Les SCPI

[Msimmo]

Au sujet, des frais de souscription en SCPI (HT ou TTC)

Dans la note d'information de Comète, enfin une explication claire :

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Inversement pour primopierre la sdg n'a pas opté pour la récupération de la TVA

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Commission de souscription versée par la SCPI à la société de gestion

- 10,617 % HT (exonérée de TVA, la société de gestion n’y ayant pas opté) du prix de souscription, prime d’émission incluse.

 

[Phil17000]

Inversement pour primopierre la sdg n'a pas opté pour la récupération de la TVA

[lien réservé abonné].

Oui, et dans ce cas là on comprend plus facilement pourquoi l'épargnant ne la paye pas, puisqu'il y a exemption.

Ce qui confirme que dans tous les cas, l'épargnant ne paye pas la TVA sur la commission de souscription

 

[Deedjo]

Bonjour,
Une date d'arrivée est-elle communiquée ?
J'ai appelé le service client Linxea qui ne ma pas confirmer que Iroko Zen serait commercialiser prochainement.

Le service client Linxea a posté sur leur forum que Iroko arrivait sur Spirit en décembre.

 

[ba7872]

Oui, tout à fait.

J'ai aussi été interpelé par la remarque pertinente de @ba7872 sur la prise en compte du taux brut en lieu et place du taux net de fiscalité étrangère. Perso, je n'y suis pas trop favorable.
Je pense que c'est néanmoins à investiguer.
Mais cela ne changera pas grand chose à mon avis vu les imprécisions intrinsèques de nos calculs.

Pourtant, je pense que ça fait une très grande différence. En prenant le taux brut, on est même en dessous des montants à déclarer.

Autre remarque pertinente de @ba7872 : Le % du patrimoine à l'étranger peut varier.

En conséquence, je me donne comme règle de ne prendre que le % issus du dernier bulletin (si existe) ou appel à la SDG à l'édition du dernier bulletin. Pour l'édition de ma synthèse de début Juillet, je prendrais indubitablement les data issues de mes participations aux AG.

Ce n'est pas tout à fait ce que j'ai dit. J'ai dit que les bulletins trimestriels donnent en général la répartition en % par rapport à la valeur vénale et que cette répartition peut être assez éloignée de la répartition par rapport aux revenus (c'est ce qui est à prendre en compte dans la déclaration des revenus). Je pourrais faire la comparaison pour l'ensemble de mes SCPI en direct (sachant que seule compte la répartition France/étranger, le détail par pays importe peu).

Je ferais prochainement des simulations avec des données réelles issues des IFU des sociétés de gestion et le simulateur des impôts (qui prend correctement en compte les revenus fonciers étrangers). Parmi les SCPI du tableau de @lebadeil , la seule que j'ai en direct est Corum Origin. On verra ce que ça donne. Ça prendra en compte correctement l'évolution du tm avec les SCPI.

 

[plop962]

Je ferais prochainement des simulations avec des données réelles issues des IFU des sociétés de gestion et le simulateur des impôts (qui prend correctement en compte les revenus fonciers étrangers).

Pour comparer fiscalité réelle, basée sur la répartition France/Europe des loyers et fiscalité basée sur sur la répartition du patrimoine ? C'est ça ?

 

[ba7872]

Pour comparer fiscalité réelle, basée sur la répartition France/Europe des loyers et fiscalité basée sur sur la répartition du patrimoine ? C'est ça ?

Oui, et aussi les montants réels des revenus à déclarer. Je ne vais pas faire toutes les simulations non plus, mais au moins donner les chiffres issus des IFUs et les comparer avec les hypothèses des calculs actuels.

 

[Msimmo]

Bref, il manque par SCPI et année, les charges à déduire
et la répartition étrangère des revenus

(j'ajouterai si on est très pointilleux la proportion selon la méthode de crédit d'impôt ou taux effectif - même si c'est similaire en montant).

 

[Pascal 75]

Avec la crise de l’immobilier de bureaux, les SCPI sont entre deux eaux - souce : Challenges :

[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,
Au risque d'etre un peu direct (désolé ), je vois que ça foisonne d'idées sur ce qu'il faudrait faire , avec les calculs de rendements des SCPI, un niveau de précision, mais je ne vois pas beaucoup de tableaux sortir .....

Un lien entre la complexité, et le manque d'aboutissement ?

Je me rappelle que lors de l’élaboration des formules simplifiées pour mon tableau de synthèse, les membres de cette file étaient perdus. Si on rajoute un niveau de complexité , je vous laisse imaginer ....

De façon pragmatique, compte tenu de l'incertitude sur l’évolution du TD (en ref. ay RD 2023), je crois que les membres de cette file cherchent essentiellement
- les ordres de grandeur,
- l'impact des principaux paramètres,
- pour comparer les choses,
- et décider de la meilleure stratégie selon leur profil.

