Les SCPI

[lebadeil]

Non mais j’ai suivi vos discussions passionnées et expertes et je pense que vous êtes arrivé à une très bonne synthèse qui élargie du coup son public à des investisseurs « moyens ( dont moi)

probablement parce que je ne suis pas un expert

 

[Bossuet]

Certains mythes des SCPI perdurent, facilités par la pratique ambiguë des SdG et distributeurs.
Ce que je vais dire a peut être des imprécisions, erreurs, mais c’est travaillé, personnel et argumenté.

Parmi les mythes, par exemple les frais/commissions d'entrées qui seraient comme les frais de notaire…
Mais là on va rester sur "les frais d'entrées qui sont payés à la sortie"

Pourtant les indices sont nombreux,
- si les frais d'entrées et de sorties se comportent de même façon, y a un blem non ?
- les 3% de cashback qui font rêver à la souscription d'une SCPI à 12% de frais sont juste la restitution d'1/4 de ces frais (et si on prend ces scpi, prendre ce cashback est utile et boost la perf bien sur)
Mais comme un cashback de Carte Bancaire, c'est une restitution d'une partie des dépenses précédentes du mois.

- les AV qui valorisent au lendemain de l'achat les -N% (avec en général des frais un peu moins élevés)

- le TD qui se calcule conventionnement avec dénominateur = prix de souscription ce qui donne la fausse impression que 100% est "investi". C'est une convention, la meilleure pour l'usage le plus large, mais ne pas surinterpréter la convention !!

Même Corum, probablement une des meilleures SCPI à frais d'entrée entretient la chose (et Iroko défend l'inverse) :

[lien réservé abonné]

Les frais de souscription en SCPI sont également appelés « frais d’entrée ». Néanmoins, contrairement à ce que cette appellation laisse penser, ils ne sont perçus qu’à la sortie du contrat de SCPI (et non à l’entrée). Ces coûts sont, en effet, calculés selon la valeur du prix des parts de la SCPI au moment de leur revente. Il ne faut donc pas les confondre avec les frais d’entrée d’autres types de produits d’épargne… Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus.

Ce n’est pas parce que c’est écrit que c’est valide… Le flou est fort entre la temporalité du flux et la base de calcul.

Chatgpt pourrait être perdu, selon les textes qu'il retient pour son entrainement… (d'où la difficulté de trier entre information contradictoires, cf ce forum qui en fait parti)

Creusons donc

Est-ce mal de payer des frais d'entrées ?

Non, ça correspond au modèle historique et le plus répandu de commercialisation des SCPIs.
Ce sont deux mécanismes différents de structuration des frais. A noter qu'en assurance vie il me semble que les contrats sans frais sont maintenant majoritaires en nombre au moins.

D'où le mythe des frais d'entrées à la sortie provient il (mes hypothèses) ?

Probablement du fait que "perdre" au lendemain de son investissement 12% qui seront compensés au bout de 2 à 5 ans (selon fiscalité) avec un délai de jouissance de 1 à 6 mois sans dividendes (c’est long) est un peu inconfortable et peu vendeur.

Même si c'est pour du long terme, ça pique… Et ce mythe de dire qu’on les paye "à la sortie" rassurera l'investisseur.

En plus c'est un peu comme la bourse.

Vous avez une moins value latente (comptablement c'est incontestable -10% ou -12%) mais tant que c'est pas vendu, c'est pas perdu hein !

Et la petite phrase de Corum "Concrètement, tant que l’associé ne cède pas ses parts de SCPI, les frais de souscription ne sont pas dus" s'éclaire avec la nuance que vous êtes déjà en moins-value mais pas vendu, pas vu !

Voilà pour le cadre mais on peut faire mieux pour la démonstration.

Follow the money...

