Les SCPI

[Jaumep]

Vous voulez dire deux ans de rendement perdu, ce qui est énorme. Car même avec des loyers identiques et en mettant 16% de frais de gestion d'un côté et 10% de l'autre, le croisement des rendements se fait plutôt autour de 20 ans

Voila un rapide google sheet de comparaison, il faut 27 ans a une SCPI avec 10% de frais d'entrée et 10% de frais de gestion pour rattraper et doubler une SCPI avec 0% de frais de souscription et 16% de frais de gestion.
Il faut donc que les taux servis par la SCPI aux frais de souscriptions élevés soient beaucoup plus attractifs que ceux de l'autre SCPI pour gommer ce handicap de départ rapidement.
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Oui je suis d’accord cire sur le croisement théorique aux alentours de 20 ans, c’est d’ailleurs ce que souligne kben plus haut.
Ce que je veux dire c’est que sur une perspective long terme ( 20 ans) il n’est pas absurde de panacher différentes « philosophies » de scpi car on ne voit pas toujours les inconvénients dans le temps des différents modèles.
Les scpi « 0 frais » ont joué sur l’attractivité de cette « gratuité « pour collecter beaucoup et très vite à un moment favorable ( baisse du prix des actifs); ce tempo pertinent aura un terme et, peut être des modèles plus classiques se retrouveront en position favorable.
Pour la par j’ai 62 ans et mon horizon étant plus court j’ai investi surtout sur Iroko et Remake.

 

[Pascal 75]

Vous voulez dire deux ans de rendement perdu, ce qui est énorme. Car même avec des loyers identiques et en mettant 16% de frais de gestion d'un côté et 10% de l'autre, le croisement des rendements se fait plutôt autour de 20 ans

Tous les calculs que nous pourrons faire seront approximatifs.
Il y a bcp trop de paramètres à prendre ne compte.

Corum et Iroko s'affrontent sur le sujet à coup d'articles très complets et de calculs complexes contradictoires.

Chacun s'évertue à démontrer par A+B que son modèle est le meilleur.

Perso, j'ai choisi : je ne perds plus de temps à tenter de discerner.
Je parie sur les 2 modèles ...
Ainsi, au moins 50% de mes souscriptions seront optimisées (et le reste ne sera pas mal non plus)

Ce qu'il ne faut pas faire, c'est de parier sur des mauvaises SCPI avec des frais d'entrée élevés (là on a double peine)

 

[flatty35]

Tous les calculs que nous pourrons faire seront approximatifs.
Il y a bcp trop de paramètres à prendre ne compte.

Corum et Iroko s'affrontent sur le sujet à coup d'articles très complets et de calculs complexes contradictoires.

Chacun s'évertue à démontrer par A+B que son modèle est le meilleur.

Perso, j'ai choisi : je ne perds plus de temps à tenter de discerner.
Je parie sur les 2 modèles ... (je pense que 2 sont bons)
Ainsi au moins 50% de mes souscriptions seront optimisées (et le reste ne sera pas mal non plus)

Ce qu'il ne faut pas faire, c'est de parier sur des mauvaises SCPI avec des frais d'entrée élevés (là on a double peine)

Je suis d'accord avec vous sur la complexité des calculs, et même sans ça la confiance qu'on met dans le gestionnaire a aussi son importance, c'était juste pour souligner que ce n'est clairement pas sur deux ans que ça se joue. Il y a forcément un moment où la SCPI avec le moins de frais au global double l'autre, inclus les commissions de vente etc, mais le croisement n'est clairement pas a deux ans. Plutôt entre 10 et 30 ans, durée qui n'est pas. Rédhibitoire sur un investissement immo.

