Les SCPI

[Pascal 75]

Pffff, je vais être tenté par Eden ... grrrr
Pourtant, qq a dit "Et résiste à la tentation ..." ...
Mais la tentation d'un Eden ...

 

[Jacques Sparreau]

Vu sur Louve au sujet d'Eurovalys :

La SCPI a récemment baissé son prix de part et elle est illiquide pour le moment.
A suivre sur 2024, ses arbitrages sur son parc immobilier et sa balance entre retraits et souscriptions.

Eurovalys a une stratégie mono-produit et 100% allemande. Elle investit sur de l'immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen.

Points clés sur la SCPI :
- 100% Allemagne
- Société de gestion reconnue
- Illiquide

Après, ça c'était une SCPI thématique 100% Allemagne. Si les marchés immo Allemands dans leur globalité sont sinistrés, elle ne peut pas faire de miracles dans le domaine, vu son exposition 100% Allemagne. Elle subit le sous-jacent de sa thématique, et le gérant n'y peut pas grand chose.
Par contre si sa chute est supérieure à la chute moyenne/médiane du sous-jacent, il y a potentiellement un sujet là.

 

[Jacques Sparreau]

Je suis très satisfait de Corum tout en retenant qu'à chaque souscription, la SDG me prend +/- 2 années de performance.

Calcul établi sur quelle base? Combien de performances prises par la SDG en achat sec, et combien avec achat via un CGP qui rétrocède une partie de ces frais (modèles à 3% et à 4%)?

 

[Pascal 75]

Calcul établi sur quelle base? Combien de performances prises par la SDG en achat sec, et combien avec achat via un CGP qui rétrocède une partie de ces frais (modèles à 3% et à 4%)?

De manière simplifiée :
12% de frais de souscription et un peu plus de 6,5% de TD en moyenne sur 12 ans (- délai de jouissance) = +/- 2 ans de rendement en frais et délai de jouissance.
Aucune rétrocession sur les Corum

 

[Jaumep]

Je ne crois pas trop à cette théorie.
Regardez Primopierre ou toutes les autres SCPI à l'arrêt sur la liquidité.
Croyez-vous que l'existence de frais d'entrée a ralenti le rythme des retraits ?
C'est la performance qui fait et défait les SCPI. Si les gérants de nouvelles SCPI, qu'elles soient avec ou ss frais d'entrée, dégradent leur perf, ils seront sanctionnés de la même manière.

Oui mais le rush de retraits sur Primopierre et compagnie était clairement lié à la crise immo issue de la hausse des taux et à la baisse des valeurs de part.
Ce que j’évoque c’est un contexte hors crise générale, des retraits plus discrets mais significatifs qui ne conduiraient pas à une situation de blocage type Primopierre ( loin de là) mais à une érosion de la performance et moindre latitude financière de la société de gestion.
En fait, j’imagine un scénario un peu comparable au retrait simultané des investisseurs des placements Robien une fois la période de maturité terminée.
Je vais tenter de prendre une image sportive:
les scpi sans frais ont massivement collecté sur un temps très court, 80% des investisseurs sont donc sur la ligne de départ en même temps et le coup de feu est immédiat ( on attend pas d’éponger les frais ); par ailleurs la ligne d’arrivée est rapprochée et coïncide avec la baisse inéluctable des rendements actuels surperformants.
Bref la course se termine et les athlètes rentrent à la maison.
Bon c’est un peu tiré par les cheveux et peut-être totalement absurde; disons que c’est une intuition.

 

[ArseneH]

En comprenant le terme " performance" comme une globalité, la crise de liquidité ayant été créé ,non pas, par des loyers impayés, mais par une évaluation du sous jacent.

Et ? Ai-je dit l'inverse ?

 

[Jacques Sparreau]

De manière simplifiée :
12% de frais de souscription et un peu plus de 6,5% de TD en moyenne sur 12 ans (- délai de jouissance) = +/- 2 ans de rendement en frais et délai de jouissance.
Aucune rétrocession sur les Corum

Je pense que mon CGP peut faire de la rétrocession sur Corum (à condition que Corum rétrocède aux CGP), vu qu'il m'en fait sur Pierval Santé (sur lequel les Louve/Epargnoo ne rétrocèdent pas au client). Il ne doit pas être le seul.

 

[Pascal 75]

Je pense que mon CGP peut faire de la rétrocession sur Corum (à condition que Corum rétrocède aux CGP), vu qu'il m'en fait sur Pierval Santé (sur lequel les Louve/Epargnoo ne rétrocèdent pas au client). Il ne doit pas être le seul.

Tiens nous au courant.
Combien s'engage t-il à faire sur les Corum ?

Si il y arrive (j'ai des doutes), je prends ses coordonnées en MP

 

[luluca]

Pffff, je vais être tenté par Eden ... grrrr
Pourtant, qq a dit "Et résiste à la tentation ..." ...
Mais la tentation d'un Eden ...

Vraiment tu vas y mettre un billet ?

 

[Pascal 75]

Vraiment tu vas y mettre un billet ?

Possible avec un bon CB why not ... je suis en hésitation ...
Evidemment leur autre SCPi ne brille pas mais est victime de son sous-jacent.
Evidement, ils arrivent trop tardivement mais j'aime bien leur ciblage patrimonial.

 

[Pascal 75]

Pour info, pour ceux qui ont pu profiter, comme moi, du fond de remboursement sur Edissimmo :
Mise en liquidité le 13/12/2024
Ouf, je serais enfin à 0% d'Edissimmo...

