Les SCPI

[Pascal 75]

Bonjour,

Dans le cadre de Primovie je ne comprends pas car Primonial a communiqué le 15/09 sur l’ensemble de ses SCPI à la suite de la réévaluation de son patrimoine.

A moins que je comprenne mal,
Tubair

PS : Pour Primovie il semblerait que les ventes de parts soient bloquées, si quelqu’un peut le confirmer... ou pas.

Tu parles d'un blocage en direct ou en AV ?

 

[moietmoi]

Je le souhaite dans mon propre intérêt. Mais tout épargnant rationnel préférera investir à 3 ou 4 % sans frais et sans risque plutôt qu'à 3,5 / 4 % avec risque et frais énormes...

Aujourd'hui, les placements à courts termes sont entre 3 et 5%.
Mais un investisseur à long terme n'a pas ces choix de supports.
La majorité des investisseurs n'ont pas l'oeil rivé sur le produit pour faire des arbitrages.
Une scpi offre , y compris aujourd'hui, une possibilité de placement à long terme.

 

[Sirocco]

PS : Pour Primovie il semblerait que les ventes de parts soient bloquées, si quelqu’un peut le confirmer... ou pas.

Ça arrivera si la situation se dégrade encore. "Temporairement" diront-t'ils.
Pour moi si ça peut encore se vendre, il faut vendre.

 

[Pascal 75]

Aujourd'hui, les placements à courts termes sont entre 3 et 5%.
Mais un investisseur à long terme n'a pas ces choix de supports.
La majorité des investisseurs n'ont pas l'oeil rivé sur le produit pour faire des arbitrages.
Une scpi offre , y compris aujourd'hui, une possibilité de placement à long terme.

Encore une fois, j'aimerais vraiment que ton analyse soit la bonne.

De mon coté, je reste malheureusement convaincu que les institutionnels (qui font la pluie et le beau temps sur les SCPI des big 4) restent justement l'œil rivé sur leurs positions.
Ils sont déjà sortis en masse et ne sont pas près d'y revenir hélas.

Sur moyen terme, il me semble que les FD avec des YTM à 5%, 6% voir 7% sont bcp plus intéressants actuellement.
Je veux bien envisager une SCPI à 6% (type Corum) mais pourquoi aller sur des SCPI mal gérées à 3,5 ou 4% maximum (avant fiscalité) ? Où vois tu une opportunité exactement dans ce contexte ?
Enfin, rien n'empêche de se sécuriser sur des FM à court terme (qui vont très bien performer) quitte à revenir plus tard sur des SCPI.

PS : Pourvu que les Dieux de l'Olympe te donne raison ...

 

[Pascal 75]

Bonjour,
À part toi, et les autres associés, personne n'a perdu.
Tu as une voiture, cette voiture à l' argus vaut 10 000euros.
Dans 6 mois tu regardes l'Argus, ta voiture ne vaut plus que 9500euros.
Ou est l'argent? Nulle part, tant que tu ne vends pas..

Je ne sais pas si cela est un très bon exemple.
En effet, la cote de ta voiture ne fera que baisser ... pour atteindre 0 ...
J'ose espérer que nos SCPI remonterons un peu un jour ...

 

[Tubair]

Tu parles d'un blocage en direct ou en AV ?

Blocage en direct.
En AV j’ai vendu mes parts il y a deux mois; en direct je vais le faire d’ici 15j mais il me semble que la situation est bloquée.

Tubair

 

[Richard 1er]

Bonjour,

C'est étrange comme, par les temps qui courent, personne ici ne semble se soucier du sort d'Efimmo 1, une SCPI qui revendique pourtant fièrement être investie à 85% en bureaux et à 48% en Ile de France, soit à peu de chose près comme PF Grand Paris ou même PFO2, pour ne nommer qu'elles.

J'ajoute que selon le très utile tableau des décotes / surcotes au 31/12/2022 fourni par @Rouste , Efimmo 1 faisait déjà l'objet d'une décote négative de -0.83% , soit une valeur de reconstitution moins favorable que PF Grand Paris qui affichait le chiffre encore positif de + 1.25%. On ne connait que trop la suite de l'histoire.

Mon message # 865
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-87#post-545945
constituait pourtant un mise garde sans frais.

Je vous aurai avertis .. Mais peut-être après tout, vois je le mal partout, à force de lire (et à l'occasion, de subir) des mauvaises nouvelles ? Je vous le souhaite de tout coeur, car au risque de me répéter encore et encore, je trouve quand même étrange pour ce qui me concerne, qu'un arbitrage passé sans problème apparent le 20/09 ne soit toujours pas validé le soir du 29/09.

 

[moietmoi]

Je ne sais pas si cela est un très bon exemple.
En effet, la cote de ta voiture ne fera que baisser ... pour atteindre 0 ...
J'ose espérer que nos SCPI remonterons un peu un jour ...

