Les SCPI

[plop962]

Mais c'est trop beau comme promesse Eden, c'est le paradis !

 

[Pascal 75]

Encore une nouvelle SCPI

EDEN est la première SCPI 100% étrangère sans frais de souscription lancée en décembre 2024 par Advenis.
La SCPI ciblera des opportunités sectorielles en Europe du nord (Suède, Finlande, Danemark), en Europe Occidentale (Hollande, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni) et en Europe du sud (Italie, Espagne , Portugal) et strictement hors de France.
La stratégie d'allocation sera diversifiée et privilégiera la granularité avec des actifs de petites tailles compris entre 2 et 20 M€. La répartition cible de la SCPI Eden à 10 ans est de 35 % en bureau Core (profiter du momentum de marché), 20% en locaux d'activités et locaux industriels (participer à la réindustrialisation Européenne), 20% en Retail Park et en logistique (répondre à la transition des modes de consommation) et 20% en Hôtellerie (bénéficier des performances de l'industrie touristique).
Eden est labelisé ISR dès son lancement et relève de l'article 8 SFDR.

La SCPI Eden est accessible à partir de 20 parts au prix grand public de 50 €/part, soit 1 000€ pour un délai de jouissance de 5 mois. Eden est une SCPI sans frais de souscription, la valeur de retrait, sous réserve de détention des parts plus de 5 ans est de 50 € (6,00% de frais appliqués en cas de sortie avant 5 ans).
Dans le cadre de son lancement, la SCPI EDEN est accessible à 47,50 €/part prix sponsor, soit une décote de 5% par rapport au prix grand public

La SCPI vise un TRI cible à 10 ans à 7,44 % et un taux de rendement brut cible de 6,5%.

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Pour un fois, cette nouvelle SCPi présente un ciblage cohérent, intéressant et différentiel.
Une nouvelle SCPI à 0% de frais entrée.

Cependant, ces lancements à répétition, ça donne le tournis ...
On peut même se demander si l'offre ne devient pas trop importante -> le gâteaux n'étant pas extensible à l'infini et les taux baissant.

 

[plop962]

Et c'est bien géré Advenis ? Je crois avoir déjà entendu parler d'une autre de leur SCPI, Eurovalys je ne sais plus où

 

[Phil17000]

Et c'est bien géré Advenis ? Je crois avoir déjà entendu parler d'une autre de leur SCPI, Eurovalys je ne sais plus où

Vu sur Louve au sujet d'Eurovalys :

La SCPI a récemment baissé son prix de part et elle est illiquide pour le moment.
A suivre sur 2024, ses arbitrages sur son parc immobilier et sa balance entre retraits et souscriptions.

Eurovalys a une stratégie mono-produit et 100% allemande. Elle investit sur de l'immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen.

Points clés sur la SCPI :
- 100% Allemagne
- Société de gestion reconnue
- Illiquide

 

[luluca]

bof

 

[la marmotte]

Encore une nouvelle SCPI

EDEN est la première SCPI 100% étrangère sans frais de souscription lancée en décembre 2024 par Advenis.
La SCPI ciblera des opportunités sectorielles en Europe du nord (Suède, Finlande, Danemark), en Europe Occidentale (Hollande, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni) et en Europe du sud (Italie, Espagne , Portugal) et strictement hors de France.
La stratégie d'allocation sera diversifiée et privilégiera la granularité avec des actifs de petites tailles compris entre 2 et 20 M€. La répartition cible de la SCPI Eden à 10 ans est de 35 % en bureau Core (profiter du momentum de marché), 20% en locaux d'activités et locaux industriels (participer à la réindustrialisation Européenne), 20% en Retail Park et en logistique (répondre à la transition des modes de consommation) et 20% en Hôtellerie (bénéficier des performances de l'industrie touristique).
Eden est labelisé ISR dès son lancement et relève de l'article 8 SFDR.

La SCPI Eden est accessible à partir de 20 parts au prix grand public de 50 €/part, soit 1 000€ pour un délai de jouissance de 5 mois. Eden est une SCPI sans frais de souscription, la valeur de retrait, sous réserve de détention des parts plus de 5 ans est de 50 € (6,00% de frais appliqués en cas de sortie avant 5 ans).
Dans le cadre de son lancement, la SCPI EDEN est accessible à 47,50 €/part prix sponsor, soit une décote de 5% par rapport au prix grand public

La SCPI vise un TRI cible à 10 ans à 7,44 % et un taux de rendement brut cible de 6,5%.

