Les SCPI

[Stef29]

Ma réflexion sur Primopierre en AV :

Les arguments pour vendre :
Une baisse de 6,7% a été actée et est actuellement évitable en AV, et il me semble possible que ça ne soit pas la dernière (le nouveau prix sera toujours surcoté, et le pdg indique "-17% à -25% sur le bureau"). Malheureusement je ne pense pas que cette forte baisse implique que le prix de Primopierre rebondira plus que celui des autres scpi lorsque le marché sera plus favorable. Il y a un nombre très important de parts en attente ce qui va à mon avis forcer primonial à vendre certains actifs dans de mauvaises conditions, ce qui "détruirait" de la valeur.
Perte de confiance dans Primonial.
Il existe une SCPI aux meilleures perspectives et avec moins de frais selon moi sur ce contrat, même si je trouve qu'elle est entourée de beaucoup de "bullshit marketing" (remake).

Les arguments pour garder :
Cela va cristalliser la baisse de 14% et je vais aussi perdre les frais de souscription (5,9% à l'époque) ce qui fait quand même très mal. L'immobilier reste une diversification intéressante et j'y suis peu exposé par ailleurs. Les taux rebaisseront d'ici 2 ans à mon avis et un rendement de ~4% paraitra à nouveau attractif.

Vos avis ?

Perso, je pense conserver primopierre. J'ai acheté il y a 4 ans. Les loyers continuent d'être versés. Par contre j'ai vendu capimmo dans la douleur comme beaucoup ici.

 

[jeekes]

Je suis plutôt du côté ; je vends et je coupe une branche morte.

Bien sur on est pas dans la même situation si on détient du Primopierre depuis 2 ans ou depuis 12 ans ...

Mais ... ce n'est qu'un avis.

Et je suis du même avis !

J'aurai peut-être plus d'éléments après l'AGE du 7 mars ..
J'espère qu'on aura un buffet avec du caviar et du champagne

Pourquoi pas ?
Au point où ils en sont... ^_^

 

[Pascal 75]

Perso, je pense conserver primopierre. J'ai acheté il y a 4 ans. Les loyers continuent d'être versés. Par contre j'ai vendu capimmo dans la douleur comme beaucoup ici.

Avec une détention de 4 ans, effectivement tu as raison, difficile de vendre en encaissant une telle MV.

Il faut juste être conscient qu'avec une TMI de 30%, le taux net 2023 de Primopierre est de ... 2.22% (hors fiscalité spécifique comme l'IFI).
Avec un TMI supérieure à 30%, le tx net est, bien sur, encore plus bas.

Et ... oui, je te rejoins, la gestion de la sortie de Capimmo ... :
à cela s'ajoute maintenant "Cap Santé"
Sans oublier "Sécurité Pierre" de la même SDG ...

 

[Pascal 75]

Un article intéressant sur les SCPI à 0% de frais d'entrée ->

Que pensez vous des SCPI listées ?
Que pensez vous des éventuels problèmes de liquidité à la fin des périodes de pénalité ?
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Pour rappel (SCPI en direct) * :

- Remake live (0% de frais de souscription) : 5% si retrait avant 5 ans
- Sofidynamic (2% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 8 ans
- Iroko Zen (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 3 ans.
- Néo (0% de frais de souscription) : 6% si retrait avant 5 ans

Citons aussi Epsilon 360 dont les frais de souscription ne sont que de 5% (mais pas 0 hélas ... )

* : En AV il existe des pénalités spécifiques :
En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l'investissement sur ces supports, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ces supports.

 

[Buffeto]

Vos avis ?

quel était l'objectif de départ ?

 

[moietmoi]

Un article intéressant sur les SCPI à 0% de frais d'entrée ->

Bonjour, je trouve les différentes contributions , ici sur ce forum, bien plus intéressantes que cet article qui n'apprendra rien aux lecteurs de Moneyvox.

