Les SCPI

[Axiles]

Il y aussi un paramètre à prendre en compte pour les SCPI en directe vs fonds Euros :

- On ne connait le rendement des fonds en Euros que l'année suivante.
Idem avec les SCPI mais le rendement moyen est supérieur de 200 points de base : 4.52% (SCPI) vs 2.5% (AV)

- Les SCPi de rendement en direct délivrent de la trésorerie directement sur votre compte courant.
La plupart trimestriellement.
Corum, Iroko et certaines hôtelières, mensuellement, ce qui peut constituer un bon complément de revenu voir un revenu.

Bien sur, votre FEs reste disponible, mais il est fort agréable d'avoir directement un revenu mensuel issu de ses SCPI

On ne connaît pas les baisses de part des SCPI ni l’évolution de leur rendement. Et les SRI des SCPI vont, à juste titre, fortement se détériorer.

Elles ont juste une absence de garantie du capital, à l’opposé des fonds euro, et des frais d’entrée à 10%

 

[Pascal 75]

On ne connaît pas les baisses de part des SCPI ni l’évolution de leur rendement. Et les SRI des SCPI vont, à juste titre, fortement se détériorer.

Oui, on ne connait pas à l'avance le rendement et l'évolution du prix de part des SCPI, et je l'ai rappelé dans mon post précédent.

Oui, aussi pour l'absence de garantie du K.

Mais, non, il existe bien une nouvelle génération de SCPI sans frais d'entrée (même si les SDG se rattrapent sur les frais de gestion annuels et des contraintes de rachat) :



Je ne connais pas non plus l'évolution du rendement des fonds Euros.

Ce qu'il est possible de dire :

- La tendance est à la hause pour les FEs
- La tendance est à la baisse pour les 4 SDG "Mamouth" ... ... mais il reste les autres SCPI qui ont présenté des rendements > à 6% et qui présentent une tendance équivalente pour 2024.

-> Quoi qu'il en soit, est-il raisonnable de comparer SCPI et FEs ... ?
Pour moi ce sont 2 bons véhicules d'investissements complémentaires.

Je vous rejoins sur le fait, qu'en SCPI, la situation est très compliquée depuis l'été 2023 et demande un discernement (dans ses choix) bcp plus difficile qu'auparavant.

 

[Axiles]

Oui, absolument, et je l'ai rappelé dans mon post précédent.
Oui, aussi pour l'absence de garantie du K.
Mais, non, il existe bien une nouvelle génération de SCPI sans frais d'entrée (même si les SDG se rattrapent sur les frais de gestion annuels et des contraintes de rachat) :

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Je ne connais pas non plus l'évolution du rendement des fonds Euros.

Ce qu'il est possible de dire :

- La tendance est à la hause pour les FEs
- La tendance est à la baisse pour les 4 SDG "Mamouth" ... ... mais il reste les autres SCPI qui ont présenté des rendements > à 6% et qui présentent une tendance équivalente pour 2024.

-> Quoi qu'il en soit, est-il raisonnable de comparer SCPI et FEs ... ?
Pour moi ce sont 2 bons véhicules d'investissements complémentaires.

Je vous rejoins sur le fait, qu'en SCPI, la situation est très compliquée depuis l'été 2023 et demande un discernement (dans ses choix) bcp plus difficile qu'auparavant.

Ce qui mettra tout le monde d’accord : la balance entre SCPI et fonds euro a nettement bougé, en faveur des fonds euro

 

[Pascal 75]

Ce qui mettra tout le monde d’accord : la balance entre SCPI et fonds euro a nettement bougé, en faveur des fonds euro

Je veux bien vous être agréable en validant avec vous cette assertion.

Permettez moi cependant d'insister sur le fait que je ne pense pas raisonnable de mettre ces deux vecteurs d'investissement en compétition. Pour moi, ils restent complémentaires.

Je suis ravi d'avoir souscrit des AV à plus de 3%
Je suis aussi ravi d'avoir des revenus mensuels réguliers de SCPI, sur mon compte courant, à plus de 6%

 

[maddmadd]

Bonjour a tous,
Pour info, si cela peut aider :

J’ai 50 parts de Remake Live en direct (Usufruit) depuis plus d’un an : le rendement mensuel est d environs 6,35/100.
J’ai aussi sur une AV Epatrimoine des parts de Remake Live : le rendement mensuel est aussi d environs 6,35/100.

Pour la fiscalité pour les parts en direct, je suis en micro foncier, déduction 30/100 sur la collecte puis prélèvement sociaux 17,2/100 sur le résultat collecte - déduction 30/100.
Soit sur 8 ans pour 50 parts :
Collecte : 5176 euros
Fiscalité PS : (5176*0,70) *0,172= 623,2 euros

Pour la fiscalité pour les parts en AV, je vais attendre les 8 ans, exonération 9200 euros et prélèvement sociaux 17,2/100 sur la plus-value, attention frais de gestion sur l AV de 0,5/100 des UC,
Collecte : 5176 euros
Frais UC 0,5/100 : 10200*0,005*8 : 410 euros
Fiscalité PS avec exonération des 9200 euros : (5176-410) *0,172= 820,10 euros

Le delta entre les 2 fiscalité est donc de 196,9 euros sur 8 ans.

