Les SCPI

[Pascal 75]

Bonjour,

Une vidéo intéressante, originellement destinée aux CGP (donc avec un peu de jargon technique). Les dirigeants de Theoreim, Remake et Iroko parlent des expertises, de la liquidité et de l'état du marché.

À noter une mise au point de la DG de Theoreim [lien réservé abonné] concernant la liquidité et le parallèle avec H2O souvent évoqué. Je cite :
"Tant qu'on est capable de définir une valeur liquidative, l'assureur portera la liquidité. Donc ça ne sert à rien de sortir parce qu'on a peur d'être le dernier, ça n'arrivera pas".

DG de Theorem : "Tout va bien - aucun problème de liquidité" .. 2 jours après -8.48% ...
Mdame, on est passé du SRRI au SRI ...
Marrant que le DG d'Iroko parle encore de TDVM .... on est passé au TD msieur depuis 2 ans ...
Il faut que les DG se mettent à la page ...

Ce même DG rappelle que les loyers sont bien indéxés sur les l'inflation (protection). MAIS au renouvelemnt de bail, si l'équilibre offre/demande varie de manière trop importante .. il peut y avoir une baisse de loyers .... oups

Taux moyen des SCPI espéré par les distributeurs afin de rendre à nouveau le marché "attirant" : 5.4% (moyenne) et 5.25% (médiane)

"ya encore des baisses devant nous"
"Logistique ; plus de baisse"

 

[sbene]

D'ailleurs, on la sent quand même un peu gênée aux entournures pendant toute l'émission, et elle parle plus volontiers de Log In que de Pythagore...

 

[lebadeil]

DG de Theorem : "Tout va bien - aucun problème de liquidité" .. 2 jours après -8.48% ...

On appelle ça des super menteurs ! C'est donc a nous, de nous faire notre propre opinion sans leur faire confiance, ça devient compliqué !

 

[ba7872]

DG de Theorem : "Tout va bien - aucun problème de liquidité" .. 2 jours après -8.48% ...

Les -8,48% sont pour la valeur liquidative du 28/09, donc avant l'émission. Et quel lien entre la liquidité et la baisse ? On n'en sait rien... Il faut attendre le prochain rapport trimestriel pour connaitre les raisons de la baisse

 

[Pascal 75]

Les -8,48% sont pour la valeur liquidative du 28/09, donc avant l'émission. Et quel lien entre la liquidité et la baisse ? On n'en sait rien... Il faut attendre le prochain rapport trimestriel pour connaitre les raisons de la baisse

Oui, effectivement.
C'est encore pire. Elle n'évoque même pas une chute "connue"...
Les raisons de la chute sont assez connues ... baisse plus qu'importante des valorisations immobilières.
@lebadeil a raison, il vaut mieux ne plus compter sur les "avis" des gestionnaires".
Certaines SDG sont tellement en difficultés ...
Les SDG et les CGP, uniquement focalisé sur la gestion et la commercialisation de véhicules d'investissement en immobilier, sont très mal pour la fin 2023 et 2024 ...

Une information TRES importante a été donnée en fin d'émission ... (voir mon post)
Ce tx correspond, il me semble, au TD minimal en deçà duquel les SCPI auront de grandes difficultés en 2024.
AU delà de tous les autres indicateurs il semble que le TD devient LE critère de discernement.

 

[lebadeil]

SCPI/SCI : Est on arrivé au point bas aujourd'hui ?
Malheureusement je ne crois pas. Les avalanches de mauvaises nouvelles stressent le marché, et le flou sur l'évolution des taux n'aide pas.

Pour les SCPi, la prochaine actualisation des actifs a fin d'année (dispo en début 2024) sera un point d'ancrage important, pour savoir si on a passé le point bas ou non ....

