Les SCPI

[moietmoi]

Une autre manière de faire les calculs serait de calculer d'abord une sorte de taux de rendement annuel (retraité)

Fais gaffe.. en ce moment les retraités sont mal vus.
Cela me plaît bien ton retraitement du rendement. Une autre vue est de raisonner en nombre de parts.

 

[Bossuet]

erreur - doublon

 

[Bossuet]

Le 1-f dit simplement que le prix de retrait est 1-f fois le prix de souscription (somme investie au départ et sommes réinvesties chaque année), où f est le % des frais de souscription par rapport au prix de souscription réel (en AV ou en direct).

Par convention, pour les SCPI, le taux de distribution annuel est calculé par rapport au prix de souscription, ce qu'on a suivi ici. En première approximation, je n'ai pas distingué ce taux de distribution suivant que f est n% (par exemple 10%) ou n-2% (par exemple 8%). Il faudrait donc améliorer ma formule !!!

Une autre manière de faire les calculs serait de calculer d'abord une sorte de taux de rendement annuel (retraité) sur le prix de retrait (ce serait 1/(1-f) fois le taux de distribution conventionnel), puis de faire les calculs avec les diverses sommes modifiées en conséquence, avec les montants investis recomptés au prix de retrait, mais en tenant compte de la perte due aux frais de souscription à chaque fois). Les calculs seraient plus compliqués (mais peut-être plus faciles à comprendre d'un point de vue logique ? ... pas sûr...)

En tout cas, cela ne change rien mathématiquement au résultat final sur le %gain.

Bref, je vais chercher une formule 3 pour tenir compte de l'approximation faite !

 

[Aristide]

Le 1-f dit simplement que le prix de retrait est 1-f fois le prix de souscription. Par convention, le taux de distribution annuel est calculé sur le prix de souscription.

OK

Désolé.
Tu te trompes.
J'ai suffisamment de SCPI pour te dire qu'une SCPI qui annonce 4% de taux de distribution,rétribue 4% de la mise totale, frais inclus. ( En direct) C'est une convention.

L'explication est là :

Les frais de souscription en SCPI

La commission de souscription est incluse dans le prix de souscription et prélevée sur la prime d’émission.

Rappelons que le prix de souscription de la SCPI est égal à la valeur nominale majorée d’une prime d’émission.

Les frais d’entrée sont utilisés par les sociétés de gestion pour augmenter leur capital. Ils servent à les rémunérer directement.

Ces frais de souscriptions oscillent entre 8 et 12 % et impactent en réalité l’investisseur à la revente.

Autrement dit, ils sont prélevés lorsque le porteur de parts décide de quitter la SCPI et de céder ses parts.

Il pourra alors revendre ses parts à leur valeur de retrait, c’est-à-dire leur valeur de souscription minorée des frais de souscription.

Si ces derniers sont aussi appelés frais d’entrée, ils ne fonctionnent donc pas comme les frais d’entrée d’un contrat d’assurance-vie qui sont, quant à eux, directement prélevés dès la souscription au contrat.

Découvrir comment calculer les frais de souscription d’une SCPI. [lien réservé abonné]​

Notons néanmoins que c’est bien le montant investi qui travaille et non un montant déduit des frais comme dans le cadre d’un investissement traditionnel.

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, la commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts. En d’autres termes, ce sera 100 % de votre épargne investie qui générera des revenus.

Étant donné que les frais de souscriptions sont prélevés à la sortie, il est donc plus pertinent pour l’investisseur porteur de part SCPI d’investir sur du long terme (au minimum 8 ans). Cela lui permettra de réellement rentabiliser son placement immobilier et de ne pas perdre au change lorsqu’il devra revendre sa part à sa valeur de retrait.

Qu’est-ce que la commission de souscription ?

Comme toute opération d’investissement financier ou immobilier, investir en SCPI suppose des frais annexes. Ceux-ci sont prévus dans le Règlement Général de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), on trouve ainsi les frais de gestion et les frais de souscription.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la commission de souscription en SCPI est supportée à la sortie, notamment en cas de revente des parts. Néanmoins, la commission de souscription est techniquement prélevée à l’acquisition des parts, d’où la dénomination de “commission de souscription SCPI” ou “frais d’entrée d’une SCPI”, puisqu’elle est inclue dans le prix de part.

