Pascal 75
Contributeur régulier
AG PFO2 -> nouveau nom : Périal O2
Recap perso :
Recap AG (Source : Périal)
En résumé ;
Périal O2 est une grosse SCPI historique ciblée "bureaux" créée en juin 2009.
Elle cumule déjà, dans sa dénomination, bcp de problèmes.
Points négatifs :
Le TD de 4,9% n'est pas satisfaisant bien que = à la moyenne des SCPI (4,72%) et > à la moyenne des SCPI bureaux (4,44%).
Il serait intéressant de la positionner / à la médiane ; On aurait surement des surprises.
Je rappelle que le point mort du TD (prenant en compte l'inflation et la fiscalité moyenne de 30%) est de +/- 5%.
Le TOF est dans la fourchette basse (91%)
Le prix est surcoté : On achète 164 € une part qui en vaut 152,62 €.
Si les choses continuent en l'état, on est pas à l'abri d'une nouvelle baisse (on est déjà en baisse de 16,3%)
L'endettement est trop élevé (> 32%)
La collecte net est catastrophique.
150 M€ de parts en attente. Je ne connais pas le nombre moyen de part par associés, mais on peut facilement en déduire qu'un grand nombre d'associés ne font plus confiance à PFO2
Il y a probablement actuellement, plus de 3 ans d'attente pour sortir de cette SCPI
Un fonds de remboursement a été mis en place au prix de la valeur de réalisation - 10%, ce qui donne 111 € (pas très attractif)
Un plan de cession est mis en place pour alimenter le fonds de remboursement et favoriser le désendettement
Aucun investissement. Le foncier ne peut donc s'enrichir de nouveaux immeubles à taux intéressants suite à l'actuel momentum ... Ceci est TRES dommageable pour l'avenir.
L'attitude trop confiante de l'équipe me parait dangereuse. L'équipe historique parait relativement raisonnable mais l'une des 2 nouvelles recrues (longuement présentée en webinar) parait être "sourde" aux problèmes.
Selon lui ; "PFO2 est une très bonne SCPI" ...
Non Monsieur, lorsque des centaines de clients partent, votre produit n'est pas bon.
Si l'on est dans le déni, comment trouver des solutions ?
Bien entendu, le ciblage "bureau" est en grande parti responsable des résultats peu satisfaisants
Un mot sur le conseil de surveillance dont le compte rendu était inintéressant.
Aucun questionnement, aucune proposition. Pour eux, de manière globale, tout va bien.
Ceci s'explique certainement par le coté "on est tous copains" dans le CDS.
Un peu de sang neuf ne ferait pas de mal.
Le problème est que ce CDS est noyauté par des institutionnels (Spirica détient 835 481 parts) et des professionnels de l'investissement (CGP) qui obtiennent de leurs Clients leur pouvoirs. Il est donc très comliqué pour un simple associé d'être élus.
1 associé minoritaire a qd même été élu par la non candidature à sa réélection d'un CGP. Ouf
Bien sur, ces professionnelles peuvent être compétents.
Je pense, en particulier, à un pro d'une SAS en investissement très sympathique et, visiblement, passionné par les SCPI.
Cependant, je ne pense pas que le représentant d'un grand assureur ait les même "intérêts" que l'ensemble des associés minoritaires ?
-> Nous l'avons déjà évoqué, il est important de privilégier les "simples associés" aux CDS afin de mieux représenter la "masse" des petits porteurs.
Points positifs
- Le TD n'est pas bon, mais il n'est pas catastrophique.
D'autres SCPI "bureau" présentent des résultats bien pire.
- PFO2 garde cette étiquette verte qui est très positive et dans l'air du temps
- PFO2 va profiter de l'Ordonnance du 12 mars 2025 relative aux organismes de placement collectif en envisageant la décimalisation et la mensualisation.
- La tenu de l'AG était parfaite sur la forme. Bonne présentation / Bonne organisation
Les mini financiers étaient bons
et, vu la chaleur, les bouteilles d'eau ont été très apprécié.
- Le parc immobilier de la SCPI n'est pas si ancien. 60% du foncier a été renouvelé.
- Si l'on fait fi de l'absence de reconnaissance de la réalité des problèmes (le coté "tout va bien madame la marquise" est gênant), la qualité globale des équipes parait bonne (grande expérience)
- Je dois reconnaitre avec @plop962 que "le ton juste est difficile à trouver" (ton expression est la bonne)
Au total ;
Cette SCPI ne donne plus vraiment confiance pour l'instant.
Je reste dans l'attente d'une véritable prise de conscience des difficultés.
A long terme, la sortie du "tout bureau" serait souhaitable.
Mais, comment faire alors que Périal O2 n'a plus de collecte pour investir ?
Pour ceux qui n'y sont pas ... il vaut peut-être mieux passer son chemin à moins de parier sur une remontada (que je souhaite +++)
Pour ceux qui y sont déjà ; vendre à perte ou attendre en fonction de sa situation.
Vos avis ?
