Les SCPI

[darkmilou]

Attention, ce fichier contenant des noms précis d'associés, je me demande si tu ne devrais pas l'effacer ?
D'autre part, l'info est intéressante mais sur quel contrat ? quelle source ?

c'est effacé , trouvé sur la note d'information sur le site de remake live et donc accessible a tous ,

la totalité ou la majeur partis des parts doit effectivement servir pour tous les contrats spirica/suravenir je suppose

Apres je trouve ca intéressent de savoir qu'elle nombres de parts a contracté un assureur dans le cadre de scpi

 

[Msimmo]

Attention, ce fichier contenant des noms précis d'associés, je me demande si tu ne devrais pas l'effacer ?
D'autre part, l'info est intéressante mais sur quel contrat ? quelle source ?

Les status constitutifs d'une SCPI sont publiés aussi sur les sites comme papers...
D'où le S de société qui donne plein d'informations.

 

[Pascal 75]

c'est effacé , trouvé sur la note d'information sur le site de remake live et donc accessible a tous ,

la totalité ou la majeur partis des parts doit effectivement servir pour tous les contrats spirica/suravenir je suppose

Apres je trouve ca intéressent de savoir qu'elle nombres de parts a contracté un assureur dans le cadre de scpi

C'est absolument intéressant pour les personnes morales.
Je m'épuise d'ailleurs à actualiser régulièrement cette information sur ma synthèse SCPI (% d'institutionnels).

Puisque cela est public, peut-être peux tu simplement mettre le lien ?

Ce qui me "gênait" (peut-être à tord) c'était l'apparition de noms de personnes physiques.

 

[benjamin59]

[lien réservé abonné]
(p.9)

 

[Pascal 75]

[lien réservé abonné]
(p.9)

Merci.
Il s'agit de la répartition du K social initial (membres fondateurs).
La part des institutionnels a bien évidement évolué depuis. (Je le situe autour de 3%).

Je ne savais pas que les membres fondateurs étaient ainsi exposés sur la note d'information de la SCPI.
Les fondateurs n'ont pas forcément envie que tout le monde connaissent leur investissements ..

 

[darkmilou]

Merci.
Il s'agit de la répartition du K social initial (membres fondateurs).
La part des institutionnels a bien évidement évolué depuis. (Je le situe autour de 3%).

Je ne savais pas que les membres fondateurs étaient ainsi exposés sur la note d'information de la SCPI.
Les fondateurs n'ont pas forcément envie que tout le monde connaissent leur investissements ..

je trouve c'a d'ailleurs assez pertinent de voir le nombre de part des membres fondateurs ! ca montre le sérieux du projet

 

[Bossuet]

Pourtant, je pense que ça fait une très grande différence. En prenant le taux brut, on est même en dessous des montants à déclarer.

Ce n'est pas tout à fait ce que j'ai dit. J'ai dit que les bulletins trimestriels donnent en général la répartition en % par rapport à la valeur vénale et que cette répartition peut être assez éloignée de la répartition par rapport aux revenus (c'est ce qui est à prendre en compte dans la déclaration des revenus). Je pourrais faire la comparaison pour l'ensemble de mes SCPI en direct (sachant que seule compte la répartition France/étranger, le détail par pays importe peu).

Je ferais prochainement des simulations avec des données réelles issues des IFU des sociétés de gestion et le simulateur des impôts (qui prend correctement en compte les revenus fonciers étrangers). Parmi les SCPI du tableau de @lebadeil , la seule que j'ai en direct est Corum Origin. On verra ce que ça donne. Ça prendra en compte correctement l'évolution du tm avec les SCPI.

Ma formule approximative (sur les SCPI en direct) à partir des remarques de @lebadeil, @ba7872 et autres :

tnet ~= tt x pf x (1-fiscF) + tt x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) - f/n

où t est le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère,
tt le taux de distribution annuelle brut de fiscalité étrangère,
pf proportion d'actifs en France et pe celle à l'étranger,
fiscF le taux d'imposition française (PS compris) sur les actifs français et fiscE celui sur les actifs étrangers,
f les frais d'entrée et souscription,
n le nombre d'années entre achat et vente,
tnet un taux TRI approximatif, avec les hypothèses habituelles (prix de la part et distribution constants, etc).

1/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros tt*pf*FiscF.

2/ L'imposition française sur la part étrangère est tte*FiscE (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros tt*pe *FiscE.