Je regarde le rapport annuel de Corum Origin 2023 – et comble de l’ironie je vais le prendre chez France SCPI en pdf : [lien réservé abonné]

P27 - CORUM Origin a collecté, sur l’année 2023, 384 millions d’euros, un montant en lien avec les capacités d’investissement

Je veux les collectes BRUTES et pas NET – petit détour SCPI Lab pour double checker on retiens ces chiffres cohérents :

385,2 M en 2023, 306 M en 2022 (BRUT)
Afficher la pièce jointe 34779Afficher la pièce jointe 34782

P18 on récupère les fameuses commissions de souscription en petit en bas :
Afficher la pièce jointe 34780
et ce [2] est bien un sous produit des commissions pour la société de gestion (donc ça n'appartient plus à la SCPI)
Afficher la pièce jointe 34781

Bon on divise la commission d'entrée par la collecte BRUTE (à chaque part achetée, donc collecte brute, il y a commission, quelque soit la collecte NET)

En 2022 : 36,869 / 306 = 12,04%
En 2023 : 45,956 / 385,2 = 11,93%

Est-ce oser de dire qu’on retrouve les 12% de frais d’entrées ? que les frais sont déduit du capital investi par la SCPI ? que ces frais sont payés à l’entrée l’année de la souscription (ici 2022 ou 2023) et pas à la sortie 10 ans après ?! Et que c'est la SdG qui les récupère.

CQFD

Voilà je partage ce travail, en espérant que ça serve et ça rende les choses plus claires.

Après, payer des frais d’entrée n’est pas un problème.
Ce qui me gène beaucoup plus c’est d’entretenir le flou sur la réalité des choses !

Bravo !

 

[Bachel64]

Bonsoir,

Quelqu'un aurait -il un PER chez CARAVEL / APICIL qui propose du REMAKE & EPSILON 360
Les loyers sont reversés à 100% et les frais de gestion sont à 0.6%
Obligation d'investir 50 % en unités de compte minimum
En espérant que cette question ne soit pas déjà traitée dans la file ..
Merci de votre retour sur ce contrat

 

[lebadeil]

Hello @Bossuet

Nous voila arrivé au chapitre 3 de la construction de la synthèse SCPI, avec la formule détention SCPI en direct.

Je reprends tes formules que j'adapte ci dessous

TMI en % = tranche marginale d’imposition 30%
tm en % = taux moyen d'imposition 22% en fin de tranche 30%
pe = part etrangere en % = 63%
pf = part francaise en % = 37%

FiscF : fiscalité francaise en % = TMI + PS = 30% + 17.5% = 47.5%
FiscE : fiscalité etrangere en % = Tmi - tm = 30% - 22% = 8%

f en % = frais de souscription = 10%
n = nbre d'année de detention du fonds = 5
t = le rendement annuel net , pas de frais de gestion en direct = 6.48%
tnet = rendement annuel net apres fiscalité

Methode 1 approximative (pour validation/correction stp )

tnet = ((t - f/n) x pf x (1-fiscF)) + (( t - f/n) x pe x (1-fiscE))

Methode 2 (pour validation/correction stp )

%gain = ((1+t)^n x (1-f) -1) x pf x (1-fiscF))
+ ((1+t)^n x (1-f) -1) x pe x (1-fiscE))

tnet = (1+%gain)^(1/n)-1

intéressé par le résultat avec les valeurs indiquees pour qualifier les 2 méthodes.
Servir frais avec 1 doliprane 1000.

 

[Lukas]

Bonsoir,

Quelqu'un aurait -il un PER chez CARAVEL / APICIL qui propose du REMAKE & EPSILON 360
Les loyers sont reversés à 100% et les frais de gestion sont à 0.6%
Obligation d'investir 50 % en unités de compte minimum
En espérant que cette question ne soit pas déjà traitée dans la file ..
Merci de votre retour sur ce contrat

Bonsoir,

Le PER Intencial Liberalys Retraite chez Bourse Direct propose, à priori, les deux SCPI : [lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

Par contre, les infos date du 31/12/23, peut être mieux vaut les appeler pour confirmer avant.