A long terme, elle devient voiture de collection, et elle reprend de la valeur..

 

[Philou75]

A long terme, elle devient voiture de collection, et elle reprend de la valeur..

Ça dépend le véhicule

 

[Haralas]

Bonjour,

C'est étrange comme, par les temps qui courent, personne ici ne semble se soucier du sort d'Efimmo 1, une SCPI qui revendique pourtant fièrement être investie à 85% en bureaux et à 48% en Ile de France, soit à peu de chose près comme PF Grand Paris ou même PFO2, pour ne nommer qu'elles.

J'ajoute que selon le très utile tableau des décotes / surcotes au 31/12/2022 fourni par @Rouste , Efimmo 1 faisait déjà l'objet d'une décote négative de -0.83% , soit une valeur de reconstitution moins favorable que PF Grand Paris qui affichait le chiffre encore positif de + 1.25%. On ne connait que trop la suite de l'histoire.

Mon message # 865
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-87#post-545945
constituait pourtant un mise garde sans frais.

Je vous aurai avertis .. Mais peut-être après tout, vois je le mal partout, à force de lire (et à l'occasion, de subir) des mauvaises nouvelles ? Je vous le souhaite de tout coeur, car au risque de me répéter encore et encore, je trouve quand même étrange pour ce qui me concerne, qu'un arbitrage passé sans problème apparent le 20/09 ne soit toujours pas validé le soir du 29/09.

Afficher la pièce jointe 21170

J'ai eu la même analyse ! Je pourrais ajouter
(i) que le nombre de parts retiré au 2T était proche du nombre de parts souscrites, signe que les institutionnels fuient. Ce symptôme est partagé avec Epargne Foncière by the way.
(ii) l'article [lien réservé abonné] qui cite la communication générale de Sofidy "Sofidy insiste sur la gestion « prudente et raisonnée » de ses SCPI dans les phases réentes de montée importante des prix de l’immobilier, leur permettant aujourd’hui d’afficher un profil de patrimoine résilient. Dans ses conditions, la campagne d’expertises immobilières menée à mi- année sur un échantillon représentatif de plus de 30% du portefeuille immobilier de Sofidy n’a fait ressortir qu’une légère baisse des valorisations de -2% en tendance annuelle. « Cette bonne résilience du patrimoine de nos fonds s’explique probablement en partie par sa forte granularité et la surpondération des actifs de commerce dont les valeurs résistent bien dans le contexte actuel », explique la société de gestion."
Je comprend ici que le recalcul des valeurs de reconstitution n'a pas été effectué rigoureusement, sur l'ensemble des portefeuilles. Et donc, tous éléments cumulés, je ressens le message comme un "circulez il n'y a rien à voir" qui crie son contraire...

 

[benjea]

Bonjour,

C'est étrange comme, par les temps qui courent, personne ici ne semble se soucier du sort d'Efimmo 1, une SCPI qui revendique pourtant fièrement être investie à 85% en bureaux et à 48% en Ile de France, soit à peu de chose près comme PF Grand Paris ou même PFO2, pour ne nommer qu'elles.

J'ajoute que selon le très utile tableau des décotes / surcotes au 31/12/2022 fourni par @Rouste , Efimmo 1 faisait déjà l'objet d'une décote négative de -0.83% , soit une valeur de reconstitution moins favorable que PF Grand Paris qui affichait le chiffre encore positif de + 1.25%. On ne connait que trop la suite de l'histoire.

Mon message # 865
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-87#post-545945
constituait pourtant un mise garde sans frais.

Je vous aurai avertis .. Mais peut-être après tout, vois je le mal partout, à force de lire (et à l'occasion, de subir) des mauvaises nouvelles ? Je vous le souhaite de tout coeur, car au risque de me répéter encore et encore, je trouve quand même étrange pour ce qui me concerne, qu'un arbitrage passé sans problème apparent le 20/09 ne soit toujours pas validé le soir du 29/09.

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Bonsoir,
Comme toi, j'ai fait le 20/09 un arbitrage d'Efimmo vers le fonds Eur, validé le lendemain sans problème.

 

[Richard 1er]

J'ai eu la même analyse ! Je pourrais ajouter
(i) que le nombre de parts retiré au 2T était proche du nombre de parts souscrites, signe que les institutionnels fuient. Ce symptôme est partagé avec Epargne Foncière by the way.
(ii) l'article [lien réservé abonné] qui cite la communication générale de Sofidy "Sofidy insiste sur la gestion « prudente et raisonnée » de ses SCPI dans les phases réentes de montée importante des prix de l’immobilier, leur permettant aujourd’hui d’afficher un profil de patrimoine résilient. Dans ses conditions, la campagne d’expertises immobilières menée à mi- année sur un échantillon représentatif de plus de 30% du portefeuille immobilier de Sofidy n’a fait ressortir qu’une légère baisse des valorisations de -2% en tendance annuelle. « Cette bonne résilience du patrimoine de nos fonds s’explique probablement en partie par sa forte granularité et la surpondération des actifs de commerce dont les valeurs résistent bien dans le contexte actuel », explique la société de gestion."
Je comprend ici que le recalcul des valeurs de reconstitution n'a pas été effectué rigoureusement, sur l'ensemble des portefeuilles. Et donc, tous éléments cumulés, je ressens le message comme un "circulez il n'y a rien à voir" qui crie son contraire..