Les 2 solutions ont leurs avantages :

Dans mon cas :
En direct Usufruit : transmission des parts si Décès, Un loyer mensuel sur compte courant, Frais réduit PS par rapport à une AV.

En AV : les + : revente plus facile. Bon rendement on va dire sur sur une longue période,
Transmission de l AV si Décès.

Si cela peut aider

 

[Pascal 75]

Bonjour a tous,
Pour info, si cela peut aider :

J’ai 50 parts de Remake Live en direct (Usufruit) depuis plus d’un an : le rendement mensuel est d environs 6,35/100.
J’ai aussi sur une AV Epatrimoine des parts de Remake Live : le rendement mensuel est aussi d environs 6,35/100.

Pour la fiscalité pour les parts en direct, je suis en micro foncier, déduction 30/100 sur la collecte puis prélèvement sociaux 17,2/100 sur le résultat collecte - déduction 30/100.
Soit sur 8 ans pour 50 parts :
Collecte : 5176 euros
Fiscalité PS : (5176*0,70) *0,172= 623,2 euros

Pour la fiscalité pour les parts en AV, je vais attendre les 8 ans, exonération 9200 euros et prélèvement sociaux 17,2/100 sur la plus-value, attention frais de gestion sur l AV de 0,5/100 des UC,
Collecte : 5176 euros
Frais UC 0,5/100 : 10200*0,005*8 : 410 euros
Fiscalité PS avec exonération des 9200 euros : (5176-410) *0,172= 820,10 euros

Le delta entre les 2 fiscalité est donc de 196,9 euros sur 8 ans.

Les 2 solutions ont leurs avantages :

Dans mon cas :
En direct Usufruit : transmission des parts si Décès, Un loyer mensuel sur compte courant, Frais réduit PS par rapport à une AV.

En AV : les + : revente plus facile. Bon rendement on va dire sur sur une longue période,
Transmission de l AV si Décès.

Si cela peut aider

Peux tu donner stp des précisions sur le nom de ton AV ? : "AV Epatrimoine" ?

 

[maddmadd]

Bonjour

Peux tu donner stp des précisions sur le nom de ton AV ? : "AV Epatrimoine" ?

Bien sur,

voici le lien :
Epatrimoine.fr
Souscription par Patrimea : ils l appellent évolution 2

mais je pense que la souscription peut-être faite en direct

Cordialement

 

[Pascal 75]

Bonjour

Bien sur,

voici le lien :
Epatrimoine.fr
Souscription par Patrimea : ils l appellent évolution 2

mais je pense que la souscription peut-être faite en direct

Cordialement

Merci.
J'aime bien leur liste de SCPI :

les 3* et 4* correspondent bien à nos analyses / synthèses.

 

[maddmadd]

Comme informations complémentaires :

Leur choix de fonds datés est aussi très riche,
On y retrouve la plupart des fonds avec médailles que l’on voit sur le tableau de monsieur lebadeil.

Si cela peut aider

Cordialement

 

[Demyos]

Je pense que les nouvelles SCPI peuvent profiter du moment pour grossir avec de belles opportunités et offrir des rentabilités assez intérresantes pour quelques années. (5-6%)
Après je suis d’accord, il faut être prudent et c’est juste une diversification par rapport à d’autres SCPI plus anciennes et fonds euro qui à mon avis auront un rendement en baisse sur le moyen long terme.

Franchement, je ne vois aucun intérêt à aller dans une scpi ancienne. Sauf à ce qu'elle se soit pris -30%.
Ou alors vous considérez que les scpi récentes achètent des immeubles moins bons que ceux détenus par les anciennes, ce qui ne semble pas être le cas. Le marché leur permet de mettre la main sur de super deals, avec des baux longs.
Reste la diversification des scpi anciennes qui prémunit des à-coups de revenus. Mais là aussi, mieux vaut-il acheter une scpi qui a des baux neufs longs sur des immeubles peu valorisés de qualité, ou pleins de baux courts sur des immeubles anciens ?

 

[Atys]

Sauf que sur une bonne SCPI ancienne vous avez une équipe expérimentée qui a fait ses preuves en traversant plusieurs crises.
C'est facile pour les jeunes SCPI d'acheter des actifs bradés mais ensuite il faudra gérer sur la durée et c'est pas si facile vu les perf de primonial.

 

[Freddy85]

Franchement, je ne vois aucun intérêt à aller dans une scpi ancienne. Sauf à ce qu'elle se soit pris -30%.
Ou alors vous considérez que les scpi récentes achètent des immeubles moins bons que ceux détenus par les anciennes, ce qui ne semble pas être le cas. Le marché leur permet de mettre la main sur de super deals, avec des baux longs.
Reste la diversification des scpi anciennes qui prémunit des à-coups de revenus. Mais là aussi, mieux vaut-il acheter une scpi qui a des baux neufs longs sur des immeubles peu valorisés de qualité, ou pleins de baux courts sur des immeubles anciens ?

