Les SCPI

[Stef29]

A mon humble avis, on est encore loin de la vraie valeur concernant Primopierre., il n'y a qu'à voir à combien sont vendus les actifs, ce n'est pas 40% de décote, c'est plutôt de l'ordre de 70%...

La seule chose qui pourrait freiner cela, c'est le montant du dividende, mais comme ils n'ont d'autre choix que de vendre, il va sûrement suivre la même pente que la valeur de retrait.
A moins qu'ils se résignent à se séparer de leurs actifs vides pour une bouchée de pain. Ce qui fera remonter leur TOF et avec une nouvelle baisse de la valeur de retrait, le rendement augmentera d'autant.
A l'heure actuelle, au prix d'achat, on peut tabler sur 7.2€ pour une part à 126€, 5.7% brut.
Versus du 7% sur les SCPIs qui collectent et achètent à des rendements équivalents des actifs de qualité.

Me concernant, on va attendre encore un peu avant de s'y intéresser de plus près.

Pas un conseil d'investissement.

Ça veut dire que tu penses encore à une baisse de valeur et ensuite ça pourrait redevenir intéressant pour des épargnants qui souhaitent acheter ?

 

[Pascal 75]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "SCPI TD 2023 > 5%"

La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K (très important).
Je précise aussi que Arkéa Reim, SDG de cette SCPI est une entité de gestion indépendante du groupe CM.
C'est important, car les bancaires n'ont pas démontré (loin de là), une bonne tenue dans le temps ...

Je pointe l'IRP d'Epsilon 360 (SCPI optimale en AV) indiquant qu'une augmentation de prix de part pourrait être possible

Autre changement : Ajout d'une icone "NP" (Nue Propriété) et d'une icone "M" (ddes mensuels)
-------------------------------------------------
Indicateurs généraux (Rapport "Louve") :

- Moyenne de l'écart entre Prix de souscription et VR : - 0.71%
- Les diversifiées ont une volatilité plus faible
- Dans le TOP des meilleurs décotes :
LF Opportunité Immo / Cristal Life / Epsilon 360 / Cristal Rente / Cœur d'Europe
- Dans le top des pires surcotes :
Primopierre / LF Grand Paris Patrimoine / Europe Invest / Novapierre Allemagne / Immorente
- SCPI avec les meilleurs hausses de VR en 2023 :
LF Avenir Santé / Log IN / Crital Life / Transition Europe
- SCPI avec les pires baisses de VR en 2023 :
Primopierre / PFGP / PFO2 / LF Europimmo / LF Grand Paris Patrimoine
----------------------------------------------------
Tous ces indicateurs laissent à penser que le momentum pourrait être très pertinent pour les "jeunes" (mais pas trop) SCPI diversifiées.

RAPPEL IMPORTANT :

- SCPI Jeune (mais pas trop ) diversifiées : Patrimoine acheté à très bon prix (rendements > 7/8%).
Dans le futur, ces SCPI auront toujours (si bien gérées) une part importante de leur patrimoine à très bons rendements.
- SCPI anciennes de bureaux : Patrimoine acheté à prix élevé (rendement < 3%). Il leur sera très compliqué (problème de liquidité par retraits massifs) dans le futur (baisse des taux) pour ces SCPI de "reluer", c'est à dire de modifier la performance globale à la hausse de leur patrimoine.

D'autre part, il n'est pas du tout certain que nous retrouvions à l'avenir des taux aussi bas avec une inflation molle (et donc des prix de l'immobilier hauts). L'inflation a bcp baissé actuellement (< 2%) mais une certaine volatilité à la hausse est à craindre (Endettement, investissements climatiques et technologiques colossaux à prévoir, évènements géostratégiques ++, etc ...).
--------------------------------------------------------------
c/c sur le top 10 de la synthèse ->




Un TOP 5 personnel en direct :

- Transition Europe
- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Epargne Pierre Europe

Un TOP 5 personnel en AV (+ se reporter à la super synthèse "RagondinBadeil") :

- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Altixia cadence XII
- Epargne Pierre

Un TOP 5 personnel en NP
-> Il vaut mieux se reporter aux posts de @Phil17000

"Ceci n'est ni un conseil ni une recommandation mais une information, voir une simple conviction."

 

[Rouste]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "SCPI TD 2023 > 5%"

La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K.
Je précise aussi que Arkéa Reim, SDG de cette SCPI est une entité de gestion indépendante du groupe CM.
C'est important, car les bancaires n'ont pas démontré (loin de là), une bonne tenue dans le temps ...