 

[moietmoi]

Ce qui est curieux dans la vidéo et l'article cité c'est la répétition du type de phrase:
" ce qu il faut comprendre c'est que la baisse est due à des causes exogènes à l'immobilier". ( taux,...)
Ah bon?
Qu 'est ce qui serait une cause endogène ?
On découvrirait
que le béton est trop sableux ( comme en Turquie)
Mais non , c'est exogène, c'est la faute au cimentier
On exigerait des normes nouvelles ?mais non, ça, c'est exogène, c'est la faute au gouvernement.
On découvrirait que des maisons se fissurent? Non c'est exogène, c'est le changement climatique.
Bref un mot joli, employé pour masquer les choses.

 

[lebadeil]

Ce qui est curieux dans la vidéo et l'article cité c'est la répétition du type de phrase:
" ce qu il faut comprendre c'est que la baisse est due à des causes exogènes à l'immobilier". ( taux,...)
Ah bon?
Qu 'est ce qui serait une cause endogène ?
On découvrirait
que le béton est trop sableux ( comme en Turquie)
Mais non , c'est exogène, c'est la faute au cimentier
On exigerait des normes nouvelles ?mais non, ça, c'est exogène, c'est la faute au gouvernement.
On découvrirait que des maisons se fissurent? Non c'est exogène, c'est le changement climatique.
Bref un mot joli, employé pour masquer les choses.

Oui. On utilise des mots pour noyer le poisson.
Quand ça marche, c'est grâce aux choix stratégiques et à la' bonne gestion.
Quand ça ne marche pas, c'est la faute à des éléments extérieurs, mais on travaille au retour à l'équilibre.
Peu de perspectives crédibles et argumentées dans ces phrases toutes faites avec un vocabulaire de philosophe

 

[Richard 1er]

.. et d'ailleurs, plus personne n'a le courage de les écouter pérorer. Leurs airs doctes ne trompent plus que les naïfs

 

[Richard 1er]

Plus prosaïquement, j'essaie tout bêtement quant à moi de mettre en balance l'intérêt qu'il y a à supporter .. disons 15% de baisse en ne bougeant pas,
et l'intérêt qu'il y aurait à se "débarrasser" d'une SCPI lambda avant qu'elle ne dévalue de 15%, avec les frais, charges et manques à gagner qu'il faudrait être prêt à engager ou accepter en ce faisant :
. les éventuels frais de sortie prématurée : 3%
. le différentiel du rapport moyen à attendre de la SCPI et celui d'un fonds en € soit (5% - 2.5% (*) =) 2.5% par an, (*) je n'ai retenu que 2.5% "seulement, car le fonds en € fait automatiquement l'objet de PS de 17.2% chaque année quoi qu'on fasse, tandis que les UC ne font l'objet de taxes qu'au moment d'un éventuel rachat.
. les frais d'entrée à acquitter en cas de retour dans le giron de la SCPI : taux moyen = 8% du prix dévalué, soit 8% x 85% = 6.8%, arrondis à 7%
. soit un total de charges et de manque à gagner de (3 +2.5 + 7 =) 12.5% si la crise du 1 an, 15 % si la crise dure 2 ans, et ainsi de suite.

AU FOND, LES DEUX SOLUTIONS SE VALENT À PEU PRES SUR LE MOYEN TERME. ALORS POURQUOI TOUT CHAMBOULER QUAND ON PENSE AVOIR CONSERVE SON PETIT PANEL DE SCPI TENANT "A PEU PRES LA ROUTE ?"
PS : On remarquera que ceux qui sont des anciens détenteurs de SCPI n'auront pas à supporter les 3% de sortie anticipée, ce qui rend l'option d'une vente tout à fait défendable également.

 

[jodel140]

. disons 15% de baisse

15% de baisse. Si cela se passe sur 25% de ton patrimoine (ce qui serait déjà une grosse proportion de SCPI), cela ne fait plus que 3.75% ... faut relativiser ... (tu sais ... pas tous les oeufs dans le même panier ... etc )

 

[Richard 1er]

.. et d'ailleurs, plus personne n'a le courage de les écouter pérorer. Leurs airs doctes ne trompent plus que les naïfs

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Comme on peut parfois se contredire : comparez cette belle image et ma devise .. Rien ne vous choque ?