Cette commission de souscription sert à rémunérer les sociétés de gestion qui gèrent et pilotent les SCPI en question, net permettent de financer les frais de collecte, les frais d’étude de marché ou encore les frais de réalisation des investissements. Globalement, les frais de commission participent à l’augmentation du capital de la SCPI.

Comment les frais de souscription sont-ils calculés ?

La commission de souscription correspond à la différence entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de retrait.

Le pourcentage de cette commission oscille généralement entre 8 et 12% du capital investi, ce qui, comparé à d’autres produits, peut paraître élevé.

Le niveau du pourcentage est justifié par le fait que le sous-jacent du placement reste l’immobilier et les frais relatifs à l’acquisition restent élevés.

Ainsi, ce pourcentage est appliqué sur le capital que l’investisseur a originellement investi en SCPI.

Par exemple, si la commission de souscription est à hauteur de 10% et que le porteur de parts avait investi une somme de 100 000€, alors les frais de souscription s’élèvent à 10 000€…

Cette somme devra donc être payée par l’investisseur si il décide de quitter la SCPI.

En réalité, ce pourcentage est équivalent voire légèrement inférieur à celui des frais de notaire et frais d’agence lors d’un achat immobilier en France.

En effet, les frais de notaire dans l’immobilier ancien sont compris entre 7,5% et 8%. A ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’agence qui varient selon les agences mais sont en moyenne compris entre 3 et 4%.

Surtout, la rentabilité locative lors d’un investissement en SCPI est bien calculée sur la totalité de la somme investie (prix de souscription multiplié par le nombre de parts).

A contrario, la rentabilité d’un achat immobilier classique est calculée sur le prix d’acquisition sans tenir compte des frais de notaire.

La commission de souscription est donc à prendre en compte lors d’un investissement en SCPI.

Afin qu’elle ne vienne pas entamer fortement la pertinence d’un investissement en SCPI, il convient toujours d’envisager l’investissement en SCPI sur du moyen-long terme.

Commission de souscription d’une SCPI : définition et mode de calcul (portail-scpi.fr) [lien réservé abonné]

=> Ces articles donnent raison à moietmoi.

=> Leurs explications précisent bien que c'est la somme totale investie qui est rémunérée et que les "frais/commissions de souscription" ne sont retenues qu'à la sortie de la SCPI.

=> Puisque le calcul du taux réel de rentabilité doit tenir compte des flux réels d'entrées et de sorties de trésorerie (dates et valeurs), l'équation ad hoc ne doit les intégrer qu'au terme. dans le dernier flux d’entrée de trésorerie correspondant au rachat net.

=> Mais dans une Av, s'il y a des frais d'entrée/adhésion qui - eux - réduisent bien le "brut versé" pour arriver au "net investi", c'est bien sur ce dernier que les intérêts AV doivent être calculés mais c'est par rapport au "brut versé" que le taux de rentabilité doit être calculé.

Cdt

 

[lebadeil]

Bref, je vais chercher une formule 3 pour tenir compte de l'approximation faite !

Je pense qu'une approximation au 1e chiffre apres la virgule suffit (compte tenu des autres hypotheses)

Essayons d'implémenter au dela de l'AV, le PER puis le "en direct" pour ne pas perdre l'objectif de cartographie de l'ensemble, et visualiser les tendances.

Le risque étant d'aller dans une précision qui va perdre tout le monde, et d'en oublier le principal.... Juste mon avis de modeste contributeur

 

[Bossuet]

Je pense qu'une approximation au 1e chiffre apres la virgule suffit (compte tenu des autres hypotheses)

Essayons d'implémenter au dela de l'AV, le PER puis le "en direct" pour ne pas perdre l'objectif de cartographie de l'ensemble, et visualiser les tendances.

Le risque étant d'aller dans une précision qui va perdre tout le monde, et d'en oublier le principal.... Juste mon avis de modeste contributeur

Et voilà, pour perdre tout le monde...

Je propose finalement ma formule 3, encore approximative, valable pour tout n>0 avec les hypothèses fortes qu’on sait (prix de part constant, distribution constante, absence de frais de retrait, prélèvements sociaux seuls à 17.2%, etc.)…



Soit f le % de frais de souscription théorique (en direct) et ff le % de frais de souscription par rapport au prix de souscription réel (en AV ou chez un courtier faisant du cash back), t le % de distribution annuel net de fiscalité étrangère et FAV le % de frais éventuels de gestion d’AV.



