Les SCPI

[JulieB78]

si votre delais de jouissance se termine au 1er décembre :

Primovie effectue les distributions par trimestre échu à la fin du mois suivant.

Donc votre premier règlement interviendra en fin janvier 2025, pour un mois de loyer.

Par ailleurs, les loyers sont règles séparément des plus values.

Merci ! Vous êtes plus efficace que mon conseiller (qui n'est pas spécialisé dans les SCPI, mais tout de même !)

 

[agra07]

le théorème de Buffeto ....encore et toujours

d'un autre coté est il nécessaire d'avoir d'énormes paquebots qui s'adaptent plus difficilement ?

tout dépend de leur back office .

si je créé une SCPI et que je m'occupe de tout moi meme , ça fait peu de personnel à rémunérer

je te comprends et moi aussi je vais me tenir à l'écart pour l'instant ...

de toutes façons il est nécessaire d'attendre de voir si l'ISF sera rétabli ou si l'IFI sera modifié

C'est quoi cette idée saugrenue ?

 

[agra07]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)

Un update avec quelques SCPI supplementaires dans la col. Nue Propriété, dont une SCPI qui sort du lot (Elevation Tertiom , thanks to inputs from @Phil17000)

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 6 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.


Afficher la pièce jointe 35566


-------------------------------------------------- ANNEXES AV et PER

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Afficher la pièce jointe 35568

-------------------------------------------------- ANNEXES En Direct


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Afficher la pièce jointe 35570

-------------------------------------------------- ANNEXES Nue Propriété


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Afficher la pièce jointe 35572

Bravo pour ce tableau qui permet d'avoir une vue d'ensemble.
Sans entrer dans le détail des calculs, les résultats me paraissent tous cohérents, en particulier la différence de rendement pour les SCPI étrangères qui dépend beaucoup de l'écart TMI-TM que j'avais signalé en son temps et qui n'est pas intuitif.

 

[lebadeil]

Bravo pour ce tableau qui permet d'avoir une vue d'ensemble.
Sans entrer dans le détail des calculs, les résultats me paraissent tous cohérents, en particulier la différence de rendement pour les SCPI étrangères qui dépend beaucoup de l'écart TMI-TM que j'avais signalé en son temps et qui n'est pas intuitif.

Bonjour et merci pour le retour que je partage bien volontiers avec mes 2 compagnons de route @Bossuet (qui s'en gratte encore la tête) et @Phil17000 pour la Nue Propriété.

Depuis, on même vérifié les "ordres de grandeur" avec @Phil17000 et @Pascal 75, par d'autres méthodes dont je vous fais grâce des calculs.

Ce tableau permet effectivement de positionner les SCPI en regard des frais de souscription, des enveloppes choisies, et du taux de distribution ref. 2023 (avec part étrangère). Ainsi, on peut avoir en coup d’œil une catégorisation de rendement à un instant T.

Les hypothèses sont mentionnées et évolueront, et on ajustera le tableau.

 

[Stef29]

Concernant la baisse des prix de part de SCPI, avez vous des échos sur de nouvelles baisses à venir ? et quelles SCPI seraient concernées ?

 

[Pascal 75]

Concernant la baisse des prix de part de SCPI, avez vous des échos sur de nouvelles baisses à venir ? et quelles SCPI seraient concernées ?

Nous sommes, je pense, à la fin de cette période cauchemardesque pour la valorisation des anciennes SCPi de bureaux.

Je reste cependant encore un peu inquiet pour Primopierre et, globalement, pour toutes les bancaires.

 

[Pascal 75]

Bravo pour ce tableau qui permet d'avoir une vue d'ensemble.
Sans entrer dans le détail des calculs, les résultats me paraissent tous cohérents, en particulier la différence de rendement pour les SCPI étrangères qui dépend beaucoup de l'écart TMI-TM que j'avais signalé en son temps et qui n'est pas intuitif.

Oui, tout à fait.