Que pensez vous des éventuels problèmes de liquidité à la fin des périodes de pénalité ?

À la lueur de l'expérience actuelle, les problèmes de liquidités viennent essentiellement de la part des institutionnels, et pas des porteurs individuels en direct,qui eux visent le long terme.
Je ne pense pas qu'une période de 3 ans ou 5 ans ne règle le risque, qui n'existe pas si seule la détention en directe est possible.
Cependant un nombre de parts maximum par associé ( individuel ou moral) serait une ébauche de solution.

 

[Buffeto]

le risque, qui n'existe pas si seule la détention en directe est possible.

ce que j'explique depuis des mois ......

 

[moietmoi]

ce que j'explique depuis des mois ......

Oui, mais ni toi, ni moi, ne faisons la réglementation des SCPI..
Quant aux choix individuels? Personnellement j'ai des SCPI en direct, en AV, et en PER, et ce qui compte pour moi c'est le loyer, pas la valeur sous jacente, qui peut au fil des ans varier à la hausse ou à la baisse. Bien sûr je préfère les hausses.

 

[Buffeto]

j'ai des SCPI en direct, en AV, et en PER,

gourmand.......

 

[Philou75]

Oui, mais ni toi, ni moi, ne faisons la réglementation des SCPI..
Quant aux choix individuels? Personnellement j'ai des SCPI en direct, en AV, et en PER, et ce qui compte pour moi c'est le loyer, pas la valeur sous jacente, qui peut au fil des ans varier à la hausse ou à la baisse. Bien sûr je préfère les hausses.

Je pense me positionner sur Remake Live sur mon PERIN, ça sera bien la première fois que j’ai de la SCPI en non direct. Le délai de jouissance est le même que pour du direct ou pas sur un PER, AV…? Merci

 

[Pascal 75]

Bonjour, je trouve les différentes contributions , ici sur ce forum, bien plus intéressantes que cet article qui n'apprendra rien aux lecteurs de Moneyvox.

À la lueur de l'expérience actuelle, les problèmes de liquidités viennent essentiellement de la part des institutionnels, et pas des porteurs individuels en direct,qui eux visent le long terme.
Je ne pense pas qu'une période de 3 ans ou 5 ans ne règle le risque, qui n'existe pas si seule la détention en directe est possible.
Cependant un nombre de parts maximum par associé ( individuel ou moral) serait une ébauche de solution.

La part moyenne des institutionnels était de +/- 17% en 2022.



Vu les retraits massifs actuels (la valeur des parts en attente s'élevait à 2,1 Md€à fin 2023), il me semble que les seuls institutionnels ne peuvent en être la cause exclusive ?
Je pense que les particuliers suivent ce mouvement de retrait ?

->Je serais preneur, si vous avez des infos, d'un % actualisé à février 2024 de la part des institutionnels et d'une liste de cette info par SCPI. Aussi, sur ces 17%, quelle est la part en direct et en AV ?
Il est probable que les institutionnels soient très présent en AV ?

Je pense ajouter cette info à ma synthèse "SCPI en AV" mais cette info n'est pas trop diffusée hélas.

Un exemple :

Part du capital d’Épargne Pierre détenue par des institutionnels :​

8% (au 31 août), dont moins de 3% par les Sociétés Civiles distribuées en assurance-vie.

Je vous rejoins sur le fait que les institutionnels constituent un "problème" pour nos SCPI.
Ils réagissent au 1/4 de tour car ils ont les infos en avant première et n'ont ni nos contraintes ni nos objectifs.

