Les SCPI

[lebadeil]

Bonjour,
extrait du journal les Echos du 13 Juin , les 10 meilleurs rendements de SCPI en 2024.
Le journal n'est pas très en avance, mais ca permet de voir une synthèse grand public.

A prendre avec un peu de recul car ce tableau ne mentionne pas l'évolution de la valeur de la part, ou l’évolution de la valeur de reconstitution , le taux est brut (sans indication de taux net de fiscalité étrangère).

Beaucoup de SCPI jeunes dans ce classement. On y retrouve nos favorites .....

 

[lucienbramard]

Que pensez-vous de Transitions Europe ? Ça a l'air idéal fiscalement avec je crois 100% à l'étranger et un taux très élevé, mais l'objectif LT de rendement à 5% n'est-il pas un peu faible par rapport à Corum ou Iroko ?

 

[Pascal 75]

Que pensez-vous de Transitions Europe ? Ça a l'air idéal fiscalement avec je crois 100% à l'étranger et un taux très élevé, mais l'objectif LT de rendement à 5% n'est-il pas un peu faible par rapport à Corum ou Iroko ?

Très bonne scpi européenne
Très satisfait jusqu'à présent.
Suis juste réservé quand à son appartenance au groupe CM Arkéa.
Il ne faudrait pas qu'à terme cette scpi soit distribuée en agence et qu'ils fassent des bêtises avec la collecte

 

[Vavavoom]

Upeka comporte des frais de sortie dégressifs allant de 6% à 0% les 6 premières années.
A noter 5% de commission d'acquisition ou de cession d'actifs.

@morgure Merci pour l'info concernant les frais de sortie avant 6 ans, je ne l'avais pas trouvée sur le site de Louve.

 

[Vavavoom]

Bonjour @Vavavoom ,
Je suis pour le moment réservé sur cette SCPI

1) Je ne comprends pas leur construction capitalistique
Je viens de regarder une recente itw d'Upeka, et voici ce qu'il en ressort :
"Pour rappel, la SCPI Upêka est adossée à une société de gestion qui s'appelle Axipit Real Asset Partners, créée en 2021 et elle-même adossée à un groupe nommé Aquila Asset Management, qui gère historiquement des actifs pour le compte institutionnel. Ce groupe s'est adossé en 2023, année du lancement de la SCPI, au groupe suédois Catella."
Je ne sais pas si c'est possible de faire plus compliqué 🤔 avec ce système de poupées russes.

2) Je m'interroge sur les capacités de développement de ce véhicule et donc sur sa liquidité à terme en raison des faibles niveaux de collecte : environ 2M€ par trimestre (

1,84 / 2,22 / 2,66 / 2,72)​

Clairement cette SCPI a raté son lancement quand on compare à d'autres véhicules récemment lancés.

En conclusion je passe mon tour pour le moment (de toutes façons je n'ai plus de liquidités à investir dans l'immédiat) mais je suis de près cette SCPI (et d'autres) et n'exclus pas d'y revenir plus tard parce qu'a contrario je note certains atouts :
*Absence de frais de souscription
*Clé de démembrement intéressante en nue-propriété
*Acquisitions qualitatives a priori
*Rendements acte en main intéressant

@Ragondin 49 Un grand merci pour ces infos solidement argumentées.
Je vais donc me hâter de... surseoir

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour @Vavavoom ,
Je suis pour le moment réservé sur cette SCPI

1) Je ne comprends pas leur construction capitalistique
Je viens de regarder une recente itw d'Upeka, et voici ce qu'il en ressort :
"Pour rappel, la SCPI Upêka est adossée à une société de gestion qui s'appelle Axipit Real Asset Partners, créée en 2021 et elle-même adossée à un groupe nommé Aquila Asset Management, qui gère historiquement des actifs pour le compte institutionnel. Ce groupe s'est adossé en 2023, année du lancement de la SCPI, au groupe suédois Catella."
Je ne sais pas si c'est possible de faire plus compliqué 🤔 avec ce système de poupées russes.

2) Je m'interroge sur les capacités de développement de ce véhicule et donc sur sa liquidité à terme en raison des faibles niveaux de collecte : environ 2M€ par trimestre (

1,84 / 2,22 / 2,66 / 2,72)​

Clairement cette SCPI a raté son lancement quand on compare à d'autres véhicules récemment lancés.

