Les SCPI

[ba7872]

Bonjour @Bossuet

Ma formule approximative (sur les SCPI en direct) à partir des remarques de @lebadeil, @ba7872 et autres :

tnet ~= tt x pf x (1-fiscF) + tt x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) - f/n

On peut écrire votre formule de manière plus simple (selon moi) :

tnet ~= t - tt x pf x fiscF - tt x pe x fiscE - f/n
(puisque pf + pe = 1)

(comme votre formule précédente pouvait s'écrire tnet ~= t - t x pf x fiscF - t x pe x fiscE) - f/n )

 

[Bossuet]

Bonjour @Bossuet

On peut écrire votre formule de manière plus simple (selon moi) :

tnet ~= t - tt x pf x fiscF - tt x pe x fiscE - f/n
(puisque pf + pe = 1)

(comme votre formule précédente pouvait s'écrire tnet ~= t - t x pf x fiscF - t x pe x fiscE) - f/n )

Tout à fait exact.

 

[Bossuet]

Salut @Bossuet,

Si tu veux améliorer un peu la formule et davantage converger vers le TRI, tu peux diviser l'ensemble du tnet par (2-f)/2.

En effet, par défaut la formule considère que la valeur de ton capital reste fixe à 1 sur l'ensemble de la durée du placement.

Or, au début ça vaut 1, mais à la fin ça vaut 1-f.

Donc, en divisant par (2-f)/2 tu as un dénominateur plus proche du capital moyen sur la durée d'investissement (interpolation linéaire).

J'ai fait le test avec des valeurs numériques et ça réduit assez nettement l'écart de l'approximation par rapport au TRI réel pour les SCPI à frais d'entrée.

Après réflexion et calculs détaillés (qui sont loin d'être simples), je suis d'accord (approximations valables pour n assez grand et n x TRI / 2 assez petit).

Cela revient à remplacer (en gros) une approximation à l'ordre 1 du TRI par une approximation à l'ordre 2 (donc meilleure).

PS. Pour les "experts" :

Si je note i le TRI et ts le taux de distribution "supernet" de toute fiscalité,
ma formule à l'ordre 1 est i ~ ts-f/n
et ma formule à l'ordre 2 est i ~ (ts-f/n) x (1+f/2 x (1-1/n)),
ce qui est voisin de la formule i ~ (ts-f/n) / (1-f/2) proposée par @Phil17000, formule qui a l'avantage de la simplicité

Sauf erreur de calcul de ma part, l'équation exacte vérifiée par i serait i = ts - f x i / ( (1+i)^n - 1 ) (pour un versement de la distribution en fin de chaque année de possession).

NB. Pour une distribution trimestrielle et a fortiori une distribution mensuelle, l'approximation de Phil est encore meilleure.

 

[Phil17000]

Après réflexion et calculs détaillés (qui sont loin d'être simples), je suis d'accord (approximations valables pour n assez grand et n x TRI / 2 assez petit).

Cela revient à remplacer (en gros) une approximation à l'ordre 1 du TRI par une approximation à l'ordre 2 (donc meilleure).

PS. Pour les "experts" :

Si je note i le TRI et ts le taux de distribution "supernet" de toute fiscalité,
ma formule à l'ordre 1 est i ~ ts-f/n
et ma formule à l'ordre 2 est i ~ (ts-f/n) x (1+f/2 x (1-1/n)),
ce qui est voisin de la formule i ~ (ts-f/n) / (1-f/2) proposée par @Phil17000, formule qui a l'avantage de la simplicité

Sauf erreur de calcul de ma part, l'équation exacte vérifiée par i serait i = ts - f x i / ( (1+i)^n - 1 ) (pour un versement de la distribution en fin de chaque année de possession).

NB. Pour une distribution trimestrielle et a fortiori une distribution mensuelle, l'approximation de Phil est encore meilleure.