J'ai aussi été interpelé par la remarque pertinente de @ba7872 sur la prise en compte du taux brut en lieu et place du taux net de fiscalité étrangère. Perso, je n'y suis pas trop favorable.
Je pense que c'est néanmoins à investiguer.
Mais cela ne changera pas grand chose à mon avis vu les imprécisions intrinsèques de nos calculs.

Aussi, chacun peut se faire une feuille de calcul Excel pour le calcul du TRI à 10 ans comme ci-dessous (Epargne Pierre) :
Les variables sont en fond bleu clair
Les résultats sont en fond bleu foncé

La formule "TRI" est directement dispo sur Excel et la formule de l'approximation linéaire a été donné ici par @Phil17000.
Ce mode de calcul est cohérent avec les résultats des très pertinentes synthèses lebadéliennes



Autre remarque pertinente de @ba7872 : Le % du patrimoine à l'étranger peut varier.

En conséquence, je me donne comme règle de ne prendre que le % issus du dernier bulletin (si existe) ou appel à la SDG à l'édition du dernier bulletin. Pour l'édition de ma synthèse de début Juillet, je prendrais indubitablement les data issues de mes participations aux AG.

 

[Stef29]

Nous sommes, je pense, à la fin de cette période cauchemardesque pour la valorisation des anciennes SCPi de bureaux.

Je reste cependant encore un peu inquiet pour Primopierre et, globalement, pour toutes les bancaires.

Primopierre a déjà tellement dévaluée.... tu penses que ça peut continuer ?

 

[Pascal 75]

Primopierre a déjà tellement dévaluée.... tu penses que ça peut continuer ?

Avec Marc Bertrand (ex Amundi) et des SCPi ultra thématiques on ne sait jamais ...
Mais, OUI, on est probablement, au bout du tunnel qd même ...
Les baisses seront résiduelles en 2025 (sauf nouveaux bouleversements économiques ...)

 

[luluca]

Bonjour et merci pour le retour que je partage bien volontiers avec mes 2 compagnons de route @Bossuet (qui s'en gratte encore la tête) et @Phil17000 pour la Nue Propriété.

Depuis, on même vérifié les "ordres de grandeur" avec @Phil17000 et @Pascal 75, par d'autres méthodes dont je vous fais grâce des calculs.

Ce tableau permet effectivement de positionner les SCPI en regard des frais de souscription, des enveloppes choisies, et du taux de distribution ref. 2023 (avec part étrangère). Ainsi, on peut avoir en coup d’œil une catégorisation de rendement à un instant T.

Les hypothèses sont mentionnées et évolueront, et on ajustera le tableau.

Quand Iroko entrera véritablement chez Spirica, je pense que cette SCPI sera pas loin de Remake en AV. Ce qui l’a plombé dans le tableau de Lebadeil, c'est les 1% de frais d’entrée de délai de Garance. De plus, la part des immeubles étrangers augmentant chez Remake et la part française augmentant chez Iroko, je m’attends à un net fiscal étranger très proche de Remake en 2024 pour Iroko ce qui va encore le rapprocher de Remake.
Un travail supplémentaire à ajouter dans le tableau pour le cher Lebadeil

Au final, avec la décote d’Iroko (vs legere surcote chez Remake), il s'agit aujourd'hui, selon moi, de la meilleure SCPI disponible en AV.

Certains diront de prendre en nue pro en direct, c'est vrai que le rendement est meilleur mais l’administratif et la paperasse c'est pas pour moi. Je préfère une bonne vieille flat tax qui s'impute automatiquement sur ma déclaration d'impôt. Et en plus j'ai 22% de différence entre mon TMI et mon taux moyen, c'est pas les 8% de différence qui vont changer grand chose.

Maintenant la grande question est quand est-ce qu’Iroko va vraiment arriver chez Linxea ou MeilleurTaux. On dirait un serpent de mer. D’ailleurs on a eu confirmation pour décembre chez Linxea mais qqun a eu aussi confirmation chez MeilleurTaux ?

 

[lebadeil]

Hello @luluca ,
Ce qui a plombé Iroko dans mon tableau sont les frais d'entrée de Garance à 1%, si tu regardes les col, AV ou PER.
Je n'ai pas pris en compte le délai de jouissance pour ces 2 enveloppes (pour simplifier, les membres de cette file etant suffisamment perdus avec les formules). Cela est indiqué dans les hypothèses.