 

[Richard 1er]

15% de baisse. Si cela se passe sur 25% de ton patrimoine (ce qui serait déjà une grosse proportion de SCPI), cela ne fait plus que 3.75% ... faut relativiser ... (tu sais ... pas tous les oeufs dans le même panier ... etc )

Bien sûr .. mais lis mieux la conclusion écrite en lettres majuscules, et même en caractères gras après édition : j'ai déjà fait le tri et je ne conserve qu'un PANEL.

 

[sorcier]

Plus prosaïquement, j'essaie tout bêtement quant à moi de mettre en balance l'intérêt qu'il y a à supporter .. disons 15% de baisse en ne bougeant pas,
et l'intérêt qu'il y aurait à se "débarrasser" d'une SCPI lambda avant qu'elle ne dévalue de 15%, avec les frais, charges et manques à gagner qu'il faudrait être prêt à engager ou accepter en ce faisant :
. les éventuels frais de sortie prématurée : 3%
. le différentiel du rapport moyen à attendre de la SCPI et celui d'un fonds en € soit (5% - 2.5% (*) =) 2.5% par an, (*) je n'ai retenu que 2.5% "seulement, car le fonds en € fait automatiquement l'objet de PS de 17.2% chaque année quoi qu'on fasse, tandis que les UC ne font l'objet de taxes qu'au moment d'un éventuel rachat.
. les frais d'entrée à acquitter en cas de retour dans le giron de la SCPI : taux moyen = 8% du prix dévalué, soit 8% x 85% = 6.8%, arrondis à 7%
. soit un total de charges et de manque à gagner de (3 +2.5 + 7 =) 12.5% si la crise du 1 an, 15 % si la crise dure 2 ans, et ainsi de suite.

AU FOND, LES DEUX SOLUTIONS SE VALENT À PEU PRES SUR LE MOYEN TERME. ALORS POURQUOI TOUT CHAMBOULER QUAND ON PENSE AVOIR CONSERVE SON PETIT PANEL DE SCPI TENANT "A PEU PRES LA ROUTE ?"
PS : On remarquera que ceux qui sont des anciens détenteurs de SCPI n'auront pas à supporter les 3% de sortie anticipée, ce qui rend l'option d'une vente plus acceptable.

Bonjour @Richard 1er

Je suis d'accord pour conserver des SCPI qui donnent 5% en loyers, par contre je ne suis pas d'accord avec tes calculs trop optimistes par rapport aux SCPI:

- Tu pars d'une SCPI qui donne 5 % (quand il n'y a pas beaucoup de placements qui donnent 5 % à ce niveau de risque)
- Tu prends soin d'enlever 17% aux fonds euros, mais tu n'enlèves pas les frais du contrat au rendement de la SCPI.
- Tu supposes qu'on va revenir sur une SCPI avec des frais d'entrée.

Il n'y avais aucun intérêt à s'exposer à une baisse de Primopierre quand elle donnait des loyers de 3.3 % (première page de ce fil de discussion):

Selon cela, si une bonne SCPI doit donner un minimum de 4 % de rendement et Primopierre donne 3.33 % elle peut se prendre une claque proche de -20% pour y arriver.

 

[Richard 1er]

Bonjour @Richard 1er

Je suis d'accord pour conserver des SCPI qui donnent 5% en loyers, par contre je ne suis pas d'accord avec tes calculs trop optimistes par rapport aux SCPI:

- Tu pars d'une SCPI qui donne 5 % (quand il n'y a pas beaucoup de placements qui donnent 5 % à ce niveau de risque)
- Tu prends soins d'enlever 17% aux fonds euros, mais tu n'enlèves pas les frais du contrat au rendement de la SCPI.
- Tu supposes qu'on va revenir sur une SCPI avec des frais d'entrée.