Je pointe l'IRP d'Epsilon 360 (SCPI optimale en AV) indiquant qu'une augmentation de prix de part pourrait être possible

Autre changement : Ajout d'une icone "NP" (Nue Propriété) et d'une icone "M" (ddes mensuels)

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Merci pour ce tableau!

Je suis surpris du faible % d'institutionnels pour les SCPI distribuées en AV.
Je m'attendais a des chiffres beaucoup + importants pour Remake par example.

 

[lebadeil]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "

Welcome back l'ami @Pascal 75
Ravi de te retrouver sur cette file !

 

[Deedjo]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "SCPI TD 2023 > 5%"

La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K (très important).
Je précise aussi que Arkéa Reim, SDG de cette SCPI est une entité de gestion indépendante du groupe CM.
C'est important, car les bancaires n'ont pas démontré (loin de là), une bonne tenue dans le temps ...

Je pointe l'IRP d'Epsilon 360 (SCPI optimale en AV) indiquant qu'une augmentation de prix de part pourrait être possible

Autre changement : Ajout d'une icone "NP" (Nue Propriété) et d'une icone "M" (ddes mensuels)
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Indicateurs généraux (Rapport "Louve") :

- Moyenne de l'écart entre Prix de souscription et VR : - 0.71%
- Les diversifiées ont une volatilité plus faible
- Dans le TOP des meilleurs décotes :
LF Opportunité Immo / Cristal Life / Epsilon 360 / Cristal Rente / Cœur d'Europe
- Dans le top des pires surcotes :
Primopierre / LF Grand Paris Patrimoine / Europe Invest / Novapierre Allemagne / Immorente
- SCPI avec les meilleurs hausses de VR en 2023 :
LF Avenir Santé / Log IN / Crital Life / Transition Europe
- SCPI avec les pires baisses de VR en 2023 :
Primopierre / PFGP / PFO2 / LF Europimmo / LF Grand Paris Patrimoine
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Tous ces indicateurs laissent à penser que le momentum pourrait être très pertinent pour les "jeunes" SCPI diversifiées

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Ceci n'est ni un conseil ni une recommandation mais une information, voir une conviction.

Comète devrait faire une belle entrée dans le tableau prochainement !
Ravi également de ton retour.

 

[Aristide]

Bonjour,

La question n'est pas mathématique, mais de compréhension si on parle du taux d'intérêt calculé ou affiché.
Le taux de distribution est supposé connu.
Il s'exprime pour le marché spécifique des SCPI, par le rendement brut ( loyer + revenu financier et de plus value interne) par rapport au prix officiel tout frais inclus de la part et est communiqué chaque année en fin d'exercice par la SCPI.
Cette méthode de calcul est imposé par la règlementation.
Ainsi un investisseur ayant 1000 euros dans son porte monnaie et achetant une part de SCPI à 1000 euros ,ayant des " frais de souscription" de 500 euros, ayant officiellement un taux de distribution de 4% , touchera 40 euros. Et non pas 20.

Cela ne change rien par rapport au bon raisonnement du calcul de rentabilité.

Dans ton cas d'école s'il y a 500€ de frais de souscription le souscripteur devra verser immédiatement 1.500€ dont 1.000€ réellement investis à son profit et 500€ à celui de la SCPI.

Il percevra bien 40€ mais qui - en réalité - rétribueront 1.500€ ce qui avec un calcul simpliste sur la première année correspond à un taux de rentabilité de 2,666% et non pas 4%

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

Cela ne change rien par rapport au bon raisonnement du calcul de rentabilité.

Dans ton cas d'école s'il y a 500€ de frais de souscription le souscripteur devra verser immédiatement 1.500€ dont 1.000€ réellement investis à son profit et 500€ à celui de la SCPI.

Il percevra bien 40€ mais qui - en réalité - rétribueront 1.500€ ce qui avec un calcul simpliste sur la première année correspond à un taux de rentabilité de 2,666% et non pas 4%

Cdt

Désolé.
Tu te trompes.
J'ai suffisamment de SCPI pour te dire qu'une SCPI qui annonce 4% de taux de distribution,rétribue 4% de la mise totale, frais inclus. ( En direct) C'est une convention.

