Les SCPI

[ba7872]

Non, pas de confusion. Selon funds360 le rendement annuel de Primopierre était à 3.3 % le mois d’Août.

On peut encore le vérifier:

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Rendement (prix de la part encore à 208):

(1.61 + 2.03 + 1.68 + 1.68) / 208 = 0.033

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Le rendement d'une SCPI se calcule uniquement sur l'année civile (correspondant à son année fiscale). Les revenus des trimestres 1 à 3 ne sont que des avances, avec un ajustement sur le 4ème trimestre pour donner le revenu complet de l'année. Calculer un rendement sur une autre période n'a aucun sens.
Le TD pour 2022 est de 4,21%


Je ne sais pas à quoi correspondent les chiffres de performance annuelle de Funds360 (ni où vous avez vu 3,3% d'ailleurs, mais c'était peut-être avant la grosse baisse) mais en tout cas pas au TD de Primopierre (voir les chiffres de votre propre tableau en 1ère page de cette file)

 

[moietmoi]

Le rendement d'une SCPI se calcule uniquement sur l'année civile (correspondant à son année fiscale). Les revenus des trimestres 1 à 3 ne sont que des avances, avec un ajustement sur le 4ème trimestre pour donner le revenu complet de l'année

Tout à fait, avec le fait que le versement du 4 ème trimestre a lieu évidemment après le trimestre écoulé, et c'est à ce moment là que l'on peut calculer le rendement de l'année précédente; je veux dire par là que ce sont les versements qui composent le rendement et pas l'inverse, contrairement à un produit dont on connait à l'avance le rendement;( comme les livrets, les CAT..)

 

[sorcier]

Je ne sais pas à quoi correspondent les chiffres de performance annuelle de Funds360 (ni où vous avez vu 3,3% d'ailleurs, mais c'était peut-être avant la grosse baisse) mais en tout cas pas au TD de Primopierre (voir les chiffres de votre propre tableau en 1ère page de cette file)

Vraiment vous n'êtes pas capable d'additionner les loyers des quatre derniers trimestres et les diviser par la valeur de la part? Même en vous donnant le rapport et un copie-collée et le détail du calcul?

On dirait de la mauvaise volonté.

Allez, continuez à évaluer les performances des SCPI avec les données de l'année dernière et sans prendre en compte les deux trimestres de 2023. Après on s’étonne de que les particuliers soient attrapés par les dévaluations et pas les institutionnels.

 

[ba7872]

Vraiment vous n'êtes pas capable d'additionner les loyers des quatre derniers trimestres et les diviser par la valeur de la part? Même en vous donnant le rapport et un copie-collée et le détail du calcul?

On dirait de la mauvaise volonté.

Allez, continuez à évaluer les performances des SCPI avec les données de l'année dernière et sans prendre en compte les deux trimestres de 2023. Après on s’étonne de que les particuliers soient attrapés par les dévaluations et pas les institutionnels.

Au passage (je n'avais pas repris le tableau complet présent dans le bulletin trimestriel), vous avez "juste" oublié les distributions de plus-value et reset fiscal qui participent également au rendement...


Pour reprendre votre calcul, c'est donc : (1.61 + 2.03 + 0.26 + 1.68 + 0.25 + 1.68 + 1.84) / 208 = 4,45 %.
On est loin des 3,3%. Et c'est même mieux que le TD de 2022. Et je considère pourtant que c'est un chiffre totalement inutile pour analyser la performance de la SCPI.

Avant de donner des leçons aux autres, vérifiez vos chiffres !

Ce que je vous reproche, c'est juste de calculer un rendement annuel sur une période ne correspondant pas à l'année fiscale (et c'est le chiffre de 3,3 % particulièrement faible qui m'avait interpellé). La distribution de plus-values par exemple doit s'apprécier sur l'année fiscale car elles ne sont pas versées tous les ans sur le même trimestre. En 2022, la plus grosse partie des plus values a été versée au 1er trimestre.

Après, pour l'analyse des performances et de la qualité d'une SCPI, bien sûr qu'il faut analyser les derniers bulletins trimestriels, voir l'évolution du TOF, des revenus, ...