On pose K = (prix de souscription officiel) / (prix réel de souscription) (soit encore (1-ff)/(1-f)).



On pose enfin tt = t*K - FAV.



On a alors %gain ~= (1-17.2%)*( (1+tt)^(n-1)*(1-ff+tt) - 1) (si c'est positif !) et tnet = (1+%gain)^(1/n) - 1.


J’espère ne pas avoir fait d’erreurs !


Il peut y avoir de petits effets de bord (non pris en compte) suivant les dates des versements d’intérêts et celles de leurs réinvestissements.

PS Bien sûr, c'est pour la beauté de l'art.

En fait, comme le dit @lebadeil, il n'est pas besoin d'une telle précision !

Des formules du type tnet ~= (1-17.2%)*( tt-ff/n) ou tnet ~= (1-17.2%)*( t-ff/n) suffisent.

 

[Msimmo]

Ces articles donnent raison à moietmoi.

=> Leurs explications précisent bien que c'est la somme totale investie qui est rémunérée et que les "frais/commissions de souscription" ne sont retenues qu'à la sortie de la SCPI.

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, la commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts

Ce débat risque de dégénérer...

C'est en effet le discours de certains intermédiaires...

Si on suit ce raisonnement, il n'y aurait aucune raison de voir apparaître -10% après un investissement en SCPI or c'est le cas.

Si on suit ce raisonnement, la sdg toucherait 0 EUR à la souscription. Or par magie elle touche de l'argent pour se rémunérer et rémunérer la distribution (ex louve invest).

Et payer vos cashback mainte fois évoqué sur le forum... Qui ne sont qu'une partie de l'argent qu'on vient de vous prendre.

Cashback qui sont une partie de vos frais (ex 3% du montant pour 10% de frais).
Mais ce n'était pas de l'argent magique hein...
L'argent sera prélevé plus tard à la sortie, dans 10 ou 20 ans.
Et la marmotte elle met le chocolat dans les tablettes hein...

Je vais pas me battre pour ce point. J'ai assez contribué pour souligner l'énormité de la choses... Voir de la manipulation grossière de ceux qui veulent rassurer les investisseurs !

 

[Buffeto]

Ce débat risque de dégénérer...

pourquoi ça dégénèrerait ?
chacun peut donner son point de vue il me semble .

 

[Bossuet]

pourquoi ça dégénèrerait ?
chacun peut donner son point de vue il me semble .

Pour mettre d'accord @Aristide et @Msimmo (peut-être ?)

1/ Oui, les frais de souscription sont bien payés à l'entrée (réalité)

2/ Avec les conventions sur les taux de distribution, un calcul approché du gain, après réinvestissements annuels, donne une formule où les frais peuvent être "mis" à la fin du calcul (voir ma formule 2).

D'où la légende urbaine de frais prélevés à la fin.

 

[Msimmo]

2/ Avec les conventions sur les taux de distribution, un calcul approché du gain, après réinvestissements annuels, donne une formule où les frais peuvent être "mis" à la fin du calcul (voir ma formule 2).

Et on a bien expliqué le côté conventionnel du TD. On peut faire autant de définition pertinente pour un cas que l'on souhaite en changeant numérateur et dénominateur.
Ça fera tjrs une fraction et un chiffre interprétable.

Je ferai à l'occasion un poste sur ça.

 

[lebadeil]

To be or not to be, that is the question

 

[Bossuet]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "SCPI TD 2023 > 5%"

La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K (très important).
Je précise aussi que Arkéa Reim, SDG de cette SCPI est une entité de gestion indépendante du groupe CM.
C'est important, car les bancaires n'ont pas démontré (loin de là), une bonne tenue dans le temps ...