Recap perso :
Recap AG (Source : Périal)
En résumé ;
Périal O2 est une grosse SCPI historique ciblée "bureaux" créée en juin 2009.
Elle cumule déjà, dans sa dénomination, bcp de problèmes.
Points négatifs :
Le TD de 4,9% n'est pas satisfaisant bien que = à la moyenne des SCPI (4,72%) et > à la moyenne des SCPI bureaux (4,44%).
Il serait intéressant de la positionner / à la médiane ; On aurait surement des surprises.
Je rappelle que le point mort du TD (prenant en compte l'inflation et la fiscalité moyenne de 30%) est de +/- 5%.
Le TOF est dans la fourchette basse (91%)
Le prix est surcoté : On achète 164 € une part qui en vaut 152,62 €.
Si les choses continuent en l'état, on est pas à l'abri d'une nouvelle baisse (on est déjà en baisse de 16,3%)
L'endettement est trop élevé (> 32%)
La collecte net est catastrophique.
150 M€ de parts en attente. Je ne connais pas le nombre moyen de part par associés, mais on peut facilement en déduire qu'un grand nombre d'associés ne font plus confiance à PFO2
Il y a probablement actuellement, plus de 3 ans d'attente pour sortir de cette SCPI
Un fonds de remboursement a été mis en place au prix de la valeur de réalisation - 10%, ce qui donne 111 € (pas très attractif)
Un plan de cession est mis en place pour alimenter le fonds de remboursement et favoriser le désendettement
Aucun investissement. Le foncier ne peut donc s'enrichir de nouveaux immeubles à taux intéressants suite à l'actuel momentum ... Ceci est TRES dommageable pour l'avenir.
L'attitude trop confiante de l'équipe me parait dangereuse. L'équipe historique parait relativement raisonnable mais l'une des 2 nouvelles recrues (longuement présentée en webinar) parait être "sourde" aux problèmes.
Selon lui ; "PFO2 est une très bonne SCPI" ...
Non Monsieur, lorsque des centaines de clients partent, votre produit n'est pas bon.
Si l'on est dans le déni, comment trouver des solutions ?
Bien entendu, le ciblage "bureau" est en grande parti responsable des résultats peu satisfaisants
Un mot sur le conseil de surveillance dont le compte rendu était inintéressant.
Aucun questionnement, aucune proposition. Pour eux, de manière globale, tout va bien.
Ceci s'explique certainement par le coté "on est tous copains" dans le CDS.
Un peu de sang neuf ne ferait pas de mal.
Le problème est que ce CDS est noyauté par des institutionnels (Spirica détient 835 481 parts) et des professionnels de l'investissement (CGP) qui obtiennent de leurs Clients leur pouvoirs. Il est donc très comliqué pour un simple associé d'être élus.
1 associé minoritaire a qd même été élu par la non candidature à sa réélection d'un CGP. Ouf
Bien sur, ces professionnelles peuvent être compétents.
Je pense, en particulier, à un pro d'une SAS en investissement très sympathique et, visiblement, passionné par les SCPI.
Cependant, je ne pense pas que le représentant d'un grand assureur ait les même "intérêts" que l'ensemble des associés minoritaires ?
-> Nous l'avons déjà évoqué, il est important de privilégier les "simples associés" aux CDS afin de mieux représenter la "masse" des petits porteurs.
Points positifs
- Le TD n'est pas bon, mais il n'est pas catastrophique.
D'autres SCPI "bureau" présentent des résultats bien pire.
- PFO2 garde cette étiquette verte qui est très positive et dans l'air du temps
- PFO2 va profiter de l'Ordonnance du 12 mars 2025 relative aux organismes de placement collectif en envisageant la décimalisation et la mensualisation.
- La tenu de l'AG était parfaite sur la forme. Bonne présentation / Bonne organisation
Les mini financiers étaient bons
et, vu la chaleur, les bouteilles d'eau ont été très apprécié.- Le parc immobilier de la SCPI n'est pas si ancien. 60% du foncier a été renouvelé.
- Si l'on fait fi de l'absence de reconnaissance de la réalité des problèmes (le coté "tout va bien madame la marquise" est gênant), la qualité globale des équipes parait bonne (grande expérience)
- Je dois reconnaitre avec @plop962 que "le ton juste est difficile à trouver" (ton expression est la bonne)
Au total ;
Cette SCPI ne donne plus vraiment confiance pour l'instant.
Je reste dans l'attente d'une véritable prise de conscience des difficultés.
A long terme, la sortie du "tout bureau" serait souhaitable.
Mais, comment faire alors que Périal O2 n'a plus de collecte pour investir ?
Pour ceux qui n'y sont pas ... il vaut peut-être mieux passer son chemin à moins de parier sur une remontada (que je souhaite +++)
Pour ceux qui y sont déjà ;
vendre à perte ou attendre en fonction de sa situation.Vos avis ?
Dernière modification:
Ont-ils oublié la tendance de fond qui est (et c'est bien triste) le commerce en ligne ?
là c'est raté)