 

[Nature]

Mise à jour de "Transition Europe" sur la synthèse globale "SCPI TD 2023 > 5%"

La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K (très important).
Je précise aussi que Arkéa Reim, SDG de cette SCPI est une entité de gestion indépendante du groupe CM.
C'est important, car les bancaires n'ont pas démontré (loin de là), une bonne tenue dans le temps ...

Je pointe l'IRP d'Epsilon 360 (SCPI optimale en AV) indiquant qu'une augmentation de prix de part pourrait être possible

Autre changement : Ajout d'une icone "NP" (Nue Propriété) et d'une icone "M" (ddes mensuels)
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Indicateurs généraux (Rapport "Louve") :

- Moyenne de l'écart entre Prix de souscription et VR : - 0.71%
- Les diversifiées ont une volatilité plus faible
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RAPPEL IMPORTANT :

- SCPI Jeune (mais pas trop ) diversifiées : Patrimoine acheté à très bon prix (rendements > 7/8%).
Dans le futur, ces SCPI auront toujours (si bien gérées) une part importante de leur patrimoine à très bons rendements.
- SCPI anciennes de bureaux : Patrimoine acheté à prix élevé (rendement < 3%). Il leur sera très compliqué (problème de liquidité par retraits massifs) dans le futur (baisse des taux) pour ces SCPI de "reluer", c'est à dire de modifier la performance globale à la hausse de leur patrimoine.

D'autre part, il n'est pas du tout certain que nous retrouvions à l'avenir des taux aussi bas avec une inflation molle (et donc des prix de l'immobilier hauts). L'inflation a bcp baissé actuellement (< 2%) mais une certaine volatilité à la hausse est à craindre (Endettement, investissements climatiques et technologiques colossaux à prévoir, évènements géostratégiques ++, etc ...).
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Yesssssssssssssssssss !

Ça c'est du bon boulot !
Je t'aurais bien invité à déjeuner pour t'en remercier, mais le souci c'est qu'il faut trouver un créneau disponible entre tous les buffets des SDG où tu te nourris quasiment gratuitement tout le long de l'année...

PS : content de te revoir, l'ami !

 

[Pascal 75]

Yesssssssssssssssssss !

Ça c'est du bon boulot !
Je t'aurais bien invité à déjeuner pour t'en remercier, mais le souci c'est qu'il faut trouver un créneau disponible entre tous les buffets des SDG où tu te nourris quasiment gratuitement tout le long de l'année...

PS : content de te revoir, l'ami !

Je teste aussi les buffets des SDG de fonds ...
J'ai commencé par Sunny AM (Fonds actions US) hier soir.
J'ai pas aimé leur cocktail mais très bonne ambiance.

Je ne pourrais pas épargner si je n'allais pas aux buffets des SDG ...
Merci bcp de tes messages et de ton humour.

 

[Pascal 75]

Un addendum / aux décotes (Source Louve) :

 

[flocon]

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La part des institutionnels ne représente que 2 à 5% du K (très important).
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RAPPEL IMPORTANT :

- SCPI Jeune (mais pas trop ) diversifiées : Patrimoine acheté à très bon prix (rendements > 7/8%).
Dans le futur, ces SCPI auront toujours (si bien gérées) une part importante de leur patrimoine à très bons rendements.
- SCPI anciennes de bureaux : Patrimoine acheté à prix élevé (rendement < 3%). Il leur sera très compliqué (problème de liquidité par retraits massifs) dans le futur (baisse des taux) pour ces SCPI de "reluer", c'est à dire de modifier la performance globale à la hausse de leur patrimoine.

D'autre part, il n'est pas du tout certain que nous retrouvions à l'avenir des taux aussi bas avec une inflation molle (et donc des prix de l'immobilier hauts). L'inflation a bcp baissé actuellement (< 2%) mais une certaine volatilité à la hausse est à craindre (Endettement, investissements climatiques et technologiques colossaux à prévoir, évènements géostratégiques ++, etc ...).
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c/c sur le top 10 de la synthèse ->

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- Transition Europe
- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Epargne Pierre Europe

Un TOP 5 personnel en AV (+ se reporter à la super synthèse "RagondinBadeil") :

- Remake Live
- Iroko
- Corum Origin
- Altixia cadence XII
- Epargne Pierre

Un TOP 5 personnel en NP
-> Il vaut mieux se reporter aux posts de @Phil17000

"Ceci n'est ni un conseil ni une recommandation mais une information, voir une simple conviction."