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Sans frais et une decote de 5% au lancement. Ils vont bientôt nous les donner gratuites

 

[Grazz]

Bonsoir

Je lisais ça sur le forum de Louve concernant les SCPI sans frais de souscription :

1. la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plusieurs fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver
2. Pour une SCPI sans frais de souscription, le prix de vente de la part est égal au prix d’achat. donc prenons un exemple simple. j’achète une part à 100 euros. Ces 100 euros, financent l’achat d’un immeuble, il y a 3 euros de frais d’acquisition. Donc à la fin j’ai 97 euros dans la SCPI. Mais si je vends mes parts je récupère 100 euros. Il manque 3 euros. Qui paie ? Les associés qui restent dans la SCPI. Plus il y a de rachat et plus il y a dilution des associés qui restent puisque celui qui sort récupère tout ce qu’il a investi alors qu’en fait une partie de ce « tout » a été prélevé par la société de gestion et n’est plus dans la SCPI. Ennuyeux non ?

Est ce que ça vous paraît juste ? Si oui, cela ajoute un risque que je n'avais pas identifié aux SCPI sans frais de souscription

 

[Jaumep]

Bonsoir

Je lisais ça sur le forum de Louve concernant les SCPI sans frais de souscription :

1. la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plusieurs fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver
2. Pour une SCPI sans frais de souscription, le prix de vente de la part est égal au prix d’achat. donc prenons un exemple simple. j’achète une part à 100 euros. Ces 100 euros, financent l’achat d’un immeuble, il y a 3 euros de frais d’acquisition. Donc à la fin j’ai 97 euros dans la SCPI. Mais si je vends mes parts je récupère 100 euros. Il manque 3 euros. Qui paie ?

Qui paie ? Ben, un nouvel associé. Non ? Et donc c’est ce nouvel entrant qui finance les 3 euros.
Après je n’ai peut-être rien compris.

Les associés qui restent dans la SCPI. Plus il y a de rachat et plus il y a dilution des associés qui restent puisque celui qui sort récupère tout ce qu’il a investi alors qu’en fait une partie de ce « tout » a été prélevé par la société de gestion et n’est plus dans la SCPI. Ennuyeux non ?

Est ce que ça vous paraît juste ? Si oui, cela ajoute un risque que je n'avais pas identifié aux SCPI sans frais de souscription

 

[Msimmo]

Bonsoir

Je lisais ça sur le forum de Louve concernant les SCPI sans frais de souscription :

1. la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plusieurs fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver
2. Pour une SCPI sans frais de souscription, le prix de vente de la part est égal au prix d’achat. donc prenons un exemple simple. j’achète une part à 100 euros. Ces 100 euros, financent l’achat d’un immeuble, il y a 3 euros de frais d’acquisition. Donc à la fin j’ai 97 euros dans la SCPI. Mais si je vends mes parts je récupère 100 euros. Il manque 3 euros. Qui paie ? Les associés qui restent dans la SCPI. Plus il y a de rachat et plus il y a dilution des associés qui restent puisque celui qui sort récupère tout ce qu’il a investi alors qu’en fait une partie de ce « tout » a été prélevé par la société de gestion et n’est plus dans la SCPI. Ennuyeux non ?

Est ce que ça vous paraît juste ? Si oui, cela ajoute un risque que je n'avais pas identifié aux SCPI sans frais de souscription

Tiens c'est amusant!

L'histoire des 97 et 3 euros je crois que c'est le PDG de Corum qui l'a sorti dans l'interview de Finary il y a une semaine environ... A vérifier !

Quand qq vend une part à 100 euros d'une scpi sans frais, il y a un acheteur en face à 100 euros et donc juste un échange entre les deux. En sorte l'acheteur B s'est substitué au vendeur A.
Les 3 eur n'ont été payés qu'une fois, et c'est comme si c'était B qui les avait payé désormais au lieu de A mais qu'une seule fois !

Par contre, pour les gens de Corum quand un investisseur A achète une part 100 euros, il y a 12 euros qui vont dans la poche de la SdG et 88 qui va à la scpi.