En conclusion je passe mon tour pour le moment (de toutes façons je n'ai plus de liquidités à investir dans l'immédiat) mais je suis de près cette SCPI (et d'autres) et n'exclus pas d'y revenir plus tard parce qu'a contrario je note certains atouts :
*Absence de frais de souscription
*Clé de démembrement intéressante en nue-propriété
*Acquisitions qualitatives a priori
*Rendements acte en main intéressant

Je rajouterais qu'il n'y a aucune décote actuellement, ce qui réduit d'autant la marge de sécurité et les chances de revalorisations, particulièrement pour ceux qui souhaitent la NP.
Avec le Cashback, on table sur un TRI de 4.5% environ entre 3 et 5 ans. C'est correct mais il y a mieux ailleurs.

 

[micaum]

Tous les calculs que nous pourrons faire seront approximatifs.
Il y a bcp trop de paramètres à prendre ne compte.

Corum et Iroko s'affrontent sur le sujet à coup d'articles très complets et de calculs complexes contradictoires.

Chacun s'évertue à démontrer par A+B que son modèle est le meilleur.

Perso, j'ai choisi : je ne perds plus de temps à tenter de discerner.
Je parie sur les 2 modèles ...
Ainsi, au moins 50% de mes souscriptions seront optimisées (et le reste ne sera pas mal non plus)

Ce qu'il ne faut pas faire, c'est de parier sur des mauvaises SCPI avec des frais d'entrée élevés (là on a double peine)

Le problème est qu'il n'est pas simple d'être a 100% sur qu'une SCPI est de qualité. Exemple Primopierre qui avait d'excellents avis d'analystes expert. S'il faut sortir en catastrophe, et il le fallait sur toutes les SCPI Primonial, il vaut mieux que ce soit des SCPI sans frais...

 

[Juln]

Le problème est qu'il n'est pas simple d'être a 100% sur qu'une SCPI est de qualité. Exemple Primopierre qui avait d'excellents avis d'analystes expert. S'il faut sortir en catastrophe, et il le fallait sur toutes les SCPI Primonial, il vaut mieux que ce soit des SCPI sans frais...😉

ce qui compte en cas de catastrophe c'est un acheteur, les frais dans ce cas on s'en fiche ...

 

[micaum]

ce qui compte en cas de catastrophe c'est un acheteur, les frais dans ce cas on s'en fiche ...

En AV, l'acheteur, c'est l'assureur , donc le seul problème de revente, c'est bien les frais payés. Demandez aux acheteurs 2020 a 2023 de SCPI Primonial, Amundi, LF...

 

[flatty35]

En AV, l'acheteur, c'est l'assureur 😊, donc le seul problème de revente, c'est bien les frais payés. Demandez aux acheteurs 2020 a 2023 de SCPI Primonial, Amundi, LF...

Mais l'assureur peut rapidement mettre des barrieres : plafonds de retrait, rachat de cette poche en dernier ce qui équivaut a un blocage du rachat (sauf intégral).

 

[micaum]

Mais l'assureur peut rapidement mettre des barrieres : plafonds de retrait, rachat de cette poche en dernier ce qui équivaut a un blocage du rachat (sauf intégral).

Ces mesures n'ont été mises en œuvre, dans de très rares cas, en dernier recours. Un épargnant attentif et membre de ce forum , aura tout loisir de sortir à temps. C'est ce qui s'est passé sur les SdG sus-cites. En AV, il y donc bien tout intérêt à souscrire des SCPI sans frais, a l'argument de la diversification près.

 

[fr2k6]

Très bonne scpi européenne
Très satisfait jusqu'à présent.
Suis juste réservé quand à son appartenance au groupe CM Arkéa.
Il ne faudrait pas qu'à terme cette scpi soit distribuée en agence et qu'ils fassent des bêtises avec la collecte

Sur les forums Louve est vertement critiqué un RAN excessif et un manque de communication de la SdG.

Mais c'est sans doute aussi lié pour bonne partie à une mécompréhension de la fiscalité des SCPI, lorsque certains ont découvert qu'il fallait déclarer plus que ce qui a été distribué...

 

[gabatch]

Mais l'assureur peut rapidement mettre des barrieres : plafonds de retrait, rachat de cette poche en dernier ce qui équivaut a un blocage du rachat (sauf intégral).