 

[Pascal 75]

La "Boutique des placements" recommande aussi l'investissement à l'étranger :
(Attention ; Message à caractère "publicitaire").
Néanmoins intéressante à mon avis (petite synthèse des 3 dernières SCPi "étrangères"
--------------------------------

 

[Phil17000]

La "Boutique des placements" recommande aussi l'investissement à l'étranger :
(Attention ; Message à caractère "publicitaire").
Néanmoins intéressante à mon avis (petite synthèse des 3 dernières SCPi "étrangères"
--------------------------------

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Intéressant, je n'ai pas vu dans d'autres sources la mention du délai de jouissance a priori ramené à 1 mois (au lieu de 5), bien que la formulation soit un peu bizarre.
Si quelqu'un a une source contractuelle sur ce point, ça m'intéresse.

Dans la note d'information, c'est plutôt le contraire qui est sous-entendu :

 

[Sluwp]

Ce qu'il faut savoir, c'est que dans une part à 200€, il y a déjà en moyenne 30 à 50€ qui ne servent pas à l'achat des immeubles...
Cela s'appelle la prime d'émission.
Elle regroupe les différents frais prévus sur une part, notamment les frais de souscription.
Vous pouvez regarder dans les statuts de n'importe quelle SCPI.
Iroko c'était 25€ pour une part à 200€.
Les nouvelles SCPIs c'est plutôt 50 sur un prix de 200€. Élévation Tertiom par exemple (que j'ai en NP).

Le bon indicateur en la matière c'est l'écart entre prix de souscription et valeur de réalisation. Par contre il est incorrect de dire que ça ne "sert pas à l'achat des immeubles" car une partie de la prime d'émission sert à payer les frais de notaires etc, c'est à dire des frais inévitables en immobilier. (Par contre la commission de souscription ne sert jamais à payer les frais de notaires, contrairement à ce que racontent énormément de CGP malhonnêtes)

Je signale au passage que vendre puis acheter un immeuble, même dans une SCPI avec frais d'entrée qui n'aurait pas de commissions de cession et/ou de réinvestissement (ce qui n'existe pas ou peu à ma connaissance), la communauté de la SCPI paie les droits d'enregistrement. Avec les autres frais, on arrive à pas loin de 10% du prix réinvesti. Donc ce phénomène existe partout.
Où part l'écart ? Dans la valeur de réalisation, donc la valeur de reconstitution. Et si ces ventes sont massives, cela peut, en théorie, diminuer la valeur de reconstitution, et amener la SDG à baisser son prix de part.

Un exemple de ce style c'est Corum qui fait croire à ses clients que distribuer les plus-values de cessions les enrichis.

En réalité il y a les frais de vente, de rachat, la commission que se prend Corum (5% du prix de vente !), les impôts sur la PV. C'est déjà facilement 15% de la valeur du bien qui partent en fumée ! Ensuite la PV est distribuée aux clients, disons 5% de la valeur de l'immeuble. Au total si le bien a été vendu au même prix que sa dernière valeur comptable, la SCPI peut s'être appauvrie de 20% de la valeur du bien dans l'opération, pour pouvoir distribuer ces 5%. In fine cela impacte la valeur de la part. Enfin si vous voulez remettre les 5% dans la SCPI, vous allez repayer la commission de souscription dessus

(Attention je ne dis pas qu'il ne faut jamais vendre ou que cela ne crée jamais de richesse, vendre un bien "en fin de cycle" par ex est pertinent)

 

[Phil17000]

Sans frais et une decote de 5% au lancement. Ils vont bientôt nous les donner gratuites

Ils frappent fort pour cette SCPI. Reçu d'Epargnoo :

 

[Stef29]

Il y aura de plus en plus de SCPI sans frais et ça fera pas plaisir au boss de Corum forcément !

 

[la marmotte]

De manière simplifiée :
12% de frais de souscription et un peu plus de 6,5% de TD en moyenne sur 12 ans (- délai de jouissance) = +/- 2 ans de rendement en frais et délai de jouissance.
Aucune rétrocession sur les Corum

En première approche mais il faut aussi ajouter l'inflation, donc à mon avis il te faut à minima 3 ans pour commencer à gagner de l'argent...... cela fait long

 

[Pascal 75]

En première approche mais il faut aussi ajouter l'inflation, donc à mon avis il te faut à minima 3 ans pour commencer à gagner de l'argent...... cela fait long

N'oublions pas que les loyers des scpi sont indexés sur l'inflation.. donc ... ça devrait aller.

Par contre, il me faudrait refaire le calcul en prennent en compte ma fiscalité.

 

[Nivelle]

les SCPI
J'ai toujours pensé( depuis plus de 40 ans )qu'il y avait mieux à faire en étudiant les actions Françaises et Etrangeres

 

[Pascal 75]

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Intéressant, je n'ai pas vu dans d'autres sources la mention du délai de jouissance a priori ramené à 1 mois (au lieu de 5), bien que la formulation soit un peu bizarre.
Si quelqu'un a une source contractuelle sur ce point, ça m'intéresse.

Dans la note d'information, c'est plutôt le contraire qui est sous-entendu :
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Il s'est trompé sur le délai de jouissance
Mauvais copier/coller (comme souvent)

Le délai de jouissance est de 5 mois sur Eden.

C'est Darwin qui a une jouissance le mois suivant ...

J'ajoute sur Eden :

Pénalité de 5% sur une sortie avant 5 ans.