Quand il la revend (que 88 euros donc), il y a un acheteur B qui paye 100 euros et à nouveau 12 euros vont dans la poche de la SdG

A nombre de parts identiques dans la SCPI - dans le cas de la scpi avec frais d'entrée, la SdG empoche deux fois les frais d'entrée.
Et tout cela sans travail (pas d'acquisition etc...). Juste un peu de back office pour maintenir le registre des parts.

Vous comprenez pourquoi ils l'ont mauvaise de voir les scpi sans frais d'entrée... c'est une mine d'or qu'ils essayent de protéger !!!

 

[Sluwp]

Tout à fait, la plupart des gestionnaires facturent l'intégralité de la commission de souscription y compris lorsqu'elle vient compenser un retrait ce qui est abusif. Après même dans ce cas il faut quand même "recruter" l'acheteur donc il est normal qu'une partie reste à charge.

Qui paie ? Ben, un nouvel associé. Non ? Et donc c’est ce nouvel entrant qui finance les 3 euros.
Après je n’ai peut-être rien compris.

Non vous avez raison et il se trompe. La limite à cela c'est qu'il faut avoir un acheteur en face. Si la scpi est bloquée et qu'il faut vendre au prix de réalisation (ou moins), la commission d'acquisition réapparaît. Autrement dit toutes choses égales par ailleurs, les scpi sans com de souscription devraient avoir un spread entre le prix de retrait et la valeur de réalisation plus élevé.

1. la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plusieurs fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver

Après jusqu'à maintenant les scpi faisaient peu "tourner" leur patrimoine donc historiquement l'impact aurait été faible. Mais il faut être prudent quand on sait que dans le secteur des OPCVM ce type de commission a été largement abusée, à tel point qu'elle est désormais interdite dans beaucoup de pays (des gérants font tourner le portefeuille pour RIEN si ce n'est facturer des commissions). Par contre il est plus simple de vendre une action qu'un immeuble

C'est un risque, peut-être plus important sur iroko car ils facturent en plus une commission de performance sur la plus-value. Commission que je trouve assez abusive par ailleurs car l'inflation et non le talent suffira à la déclencher.

 

[luluca]

Je ne retrouve pas cette commission de surporformance sur la plus value dont vous parlez. Êtes vous sur qu’iroko pratique ces frais ? Dans le lien tous leurs frais sont listés :

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[Msimmo]

Je ne retrouve pas cette commission de surporformance sur la plus value dont vous parlez. Êtes vous sur qu’iroko pratique ces frais ? Dans le lien tous leurs frais sont listés :

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Dans la liste, mais pas au sens TD supérieur à un niveau, juste si PV de 5% à la revente:

soit 5% TTC) du prix de vente en cas de plus-value de plus de 5%

 

[Msimmo]

Concernant la commission de cession (avec plus value), ça concerne autant Corum Origin...

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Commissions de cessions des immeubles​

5 % TTI du prix de vente net vendeur, si la plus-value est supérieure à 5 % (du prix de vente)

 

[Pascal 75]

Tiens c'est amusant!

L'histoire des 97 et 3 euros je crois que c'est le PDG de Corum qui l'a sorti dans l'interview de Finary il y a une semaine environ... A vérifier !

Quand qq vend une part à 100 euros d'une scpi sans frais, il y a un acheteur en face à 100 euros et donc juste un échange entre les deux. En sorte l'acheteur B s'est substitué au vendeur A.
Les 3 eur n'ont été payés qu'une fois, et c'est comme si c'était B qui les avait payé désormais au lieu de A mais qu'une seule fois !

Par contre, pour les gens de Corum quand un investisseur A achète une part 100 euros, il y a 12 euros qui vont dans la poche de la SdG et 88 qui va à la scpi.

Quand il la revend (que 88 euros donc), il y a un acheteur B qui paye 100 euros et à nouveau 12 euros vont dans la poche de la SdG

A nombre de parts identiques dans la SCPI - dans le cas de la scpi avec frais d'entrée, la SdG empoche deux fois les frais d'entrée.
Et tout cela sans travail (pas d'acquisition etc...). Juste un peu de back office pour maintenir le registre des parts.

Vous comprenez pourquoi ils l'ont mauvaise de voir les scpi sans frais d'entrée... c'est une mine d'or qu'ils essayent de protéger !!!