3/ L'imposition étrangère sur la part étrangère est tt-t.

4/ On peut approximer cette imposition étrangère (et donc t à partir de tt et des autres éléments) grâce à :

tt - t ~ 20% x tt x pe et donc t ~ tt x (1 - 20% x pe)

mais cela ne marche pas très bien.

Comme t et tt sont généralement fournis par la SCPI, le mieux est de s'y référer.

5/ Le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)...

6/ La formule très simplifiée tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n doit donner un ordre de grandeur convenable.

 

[Phil17000]

Ma formule approximative (sur les SCPI en direct) à partir des remarques de @lebadeil, @ba7872 et autres :

tnet ~= tt x pf x (1-fiscF) + tt x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) - f/n

où t est le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère,
tt le taux de distribution annuelle brut de fiscalité étrangère,
pf proportion d'actifs en France et pe celle à l'étranger,
fiscF le taux d'imposition française (PS compris) sur les actifs français et fiscE celui sur les actifs étrangers,
f les frais d'entrée et souscription,
n le nombre d'années entre achat et vente,
tnet un taux TRI approximatif, avec les hypothèses habituelles (prix de la part et distribution constants, etc).

1/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros tt*pf*FiscF.

2/ L'imposition française sur la part étrangère est tte*FiscE (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros tt*pe *FiscE.

3/ L'imposition étrangère sur la part étrangère est tt-t.

4/ On peut approximer cette imposition étrangère (et donc t à partir de tt et des autres éléments) grâce à :

tt - t ~ 20% x tt x pe et donc t ~ tt x (1 - 20% x pe)

mais cela ne marche pas très bien.

Comme t et tt sont généralement fournis par la SCPI, le mieux est de s'y référer.

5/ Le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)...

6/ La formule très simplifiée tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n doit donner un ordre de grandeur convenable.

Salut @Bossuet,

Si tu veux améliorer un peu la formule et davantage converger vers le TRI, tu peux diviser l'ensemble du tnet par (2-f)/2.

En effet, par défaut la formule considère que la valeur de ton capital reste fixe à 1 sur l'ensemble de la durée du placement.

Or, au début ça vaut 1, mais à la fin ça vaut 1-f.

Donc, en divisant par (2-f)/2 tu as un dénominateur plus proche du capital moyen sur la durée d'investissement (interpolation linéaire).

J'ai fait le test avec des valeurs numériques et ça réduit assez nettement l'écart de l'approximation par rapport au TRI réel pour les SCPI à frais d'entrée.

 

[Pascal 75]

Ma formule approximative (sur les SCPI en direct) à partir des remarques de @lebadeil, @ba7872 et autres :

tnet ~= tt x pf x (1-fiscF) + tt x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) - f/n

où t est le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère,
tt le taux de distribution annuelle brut de fiscalité étrangère,
pf proportion d'actifs en France et pe celle à l'étranger,
fiscF le taux d'imposition française (PS compris) sur les actifs français et fiscE celui sur les actifs étrangers,
f les frais d'entrée et souscription,
n le nombre d'années entre achat et vente,
tnet un taux TRI approximatif, avec les hypothèses habituelles (prix de la part et distribution constants, etc).

1/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros tt*pf*FiscF.

2/ L'imposition française sur la part étrangère est tte*FiscE (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros tt*pe *FiscE.

3/ L'imposition étrangère sur la part étrangère est tt-t.

4/ On peut approximer cette imposition étrangère (et donc t à partir de tt et des autres éléments) grâce à :

tt - t ~ 20% x tt x pe et donc t ~ tt x (1 - 20% x pe)

mais cela ne marche pas très bien.

Comme t et tt sont généralement fournis par la SCPI, le mieux est de s'y référer.

5/ Le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)...

6/ La formule très simplifiée tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n doit donner un ordre de grandeur convenable.

Je plussoie

Ta formule au point "6" que j'utilise aussi depuis longtemps dans ma synthèse (sans les frais de souscription) correspond, à peu de chose près, à mes calculs de TRI (incluant les frais) aussi bien en formule automatisée "Excel" qu'avec l'approximation linéaire de Phil.





Ba72 pense que l'on doit utiliser le taux brut de fiscalité étrangère.
Cela changerait bcp les choses ... c'est possible.
De mon coté, je n'en sais rien.
Pour l'instant, en l'absence de certitude, je reste, comme toi (il me semble), basé sur le taux net de fiscalité étrangère.