Bonjour
Je suis nouveau sur ce forum et je lis de près vos files.. concernant les sci/scpi primonial c'est exactement la "catastrophe " qui m'est arrivée, faisant confiance à un cgp de famille.. j'avais capimmo primopierre primovie en AV et l'assreur à bloqué "temporairement " les arbitrages depuis décembre 2023.. ce qui fait que j'ai subit toutes les dévalorisations successives. Les rachats partiels aussi bloqués. Pour en sortir j'ai dû faire un rachat total avec toute la moins value. Mais au moins j'ai pu sauver ce qu'il restait..

 

[garnuts]

Bonjour
Je suis nouveau sur ce forum et je lis de près vos files.. concernant les sci/scpi primonial c'est exactement la "catastrophe " qui m'est arrivée, faisant confiance à un cgp de famille.. j'avais capimmo primopierre primovie en AV et l'assreur à bloqué "temporairement " les arbitrages depuis décembre 2023.. ce qui fait que j'ai subit toutes les dévalorisations successives. Les rachats partiels aussi bloqués. Pour en sortir j'ai dû faire un rachat total avec toute la moins value. Mais au moins j'ai pu sauver ce qu'il restait..

En cas de coup dur, spirica pourrais faire de même non, avec remake et iroko ?
Comment se prémunir de cela ? Eviter de mettre toute ses billes chez eux ?

 

[lucienbramard]

En cas de coup dur, spirica pourrais faire de même non, avec remake et iroko ?
Comment se prémunir de cela ? Eviter de mettre toute ses billes chez eux ?

Oui depuis l'avenant ils peuvent. Pas grand chose à faire, en même temps c'était un peu facile de faire reposer tout le risque sur l'assureur Quand on investit en immo, on sait qu'il y a un risque et c'est aussi le risque qui est rémunéré. La seule solution que je vois c'est sortir des SCPI avant que la situation devienne trop compliquée. En gros pour les plus frileux, dès qu'on sent poindre une hausse des taux exceptionnelle (à tout hasard si on a un jour de nouveau une inflation élevée qui a de bonnes chances de persister) il est possible de sortir tout de suite.

 

[gabatch]

Oui depuis l'avenant ils peuvent. Pas grand chose à faire, en même temps c'était un peu facile de faire reposer tout le risque sur l'assureur Quand on investit en immo, on sait qu'il y a un risque et c'est aussi le risque qui est rémunéré. La seule solution que je vois c'est sortir des SCPI avant que la situation devienne trop compliquée. En gros pour les plus frileux, dès qu'on sent poindre une hausse des taux exceptionnelle (à tout hasard si on a un jour de nouveau une inflation élevée qui a de bonnes chances de persister) il est possible de sortir tout de suite.

A condition de ne pas dépendre d'un cgp.. véreux.. bref ça me servira de leçon. Merci en tout cas pour vos bons conseils.

 

[Jacques Sparreau]

Oui depuis l'avenant ils peuvent. Pas grand chose à faire, en même temps c'était un peu facile de faire reposer tout le risque sur l'assureur

Le fait que l'assureur garantisse la liquidité fait partie du package que l'on achète quand on choisit d'investir en SCPI sur AV plutôt qu'en direct. S'ils décident de faire sauter cette garantie en disant aux détenteurs de parts que "lol en fait non", dans ce cas qu'ils fassent drastiquement chuter leurs frais prélevés, qui ne seront plus justifiés à ce moment.

 

[Anonyme]

Les retours sur l'AG d'Euryale sont les bienvenus !

 

[lucienbramard]

Le fait que l'assureur garantisse la liquidité fait partie du package que l'on achète quand on choisit d'investir en SCPI sur AV plutôt qu'en direct. S'ils décident de faire sauter cette garantie en disant aux détenteurs de parts que "lol en fait non", dans ce cas qu'ils fassent drastiquement chuter leurs frais prélevés, qui ne seront plus justifiés à ce moment.

C'est clair que c'est appréciable cette liquidité et je suis en partie d'accord. Mais je dirais qu'en premier lieu on cherche d'abord la fiscalité privilégiée et puis une gestion et déclaration fiscale simplifiée, sans parler de la succession. La liquidité était la cerise sur le gâteau disons

 

[Vovo21]

J'ai mis un petit billet sur Epsilon 360 qui devrait revaloriser le 1er juillet