 

[sorcier]

Au passage (je n'avais pas repris le tableau complet présent dans le bulletin trimestriel), vous avez "juste" oublié les distributions de plus-value et reset fiscal qui participent également au rendement...
Afficher la pièce jointe 21343

Pour reprendre votre calcul, c'est donc : (1.61 + 2.03 + 0.26 + 1.68 + 0.25 + 1.68 + 1.84) / 208 = 4,45 %.
On est loin des 3,3%. Et c'est même mieux que le TD de 2022. Et je considère pourtant que c'est un chiffre totalement inutile pour analyser la performance de la SCPI.

Avant de donner des leçons aux autres, vérifiez vos chiffres !

Le reset fiscal n'est pas un revenu récurrent et ne fait pas part des loyers: la SCPI vend des actifs (vides probablement).
Aussi Spirica fait tout ce qu'elle peut pour ne pas le verser.

Ce que je vous reproche, c'est juste de calculer un rendement annuel sur une période ne correspondant pas à l'année fiscale (et c'est le chiffre de 3,3 % particulièrement faible qui m'avait interpellé). La distribution de plus-values par exemple doit s'apprécier sur l'année fiscale car elles ne sont pas versées tous les ans sur le même trimestre. En 2022, la plus grosse partie des plus values a été versée au 1er trimestre.

Quatre trimestres font un an, civil ou pas et prennent donc toutes les éventualités d'un an.

Après, pour l'analyse des performances et de la qualité d'une SCPI, bien sûr qu'il faut analyser les derniers bulletins trimestriels, voir l'évolution du TOF, des revenus, ...

Oui. Aussi voir comme le TRI à 5 ans d'une SCPI s'effondre par rapport à la concurrence dit beaucoup sur sa santé.

 

[TranquilouBillou]

Ce qui est curieux dans la vidéo et l'article cité c'est la répétition du type de phrase:
" ce qu il faut comprendre c'est que la baisse est due à des causes exogènes à l'immobilier". ( taux,...)
Ah bon?
Qu 'est ce qui serait une cause endogène ?
On découvrirait
que le béton est trop sableux ( comme en Turquie)
Mais non , c'est exogène, c'est la faute au cimentier
On exigerait des normes nouvelles ?mais non, ça, c'est exogène, c'est la faute au gouvernement.
On découvrirait que des maisons se fissurent? Non c'est exogène, c'est le changement climatique.
Bref un mot joli, employé pour masquer les choses.

Mais non, vous psychotez là.

Une cause exogène, c'est par exemple le marché des taux, une guerre etc.
Une cause endogène, c'est par exemple une surproduction de bureaux comme en 1992, ou trop d'attrait pour une classe d'actif à la mode mais étroite (santé, logistique), ce qui tire artificiellement les primes de risque vers le bas.

Il ne vous a pas échappé que les taux avaient "un peu" monté depuis 2 ans ?

 

[Pascal 75]

.. mais saperlipopette, c'est ma foi vrai ! Comment ai-je pu rater ça ? OK pour retenir un 4.5 % net de FDG pour la la SCPI .

Pour que mon calcul ci-dessus (et sa conclusion) tiennent encore la route, il faudra que la SCPI retenue dans mon panel ait un TD de 5.5% en 2023. Il suffit de les passer en revue.

Je vois : Epargne Pierre, Altixia Cadence XII, Activimmo, dans Meilleurtauxtaux Liberté-Vie, auquel on peut aussi ajouter Remake Live dans Epargne Evolution 2.

Vous en voyez d'autres ?

Attention, ne faut-il pas prendre en compte aussi l'abattement de frais en AV ?
Exemple :
Primovie : frais : 7% en AV (abattement de 9%) contre 9% en direct

 

[Richard 1er]

Attention, ne faut-il pas prendre en compte aussi l'abattement de frais en AV ?
Exemple :
Primovie : frais : 7% en AV (abattement de 9%) contre 9% en direct

Salut l'ami @Pascal Eric ! Comment vas-tu ?

Non, tu vas voir que dans mon calcul très "à la louche" qui ne prend que des valeurs moyennes, ce raffinement propre à l'AV ne joue qu'à la marge.

Pour prendre l'exemple de PRIMOVIE : le TD brut de 2022 s'élevait à 4.5%
En AV , ça te donnera avant FDG : 4.5% x 93% x 100/91 = 4.60% .. après frais d'entrée et décote de 9% sur le prix de souscription,, "décote de 9% sur le prix de souscription " signifiant qu'en contrepartie des frais d'entrée, la valeur de retrait appliquée est égale à 91% du prix de souscription", .. au lieu de 100% normalement.