Je plussoie

Je suis très satisfait de Corum tout en retenant qu'à chaque souscription, la SDG me prend +/- 2 années de performance.
Mais, je vise le long terme / très long terme ... donc ça me va.
Les SCPI à frais réduit de souscription (ou à 0%) leur prennent des parts de marché.
Logique, qu'ils "réagissent" (voir le webinar sur Finary).

Pour ceux qui visent le moyen terme les SCPI dites à 0% sont une bonne option ... d'autant qu'elles ont des TD de compétition (qui vont s'atténuer avec le temps)
A long terme, il pourrait y avoir des surprises sur ces SCPI en terme de TRI (à voir dans le temps ...)

Donc, encore une fois ... la DIV...VER...SI...FI...CA...TION ... en évitant les bancaires, les Praemia et les hyper thématiques mal fagotées.
Et ... en favorisant les Cash Back et les courtiers en ligne afin de minimiser les frais et économiser son temps et la forêt ...

Rappel des courtiers SCPI en ligne (n'hésitez pas à en signaler d'autres svp ...) :

- Louve
- Epargnoo
- Meilleurscpi.com
- Linxea
- Meilleurtauxplacement.com
- Primaliance
- Moniwan (La Française)
- La centrale des SCPI
- etc ...
+ les SDG commercialisant elles mêmes leur SCPI (par exemple ; Iroko ; Corum etc ...)

Chaque SCPI peut répondre à une problématique et à une stratégie différente ...
Le choix est très large now ...

 

[Jaumep]

Je plussoie

Je suis très satisfait de Corum tout en retenant qu'à chaque souscription, la SDG me prend +/- 2 années de performance.
Mais, je vise le long terme / très long terme ... donc ça me va.
Les SCPI à frais réduit de souscription (ou à 0%) leur prennent des parts de marché.
Logique, qu'ils "réagissent" (voir le webinar sur Finary).

Pour ceux qui visent le moyen terme les SCPI dites à 0% sont une bonne option ... d'autant qu'elles ont des TD de compétition (qui vont s'atténuer avec le temps)
A long terme, il pourrait y avoir des surprises sur ces SCPI en terme de TRI (à voir dans le temps ...

Donc, encore une fois ... la DIV...VER...SI...FI...CA...TION ... en évitant les bancaires, les Praemia et les hyper thématiques mal fagotées.

Chaque SCPI peut répondre à une problématique et à une stratégie différente ...

Je suis assez d’accord sur le fait que le 0 frais de souscription peut conduire à « penser » les scpi concernées comme des produits de court à moyen terme ( 3 à 5 ans), ce qui, au dire de beaucoup, est antinomique avec un investissement immobilier.
Il se peut donc que de ce point de vue il y ait un loup quelque part ( loup y es-tu ?).
Peut-être un risque de retrait important dès que les TD reviendront à des valeurs moins performantes ?

 

[ApprentiEpargnant]

Bonjour à tous,

Ce qu'il faut savoir, c'est que dans une part à 200€, il y a déjà en moyenne 30 à 50€ qui ne servent pas à l'achat des immeubles...
Cela s'appelle la prime d'émission.
Elle regroupe les différents frais prévus sur une part, notamment les frais de souscription.
Vous pouvez regarder dans les statuts de n'importe quelle SCPI.
Iroko c'était 25€ pour une part à 200€.
Les nouvelles SCPIs c'est plutôt 50 sur un prix de 200€. Élévation Tertiom par exemple (que j'ai en NP).

 

[ArseneH]

Bonsoir

Je lisais ça sur le forum de Louve concernant les SCPI sans frais de souscription :

1. la plupart des SCPI sans frais de souscription ont des frais d’acquisition. Mais il est oublié de mentionner que ces frais vont potentiellement s’appliquer plusieurs fois sur le capital levé. Exemple : en 2024 j’achète en immeuble => frais d’achat ; en 2030 je vends l’immeuble => frais de cession ; début 2031 je rachète un immeuble avec le capital récupéré lors de la vente => boum à nouveau des frais d’achat. La détention moyenne des SCPI étant de 23 ans, ça va arriver
2. Pour une SCPI sans frais de souscription, le prix de vente de la part est égal au prix d’achat. donc prenons un exemple simple. j’achète une part à 100 euros. Ces 100 euros, financent l’achat d’un immeuble, il y a 3 euros de frais d’acquisition. Donc à la fin j’ai 97 euros dans la SCPI. Mais si je vends mes parts je récupère 100 euros. Il manque 3 euros. Qui paie ? Les associés qui restent dans la SCPI. Plus il y a de rachat et plus il y a dilution des associés qui restent puisque celui qui sort récupère tout ce qu’il a investi alors qu’en fait une partie de ce « tout » a été prélevé par la société de gestion et n’est plus dans la SCPI. Ennuyeux non ?

