Les SCPI

[Pascal 75]

Pour info (suite appel BoursoBAnk) les SCPI Sofidynamique et Comète ne sont toujours pas disponibles sur leur AV ...

qq a t-il des news complémentaires à ce sujets ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce qui me gène beaucoup plus c’est d’entretenir le flou sur la réalité des choses !

Merci pour vos précisions.

Les "frais de souscription" sont donc effectivement payés ....à la souscription et dire qu'il le sont "à la sortie" est donc inexact; c'est en fait un abus de langage.

Il semblerait plus juste de dire qu'ils sont retenus sur la valeur acquise à la sortie; le souscripteur ne les récupèrent pas ce qui est normal.

Cdt

 

[Msimmo]

Les "frais de souscription" sont donc effectivement payés ....à la souscription et dire qu'il le sont "à la sortie" est donc inexact; c'est en fait un abus de langage.

Merci pour votre retour.
Les références très sont nombreuses (France SCPI, portail SCPI, même Corum...) pour entretenir l'ambiguïté...

Content que ça ait servi donc.

 

[luluca]

Si je prends f=10%, n=5, pe=100%, t=7%, FiscE=20%, j'obtiens par la méthode 1, tnet=3.6% en négligeant le (tt-t)*FiscE=0.35%

Oh la la les gars vous m'avez pas perdu... vous m'avez abandonné au milieu de la jungle amazonienne

 

[Pascal 75]

Oh la la les gars vous m'avez pas perdu... vous m'avez abandonné au milieu de la jungle amazonienne

Oui, là je dois dire ... je suis aussi "lost in SCPI" et non "Lost in translation" ...
Ou alors j'ai le cerveau en miettes ..
Je vais rester sur ma formule simple.
Je pense que le mieux est de calculer (ou de relever dans les bulletins) les TRI (à VAN=0) aussi bien en NP qu'en PP

@Nature va pouvoir trouver la tête que je fais en lisant toutes ces formules ...

 

[luluca]

De mon coté, effectivement, je préfère ne pas prendre en compte les frais de souscription dans l'espoir de garder mes parts indéfiniment (sauf cata comme sur Primopierre).

Les frais de souscription (hormis pour les "0%) se tenant dans un mouchoir de poche (entre 10 et 12%) ...

On ne pourra jamais "estimer" tous les paramètres ; Comment estimer / anticiper les différences de délais de jouissance et les éventuelles augmentations ou diminution de prix.

Je préfère rester sur un calcul estimé simple d'autant que chacun aura sa propre fiscalité (TMI et Tm) pouvant impacter fortement le taux NET final ...
And last but not least, la fiscalité sur l'immobilier et le PFU pourrait changer sur 2025 .. du coup ...

Pour info ; Iroko a réalisé une tentative de comparaison SCPi à 0% contre Corum :

[lien réservé abonné]

Par contre, ce lien super intéressant, je viens de découvir cette notion :

 

[alexlabo]

En juillet un article parlait d'un objectif revu à la hausse une seconde fois à 8%.
[lien réservé abonné]

Cet objectif se retrouve sur Louve d'ailleurs alors que sur le site de la SCPI elle même il y a toujours marqué je vois 6%.

Qu'est ce qui pourrait expliquer que la sdg fasse machine arrière et finalement s'arrête sur un objectif de 6% ?

On va attendre le bulletin du T3 mais on va quand même arriver à 8% bruts sur l'année, vu qu'aux T1 et T2 on était à 12%. En visant 6.5% au T3 et T4 on arrive a plus de 8%.
Ça aura surtout profité aux associés fondateurs, pour les autres ça rapporte moins que les SCPI sans frais comme Iroko et Remake. Même si ça reste dans l'objectif fixé, il y a de quoi être un peu déçu.

 

[Pascal 75]

Par contre, ce lien super intéressant, je viens de découvir cette notion :

Afficher la pièce jointe 34810

Oui, très intéressant.
Ya une petite "bataille" sur le sujet entre les 2 SDG (pas simple à suivre non plus ) .

 

[lebadeil]

De mon coté, effectivement, je préfère ne pas prendre en compte les frais de souscription dans l'espoir de garder mes parts indéfiniment (sauf cata comme sur Primopierre).

Les frais de souscription (hormis pour les "0%) se tenant dans un mouchoir de poche (entre 10 et 12%) ...

On ne pourra jamais "estimer" tous les paramètres ; Comment estimer / anticiper les différences de délais de jouissance et les éventuelles augmentations ou diminution de prix.

Je préfère rester sur un calcul estimé simple d'autant que chacun aura sa propre fiscalité (TMI et Tm) pouvant impacter fortement le taux NET final ...
And last but not least, la fiscalité sur l'immobilier et le PFU pourrait changer sur 2025 .. du coup ...

Pour info ; Iroko a réalisé une tentative de comparaison SCPi à 0% contre Corum :

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Hello @Pascal 75, merci pour ton retour.
Je comprends ta démarche.
Personnellement, je considère qu'on ne peut pas faire confiance à un gestionnaire SCPI pour la vie, et on en a eu malheureusement l'évidence ces dernières années.

