ils soient, avec un tarif approprié (Exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%).
+ Dans votre cas le PPD se calculera donc sut 62.504€

Et

+ L'hypothèque se calcule sur le reste du crédit avec un autre tarif (incluant la taxe de publicité foncière de 0,715%)
Pour votre dossier, elle se calculera donc sur 161.400€ - 62.504€ = 98.896€

est ce que les 2000 euros qu'on été annoncés par (Elaphus) = Aristide sont le montant des 2 Garanties,,.

Oui,

Voilà ce que je vous suggère de faire :
+ Aller sur un site qui vous permet de calculer les frais d'un Privilège de Prêteur de Deniers.

+ Faites comme si le total de votre prêt soit assorti de cette garantie => demander un calcul de PPD pour 161.400€ et relevez le coût annoncé => soit x.xxx,xx€

+ Reprenez le coût de vos travaux soit 98.896€ et multipliez le par 1% soit =/= 990€
=> Le coût de votre PPD + hypothèque sera d'environ x.xxx,xx€ + 990€

Cordialement,

 

[gillesfaure1]

c'est ce qui me semblait, mais oui changer à 15 jous c'est perdu d'avance dans ce cas là, comment un avocat peut il agir ainsi?? J'AI UN DOUTE DEPUIS UN MOMENT , puis je par curiosité vous envoyer anonymement les conclusions de mon avocat svp??? si ce n'est pas la déchéance des interets que peut on faire???? aidez moi merci

Aristide , Elaphus
pouvez vous me répondre pour mon post de 16h11 svp, car je dois rendre apres les avoir lu les conclusions à mon avocat, il plaide la déchéance des interets alors qu' Elaphus me répond qu'il y a prescription j'ai qui comme avocat alors que je suis sur le point de perdre merci beaucoup à vous. Mon avocat se base cette decision cassation n0 0516774 18 févr. 2009
Cdt

 

[Elaphus]

il plaide la déchéance des interets alors qu' Elaphus me répond qu'il y a prescription

il le peut si, comme indiqué plus haut, le vice du TEG n'a pu être découvert qu'il y a moins de 5 ans.
Mais il ne peut rien faire d'autre, la nullité (acte entier ou clause d'intérêts *) est prescrite.
* sauf si...comme ci-dessus.

 

[gillesfaure1]

alors quelle action est prescrite
Nullite????
Déchéance?????
Pourtant le decret du 11/06/2009 n° 0811755 est là..................
Si admettons 6 mois avant la signature nous avions perdu un etre cher et comme travail de deuil une constrction pouvait etre salvatrice et du coup la banque a omis volontairement ou pas de nous expliquer que les frais d'acte n'etaient pas compris,, le notaire lui il dit oui mais c'est vous qui les avez payé donc non intégrés..... et depuis il ferme la porte nous n'avez meme pas une facture de vos frais et vous cette maison vous n'avez qu'une envie c'est la commencer travailler dedans parce que c'est le seul moyen de na sombrer dans la folie, vous etes endeuillés cela autorise la banque Mutualiste qui est souvent condamnée depuis des années de vous enfoncer en plus et moi je dis non, merci de votre compréhension j'ai oublié les contrats de prets de cette belle banque mutualiste sa couleur vous la connaissez un indice: sa couleur c'est la couleur que detestent les artistes!!!!! de plus cette banque avec ses avocats et ses conseillers se donne les moyens d'écraser les petites gens , elle emploi les grands moyens les prets à taux variables duréee ajustables, titrisations et j'en passe alors que vous croyez en cette conseillère qui prend soin de vous parce que vous etes endeillée au plus profond de vos tripes alors svp faites attention en prenant des prets dans cette banque ou verifier et faites vous accompagner par un comptable, un avocat????
Mon coup de colère,
Cordialement

 

[Elaphus]

Je corrige ce que j'ai écrit plus haut après avoir vu les conclusions: certes l'avocat a fait des erreurs, qui sont rectifiables, mais l'ensemble est très convenable pour le reste.

Pour le reste, évitez de trop donner de détails permettant de vous identifier en public.

alors quelle action est prescrite
Nullite????
Déchéance?????

Les 2, sauf si la date de départ de découverte des erreurs peut être reculée (à moins de 5 ans), voyez ce sujet que je viens d'ouvrir:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...e-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/
Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

 

[gillesfaure1]

merci pour le conseil, mas sachez que je suis en colère contre certains membres de ce forum et si on me censure, c'est qu'il ya un vrai probleme de liberté d'expression, par contre on autorise à certains cdes écarts de comportements , certaines attidudes commerciales déguisées Je fais appel aux modérateurs de ce forum qui peuvent me contacter et à qui je peux transmettre des preuves. Il me semble que c'est un forum d'échanges libres, que tout un chacun peut renconter un professionnel de la finance ou avocat avec qui il peut en toute liberté contracter un contrat. Ma démache s"adresse à ceus qui profitent d'une faiblesse des personnes présentes dans ce forum et à qui ils proposent des services hors conveention, hors prix juste pour se faire un peu d'argent. Les modérateurs de ce forum se doivent de laisser un espace pour les vistimes et entendre aussi ces prétendus défenseurs des droits de leurs contemporains et à juste titre les évacuer de ce forum meme si leurs savoirs s'avérent justes ou presque à voir...... ici ce n'est pas une playeforme du travail au noir et je reponds de ce que j'avance la ou les personnes concernées se reconnaissent.
Cdt

 

[Vanille95]

par contre on autorise à certains cdes écarts de comportements , certaines attidudes commerciales déguisées Je fais appel aux modérateurs de ce forum qui peuvent me contacter et à qui je peux transmettre des preuves.

Vous êtes parfaitement en droit de dire que vous désaprouvez certaines méthodes.
Je pense que les modérateurs ne tarderont pas à vous contacter pour en savoir plus.