Les SCPI

[Aristide]

L'exemple de FranceSCPI est trompeur sur la réalité économique, mais le résultat final sur la somme récupérée par l'épargnant est juste...

Pourquoi ?

A cause de l'associativité et de la commutativité de la multiplication : (a*b)*c=(a*c)*b !!!! (pour faire savant).

avec a = prix de souscription, ici 100€,

b = 100% - % de frais de souscription, ici 90%,

c = augmentation du prix de la part, ici 110%,

d'où (a*b)*c=(a*c)*b=99€ comme somme récupérée par l'épargnant.

Le calcul est juste dans les deux cas mais ne permet pas de dire que les frais sont en fait payés à la fin.

Je veux bien.
Mais dans d'autres conventions c'est 10% x 100€ = 10€ et non pas 11€ ?

 

[luluca]

Les gars vous m’avez perdu...
On est en grand majorité fan des scpi sans frais de souscription de toute façon, le sujet n’est pas là.
Malheureusement à part Remake Live, y a pas trop de choix dans nos AV habituelles. Et Garance, bof...

 

[Pascal 75]

J'ai récupéré toutes les clefs de répartitions disponibles (Source : Louve -Bravo à eux-) :
Pas simple à lire, mais on retrouve quasi toutes les scpi dispo en NP.
Donc, plus simple pour comparer et discerner ...

 

[agra07]

L'exemple de Francescpi que j'ai joint n'est pas possible par convention ?:

Cdt

Oui et non.
L'ambiguïté de la présentation par la profession fait que les investisseurs qui ne connaissent pas bien le produit SCPI avec frais de souscription ont parfois du mal à s'y retrouver.

Je vais essayer de faire le point en 6 questions:
1-Les frais d'acquisition (de l'ordre de 10%) sont-ils prélevés à l'entrée ou à la sortie: réponse à l'entrée.
2-Si les frais d'acquisition sont de 10% quelle somme touchera-t -on si on revend immédiatement: réponse la valeur de retrait soit 90% du prix d'achat (n x R avec n nombre de parts acquises et R valeur de retrait d'une part).
3-Comment est calculé le nombre n de parts acquises: réponse si M est le montant investi et A le prix d'achat d'une part (tous frais compris): n = M/A
4-Si le taux de distribution de la SCPI est de 5%, quel sera le montant du dividende distribué sur un an: réponse 5% A x n aussi bien en direct qu'en AV.
5-Quelle est le montant inscrit en compte pour un versement de M sur un contrat d'AV: réponse n x R
6-Quel est le montant inscrit en compte pour un achat en direct de montant M: réponse n x A

Conclusion:
La présentation en AV est plus claire, car on voit immédiatement la différence entre la somme versée M et celle inscrite en compte n x R qui est inférieure à M (nota: n x R = M x R/A = 0.90 M).
En direct on parle des frais au moment de l'achat puis on continue de raisonner au fil des mois et des années essentiellement sur le prix d'achat M= n x A revalorisé à la hausse ou à la baisse. Je crois même (à vérifier tout de même) qu'on cite des TRI à 5 ans et 10 ans qui ne tiennent pas compte de ces fameux frais).
[A noter, pour être complet, que les frais d'acquisition en AV sont moins élevés qu'en direct].

 

[Bossuet]

Je veux bien.
Mais dans d'autres conventions c'est 10% x 100€ = 10€ et non pas 11€ ?

1/ Dans la réalité économique, dans l'exemple, les frais de souscription ont été de 10€ et perçus au début par la société de gestion et le courtier.

Ce qui donne 90 euros investis, une augmentation de 10% du prix de part sur la période, soit 99€ retirés à la fin par l'épargnant.

2/ Le calcul de FranceSCPI donne le même résultat pour les raisons que j'ai dites (voir calculs ci-dessus), mais ne correspond pas temporellement à la réalité économique.

3/ Ce qui est vrai, c'est que de payer 10% de frais au début (sur 100€), ou bien 10% de frais à la fin (sur 110€) donne bien la même chose pour l'épargnant, à savoir 99€ nets de frais.