 

[alexlabo]

Déçu par le dividende du T3 de Comète, 2x moins élevé que celui du T2. Ça revient à 5.82% en net annualisé, pour une SCPI très récente en phase de collecte c'est vraiment bof.

 

[Bossuet]

Hello @Bossuet

Nous voila arrivé au chapitre 3 de la construction de la synthèse SCPI, avec la formule détention SCPI en direct.

Je reprends tes formules que j'adapte à cette formule

TMI en % = tranche marginale d’imposition 30%
tm en % = taux moyen d'imposition 22% en fin de tranche
pe = part etrangere en %
pf = part francaise en %

FiscF : fiscalité francaise en % = TMI + PS
FiscE : fiscalité etrangere en % = Tmi - tm

f en % = frais de souscription
n = nbre d'année de detention du fonds
t = le rendement annuel net , pas de frais de gestion en direct
tnet = rendement annuel net apres fiscalité

Methode 1 approximative (pour validation/correction stp )

tnet = ((t - f/n) x pf x (1-fiscF)) + (( t - f/n) x pe x (1-fiscE))

je m’arrête à la méthode 1 pour la limiter la complexité de mise en oeuvre -

On prend les hypothèses habituelles...

Méthode 1

1/ Est-ce que t est bien le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère ?

2/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros t*pf*FiscF

3/ L'imposition sur la part étrangère est tte*FiscE (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros (t*pe + tt-t)*FiscE où tt est le taux de distribution, brut de fiscalité étrangère, si du moins j'ai bien compris les règles fiscales françaises (qui dépendent de plus des pays partenaires...).

4/ En tout cas, le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)... !!!

5/ La formule serait in fine

tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) x fiscE - f/n

ou, si on néglige (tt-t)*FiscE,

tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n

6/ En début de tranche (tm minimal) ou pour une SCPI entièrement étrangère, le terme (tt-t)*FiscE est assez faible mais non négligeable.

Par ex. si fiscE=20% et si tt=1.25t, avec t=7%, cela fait 20% x 25% x 7% = 0.35%

Voilà l'état de mes réflexions (faillibles).

 

[Bossuet]

Hello @Bossuet

Nous voila arrivé au chapitre 3 de la construction de la synthèse SCPI, avec la formule détention SCPI en direct.

Je reprends tes formules que j'adapte ci dessous

TMI en % = tranche marginale d’imposition 30%
tm en % = taux moyen d'imposition 22% en fin de tranche 30%
pe = part etrangere en % = 63%
pf = part francaise en % = 37%

FiscF : fiscalité francaise en % = TMI + PS = 30% + 17.5% = 47.5%
FiscE : fiscalité etrangere en % = Tmi - tm = 30% - 22% = 8%

f en % = frais de souscription = 10%
n = nbre d'année de detention du fonds = 5
t = le rendement annuel net , pas de frais de gestion en direct = 6.48%
tnet = rendement annuel net apres fiscalité

...

Methode 2 (pour validation/correction stp )

%gain = ((1+t)^n x (1-f) -1) x pf x (1-fiscF))
+ ((1+t)^n x (1-f) -1) x pe x (1-fiscE))

tnet = (1+%gain)^(1/n)-1

intéressé par le résultat avec les valeurs indiquees pour qualifier les 2 méthodes.
Servir frais avec 1 doliprane 1000.

Méthode 2

%gain = ((1+t0)^n x (1-f) -1)

avec t0 = t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - (tt - t) x fiscE

puis tnet = (1+%gain)^(1/n)-1, soit encore tnet = (1+t0) x (1 - f)^(1/n) - 1

NB. J'ai corrigé quelques fautes de frappe dans le post précédent.

 

[lebadeil]

On prend les hypothèses habituelles et on suppose t-f/n>0...

Méthode 1

1/ Est-ce que t est bien le taux de distribution annuelle net de fiscalité étrangère ?