OK ?

 

[ba7872]

En AV , ça te donnera avant FDG : 4.5% x 93% x 100/91 = 4.60% .. après frais d'entrée et décote de 9% sur le prix de souscription,, "décote de 9% sur le prix de souscription " signifiant qu'en contrepartie des frais d'entrée, la valeur de retrait appliquée est égale à 91% du prix de souscription", .. au lieu de 100% normalement.

OK ?

Petit problème de vocabulaire...
La valeur de retrait est toujours égale à ... la valeur de retrait , soit x% du prix de souscription. Elle n'est jamais égale à 100 % de la valeur de souscription.
"Valeur de retrait" et "Prix de souscription" sont des termes bien spécifique aux SCPI qu'il ne faut pas détourner au risque de ne plus rien comprendre.

Peut-être vouliez-vous dire "valeur d'achat" ? Dans les AV Spirica, on achète à la valeur de retrait (+ des frais d'entrée) au lieu du prix de souscription.

 

[Triaslau]

La valeur de retrait est toujours égale à ... la valeur de retrait , soit x% du prix de souscription.

Pas en assurance vie - si la SCPI est dans une UC dans un contrat d'assurance vie, la valeur de retrait est la valeur de réalisation.

 

[Bossuet]

Pas en assurance vie - si la SCPI est dans une UC dans un contrat d'assurance vie, la valeur de retrait est la valeur de réalisation.

Cela dépend des AV. Non en général.

 

[Pascal 75]

Petit problème de vocabulaire...
La valeur de retrait est toujours égale à ... la valeur de retrait , soit x% du prix de souscription. Elle n'est jamais égale à 100 % de la valeur de souscription.
"Valeur de retrait" et "Prix de souscription" sont des termes bien spécifique aux SCPI qu'il ne faut pas détourner au risque de ne plus rien comprendre.

Peut-être vouliez-vous dire "valeur d'achat" ? Dans les AV Spirica, on achète à la valeur de retrait (+ des frais d'entrée) au lieu du prix de souscription.

Frais d'entrée qui bénéficient d'un abattement en AV.

 

[ba7872]

Le reset fiscal n'est pas un revenu récurrent et ne fait pas part des loyers: la SCPI vend des actifs (vides probablement).
Aussi Spirica fait tout ce qu'elle peut pour ne pas le verser.

Je ne vois pas le rapport avec Spirica pour étudier le rendement d'une SCPI.
Même si ça ne fait pas partie des loyers, ça fait partie des revenus distribués et donc de la performance, au même titre que les plus-values.

Quatre trimestres font un an, civil ou pas et prennent donc toutes les éventualités d'un an.

Pas du tout. Comme les revenus des trimestres 1 à 3 ne sont que des avances, la SCPI ajuste la distribution du 4ème trimestre en fonction des objectifs et des résultats de l'année fiscale. Elle peut puiser dans le report à nouveau (ou au contraire l'abonder). Idem pour les plus-values qui sont distribué au bon vouloir de la SCPI (avec utilisation éventuelle de la réserve de plus-value). Certaines SCPI décident de distribuer systématiquement immédiatement les plus-value, d'autres non.

 

[Triaslau]

Cela dépend des AV. Non en général.

ah bon ?

Article A131-3 du code des assurances

Lorsque l'unité de compte servant de référence à la valorisation du capital ou de la rente garantie par le contrat est une part de SCPI soumise au contrôle de la Commission des opérations de bourse, la valeur de cette société visée à l'article R. 131-2 [lien réservé abonné]doit être la valeur de réalisation de cette société

 

[ba7872]

Pas en assurance vie - si la SCPI est dans une UC dans un contrat d'assurance vie, la valeur de retrait est la valeur de réalisation.

Non. Et merci d'utiliser le vocabulaire correct.

Ce que vous voyez dans votre contrat d'assurance-vie, c'est la "valeur de la part" ou "valeur actuelle", quelle que soit l'unité de compte (le nom peut changer selon les interfaces des espaces clients).
Dans une assurance vie Spirica ou Apicil (contrat Linxea Zen par exemple), la valeur de part est égale à la "valeur de retrait".

"Valeur de retrait" et "valeur de réalisation" sont deux choses différentes dans une SCPI et sont des expressions bien précises propres aux SCPI.

ah bon ?