Désolé je n’ai pas été clair pour les SCPI anciennes. J’ai du Efimmo Immorente depuis 4 ans en AV et je ne pense pas m’en séparer tout de suite. Mais je n’en achèterai pas de nouvelles… Quoique Immorente ne me semble pas trop mal pour une SCPI ancienne.

 

[Pascal 75]

Désolé je n’ai pas été clair pour les SCPI anciennes. J’ai du Efimmo Immorente depuis 4 ans en AV et je ne pense pas m’en séparer tout de suite. Mais je n’en achèterai pas de nouvelles… Quoique Immorente ne me semble pas trop mal pour une SCPI ancienne.

Vous avez raison ; Immorente est toujours une très bonne scpi même si elle est ancienne
Ils ont eu la clairvoyance de garder bcp de liquidités (30%).
En conséquence, ils peuvent investir au bon moment. Ils viennent d'acheter un retail park à plus de 10% de rendement.

Par contre, les 4 Mamouths ont beau être "expérimentés", je pense qu'ils sont en rade pour un moment (et je le déplore étant exposé en direct).
Peu de réserve de liquidités pour faire une rotation de leurs patrimoine. Ils ont bcp trop investit au mauvais moment.
Ils n'ont pas limité leurs collecte.
Nous en payons les conséquences aujourd'hui hélas avec des MV et une liquidité défaillante.

Les gérants des nouvelles scpi sont des personnes expérimentés car, dans la plupart des cas, ils ont acquis auparavant une expérience dans des scpi matures (il me semble? - à vérifier au cas par cas)

 

[nikola31]

Merci.
J'aime bien leur liste de SCPI :

les 3* et 4* correspondent bien à nos analyses / synthèses.

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Ca ressemble beaucoup à la liste Spirit/Spirica, non ?

 

[nikola31]

Sauf que sur une bonne SCPI ancienne vous avez une équipe expérimentée qui a fait ses preuves en traversant plusieurs crises.
C'est facile pour les jeunes SCPI d'acheter des actifs bradés mais ensuite il faudra gérer sur la durée et c'est pas si facile vu les perf de primonial.

Je suis d'accord, la difficulté est de durer et nous verrons bien pour les nouvelles Remake, Neo, Iroko, etc qui vont avoir à investir de grosses masses tout en essayant de conserver un rendement compétitif.

Corum, Ep. Pierre et d'autres ont démontré leur résilience sur de longues périodes. Sauf erreur de ma part Corum origin avez dû suspendre la collecte pour protéger le rendement. Plus facile à dire qu'à faire lorsque l'argent coule à flots.

 

[Pascal 75]

Ca ressemble beaucoup à la liste Spirit/Spirica, non ?

oui à qq scpi prés.
Je vais d'ailleurs actualiser la synthèse scpi par contrat.

 

[Axiles]

https://twitter.com/x/status/1763181117295755355

Le lien de l'article [lien réservé abonné]

Les délais de cession des SCPI continuent de s’allonger​

Ils dépassent le mois pour 40% du marché selon le baromètre Deeptinvest. Le délai moyen hors SCPI totalement illiquides est passé à 66 mois à la fin du dernier trimestre.

 

[TranquilouBillou]

Bonsoir,

Cela fait plusieurs fois que j'entends que ces rendements ne vont pas durer.
Est-ce à cause de la dilution qui s'effectuera si le marché repart à la hausse?

Merci pour votre éclairage.

Autant lancer un dé ! Comme vous dites, cela dépend si le marché repart à la hausse, donc que les taux baissent. Or, je n'entends pas la BCE baisser ses taux directeurs, enfin pas à court terme.
Donc, en attendant, on bénéficie de bons rendements.
Sur le long terme, il faut s'en remettre au DIC.

 

[TranquilouBillou]

Sauf que sur une bonne SCPI ancienne vous avez une équipe expérimentée qui a fait ses preuves en traversant plusieurs crises.
C'est facile pour les jeunes SCPI d'acheter des actifs bradés mais ensuite il faudra gérer sur la durée et c'est pas si facile vu les perf de primonial.

Elles s'équipent, que croyez-vous ?
Mon avis est qu'une bonne équipe d'asset management améliore les choses, mais à la marge. Ce qui est puissant, très puissant, ce sont les taux.
Donc, je loue plus de qualité d'un bon gérant qui va balancer son allocation sur tel ou tel pays, ou telle ou telle classe d'actif, qu'une bonne équipe d'asset mangement qui tente de rattraper un couteau qui tombe.
Dans un fonds ouvert, on fait du beta, pas de l'alpha.

 

[TranquilouBillou]

https://twitter.com/x/status/1763181117295755355

Le lien de l'article [lien réservé abonné]

On assiste à un truc assez dingue : dans les années 90, quasiment toutes les SCPI ont été jetées à la poubelle pendant 8 ans.
Aujourd'hui, on est face au Grand Canyon : d'un côté celles qui marchent, de l'autre celles qui ne fonctionnent plus. Et très dur de passer sur l'autre rive...
Tant mieux, cela signifie que ce ne sont pas le SCPI le problème, mais bien la gestion et le market timing !