Bonjour @sorcier

Il est difficile de comparer les 17.2 % sur les gains du fds en E et les 0.5% à 0.6% de FDG pour les SCPI en AV,

"- Tu supposes qu'on va revenir sur une SCPI avec des frais d'entrée." Revenir vers une SCPI sans frais d'entrée est effectivement une solution (intéressante) à laquelle je n'avais pas pensé.

Merci d'en donner l'idée à ceux qui pourront le faire. Le problème pour moi est qu'il n'y en a pas dans mon assurance Mes Placements Liberté.

 

[Richard 1er]

Bonjour @Richard 1er

Il n'y avais aucun intérêt à s'exposer à une baisse de Primopierre quand elle donnait des loyers de 3.3 % (première page de ce fil de discussion):

Selon cela, si une bonne SCPI doit donner un minimum de 4 % de rendement et Primopierre donne 3.33 % elle peut se prendre une claque proche de -20% pour y arriver.

Ha mais bien sûr, il y a longtemps que j'ai même oublié jusqu'à l'existence de Primopierre !

 

[ba7872]

Bonjour @sorcier

Il est difficile de comparer les 17.2 % sur les gains du fds en E et les 0.5% à 0.6% de FDG pour les SCPI en AV,

"- Tu supposes qu'on va revenir sur une SCPI avec des frais d'entrée." Revenir vers une SCPI sans frais d'entrée est effectivement une solution (intéressante) à laquelle je n'avais pas pensé.

Merci d'en donner l'idée à ceux qui pourront le faire. Le problème pour moi est qu'il n'y en a pas dans mon assurance Mes Placements Liberté.

Les 17,2% de prélèvements sociaux pour les fonds en €, c''est uniquement sur les gains. Les 0,5% de frais de gestion pour les SCPI, c'est sur la valeur totale des SCPI. En gros, ça enlève 0,5% de performance. Donc l'hypothèse de 5% de rendement des SCPI devient 4,5%.

 

[ba7872]

Il n'y avais aucun intérêt à s'exposer à une baisse de Primopierre quand elle donnait des loyers de 3.3 % (première page de ce fil de discussion):

Selon cela, si une bonne SCPI doit donner un minimum de 4 % de rendement et Primopierre donne 3.33 % elle peut se prendre une claque proche de -20% pour y arriver.

Vous confondez Primopierre avec Patrimmo Commerce .
Mais d'accord sur le principe.

 

[Richard 1er]

Les 17,2% de prélèvements sociaux pour les fonds en €, c''est uniquement sur les gains. Les 0,5% de frais de gestion pour les SCPI, c'est sur la valeur totale des SCPI. En gros, ça enlève 0,5% de performance. Donc l'hypothèse de 5% de rendement des SCPI devient 4,5%.

.. mais saperlipopette, c'est ma foi vrai ! Comment ai-je pu rater ça ? OK pour retenir un 4.5 % net de FDG pour la la SCPI .

Pour que mon calcul ci-dessus (et sa conclusion) tiennent encore la route, il faudra que la SCPI retenue dans mon panel ait un TD de 5.5% en 2023. Il suffit de les passer en revue.

Je vois : Epargne Pierre, Altixia Cadence XII, Activimmo, dans Meilleurtauxtaux Liberté-Vie, auquel on peut aussi ajouter Remake Live dans Epargne Evolution 2.

Vous en voyez d'autres ?

 

[sorcier]

Vous confondez Primopierre avec Patrimmo Commerce .
Mais d'accord sur le principe.

Non, pas de confusion. Selon funds360 le rendement annuel de Primopierre était à 3.3 % le mois d’Août.

On peut encore le vérifier:

[lien réservé abonné]

Rendement (prix de la part encore à 208):

(1.61 + 2.03 + 1.68 + 1.68) / 208 = 0.033