Je pointe l'IRP d'Epsilon 360 (SCPI optimale en AV) indiquant qu'une augmentation de prix de part pourrait être possible

Autre changement : Ajout d'une icone "NP" (Nue Propriété) et d'une icone "M" (ddes mensuels)
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Indicateurs généraux (Rapport "Louve") :

- Moyenne de l'écart entre Prix de souscription et VR : - 0.71%
- Les diversifiées ont une volatilité plus faible
- Dans le TOP des meilleurs décotes :
LF Opportunité Immo / Cristal Life / Epsilon 360 / Cristal Rente / Cœur d'Europe
- Dans le top des pires surcotes :
Primopierre / LF Grand Paris Patrimoine / Europe Invest / Novapierre Allemagne / Immorente
- SCPI avec les meilleurs hausses de VR en 2023 :
LF Avenir Santé / Log IN / Crital Life / Transition Europe
- SCPI avec les pires baisses de VR en 2023 :
Primopierre / PFGP / PFO2 / LF Europimmo / LF Grand Paris Patrimoine
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Tous ces indicateurs laissent à penser que le momentum pourrait être très pertinent pour les "jeunes" (mais pas trop) SCPI diversifiées.

RAPPEL IMPORTANT :

- SCPI Jeune (mais pas trop ) diversifiées : Patrimoine acheté à très bon prix (rendements > 7/8%).
Dans le futur, ces SCPI auront toujours (si bien gérées) une part importante de leur patrimoine à très bons rendements.
- SCPI anciennes de bureaux : Patrimoine acheté à prix élevé (rendement < 3%). Il leur sera très compliqué (problème de liquidité par retraits massifs) dans le futur (baisse des taux) pour ces SCPI de "reluer", c'est à dire de modifier la performance globale à la hausse de leur patrimoine.

D'autre part, il n'est pas du tout certain que nous retrouvions à l'avenir des taux aussi bas avec une inflation molle (et donc des prix de l'immobilier hauts). L'inflation a bcp baissé actuellement (< 2%) mais une certaine volatilité à la hausse est à craindre (Endettement, investissements climatiques et technologiques colossaux à prévoir, évènements géostratégiques ++, etc ...).
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c/c sur le top 10 de la synthèse ->

Afficher la pièce jointe 34747
Afficher la pièce jointe 34748

Un TOP 5 personnel en direct :

- Transition Europe
- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Epargne Pierre Europe

Un TOP 5 personnel en AV (+ se reporter à la super synthèse "RagondinBadeil") :

- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Altixia cadence XII
- Epargne Pierre

Un TOP 5 personnel en NP
-> Il vaut mieux se reporter aux posts de @Phil17000

"Ceci n'est ni un conseil ni une recommandation mais une information, voir une simple conviction."

Une petite précision.

Les valeurs de reconstitutions et les prix de part ont pu changer depuis la fin de 2023, et les infos de Louve datent sur certains tableaux.

Par exemple, Primopierre n'a plus de surcote (sous-entendu.... à force de baisser le prix de part...).

 

[Aristide]

1/ Oui, les frais de souscription sont bien payés à l'entrée (réalité)

En faisant quelques recherches sur le net je m'aperçois que la base de calcul de ces varie suivant les gestionnaires :

Ils correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 7% et 12% pour la plupart des SCPI de rendement [lien réservé abonné], 12% étant le montant maximum appliqué.

Ils sont parfois aussi appelés frais d’entrée alors qu’il s’agit de deux notions totalement différentes.

En effet, les frais d’entrée sont retenus sur l’investissement SCPI [lien réservé abonné] de départ.

À contrario, les frais de souscription ont la particularité d’être payés au moment de la revente des parts.

Dans la pratique, tant que l’épargnant conserve ses parts, il ne paie pas le prix de sa souscription. Mais lorsqu’il décide de les revendre, le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part au moment de la revente.

À titre d’exemple, au 01/01/2024, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€.

Ses frais de souscription sont de 10%. 5 ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :

110€ x 10% = 11€

La valeur qu’il obtient après déduction des frais de souscription de 99€ (110€ - 11€) correspond donc à la valeur de retrait [lien réservé abonné].

[lien réservé abonné]

Dans ce cas le pourcentage s'applique au prix atteint au moment du retrait.
Doit-on en déduire que tout dépend du gestionnaire et de la convention qu'il propose ?

Cdt

 

[Bossuet]

En faisant quelques recherches sur le net je m'aperçois que la base de calcul de ces varie suivant les gestionnaires :

Dans ce cas le pourcentage s'applique au prix atteint au moment du retrait.
Doit-on en déduire que tout dépend du gestionnaire et de la convention qu'il propose ?