 

[darkmilou]

ca serais possible de mettre le loyer ou dividendes NET distribué par parts ! je sait je suis chiant mais je pense au personne lambda qui viendra lire le forum occasionnellement

perso je montre ca a mon épouse , elle y comprend que dalle .... je sait je suis rechiant

 

[Msimmo]

La question de Ba72 est "doit-on utiliser le taux brut ou net de fiscalité étrangère".
Selon lui, cela change bcp les choses ... de mon coté, je n'en sais rien.
Pour l'instant, en l'absence de certitude, je reste, comme toi, basé sur le taux net de fiscalité étrangère.

Je me base sur un des exemples illustratifs de Iroko

[lien réservé abonné]



Iroko s'intéresse à la fiscalité totale payée et illustre avec 24% d'imposition à l'étranger pour montrer l'effet sur la fiscalité FR.

Imaginons que ce soit 100 eur de dividende payés par une scpi (sans frais ) dont la part vaut 1 000 euros.

Pour une SCPI full FR, TD BRUT = TD NET en général soit ici 10% (100 / 1000)

Pour une SCPI full ETR, le TD brut est de 10% (100 / 1000) et le TD net de fiscalité étrangère est de 7,6% ( 76 / 1000 avec 76 = 100 - 24%)

A la fin, le net de net in the pocket est :
- 52,8 eur pour la SCPI FR, soit 5,3%
- 68,79 eur pour la SCPI ETR, soit 6,9%

Bref, le TD NET défavorise dans la comparaison le revenu réel net de toute fiscalité
et désavantage les SCPI ETR versus FR

 

[Pascal 75]

ca serais possible de mettre le loyer ou dividendes NET distribué par parts ! je sait je suis chiant mais je pense au personne lambda qui viendra lire le forum occasionnellement

perso je montre ca a mon épouse , elle y comprend que dalle .... je sait je suis rechiant

tout est possible, après cela multiplie les colonnes ...
Perso, j'ai hésité à intégrer cette info mais il m'est apparu que le taux était plus parlant chaque part de SCPI ayant une valo différente. Mais je garde l'idée sous le coude

j'ai déjà les colonnes supplémentaires suivantes :


J

 

[darkmilou]

tout est possible, après cela multiplie les colonnes ...
Perso, j'ai hésité à intégrer cette info mais il m'est apparu que le taux était plus parlant chaque part de SCPI ayant une valo différente. Mais je garde l'idée sous le coude

j'ai déjà les colonnes supplémentaires suivantes :

Afficher la pièce jointe 35944
J

super je te remercie Pascal 75

 

[lebadeil]

Ma formule approximative (sur les SCPI en direct) à partir des remarques de @lebadeil, @ba7872 et autres :

tnet ~= tt x pf x (1-fiscF) + tt x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) - f/n

où t est le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère,
tt le taux de distribution annuelle brut de fiscalité étrangère,
pf proportion d'actifs en France et pe celle à l'étranger,
fiscF le taux d'imposition française (PS compris) sur les actifs français et fiscE celui sur les actifs étrangers,
f les frais d'entrée et souscription,
n le nombre d'années entre achat et vente,
tnet un taux TRI approximatif, avec les hypothèses habituelles (prix de la part et distribution constants, etc).

1/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros tt*pf*FiscF.

2/ L'imposition française sur la part étrangère est tte*FiscE (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros tt*pe *FiscE.

3/ L'imposition étrangère sur la part étrangère est tt-t.

4/ On peut approximer cette imposition étrangère (et donc t à partir de tt et des autres éléments) grâce à :

tt - t ~ 20% x tt x pe et donc t ~ tt x (1 - 20% x pe)

mais cela ne marche pas très bien.

Comme t et tt sont généralement fournis par la SCPI, le mieux est de s'y référer.

5/ Le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)...

6/ La formule très simplifiée tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n doit donner un ordre de grandeur convenable.

Merci @Bossuet. J'ai utilisé la formule très simplifiée no 6) dans mes tableaux. Je cherche l'ordre de grandeur uniquement.

 

[Bossuet]

Je plussoie

Ta formule au point "6" que j'utilise aussi depuis longtemps dans ma synthèse (sans les frais de souscription) correspond, à peu de chose près, à mes calculs de TRI (incluant les frais) aussi bien en formule automatisée "Excel" qu'avec l'approximation linéaire de Phil.