2/ L'imposition (PS compris) sur la part française est tf*FiscF (tf taux des revenus d'origine française) ou en gros t*pf*FiscF

3/ L'imposition sur la part étrangère est tte*FiscF (tte taux brut des revenus d'origine étrangère) ou en gros (t*pe + tt-t)*FiscE où tt est le taux de distribution, brut de fiscalité étrangère, si du moins j'ai bien compris les règles fiscales françaises (qui dépendent de plus des pays partenaires...).

4/ En tout cas, le f/n n'intervient pas dans l'imposition des revenus (cela correspond à une moins-value et non à une ponction sur les revenus)... !!!

5/ La formule serait in fine

tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - ( tt-t ) x fiscE - f/n

ou, si on néglige (tt-t)*FiscE,

tnet ~= t x pf x (1-fiscF) + t x pe x (1-fiscE) - f/n

6/ En début de tranche (tm minimal) ou pour une SCPI entièrement étrangère, le terme (tt-t)*FiscE est assez faible mais non négligeable.

Par ex. si fiscE=20% et si tt=1.25t, avec t=7%, cela fait 20% x 25% x 7% = 0.35%

Voilà l'état de mes réflexions (faillibles).

peux tu valoriser un exemple avec l'ensemble des entrées stp
pour ma part sur l'exemple Methode 1, en negligeant (tt-t) x FiscE , je trouve tnet = 3.02% , ok avec cela ?

 

[Bossuet]

peux tu valoriser un exemple avec l'ensemble des entrées stp
pour ma part sur l'exemple Methode 1, en negligeant (tt-t) x FiscE , je trouve tnet = 3.02% , ok avec cela ?

Pour quelles données ? Notamment f et n ?

 

[lebadeil]

Pour quelles données ? Notamment f et n ?

j'avais tout mis dans mon 1e message , f= 10% , n= 5ans

 

[Bossuet]

Pour quelles données ? Notamment f et n ?

Si je prends f=10%, n=5, pe=100%, t=7%, FiscE=20%, j'obtiens par la méthode 1, tnet=3.6% en négligeant le (tt-t)*FiscE=0.35%

 

[Bossuet]

j'avais tout mis dans mon 1e message , f= 10% , n= 5ans

J'avais vu une version antérieure de ce message me semble-t-il, sans ces détails !

Bon, il l'heure de dormir.

 

[lebadeil]

Si je prends f=10%, n=5, pe=100%, t=7%, FiscE=20%, j'obtiens par la méthode 1, tnet=3.6% en négligeant le (tt-t)*FiscE=0.35%

Ok moi aussi, meme resultat
mais tu ne prends toujours pas mes données avec une partie pe , une partie pf

 

[Bossuet]

Formule 1 corrigée et simplifiée (SCPI en direct, avec les hypothèses ci-dessus)


tnet ~= t0 - f/n
avec t0 ~= t x pf x (1-fiscF)+ t x pe x ( 1 - fiscE/(1 - PE) ), où PE est le taux de prélèvement moyen des fiscs étrangers.

On peut prendre PE ~20% et 1 / (1 - PE) ~=1.25, d'où t0 ~= t x pf x (1-fiscF)+ t x pe x (1 - 1.25*fiscE).

C'est tout pour ce soir.

 

[plop962]

Déçu par le dividende du T3 de Comète, 2x moins élevé que celui du T2. Ça revient à 5.82% en net annualisé, pour une SCPI très récente en phase de collecte c'est vraiment bof.

En juillet un article parlait d'un objectif revu à la hausse une seconde fois à 8%.
[lien réservé abonné]

Cet objectif se retrouve sur Louve d'ailleurs alors que sur le site de la SCPI elle même il y a toujours marqué je vois 6%.

Qu'est ce qui pourrait expliquer que la sdg fasse machine arrière et finalement s'arrête sur un objectif de 6% ?