4/ Allez ! Une hypothèse extrême. Si la SCPI fait faillite et ne vaut plus rien du tout à la fin de la période, vous récupérez 0 € à la fin, mais les 10 euros payés au début ont servi à payer la société de gestion et le courtier, etc.

 

[Bossuet]

Oui et non.
L'ambiguïté de la présentation par la profession fait que les investisseurs qui ne connaissent pas bien le produit SCPI avec frais de souscription ont parfois du mal à s'y retrouver.

Je vais essayer de faire le point en 6 questions:
1-Les frais d'acquisition (de l'ordre de 10%) sont-ils prélevés à l'entrée ou à la sortie: réponse à l'entrée.
2-Si les frais d'acquisition sont de 10% quelle somme touchera-t -on si on revend immédiatement: réponse la valeur de retrait soit 90% du prix d'achat (n x R avec n nombre de parts acquises et R valeur de retrait d'une part).
3-Comment est calculé le nombre n de parts acquises: réponse si M est le montant investi (tous frais compris) et A le prix d'achat d'une part: n = M/A
4-Si le taux de distribution de la SCPI est de 5%, quel sera le montant du dividende distribué sur un an: réponse 5% A x n aussi bien en direct qu'en AV.
5-Quelle est le montant inscrit en compte pour un versement de M sur un contrat d'AV: réponse n x R
6-Quel est le montant inscrit en compte pour un achat en direct de montant M: réponse n x A

Conclusion:
La présentation en AV est plus claire, car on voit immédiatement la différence entre la somme versée M et celle inscrite en compte n x R qui est inférieure à M (nota n x R = M x R/A = 0.90 M).
En direct on parle des frais au moment de l'achat puis on continue de raisonner au fil des mois et des années essentiellement sur le prix d'achat M= n x A)).
A noter, pour être complet, que les frais d'acquisition en AV sont moins élevés qu'en direct.

Bravo pour la pédagogie

 

[agra07]

Bravo pour la pédagogie

Merci,
"ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément" (je cite de mémoire).

 

[Bossuet]

Pour avoir une comparaison j'ai reproduit dans Excel le premier exemple sur 5 ans du tableau ci-dessus :

Exemple qualifié
Loyers 100,00%
Frais souscription 10,00%
Rendement net de fisc 6,48%
Frais gestion 0,50%
Rendement net de FG 5,98%
PS 17,20%
Durée 5

Sauf si j'ai fait une erreur (le cas échéant merci de me corriger) le calcul du TRI par actualisation donne un taux de rentabilité de 3,25% au lieu de 3,16%.

NB) - Les loyers sont supposés réinvestis aux mêmes conditions; si non 2,79% ?

Cdt

Avec correction, avec vos données de départ, on obtient bien 3.16%. Cf. tableau suivant. NB J'ai exprimé le nombre de part en %.

Deux problèmes dans le tableau initial 1/ Si on est en AV, les PS sont à la sortie, 2/ Il faut compter le nombre de parts et leur valeur de retrait (problème le plus important)

 

[Phil17000]

3/ Ce qui est vrai, c'est que de payer 10% de frais au début (sur 100€), ou bien 10% de frais à la fin (sur 110€) donne bien la même chose pour l'épargnant, à savoir 99€ nets de frais.

Pour schématiser :

Soit on considère qu'on paye 10% du montant investi à l'entrée.
Soit on considère qu'on paye 10% à la sortie mais du coup on paye également les 10% sur l'ensemble de la plus-value (une sorte de frais de performance).

Bon, ça reste de la comptabilité mentale, parceque, en pratique, on les a payés à l'entrée

 

[Pascal 75]

Merci,
"ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément" (je cite de mémoire).

"Nicolas Boileau" J'adore aussi cette citation.

 

[Aristide]

Avec correction, avec vos données de départ, on obtient bien 3.16%. Cf. tableau suivant. NB J'ai exprimé le nombre de part en %.

Deux problèmes dans le tableau initial 1/ Si on est en AV, les PS sont à la sortie, 2/ Il faut compter le nombre de parts et leur valeur de retrait (problème le plus important)

Merci.

Dans l'exemple il n'y a qu'une part de 100€, le second problème est la conséquence du premier.