Juste mon avis

 

[lebadeil]

Avec la crise de l’immobilier de bureaux, les SCPI sont entre deux eaux - souce : Challenges :

[lien réservé abonné]

Merci @Pascal 75 pour ce lien chez Challenges

Bien apprecié la fin de l'article , en regard de la durée de placement, versus frais de souscription 0, que je cite ici :

Haro sur les frais d’entrée !

Pour attirer le chaland et se démarquer, des SCPI [lien réservé abonné] ont aussi choisi de ne pas ponctionner de frais d’entrée, traditionnellement 10 % des sommes versées. Celles-ci font clairement partie des véhicules privilégiés ces derniers temps, même si, sur la durée, cet avantage pourrait s’estomper à la faveur de frais de gestion plus importants que ceux de leurs concurrents traditionnels.

Cette exonération est toutefois bien vue des épargnants désirant investir dans la pierre papier, car leur horizon de placement n’est plus aussi long que celui de leurs aînés. La tentation d’arbitrer régulièrement des produits d’épargne pour choisir des solutions plus lucratives ou mieux adaptées à leurs besoins est de plus en plus vérifiée.

Résultat : sur une relative courte période, ne pas se voir imposer de frais d’entrée importants trouve toute sa légitimité.

 

[ba7872]

Bref, il manque par SCPI et année, les charges à déduire
et la répartition étrangère des revenus

Pas exactement. Les dividendes reçus sont déjà "charges déduites" (c'est la SCPI qui payent les charges, pas l'associé). Mais il se trouve que la SCPI distribue ce qu'elle a envie de distribuer (elle peut conserver une partie des loyers et des plus-values).

(j'ajouterai si on est très pointilleux la proportion selon la méthode de crédit d'impôt ou taux effectif - même si c'est similaire en montant).

Les deux méthodes donnent un résultat identique (et non similaire), ce qui est normal :
- la méthode du crédit d'impôt ajoute un impôt pour le soustraire ensuite
- par la méthode du taux effectif, il n'y a pas d'impôt
- les deux méthodes tiennent compte des revenus étrangers pour calculer le taux moyen d'imposition.
Donc une seule méthode suffit.

 

[Msimmo]

Merci @Pascal 75 pour ce lien chez Challenges

Bien apprecié la fin de l'article , en regard de la durée de placement, versus frais de souscription 0, que je cite ici :

Haro sur les frais d’entrée !

Pour attirer le chaland et se démarquer, des SCPI [lien réservé abonné] ont aussi choisi de ne pas ponctionner de frais d’entrée, traditionnellement 10 % des sommes versées. Celles-ci font clairement partie des véhicules privilégiés ces derniers temps, même si, sur la durée, cet avantage pourrait s’estomper à la faveur de frais de gestion plus importants que ceux de leurs concurrents traditionnels.

Cette exonération est toutefois bien vue des épargnants désirant investir dans la pierre papier, car leur horizon de placement n’est plus aussi long que celui de leurs aînés. La tentation d’arbitrer régulièrement des produits d’épargne pour choisir des solutions plus lucratives ou mieux adaptées à leurs besoins est de plus en plus vérifiée.

Résultat : sur une relative courte période, ne pas se voir imposer de frais d’entrée importants trouve toute sa légitimité.

Même sur une période longue...

En fait les journalistes effleurent le sujet sans jamais se retrousser les manches.

Corum et Iroko s'opposent sur la question.

Pourquoi les journalistes ne seraient pas en mesure de départager le vrai du faux et d'aller au delà de la timide synthèse des avis qui divergent ?

 

[ba7872]

Bonjour à tous,
Au risque d'etre un peu direct (désolé ), je vois que ça foisonne d'idées sur ce qu'il faudrait faire , avec les calculs de rendements des SCPI, un niveau de précision, mais je ne vois pas beaucoup de tableaux sortir .....

Un lien entre la complexité, et le manque d'aboutissement ?

Je me rappelle que lors de l’élaboration des formules simplifiées pour mon tableau de synthèse, les membres de cette file étaient perdus. Si on rajoute un niveau de complexité , je vous laisse imaginer ....

De façon pragmatique, compte tenu de l'incertitude sur l’évolution du TD (en ref. ay RD 2023), je crois que les membres de cette file cherchent essentiellement
- les ordres de grandeur,
- l'impact des principaux paramètres,
- pour comparer les choses,
- et décider de la meilleure stratégie selon leur profil.