Est ce que ça vous paraît juste ? Si oui, cela ajoute un risque que je n'avais pas identifié aux SCPI sans frais de souscription

Je signale au passage que vendre puis acheter un immeuble, même dans une SCPI avec frais d'entrée qui n'aurait pas de commissions de cession et/ou de réinvestissement (ce qui n'existe pas ou peu à ma connaissance), la communauté de la SCPI paie les droits d'enregistrement. Avec les autres frais, on arrive à pas loin de 10% du prix réinvesti. Donc ce phénomène existe partout.
Où part l'écart ? Dans la valeur de réalisation, donc la valeur de reconstitution. Et si ces ventes sont massives, cela peut, en théorie, diminuer la valeur de reconstitution, et amener la SDG à baisser son prix de part.

 

[ArseneH]

Je suis assez d’accord sur le fait que le 0 frais de souscription peut conduire à « penser » les scpi concernées comme des produits de court à moyen terme ( 3 à 5 ans), ce qui, au dire de beaucoup, est antinomique avec un investissement immobilier.
Il se peut donc que de ce point de vue il y ait un loup quelque part ( loup y es-tu ?).
Peut-être un risque de retrait important dès que les TD reviendront à des valeurs moins performantes ?

Je ne crois pas trop à cette théorie.
Regardez Primopierre ou toutes les autres SCPI à l'arrêt sur la liquidité.
Croyez-vous que l'existence de frais d'entrée a ralenti le rythme des retraits ?
C'est la performance qui fait et défait les SCPI. Si les gérants de nouvelles SCPI, qu'elles soient avec ou ss frais d'entrée, dégradent leur perf, ils seront sanctionnés de la même manière.

 

[moietmoi]

C'est la performance qui fait et défait les SCPI.

En comprenant le terme " performance" comme une globalité, la crise de liquidité ayant été créé ,non pas, par des loyers impayés, mais par une évaluation du sous jacent.

 

[Jacques Sparreau]

Encore une nouvelle SCPI

EDEN est la première SCPI 100% étrangère sans frais de souscription lancée en décembre 2024 par Advenis.
La SCPI ciblera des opportunités sectorielles en Europe du nord (Suède, Finlande, Danemark), en Europe Occidentale (Hollande, Allemagne, Irlande, Royaume-Uni) et en Europe du sud (Italie, Espagne , Portugal) et strictement hors de France.
La stratégie d'allocation sera diversifiée et privilégiera la granularité avec des actifs de petites tailles compris entre 2 et 20 M€. La répartition cible de la SCPI Eden à 10 ans est de 35 % en bureau Core (profiter du momentum de marché), 20% en locaux d'activités et locaux industriels (participer à la réindustrialisation Européenne), 20% en Retail Park et en logistique (répondre à la transition des modes de consommation) et 20% en Hôtellerie (bénéficier des performances de l'industrie touristique).
Eden est labelisé ISR dès son lancement et relève de l'article 8 SFDR.

La SCPI Eden est accessible à partir de 20 parts au prix grand public de 50 €/part, soit 1 000€ pour un délai de jouissance de 5 mois. Eden est une SCPI sans frais de souscription, la valeur de retrait, sous réserve de détention des parts plus de 5 ans est de 50 € (6,00% de frais appliqués en cas de sortie avant 5 ans).
Dans le cadre de son lancement, la SCPI EDEN est accessible à 47,50 €/part prix sponsor, soit une décote de 5% par rapport au prix grand public

La SCPI vise un TRI cible à 10 ans à 7,44 % et un taux de rendement brut cible de 6,5%.

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ça peut être sympa, mais il faut vérifier :

• qu'il n'est pas trop tard sur les pays qu'ils ciblent, et que les marchés immo pro sont toujours sinistrés là-bas, avantageant les acheteurs opportunistes sur au moins les 12 prochains mois (le temps que cette SCPI se lance, collecte et lance ses premiers achats significatifs).
• 35% de Bureau c'est peut-être un peu beaucoup. 20% d'Hôtellerie aussi. 0 Logistique et 0 Santé m'intrigue.