 

[Jacques Sparreau]

Vous voulez dire deux ans de rendement perdu, ce qui est énorme. Car même avec des loyers identiques et en mettant 16% de frais de gestion d'un côté et 10% de l'autre, le croisement des rendements se fait plutôt autour de 20 ans

Voila un rapide google sheet de comparaison, il faut 27 ans a une SCPI avec 10% de frais d'entrée et 10% de frais de gestion pour rattraper et doubler une SCPI avec 0% de frais de souscription et 16% de frais de gestion.
Il faut donc que les taux servis par la SCPI aux frais de souscriptions élevés soient beaucoup plus attractifs que ceux de l'autre SCPI pour gommer ce handicap de départ rapidement.
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D'ailleurs, le même calcul donne quoi avec les 3% de cashback traditionnels (conservés ou reinvestis)?

 

[flatty35]

D'ailleurs, le même calcul donne quoi avec les 3% de cashback traditionnels (conservés ou reinvestis)?

3% de cashback sur 10% d'inscription, je considere qu'ils sont réinvestis, ca donne 7.3% de souscription (il y a 10% sur les 3% réinvestis), ca s'équilibre quasiment a la 19e année, ca surperforme a la 20e.

 

[flatty35]

Si besoin, la feuille de calcul :
[lien réservé abonné]
Vous pouvez la dupliquer pour faire des calculs différents en bougeant le nombre d'années en orange par exemple

 

[Juln]

A noter sur Louve, une offre de cashback sur Upeka (une SCPI à 0% de frais d'entrée) de 3%.

3% de cashback et pas de frais d'entrée. ce n'est pas un très bon signal sur la collecte !

 

[lestat128]

3% de cashback et pas de frais d'entrée. ce n'est pas un très bon signal sur la collecte !

Je ne sais pas qui fait l'effort financier dans ce cas de figure, la SDG ou Louve. En tout cas, pas de cash-back sur Epargnoo actuellement.

 

[Pascal 75]

Les baisses de valo possibles par Louve :

​

Un webinar Louve programmé en Juin :

​

 

[Pascal 75]

En amont des AG Périal :

Le webinar PFGP :

Le webinar PFO2 :

 

[KyBQ5eHHxjsQTKo8]

Les baisses de valo possibles par Louve :

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Un webinar Louve programmé en Juin :

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Ca pourrait me décider à ouvrir une Linxea Zen car Epsilon 360 dispo dessus.
Mais pour le versement : max 25% sur une SCPI, max 50% de SCPI au total, et mini 1000€ par SCPI. Donc meme avec le strict minimum c'est 4000€ (1000 Epsilon, 1000 une autre disons Remake, et 2000 sur du fonds euro/UC). C'est un peu bcp pour prendre date sur une AV et le but étant d'avoir un peu d'Epsilon en portefeuille, l'objectif est très partiellement atteint.
La question : ca donne quoi les limites d'arbitrages une fois le contrat ouvert ? (Typiquement sur Spirit, on arrive à faire ce qu'on veut).
Merci!

 

[sebaix]

Ca pourrait me décider à ouvrir une Linxea Zen car Epsilon 360 dispo dessus.
Mais pour le versement : max 25% sur une SCPI, max 50% de SCPI au total, et mini 1000€ par SCPI. Donc meme avec le strict minimum c'est 4000€ (1000 Epsilon, 1000 une autre disons Remake, et 2000 sur du fonds euro/UC). C'est un peu bcp pour prendre date sur une AV et le but étant d'avoir un peu d'Epsilon en portefeuille, l'objectif est très partiellement atteint.
La question : ca donne quoi les limites d'arbitrages une fois le contrat ouvert ? (Typiquement sur Spirit, on arrive à faire ce qu'on veut).
Merci!

Une petite astuce : à la souscription, tu peux prendre 25% Epsilon 360 (Capitalisant), 25% Epsilon 360 (Distribuant) et encore 40% de SCI (Viagenerations par exemple). C'est ce que j'ai fait !