Juste mon avis

Afficher la pièce jointe 35890

Bonjour @lebadeil

Mon but n'est pas de complexifier mais de regarder si l'utilisation du taux brut de fiscalité étrangère donne un résultat très différent ou non. Il peut y avoir 20% d'écart entre le taux brut et le taux nette, ce n'est pas négligeable. C'est juste un problème de données d'entrée (et une seule), pas de formule.
Et je voudrais aussi comparer avec la réalité. Si des formules simplifiées avec de mauvaises hypothèses donne un résultat avec 2% de différence sur la rentabilité, on n'est plus dans l'approximation mais dans l'erreur.

Maintenant, je n'ai jamais dit que je ferais ça dans l'heure qui suit.

 

[Msimmo]

Pas exactement. Les dividendes reçus sont déjà "charges déduites" (c'est la SCPI qui payent les charges, pas l'associé). Mais il se trouve que la SCPI distribue ce qu'elle a envie de distribuer (elle peut conserver une partie des loyers et des plus-values).

Mon point est bien d'aider ceux qui peuvent choisir entre régime réel ou micro foncier à 30%.
Ça va influencer leur net de net après impôt, soit favorablement, soit défavorablement par rapport au régime réel.

Cette donnée n'est pas communiqué avant IFU ou rapport annuel peut-être.

Quand au RAN, optionnel, il impacte défavorablement le net de net et reviens à surestimer la rentabilité de l'année en cours.

A l'inverse, et je n'ai pas vérifié, le versement de la réserve devrait logiquement se faire hors imposition. Sauf à ce que ces sommes soient imposées deux fois ?!

 

[lebadeil]

Et je voudrais aussi comparer avec la réalité. Si des formules simplifiées avec de mauvaises hypothèses donne un résultat avec 2% de différence sur la rentabilité, on n'est plus dans l'approximation mais dans l'erreur.

Bonjour @ba7872
On est d'accord .... On attend donc les resultats

Maintenant, je n'ai jamais dit que je ferais ça dans l'heure qui suit.

Maintenant que la bande annonce est sortie, quand peut on espérer ces resultats ?
Cette question car beaucoup de membres font des choix "maintenant" sur les SCPI.

 

[ba7872]

Mon point est bien d'aider ceux qui peuvent choisir entre régime réel ou micro foncier à 30%.
Ça va influencer leur net de net après impôt, soit favorablement, soit défavorablement par rapport au régime réel.

Cette donnée n'est pas communiqué avant IFU ou rapport annuel peut-être.

Il n'y a que l'IFU qui peut donner les chiffres exactes je pense. Avec le rapport annuel, c'est peut-être possible de retrouver les chiffres mais ça doit être compliqué.

Quand au RAN, optionnel, il impacte défavorablement le net de net et reviens à surestimer la rentabilité de l'année en cours.

A l'inverse, et je n'ai pas vérifié, le versement de la réserve devrait logiquement se faire hors imposition. Sauf à ce que ces sommes soient imposées deux fois ?!

Tout ce qui est mis en réserve (RAN ou plus-value) impact négativement le rendement net de fiscalité car l'associé va payer des impôts sur de l'argent qu'il ne touche pas (une SCPI est dite fiscalement transparente).
Lorsqu'il y a versement d'une partie du RAN ou des réserves de plus-values, vous n'êtes pas imposés une deuxième fois.

 

[Pascal 75]

Même sur une période longue...

En fait les journalistes effleurent le sujet sans jamais se retrousser les manches.

Corum et Iroko s'opposent sur la question.

Pourquoi les journalistes ne seraient pas en mesure de départager le vrai du faux et d'aller au delà de la timide synthèse des avis qui divergent ?

Tout à fait d'accord.

En conséquence, j'investis sur Corum ET sur Iroko
Je ne pense pas qu'il y ait une vérité absolue sur ce sujet.
C'est une zone grise. L'avenir des taux n'étant pas connu à l'avance ...

 

[Pascal 75]

SCPI : les principaux risques à connaître (Source :MtX PmT)

Danger n°1 : des SCPI : le risque de marché
Risque n°2 : le manque de diversification
Danger n° 3 : l’absence de garantie du capital
Risque n°4 : la baisse de rendement de la SCPI
Danger n° 5: La perte de valeur des parts de la SCPI
Risque n°6 : SCPI : une fiscalité lourde
Danger n° 7 : Le manque de liquidité

[lien réservé abonné]

 

[darkmilou]

supprimé

 

[Pascal 75]

pour ceux qui cherche a savoir le nombre de part souscrite par les assureurs dans le cadre de leur contrat pour remake live ( enfin je suppose )

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Attention, ce fichier contenant des noms précis d'associés, je me demande si tu ne devrais pas l'effacer ?
D'autre part, l'info est intéressante mais sur quel contrat ? quelle source ?