 

[Deedjo]

En juillet un article parlait d'un objectif revu à la hausse une seconde fois à 8%.
[lien réservé abonné]

Cet objectif se retrouve sur Louve d'ailleurs alors que sur le site de la SCPI elle même il y a toujours marqué je vois 6%.

Qu'est ce qui pourrait expliquer que la sdg fasse machine arrière et finalement s'arrête sur un objectif de 6% ?

Le bulletin ne va pas tarder.

 

[Pascal 75]

Hello @Bossuet

Nous voila arrivé au chapitre 3 de la construction de la synthèse SCPI, avec la formule détention SCPI en direct.

Je reprends tes formules que j'adapte ci dessous

TMI en % = tranche marginale d’imposition 30%
tm en % = taux moyen d'imposition 22% en fin de tranche 30%
pe = part etrangere en % = 63%
pf = part francaise en % = 37%

FiscF : fiscalité francaise en % = TMI + PS = 30% + 17.5% = 47.5%
FiscE : fiscalité etrangere en % = Tmi - tm = 30% - 22% = 8%

f en % = frais de souscription = 10%
n = nbre d'année de detention du fonds = 5
t = le rendement annuel net , pas de frais de gestion en direct = 6.48%
tnet = rendement annuel net apres fiscalité

Methode 1 approximative (pour validation/correction stp )

tnet = ((t - f/n) x pf x (1-fiscF)) + (( t - f/n) x pe x (1-fiscE))

Methode 2 (pour validation/correction stp )

%gain = ((1+t)^n x (1-f) -1) x pf x (1-fiscF))
+ ((1+t)^n x (1-f) -1) x pe x (1-fiscE))

tnet = (1+%gain)^(1/n)-1

intéressé par le résultat avec les valeurs indiquees pour qualifier les 2 méthodes.
Servir frais avec 1 doliprane 1000.

Ma formule complète (dans ma synthèse SCPI) :

(TD X (1 - étranger) X 0.528 (coef pour TMI 30% + PS)) + (TD23 X % Etranger X 0.85 (TMI de 30% - Taux moyen de 15%)

Exemple "Remake" :



Si je comprends bien tu souhaites actualiser le TD sur 5 ans et sur 10 ans (comme pour la synthèse en AV) ?

 

[lebadeil]

Ma formule complète :

(TD X (1 - étranger) X 0.528 (coef pour TMI 30% + PS)) + (TD23 X % Etranger X 0.85 (TMI de 30% - Taux moyen de 15%)

Exemple "Remake" :

Afficher la pièce jointe 34803

Si je comprends bien tu souhaites actualiser le taux sur 5 ans et sur 10 ans ?

Hello @Pascal 75, le cas Remake est clair car à frais de souscription 0. Tableau déjà publié avec AV, PER, et en direct.

J'essaye d'introduire le cas avec frais de souscription à amortir sur une durée de 5 ans et 10 ans.

 

[Pascal 75]

Hello @Pascal 75, le cas Remake est clair car à frais de souscription 0. Tableau déjà publié avec AV, PER, et en direct.

J'essaye d'introduire le cas avec frais de souscription à amortir sur une durée de 5 ans et 10 ans.

De mon coté, effectivement, je préfère ne pas prendre en compte les frais de souscription dans l'espoir de garder mes parts indéfiniment (sauf cata comme sur Primopierre).

Les frais de souscription (hormis pour les "0%) se tenant dans un mouchoir de poche (entre 10 et 12%) ...

On ne pourra jamais "estimer" tous les paramètres ; Comment estimer / anticiper les différences de délais de jouissance et les éventuelles augmentations ou diminution de prix.

Je préfère rester sur un calcul estimé simple d'autant que chacun aura sa propre fiscalité (TMI et Tm) pouvant impacter fortement le taux NET final ...
And last but not least, la fiscalité sur l'immobilier et le PFU pourrait changer sur 2025 .. du coup ...

Pour info ; Iroko a réalisé une tentative de comparaison SCPi à 0% contre Corum :

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