Par ailleurs, c'est un autre débat, mais dans des échanges similaires sur les comptes à terme des recherches sur le BOFIP avaient conduit à appliquer la flat taxe année par année à chaque capitalisation.

Serait-ce différent pour les SCPI ?

Si moietmoi passe par là ?

Cdt

 

[Bossuet]

Merci.

Dans l'exemple il n'y a qu'une part de 100€, le second problème est la conséquence du premier.

Par ailleurs, c'est un autre débat, mais dans des échanges similaires sur les comptes à terme des recherches sur le BOFIP avaient conduit à appliquer la flat taxe année par année à chaque capitalisation.

Serait-ce différent pour les SCPI ?

Si moietmoi passe par là ?

Cdt

Contrairement aux comptes sur livret ou aux fonds euros des AV, pour les plus-values des actifs ou des unités de compte dont la valeur peut varier à la hausse comme à la baisse, le système est PS à la fin (et pris globalement sur les plus-values d'une assurance vie, bien sûr hors fonds euros déjà soumis aux PS).

 

[Aristide]

OK; dont acte
Merci

 

[lebadeil]

Les gars vous m’avez perdu...
On est en grand majorité fan des scpi sans frais de souscription de toute façon, le sujet n’est pas là.
Malheureusement à part Remake Live, y a pas trop de choix dans nos AV habituelles. Et Garance, bof...

Yep, c'est exactement ce que je disais un peu plus haut.

On va perdre les membres sur des sujets de 2nd ordre , et des débats sans fin sur qui a raison

Ce qui compte reste les ordres de grandeur, vu l'ensemble des hypothèses, et comparer
- les différents cadres ou enveloppes AV, PER, en direct, NP
- les SCPI entre elles avec l'impact des frais applicables
- Rendre les choses simples et intelligibles pour les personnes dont ce n'est pas le métier, pour leur permettre de rentrer dedans et faire des choix.

Et une petit illustration pour se détendre

 

[Pascal 75]

Un webinar "Comète" très récent :

Points différentiels :
Zone d'investissement la plus large incluant US/Canada et Océanie / Seule SCPI qui exclue la France pour des aspects fiscaux / tout secteur sauf résidentiel

 

[lebadeil]

#SCPICarto - SCPI AV et PER Cartographie (update et complément PER)

Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Ajout des colonnes PER 5 ans et 10 ans

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je compléterai avec la formule en direct (dans une prochaine version)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, mais on a réussi a s'en sortir, en gardant le cap !

Commentaires bienvenus.



détail des calculs en toute transparence

 

[Msimmo]

Certains mythes des SCPI perdurent, facilités par la pratique ambiguë des SdG et distributeurs.
Ce que je vais dire a peut être des imprécisions, erreurs, mais c’est travaillé, personnel et argumenté.

Parmi les mythes, par exemple les frais/commissions d'entrées qui seraient comme les frais de notaire…
Mais là on va rester sur "les frais d'entrées qui sont payés à la sortie"

Pourtant les indices sont nombreux,
- si les frais d'entrées et de sorties se comportent de même façon, y a un blem non ?
- les 3% de cashback qui font rêver à la souscription d'une SCPI à 12% de frais sont juste la restitution d'1/4 de ces frais (et si on prend ces scpi, prendre ce cashback est utile et boost la perf bien sur)
Mais comme un cashback de Carte Bancaire, c'est une restitution d'une partie des dépenses précédentes du mois.

- les AV qui valorisent au lendemain de l'achat les -N% (avec en général des frais un peu moins élevés)

- le TD qui se calcule conventionnement avec dénominateur = prix de souscription ce qui donne la fausse impression que 100% est "investi". C'est une convention, la meilleure pour l'usage le plus large, mais ne pas surinterpréter la convention !!

Même Corum, probablement une des meilleures SCPI à frais d'entrée entretient la chose (et Iroko défend l'inverse) :

[lien réservé abonné]

Les frais de souscription en SCPI sont également appelés « frais d’entrée ». Néanmoins, contrairement à ce que cette appellation laisse penser, ils ne sont perçus qu’à la sortie du contrat de SCPI (et non à l’entrée). Ces coûts sont, en effet, calculés selon la valeur du prix des parts de la SCPI au moment de leur revente. Il ne faut donc pas les confondre avec les frais d’entrée d’autres types de produits d’épargne… Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus.