C'est donc intéressant de visualiser quels sont les impacts des frais de souscription versus les SCPI sans frais, sur 5 ans, 10 ans.

Par ailleurs, on a le droit d'avoir un projet dans la vie à 10 ans, et racheter ses parts.

Je continue cet exercice. Le but n'est pas de noyer les gens, c'est tout le contraire, permettte un affichage visuel simple pour Mr et Mme Tout le monde.

Je contacterai l'ami @Bossuet en MP pour ne pas polluer cette file.

 

[flocon]

Hello les amis j ai rencontré @luluca aussi en forêt Amazoniene je pense qu on va y rencontrer du monde la bas je vais retenir frottement fiscal tmi -tm pour parts etrangere . Vous avez notifier plus il est haut moins ça vaut le coup en.directe. à partir de combien du coup vous estimez que ce pourcentage est élevé et qu il vaut mieux se mettre en AV ? Pour moi mon tmi-tm est à 11-1,46 =9,54 . 30 peut être ?

 

[atsoc]

Déçu par le dividende du T3 de Comète, 2x moins élevé que celui du T2. Ça revient à 5.82% en net annualisé, pour une SCPI très récente en phase de collecte c'est vraiment bof.

Reçu également hier. Déçu aussi de mon côté.

 

[Pascal 75]

Hello les amis j ai rencontré @luluca aussi en forêt Amazoniene je pense qu on va y rencontrer du monde la bas 🤣 je vais retenir frottement fiscal tmi -tm pour parts etrangere . Vous avez notifier plus il est haut moins ça vaut le coup en.directe. à partir de combien du coup vous estimez que ce pourcentage est élevé et qu il vaut mieux se mettre en AV ? Pour moi mon tmi-tm est à 11-1,46 =9,54 . 30 peut être ?

Je pense qu'au regard de ta fiscalité (tmi de 11) c'est tout bon pour les scpi en direct .... 😁
Mais n'oublions pas la NP en cette période d'incertitude fiscale.

 

[lebadeil]

Hello les amis j ai rencontré @luluca aussi en forêt Amazoniene je pense qu on va y rencontrer du monde la bas je vais retenir frottement fiscal tmi -tm pour parts etrangere . Vous avez notifier plus il est haut moins ça vaut le coup en.directe. à partir de combien du coup vous estimez que ce pourcentage est élevé et qu il vaut mieux se mettre en AV ? Pour moi mon tmi-tm est à 11-1,46 =9,54 . 30 peut être ?

Hello @flocon
J'ai l'impression qu'on ne propose plus de calculs mathématiques sur cette file . On va se le faire au doigt mouillé

 

[Deedjo]

Je pense qu'au regard de ta fiscalité (tmi de 11) c'est tout bon pour les scpi .... 😁

Tu parles en direct du coup ?

 

[Pascal 75]

Reçu également hier. Déçu aussi de mon côté.

Merci de cette info !
Suis preneur de tous vos retours sur Comète qui n'a que 3 biens pour l'instant.

 

[lebadeil]

Tu parles en direct du coup ?

Oui en direct , c'est plus "chouette" , en regard de ton avatar.
Ok je sors .....

 

[Pascal 75]

En juillet un article parlait d'un objectif revu à la hausse une seconde fois à 8%.
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Cet objectif se retrouve sur Louve d'ailleurs alors que sur le site de la SCPI elle même il y a toujours marqué je vois 6%.

Qu'est ce qui pourrait expliquer que la sdg fasse machine arrière et finalement s'arrête sur un objectif de 6% ?

A cause de son achat en multipropritaire à Milan. Surface inoccupée qui a fait baisser fortement le TOF.
J'avais évoqué en juin cet immeuble qui était pour moi problématique.

 

[Deedjo]

Oui en direct , c'est plus "chouette" , en regard de ton avatar.
Ok je sors .....

Haha ! De toutes les belles pinguinettes c'est bien moi la plus chouette oui. Allez j'arrête la disgression

 

[Deedjo]

A cause de son achat en multipropritaire à Milan. Surface inoccupée qui a fait baisser fortement le TOF.
J'avais évoqué en juin cet immeuble qui était pour moi problématique.

Avec Alderan normalement ça devrait le faire... Je ne conclue rien avant le bulletin.

 

[Deedjo]

Hello les amis j ai rencontré @luluca aussi en forêt Amazoniene je pense qu on va y rencontrer du monde la bas 🤣 je vais retenir frottement fiscal tmi -tm pour parts etrangere . Vous avez notifier plus il est haut moins ça vaut le coup en.directe. à partir de combien du coup vous estimez que ce pourcentage est élevé et qu il vaut mieux se mettre en AV ? Pour moi mon tmi-tm est à 11-1,46 =9,54 . 30 peut être ?

Je te réponds dans mon cas avec un profil fiscal similaire : la différence entre la détention en direct et l'AV est entre 0,5 et 1% pour des SCPI avec quasiment 2 tiers des biens à l'étranger.
Calculs avec les formules et tableaux de nos amis de la file.