 

[fdod]

Non j'ai essayé d'arbitrer sur les SCPI à partir d'unité de compte ça marche pas chez zen

 

[Vavavoom]

Hello
Je n'ai pas bien compris vos avis concernant Upeka.
En dehors de sa jeunesse, je trouve le plan intéressant :
* Pas de frais d'entrée
* Délai de jouissance 4 mois
* CashBack de 3%, ce qui ramène le délai de jouissance, en gros, à zéro, voire moins.
* Je n'ai pas vu de frais de sortie, contrairement à Iroko, Remake ou Neo (avant 3 à 5 ans)
* TD et TRI satisfaisants
Alors où est le loup ? ou la Louve...

 

[morgure]

Upeka comporte des frais de sortie dégressifs allant de 6% à 0% les 6 premières années.
A noter 5% de commission d'acquisition ou de cession d'actifs.

 

[Pascal 75]

Je ne pourrai pas me rendre à l'AG de Pierval Santé.
QQ pourra t-il s'y rendre afin de nous faire un retour ?

- Grosse interrogation sur leur capacité à redresser le TD ?
- Quid des véfa ?
- La liquidité ?
- Le taux d'endettement actualisé ?
- Le % d'institutionnel actualisé ?

 

[plop962]

Je ne pourrai pas me rendre à l'AG de Pierval Santé.
QQ pourra t-il s'y rendre afin de nous faire un retour ?

Je n'y serai pas non plus mais j'ai peur que ça soit à l'image du webinaire d'avril.

[lien réservé abonné]

C'est assez amusant d'ailleurs de voir qu'ils sont capable de faire un webinaire en avril mais pas de visio ou même de replay annoncé.

J'ai une question à ajouter à ta liste :
- pourquoi ce lancement d'une autre SCPI sur la même thématique venant donc phagocyter la première ?

Je crois me souvenir que tu as fait une demande de retrait non @Pascal 75 ?

 

[Ragondin 49]

Hello
Je n'ai pas bien compris vos avis concernant Upeka.
En dehors de sa jeunesse, je trouve le plan intéressant :
* Pas de frais d'entrée
* Délai de jouissance 4 mois
* CashBack de 3%, ce qui ramène le délai de jouissance, en gros, à zéro, voire moins.
* Je n'ai pas vu de frais de sortie, contrairement à Iroko, Remake ou Neo (avant 3 à 5 ans)
* TD et TRI satisfaisants
Alors où est le loup ? ou la Louve...

Bonjour @Vavavoom ,
Je suis pour le moment réservé sur cette SCPI

1) Je ne comprends pas leur construction capitalistique
Je viens de regarder une recente itw d'Upeka, et voici ce qu'il en ressort :
"Pour rappel, la SCPI Upêka est adossée à une société de gestion qui s'appelle Axipit Real Asset Partners, créée en 2021 et elle-même adossée à un groupe nommé Aquila Asset Management, qui gère historiquement des actifs pour le compte institutionnel. Ce groupe s'est adossé en 2023, année du lancement de la SCPI, au groupe suédois Catella."
Je ne sais pas si c'est possible de faire plus compliqué 🤔 avec ce système de poupées russes.

2) Je m'interroge sur les capacités de développement de ce véhicule et donc sur sa liquidité à terme en raison des faibles niveaux de collecte : environ 2M€ par trimestre (

1,84 / 2,22 / 2,66 / 2,72)​

Clairement cette SCPI a raté son lancement quand on compare à d'autres véhicules récemment lancés.

En conclusion je passe mon tour pour le moment (de toutes façons je n'ai plus de liquidités à investir dans l'immédiat) mais je suis de près cette SCPI (et d'autres) et n'exclus pas d'y revenir plus tard parce qu'a contrario je note certains atouts :
*Absence de frais de souscription
*Clé de démembrement intéressante en nue-propriété
*Acquisitions qualitatives a priori
*Rendements acte en main intéressant

 

[Buffeto]

(de toutes façons je n'ai plus de liquidités à investir dans l'immédiat)

à un moment on en arrive tous là ......

 

[Ragondin 49]

à un moment on en arrive tous là ......

Mais si j'en avais (des liquidités), je passerai mon tour aussi