Afficher la pièce jointe 35941

Ba72 pense que l'on doit utiliser le taux brut de fiscalité étrangère.
Cela changerait bcp les choses ... c'est possible.
De mon coté, je n'en sais rien.
Pour l'instant, en l'absence de certitude, je reste, comme toi (il me semble), basé sur le taux net de fiscalité étrangère.

Pour Remake Live, j'ai tt-t ~1.24% (moyenne sur deux ans).

L'écart entre les deux formules est (tt -t) x (pf x fiscF + pe x fiscE) (la formule très simplifiée surestime un peu la rentabilité).

Sauf erreur de ma part, cela peut donner ici un écart de ~0.2% à 0.4% entre les deux formules, par exemple lorsqu'on prend des hypothèses de TM et TMI de 20 et 30%.

Ce n'est pas tout à fait négligeable en ce cas (@ba7872 a raison sur ce point) mais ne change pas radicalement les choses quant aux conclusions du tableau de @lebadeil.

 

[lebadeil]

Je reposte ici (sans les formules déjà mentionnées sur cette file un peu plus haut) , le résultat de la cartographie des SCPI net de fiscalité (*) , selon l'enveloppe choisie. Un tableau directement exploitable, simple et visuel.

(*) net de fiscalité = net de fiscalité étrangere & française.


les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

 

[Bossuet]

Merci @Bossuet. J'ai utilisé la formule très simplifiée no 6) dans mes tableaux. Je cherche l'ordre de grandeur uniquement.

Je sais, et j'approuve : cette approximation me semble tout à fait acceptable pour les comparaisons faites dans ton tableau.

 

[Bossuet]

Je me base sur un des exemples illustratifs de Iroko

[lien réservé abonné]

Afficher la pièce jointe 35942

Iroko s'intéresse à la fiscalité totale payée et illustre avec 24% d'imposition à l'étranger pour montrer l'effet sur la fiscalité FR.

Imaginons que ce soit 100 eur de dividende payés par une scpi (sans frais ) dont la part vaut 1 000 euros.

Pour une SCPI full FR, TD BRUT = TD NET en général soit ici 10% (100 / 1000)

Pour une SCPI full ETR, le TD brut est de 10% (100 / 1000) et le TD net de fiscalité étrangère est de 7,6% ( 76 / 1000 avec 76 = 100 - 24%)

A la fin, le net de net in the pocket est :
- 52,8 eur pour la SCPI FR, soit 5,3%
- 68,79 eur pour la SCPI ETR, soit 6,9%

Bref, le TD NET défavorise dans la comparaison le revenu réel net de toute fiscalité
et désavantage les SCPI ETR versus FR

1/ Merci de ces exemples avec lesquels je suis d'accord.

Après, il faut comparer les SCPI d'après les données réelles, mais cela va bien dans ce sens.

2/ Mes formules et les tableaux de @lebadeil tiennent déjà compte de ces effets (au 1er ordre).

La formule très simplifiée (utilisée par @lebadeil) avantage même les SCPI ETR en sous-estimant un peu les impôts réels pour celles-ci (l'effet est de l'ordre de 0.2%-0.4% par an pour Remake Live).

 

[darkmilou]

a 13:37 un gros investissement industrielle pour remake avec bail de 30 ans et un rendement de 8 % .... ENORME

 

[Pascal 75]

Je me base sur un des exemples illustratifs de Iroko

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Iroko s'intéresse à la fiscalité totale payée et illustre avec 24% d'imposition à l'étranger pour montrer l'effet sur la fiscalité FR.

Imaginons que ce soit 100 eur de dividende payés par une scpi (sans frais ) dont la part vaut 1 000 euros.

Pour une SCPI full FR, TD BRUT = TD NET en général soit ici 10% (100 / 1000)

Pour une SCPI full ETR, le TD brut est de 10% (100 / 1000) et le TD net de fiscalité étrangère est de 7,6% ( 76 / 1000 avec 76 = 100 - 24%)

A la fin, le net de net in the pocket est :
- 52,8 eur pour la SCPI FR, soit 5,3%
- 68,79 eur pour la SCPI ETR, soit 6,9%

Bref, le TD NET défavorise dans la comparaison le revenu réel net de toute fiscalité
et désavantage les SCPI ETR versus FR

Cet exemple très intéressant démontre bien l'intérêt fiscal des SCPI étrangères mais il ne nous éclaire pas (il me semble) sur l'intérêt ou non d'utiliser le taux brut pour le net fiscal ou le TRI