Bonjour, @Haralas !
J'ai bien apprécié votre 9ème message, tant par son contenu (ça, c'est certain puisque nos analyses convergent ! ), que par sa forme. Soyez le bienvenu parmi nous

 

[Richard 1er]

Bonsoir,
Comme toi, j'ai fait le 20/09 un arbitrage d'Efimmo vers le fonds Euro, validé le lendemain sans problème.

Aye ! L'arbitrage validé apparait en ligne sur mon compte. Enfin ! Oradea Vie aura mis 10 jours pour faire apparaitre la valeur attendue sur le fonds sécurité euro. Je commençais à m'agiter sur ma chaise ..

 

[Axiles]

J'ai parlé fréquemment du fait que les SCPI avaient mis de nouvelles règles en place depuis 1993, mais qu'on ne savait pas nécessairement d'où viendrait le futur problème.

Un début de réponse peut-être : les assureurs et les instits, qui sont à l'origine d'une part importante des problèmes actuels de liquidité. En tout cas c'est ce qui commence à se dire dans la presse financière [lien réservé abonné]

A avoir vendu l'immobilier d'investissement comme un placement liquide, on se crée de graves problèmes quand ce discours, faux, est confronté à la réalité.

Ça ne surprendra probablement pas grand monde, mais clairement un sujet à suivre.

 

[Moneypenny75]

Bonjour,

Pour revenir aux SCPI, un grand groupe suspend la commercialisation de Primovie, Immorente et Efimmo 1.

Cette décision est motivée par l'absence de réévaluation du patrimoine demandée par les société de gestion de ces SCPI.

Il faudra donc attendre l'évaluation annuelle pour en savoir plus et dans l'attente faire face à une baisse potentielle de la collecte sur ces supports.

!? Quel grand groupe?

 

[Pascal 75]

Bilan, à date, du Particulier :

[lien réservé abonné]

 

[Richard 1er]

Action ---> Réaction ..

Il faut accepter de perdre "un peu" en vendant prématurément des SCPI achetées depuis moins de 3 ans (car on doit s'acquitter de 3% de frais de pénalité, sans avoir même amorti les frais d'entrée) pour éviter de perdre bien davantage si ces SCPI sont dévaluées de 10 à 15 %.

Le fait de placer ensuite une partie des fonds ainsi récupérés en FD, doit "normalement" permettre de se "refaire" une santé (sans mauvais jeu de mot, car c'est une partie de mes parts Pierval Santé que je viens d'arbitrer ..

Mais que ça fait mal, de toucher à ce que je croyais être mon petit magot judicieusement placé ! La suite me prouve que non.

 

[lebadeil]

Bonjour,
En marge du thème de cette file, pour celles et ceux qui sont intéressé(e)s par les fonds obligataires datés, et qui veulent voir en un coup d’œil les performances, les risques, avec un tableau de synthèse, c'est ici post 541

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-55#post-546484

Personnellement, j'ai commencé à investir une "petite partie" de mon portefeuille sur ces fonds, en particulier, quand il s'agissait d'arbitrer des SCPI/SCI de mon AV en souhaitant préserver l'imposition sur la plus value à 8 ans.

 

[Bachel64]

Action ---> Réaction ..

Il faut accepter de perdre "un peu" en vendant prématurément des SCPI achetées depuis moins de 3 ans (car on doit s'acquitter de 3% de frais de pénalité, sans avoir même amorti les frais d'entrée) pour éviter de perdre bien davantage si ces SCPI sont dévaluées de 10 à 15 %.

Le fait de placer ensuite une partie des fonds ainsi récupérés en FD, doit "normalement" permettre de se "refaire" une santé (sans mauvais jeu de mot, car c'est une partie de mes parts Pierval Santé que je viens d'arbitrer ..

Mais que ça fait mal, de toucher à ce que je croyais être mon petit magot judicie

 

[Bachel64]

Bonsoir, J'étais ces derniers jours dans cette réflexion d'arbitrage / SCPI et hésitai .Mais lors de mon investissement en AV avec pour objectif la transmission d'un patrimoine , j'avais une conviction d'un placement sur du LT et cela supposait des périodes avec des hauts et des bas .Sans être jusqu'au-boutiste , je ne remettrai donc pas en cause cet investissement sur les SCPI ou sur les autres produits (ETF - SCI ) qui ne sont pas non plus au "beau fixe" et patienterai . A chacun de se positionner, selon sa situation personnelle et ses attentes .