Ce n’est pas parce que c’est écrit que c’est valide… Le flou est fort entre la temporalité du flux et la base de calcul.

Chatgpt pourrait être perdu, selon les textes qu'il retient pour son entrainement… (d'où la difficulté de trier entre information contradictoires, cf ce forum qui en fait parti)

Creusons donc

Est-ce mal de payer des frais d'entrées ?

Non, ça correspond au modèle historique et le plus répandu de commercialisation des SCPIs.
Ce sont deux mécanismes différents de structuration des frais. A noter qu'en assurance vie il me semble que les contrats sans frais sont maintenant majoritaires en nombre au moins.

D'où le mythe des frais d'entrées à la sortie provient il (mes hypothèses) ?

Probablement du fait que "perdre" au lendemain de son investissement 12% qui seront compensés au bout de 2 à 5 ans (selon fiscalité) avec un délai de jouissance de 1 à 6 mois sans dividendes (c’est long) est un peu inconfortable et peu vendeur.

Même si c'est pour du long terme, ça pique… Et ce mythe de dire qu’on les paye "à la sortie" rassurera l'investisseur.

En plus c'est un peu comme la bourse.

Vous avez une moins value latente (comptablement c'est incontestable -10% ou -12%) mais tant que c'est pas vendu, c'est pas perdu hein !

Et la petite phrase de Corum "Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus" s'éclaire avec la nuance que vous êtes déjà en moins-value mais pas vendu, pas vu !

Voilà pour le cadre mais on peut faire mieux pour la démonstration.

Follow the money...

Je regarde le rapport annuel de Corum Origin 2023 – et comble de l’ironie je vais le prendre chez France SCPI en pdf : [lien réservé abonné]

P27 - CORUM Origin a collecté, sur l’année 2023, 384 millions d’euros, un montant en lien avec les capacités d’investissement

Je veux les collectes BRUTES et pas NET – petit détour SCPI Lab pour double checker on retiens ces chiffres cohérents :

385,2 M en 2023, 306 M en 2022 (BRUT)


P18 on récupère les fameuses commissions de souscription en petit en bas :

et ce [2] est bien un sous produit des commissions pour la société de gestion (donc ça n'appartient plus à la SCPI)


Bon on divise la commission d'entrée par la collecte BRUTE (à chaque part achetée, donc collecte brute, il y a commission, quelque soit la collecte NET)

En 2022 : 36,869 / 306 = 12,04%
En 2023 : 45,956 / 385,2 = 11,93%

Est-ce oser de dire qu’on retrouve les 12% de frais d’entrées ? que les frais sont déduit du capital investi par la SCPI ? que ces frais sont payés à l’entrée l’année de la souscription (ici 2022 ou 2023) et pas à la sortie 10 ans après ?! Et que c'est la SdG qui les récupère.

CQFD

Voilà je partage ce travail, en espérant que ça serve et ça rende les choses plus claires.

Après, payer des frais d’entrée n’est pas un problème.
Ce qui me gène beaucoup plus c’est d’entretenir le flou sur la réalité des choses !

 

[Jaumep]

#SCPICarto - SCPI AV et PER Cartographie (update et complément PER)

Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Ajout des colonnes PER 5 ans et 10 ans

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je compléterai avec la formule en direct (dans une prochaine version)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, mais on a réussi a s'en sortir, en gardant le cap !

Commentaires bienvenus.

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détail des calculs en toute transparence

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Bravo aux auteurs de ce travail impressionnant et fort utile !
Ce qui me frappe ( visuellement) c’est le différentiel entre les « bonnes scpi » traditionnelles avec frais entrée ( Altixia, Activimo…) et les toutes nouvelles sans frais ( Remake, Irroko) surtout projeté à 10 ans.
Je veux dire par là que le schéma met en évidence l’hypothèse ( et sa fragilité) que le rendement de ces scpi récentes restera hors normes et que l’écart initial sera donc maintenu sur le long terme.
Bon mais c’est plus une vision hallucinée qu’une analyse posée; le pouvoir de l’image quoi.
Encore une fois bravo à vous.