Merci @Bossuet et bien vu la simplification de (2-f)/2 en 1-f/2.
J'étais passé à côté

 

[JackieChan]

Salut,

J'ai reçu une offre Boursorama je n'y connais rien en scpi, je ne sais pas ce que ca vaut :


Sur Cleerly ils disent : [lien réservé abonné]
( Et l'autre SCPI j'ai pas regardé )

 

[lucienbramard]

Salut,

J'ai reçu une offre Boursorama je n'y connais rien en scpi, je ne sais pas ce que ca vaut :

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Sur Cleerly ils disent : [lien réservé abonné]
( Et l'autre SCPI j'ai pas regardé )
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Perso c'est clairement une offre que je suis de près. Les inconvénients cités sont communs aux SCPI (placement +10ans, rachat ou revente pas garantis, frais de gestion + élevés pour les SCPI sans frais d'entrée..)

 

[Nature]

Un petit article de La Tribune [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

et allez ... encore une ...
On sera à 300 SCPi avant la fin de l'année ...

 

[Pascal 75]

Une vidéo intéressante en tant que "synthèse de la situation" :

 

[Pascal 75]

Salut,

J'ai reçu une offre Boursorama je n'y connais rien en scpi, je ne sais pas ce que ca vaut :

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Pour moi, ces 2 SCPI récentes ne font pas partie des meilleurs opportunités.

- Mistral : Trop récente
- Sofidynamique : Stratégie d'investissement sur la thématique "centres commerciaux" aberrante (à mon avis) à long terme. Point positif ; grosse réserve de trésorerie.

 

[Pascal 75]

Sur une vidéo récente Remake / Louve :

Impact de la poche sociale de Remake live : 0.30% de baisse sur le TD actuellement.
Pour rappel, le TD brut de Remake est de 7,79% en 2023.
à suivre.

 

[Nature]

et allez ... encore une ...
On sera à 300 SCPi avant la fin de l'année ...

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Tant qu'il n'y aura pas une SCPI appelée "SCPI Epargne Pierre PASCAL 75", je n'investirai pas !

 

[ApprentiEpargnant]

Tant qu'il n'y aura pas une SCPI appelée "SCPI Epargne Pierre PASCAL 75", je n'investirai pas !

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Avec son appétit pantagruélique légendaire, pas sûr que le rendement final soit au rendez-vous pour nous pauvres investisseurs affamés!

 

[Pascal 75]

Avec son appétit pantagruélique légendaire, pas sûr que le rendement final soit au rendez-vous pour nous pauvres investisseurs affamés!

Y avait la poche sociale de Remake (-0.30% sur le TD).
Maintenant ya aussi les frais de buffet qui ponctionnent 1% ... (ça va être de ma faute en plus )

Du coup, sur Remake, on aurait pu avoir du 9%

Au moins chez Amundi ya ni poche sociale ni buffet ni même un verre d'eau .. et pourtant ils plafonnent à 3,5%

 

[sorcier]

- Sofidynamique : Stratégie d'investissement sur la thématique "centres commerciaux" aberrante (à mon avis) à long terme. Point positif ; grosse réserve de trésorerie.

Peut-être aberrante pour l'investisseur, mais pour Sofidy ... Ils peuvent racheter des parts ou actifs d'Immorente en toute impunité

 

[SteelKorrigan]

Interview BFM Business:
La place de l'immo, Marie Coeurderoy et Jean-Christophe Antoine, président du groupe Atland

[lien réservé abonné]

 

[Phil17000]

Le rapport trimestriel d'Epsilon vient de sortir : [lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Le rapport trimestriel d'Epsilon vient de sortir : [lien réservé abonné]

la présentation ne pose pas de questions ?

je trouve un peu abusif dans la performance globale de 8% de faire entrer la revalorisation de la part de 1.5% comme si elle était acquise définitivement ...

le passé nous a montré que non .....

 

[Pascal 75]

Interview BFM Business:
La place de l'immo, Marie Coeurderoy et Jean-Christophe Antoine, président du groupe Atland

[lien réservé abonné]

Excellent !
Merci.
Une très bonne synthèse

 

[Vovo21]

Super que Epsilon 360 écoute ses associés et se diversifie à l'étranger. C'était le seul avantage qui lui manquait.
Frais faible de 5% et décote de +8% c'est top ! J'y remettrai bien un petit billet si j'en avais la possibilité.