Cdt

Oui et non...

Réalité financière : frais au départ (pour les frais de souscription).

Calcul de son effet : peut être fait à la fin, comme si les frais étaient à la fin !

 

[Aristide]

L'exemple de Francescpi que j'ai joint n'est pas possible par convention ?:

Ses frais de souscription sont de 10%. 5 ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€. Les frais de souscription supportés par part seront bien de :

110€ x 10% = 11€

Cdt

 

[Msimmo]

En finance, comme dans le vie : "follow the money".
Les calculs ça vient après les flux financiers.

 

[Aristide]

Je suis bien d'accord.
D'où l'importance; ainsi que déjà dit plusieurs fois, de savoir exactement à quels moments et pour quelles valeurs lesdits flux financiers se produisent.

 

[Bossuet]

L'exemple de Francescpi que j'ai joint n'est pas possible par convention ?:

Cdt

L'exemple de FranceSCPI est trompeur sur la réalité économique, mais le résultat final sur la somme récupérée par l'épargnant est juste...

Pourquoi ?

A cause de l'associativité et de la commutativité de la multiplication : (a*b)*c=(a*c)*b !!!! (pour faire savant).

avec a = prix de souscription, ici 100€,

b = 100% - % de frais de souscription, ici 90%,

c = augmentation du prix de la part, ici 110%,

d'où (a*b)*c=(a*c)*b=99€ comme somme récupérée par l'épargnant.

Le calcul est juste dans les deux cas mais ne permet pas de dire que les frais sont en fait payés à la fin.

 

[Aristide]

#SCPIAVCarto - SCPI AV Cartographie

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV,
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV.
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je laisse @Ragondin 49 compléter avec PER, en direct, et en Nue Propriété (en regard de son tableau initial)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules de mathématiques sur cette file, mais on a réussi a sortir un comparatif (en AV) ! Merci aux membres qui ont contribué , je pense à @ba7872 et @Aristide , entre autres

Commentaires bienvenus.



Afficher la pièce jointe 34742

------------------------------------------ AV 5 ans

Afficher la pièce jointe 34745

--------------------------------------- AV 10 ans

Afficher la pièce jointe 34744

---------- Rappel des formules de @Bossuet pour tout avoir sur le même post

t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI,
n le nombre d'années avant rachat,
f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV
tnet le rendement annuel net avec seulement les prélèvements sociaux :

1/ Méthode 1 approximative et très simplifiée
tnet = (1-17.2%) * (t - f/n)

2/ Méthode 2 (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts)
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1) * (1-17.2%)
tnet = (1+%gain)^(1/n)

Pour avoir une comparaison j'ai reproduit dans Excel le premier exemple sur 5 ans du tableau ci-dessus :

Exemple qualifié
Loyers 100,00%
Frais souscription 10,00%
Rendement net de fisc 6,48%
Frais gestion 0,50%
Rendement net de FG 5,98%
PS 17,20%
Durée 5

Sauf si j'ai fait une erreur (le cas échéant merci de me corriger) le calcul du TRI par actualisation donne un taux de rentabilité de 3,25% au lieu de 3,16%.

NB) - Les loyers sont supposés réinvestis aux mêmes conditions; si non 2,79% ?

Cdt

 

[Msimmo]

l'AMF emploie ici le terme frais d'entrée - commission ou FE - perso du moment qu'on se comprends...

[lien réservé abonné]

• Frais d’entrée : calculés sur le prix de la part (entre 5% et 12%) et intégrés au prix de souscription.

Globalement les frais d'entrée ou de sortie impactent directement l'évaluation de vos actifs qui représente la somme que vous recevrez si vous vendez aujourd'hui.

Seuls les frais de sortie sont techniquement retirés à la sortie. Ça tombe bien...

Exemple vous vendez une part de Iroko au bout de 1 an: vous recevrez 202 - 6%
Vous vendez au bout de 3 ans et 1 jour, vous recevez 202.

Les frais d'entrées sont fléchés en amont à la souscription.

C'est d'ailleurs le drame de la crise des SCPI avant 2023. Les sdg ont enregistré bcp de frais à la souscription qui est leur première source "facile" de revenus.