Article A131-3 du code des assurances

Lorsque l'unité de compte servant de référence à la valorisation du capital ou de la rente garantie par le contrat est une part de SCPI soumise au contrôle de la Commission des opérations de bourse, la valeur de cette société visée à l'article R. 131-2 [lien réservé abonné]doit être la valeur de réalisation de cette société

Oui, mais ce n'est pas ce que font Spirica, Suravenir et Apicil.
Les assureurs font un peu ce qu'ils veulent avec le code des assurances (on le voit avec le % max des UC de type SCI dans les contrats, qui est lui aussi réglementé par le code des assurances et en principe limité à 30%).

Extrait de l'avenant SCPI de Spirica :



Ça existe encore la commission des opérations bourse ? C'est maintenant l'AMF

 

[Richard 1er]

Petit problème de vocabulaire...
La valeur de retrait est toujours égale à ... la valeur de retrait , soit x% du prix de souscription. Elle n'est jamais égale à 100 % de la valeur de souscription.
"Valeur de retrait" et "Prix de souscription" sont des termes bien spécifique aux SCPI qu'il ne faut pas détourner au risque de ne plus rien comprendre.

Peut-être vouliez-vous dire "valeur d'achat" ? Dans les AV Spirica, on achète à la valeur de retrait (+ des frais d'entrée) au lieu du prix de souscription.

Je ne vois pas où est votre problème. Vous êtes bien d'accord pour dire que votre contrat va s'apprécier en faisant le produit de la valeur de retrait de la part * nbre de parts ?

Alors pour rappel voici le tableau des avenants tel qu'on le pratique pour le contrat Meilleurtaux Liberté-Placement :


Par ailleurs, lorsque vous m'affirmez d'une façon un peu rapide et péremptoire que "La valeur de retrait est toujours égale à ... la valeur de retrait , soit x% du prix de souscription. Elle n'est jamais égale à 100 % de la valeur de souscription.", ce n'est pas le cas pour Remake Live selon toute apparence dans ce tableau .. Peut-être l'exception qui confirme la règle ?

PS : une remarque qui n'a rien à voir avec la choucroute, mais avez-vous remarqué comme les conditions d'accès à Patrimmo Croissance ont été adoucies ?

 

[Richard 1er]

Ça existe encore la commission des opérations bourse ? C'est maintenant l'AMF

Allons ! N'allez pas chicaner sur des "détails". Les noms des organismes changent peut-être, mais il faudrait bien plus qu'un tremblement de terre pour changer le code des assurances.

 

[TranquilouBillou]

Pas en assurance vie - si la SCPI est dans une UC dans un contrat d'assurance vie, la valeur de retrait est la valeur de réalisation.

Non, ça marche comme ça chez Generali en effet, mais quasiment toutes les autres compagnies d'assurance valorisent en prix de retrait.

 

[Triaslau]

Non. Et merci d'utiliser le vocabulaire correct.

Ce que vous voyez dans votre contrat d'assurance-vie, c'est la "valeur de la part" ou "valeur actuelle", quelle que soit l'unité de compte (le nom peut changer selon les interfaces des espaces clients).
Dans une assurance vie Spirica ou Apicil (contrat Linxea Zen par exemple), la valeur de part est égale à la "valeur de retrait".

"Valeur de retrait" et "valeur de réalisation" sont deux choses différentes dans une SCPI et sont des expressions bien précises propres aux SCPI.


Oui, mais ce n'est pas ce que font Spirica, Suravenir et Apicil.
Les assureurs font un peu ce qu'ils veulent avec le code des assurances (on le voit avec le % max des UC de type SCI dans les contrats, qui est lui aussi réglementé par le code des assurances et en principe limité à 30%).

Extrait de l'avenant SCPI de Spirica :
Afficher la pièce jointe 21348
Afficher la pièce jointe 21346

Ça existe encore la commission des opérations bourse ? C'est maintenant l'AMF

Vous ne voyez pas la différence entre souscription et réalisation ? et vous donnez des leçons de vocabulaire?

Vous devriez écrire un blog !

 

[Triaslau]

Non, ça marche comme ça chez Generali en effet, mais quasiment toutes les autres compagnies d'assurance valorisent en prix de retrait.

si ce qu'ils appellent la valeur de "retrait" est égale à la valeur de réalisation alors pas de problème sinon ils ne respectent pas la loi.