 

[luluca]

Hello @luluca ,
Ce qui a plombé Iroko dans mon tableau sont les frais d'entrée de Garance à 1%, si tu regarde les col, AV ou PER.
Je n'ai pas pris en compte le délai de jouissance pour ces 2 enveloppes (pour simplifier, les membres de cette file etant suffisamment perdus avec les formules)

Oui tout à fait , c'est ce que je voulais écrire en plus. corrigé maintenant dans mon précédent post.
Je voulais justement ajouter que les frais de jouissance Garance ne sont pas inclus dans ton tableau sinon ca aurait même propulsé Iroko devant Remake.

 

[Stef29]

Oui on attend tous avec impatience l'arrivée de Iroko chez Linxéa Spirit mais à voir aussi sous quelles conditions ?

 

[fdod]

Je crois qu'il n'y a pas de contrainte de sortie de iroko chez garance

 

[nikola31]

Quand Iroko entrera véritablement chez Spirica, je pense que cette SCPI sera pas loin de Remake en AV. Ce qui l’a plombé dans le tableau de Lebadeil, c'est les 1% de frais d’entrée de délai de Garance. De plus, la part des immeubles étrangers augmentant chez Remake et la part française augmentant chez Iroko, je m’attends à un net fiscal étranger très proche de Remake en 2024 pour Iroko ce qui va encore le rapprocher de Remake.
Un travail supplémentaire à ajouter dans le tableau pour le cher Lebadeil

Au final, avec la décote d’Iroko (vs legere surcote chez Remake), il s'agit aujourd'hui, selon moi, de la meilleure SCPI disponible en AV.

Certains diront de prendre en nue pro en direct, c'est vrai que le rendement est meilleur mais l’administratif et la paperasse c'est pas pour moi. Je préfère une bonne vieille flat tax qui s'impute automatiquement sur ma déclaration d'impôt. Et en plus j'ai 22% de différence entre mon TMI et mon taux moyen, c'est pas les 8% de différence qui vont changer grand chose.

Maintenant la grande question est quand est-ce qu’Iroko va vraiment arriver chez Linxea ou MeilleurTaux. On dirait un serpent de mer. D’ailleurs on a eu confirmation pour décembre chez Linxea mais qqun a eu aussi confirmation chez MeilleurTaux ?

J'ai aussi une préférence pour la flat tax. Peut-être faudra-t-il prendre en compte la nouvelle mouture issue du nouveau PLF.

 

[Deedjo]

Tout le monde criait au loup pour l'avenant Spirica relatif à la liquidité, mais tout le monde attend Iroko

 

[luluca]

Oui ça nous rend zen

 

[nikola31]

Oui ça nous rend zen

 

[Enzo75]

Oui on attend tous avec impatience l'arrivée de Iroko chez Linxéa Spirit mais à voir aussi sous quelles conditions ?

Bonjour,
Une date d'arrivée est-elle communiquée ?
J'ai appelé le service client Linxea qui ne ma pas confirmer que Iroko Zen serait commercialiser prochainement.

 

[Phil17000]

Si on prend le site officiel, on baigne en effet dans le mélange des deux :
[lien réservé abonné]
Afficher la pièce jointe 34656

24,96 eur de commissions = 12% de 208 €
Mais 208€ - 187,2€ = 20,8 € soit 10%

Si vous voulez (pour une fois je passe mon tour) peut être que le détail est bien expliqué dans: [lien réservé abonné]

mais c'est clair que tout le monde s'y perd.

Personnellement, les frais d'entrée qu'on me facture ça reste la différence entre mon prix d'achat (souscription) et mon prix de revente le lendemain (prix de retrait).
Les subtilités TTC/HT/TTI, je le laisse aux comptable et aux gestionnaires de scpi que je ne suis pas

Au sujet, des frais de souscription en SCPI (HT ou TTC)

Dans la note d'information de Comète, enfin une explication claire :