 

[lebadeil]

Bravo aux auteurs de ce travail impressionnant et fort utile !
Ce qui me frappe ( visuellement) c’est le différentiel entre les « bonnes scpi » traditionnelles avec frais entrée ( Altixia, Activimo…) et les toutes nouvelles sans frais ( Remake, Irroko) surtout projeté à 10 ans.
Je veux dire par là que le schéma met en évidence l’hypothèse ( et sa fragilité) que le rendement de ces scpi récentes restera hors normes et que l’écart initial sera donc maintenu sur le long terme.
Bon mais c’est plus une vision hallucinée qu’une analyse posée; le pouvoir de l’image quoi.
Encore une fois bravo à vous.

Bonsoir @Jaumep ,

Merci pour ton retour, Bravo que je partage volontiers avec l'ami @Bossuet.

Personnellement, je suis arrivé récemment dans les SCPI.
J'avais vraiment besoin de visualiser une cartographie, pour comprendre de quoi on parle, en tendance /ordres de grandeur, principaux paramètres avec leur incidence.

Je suis ravi d'entendre que ça plait à plusieurs membres sur cette file.

-- Attention aux limites de cette synthèse :

Ce tableau a été construit sur la base d'un taux de distribution 2023 qui est très favorable aux jeunes SCPI qui ont beaucoup collecté, et investi dans des bonnes conditions (opportunités avec du cash, dans un marché immobilier malmené et des taux de crédit hauts) .

On peut craindre que ce rendement s’érode légèrement avec les années. Une pensée pour @Phil17000 (si tu passes par la, l'idée vient de lui, et je partage complétement cette perspective)

On pourrait aussi travailler un delta rendement à prévoir dans schéma de décote existant, sur 5 à 10 ans d'exploitation. Voir tableau "SCPAvie" et la ligne IRP (Index Reconstitution du Prix)
A ce stade, il fallait faire simple , pour que tout le monde s'y retrouve.

On peut mesurer le poids des frais de souscription obligeant à garder une SCPI "à frais" sur du LT, pour amortir.
On voit aussi que les jeunes SCPI sans frais d'entrée sont rentables de suite, offrant plus de souplesse.

Dans cette analyse SCPI, il faut choisir la bonne AV ou le bon PER , qui offre la disponibilité du produit recherché dans des conditions commerciales et contractuelles acceptables.

 

[Jaumep]

Bonsoir @Jaumep ,

Personnellement, je suis arrivé récemment dans les SCPI.
J'avais vraiment besoin de visualiser une cartographie, pour comprendre de quoi on parle, en tendance /ordres de grandeur.

Je suis ravi d'entendre que ça plait à plusieurs membres sur cette file.

-- Attention aux limites de cette synthèse :

Ce tableau a été construit sur la base d'un taux de distribution 2023 qui est très favorable aux jeunes SCPI qui ont beaucoup collecté, et investi dans des bonnes conditions (opportunités avec du cash, dans un marché immobilier malmené et des taux de crédit hauts) .

On peut craindre que ce rendement s’érode légèrement avec les années. Une pensée pour @Phil17000 (si tu passes par la)

On pourrait aussi travailler un delta rendement à prévoir dans schéma de décote existant, sur 5 à 10 ans d'exploitation. Voir tableau "SCPAvie" et la ligne IRP (Index Reconstitution du Prix)
A ce stade, il fallait faire simple , pour que tout le monde s'y retrouve.

On peut mesurer le poids des frais de souscription obligeant à garder une SCPI "à frais" sur du LT, pour amortir.
On voit aussi que les jeunes SCPI sans frais d'entrée sont rentables de suite, offrant plus de souplesse.

Dans cette analyse SCPI, il faut choisir la bonne AV ou le bon PER , qui offre la disponibilité du produit recherché dans des conditions commerciales et contractuelles acceptables.

Non mais j’ai suivi vos discussions passionnées et expertes et je pense que vous êtes arrivé à une très bonne synthèse qui élargie du coup son public à des investisseurs « moyens ( dont moi)