 

[moietmoi]

Le délai de jouissance est le même que pour du direct ou pas sur un PER, AV…

Cela dépend des contrats et des SCPI.
Sur le PER placement direct, ( UMR) le délai de jouissance est conservé, mais la pénalité de retrait ne l'est pas, pour iroko zen

 

[Lukas]

Je pense me positionner sur Remake Live sur mon PERIN, ça sera bien la première fois que j’ai de la SCPI en non direct. Le délai de jouissance est le même que pour du direct ou pas sur un PER, AV…? Merci

Chez Linxea Spirit c'est le mois suivant votre investissement pour avoir la jouissance de vos parts, contre, 4 mois en direct (de souvenir)

 

[Pascal 75]

Chez Linxea Spirit c'est le mois suivant votre investissement pour avoir la jouissance de vos parts, contre, 4 mois en direct (de souvenir)

oui, et c'est le cas général pour tous les contrats "Spirica" .

 

[Philou75]

Cela dépend des contrats et des SCPI.
Sur le PER placement direct, ( UMR) le délai de jouissance est conservé, mais la pénalité de retrait ne l'est pas, pour iroko zen

Ok merci. Je vais vérifier sur le PER Linxea Spirica
Ah je viens de voir ta réponse Lukas. Merci

 

[Sluwp]

Un article intéressant sur les SCPI à 0% de frais d'entrée ->

Que pensez vous des SCPI listées ?
Que pensez vous des éventuels problèmes de liquidité à la fin des périodes de pénalité ?
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Ils défendent un modèle plus rémunérateur pour eux. Par ailleurs il est totalement faux de dire que la commission de souscription est prélevée à la revente des parts, ils le savent TRES bien puisqu'ils en vivent (et probablement trop grassement pour le travail fourni).

 

[Sluwp]

quel était l'objectif de départ ?

Diversifier le risque par rapport aux obligations et aux actions.
Une autre façon de voir les choses, j'arbitre de primopierre vers remake, j'évite 6% de baisse et obtiens un rendement de 6% (prévision de 7% en 2024 mais ça ne durera pas) vs 4,3% (prévision 2024).

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir,

(prévision de 7% en 2024 mais ça ne durera pas

Cela fait plusieurs fois que j'entends que ces rendements ne vont pas durer.
Est-ce à cause de la dilution qui s'effectuera si le marché repart à la hausse?

Merci pour votre éclairage.

 

[ba7872]

La part moyenne des institutionnels était de +/- 17% en 2022.

Afficher la pièce jointe 26190

Vu les retraits massifs actuels (la valeur des parts en attente s'élevait à 2,1 Md€à fin 2023), il me semble que les seuls institutionnels ne peuvent en être la cause exclusive ?
Je pense que les particuliers suivent ce mouvement de retrait ?

->Je serais preneur, si vous avez des infos, d'un % actualisé à février 2024 de la part des institutionnels et d'une liste de cette info par SCPI. Aussi, sur ces 17%, quelle est la part en direct et en AV ?
Il est probable que les institutionnels soient très présent en AV ?

Je pense ajouter cette info à ma synthèse "SCPI en AV" mais cette info n'est pas trop diffusée hélas.

Un exemple :

Part du capital d’Épargne Pierre détenue par des institutionnels :​

8% (au 31 août), dont moins de 3% par les Sociétés Civiles distribuées en assurance-vie.

Je vous rejoins sur le fait que les institutionnels constituent un "problème" pour nos SCPI.
Ils réagissent au 1/4 de tour car ils ont les infos en avant première et n'ont ni nos contraintes ni nos objectifs.

La part des institutionnels inclut la "détention" des particuliers via les AV + les parts détenues via les SC/OPCI + les fonds euros (que ce soit en direct ou via des SC/OPCI).
Quand on voit les retraits sur les SCI/OPCI, ça doit déjà faire pas mal. En ajouter le retrait des particuliers en AV, ça doit vite chiffrer.

 

[agra07]

À la lueur de l'expérience actuelle, les problèmes de liquidités viennent essentiellement de la part des institutionnels, et pas des porteurs individuels en direct,qui eux visent le long terme.

Je viens de prendre connaissance des derniers reporting de 4 SCPI concernées: tous les quatre confirment que le nombre de parts en attente de remboursement provient essentiellement, sinon presque exclusivement, d'institutionnels.