Merci pour votre travail de qualité.

 

[luluca]

Dans les calculs que nous faisons sur la rentabilité, nous estimons à chaque fois que l'AV est détenue depuis plus de 8 ans.
Gardons cette hypothèse : je viens de lire que les "fortunés" auront le plaisir d'avoir une flat tax à 37,2% - 20% IR et 17,2% PS.
On verra s'ils ne toucheront pas aux 17,2% l'année prochaine.

 

[Aristide]

Désolé.
Tu te trompes.
J'ai suffisamment de SCPI pour te dire qu'une SCPI qui annonce 4% de taux de distribution,rétribue 4% de la mise totale, frais inclus. ( En direct) C'est une convention.

Moi je veux bien te croire.
Mais pourtant dans cette formule :

j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV,
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV.
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI,
n le nombre d'années avant rachat,
f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV
tnet le rendement annuel net avec seulement les prélèvements sociaux :


2/ Méthode 2 (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts)
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1) * (1-17.2%)
tnet = (1+%gain)^(1/n)

=> Le "1-f" indique bien que la base de calcul est le "net investi" ?

Cdt

 

[Deedjo]

Toucher aux PS ou bien toucher à la formule des loyers perçus à l'étranger... la liste des possibilités est longue. Mais les PS serait un mauvais signal pour l'ensemble des épargnants.

 

[Demyos]

Toucher aux PS ou bien toucher à la formule des loyers perçus à l'étranger... la liste des possibilités est longue. Mais les PS serait un mauvais signal pour l'ensemble des épargnants.

Les loyers perçus à l'étranger ? C'est epsilon par rapport à la taille des déficits.
Et les PS, c'est une taxe, pas un impôt.
Le principe de non double-imposition s'applique : les PS ne sont pas imputés sur les revenus étrangers.
D'ailleurs, ce principe avait fait l'objet d'une lutte terrible des frontaliers il y a une quinzaine d'années, à qui on facturait des PS alors qu'ils cotisaient à l'étranger. On a donc atterri sur le régime actuel d'exonération.
Le remettre en cause me semble quasi impossible.

 

[la marmotte]

Merci pour ce tableau!

Je suis surpris du faible % d'institutionnels pour les SCPI distribuées en AV.
Je m'attendais a des chiffres beaucoup + importants pour Remake par example.

On pointe souvent les institutionnels comme responsable de la baisse des SCPI mais leurs investissements restent relativement faible. Probablement parce que le ticket moyen d'entrée dans une SCPI via une AV doit être bien plus faible qu'en directe.
Le chiffre qui me surprend c'est les 10% d iroko en sachant qu'ils ne sont presque pas distribué en AV. Du coup qu'est-ce qu'ils mettent derrière institutionnels chez iroko?

 

[Bossuet]

Avec plaisir @Bossuet

Je passe maintenant a la formule PER

...

Dans le cas d'un TMI 30% , on a vu que l'effet de levier de 30% et l'imposition PFU 30% se neutralisent.

...

Avec des incertitudes bien sûr sur le maintien de ces % dans l'avenir. Il y a de plus un décalage entre le versement et l'économie d'impôt, mais en tendance, je suis OK.

 

[Bossuet]

Moi je veux bien te croire.
Mais pourtant dans cette formule :

=> Le "1-f" indique bien que la base de calcul est le "net investi" ?

Cdt

Le 1-f dit simplement que le prix de retrait est 1-f fois le prix de souscription (somme investie au départ et sommes réinvesties chaque année), où f est le % des frais de souscription par rapport au prix de souscription réel (en AV ou en direct).

Par convention, pour les SCPI, le taux de distribution annuel est calculé par rapport au prix de souscription, ce qu'on a suivi ici. En première approximation, je n'ai pas distingué ce taux de distribution suivant que f est n% (par exemple 10%) ou n-2% (par exemple 8%). Il faudrait donc améliorer ma formule !!!

Une autre manière de faire les calculs serait de calculer d'abord une sorte de taux de rendement annuel (retraité) sur le prix de retrait (ce serait 1/(1-f) fois le taux de distribution conventionnel), puis de faire les calculs avec les diverses sommes modifiées en conséquence, avec les montants investis recomptés au prix de retrait, mais en tenant compte de la perte due aux frais de souscription à chaque fois). Les calculs seraient plus compliqués (mais peut-être plus faciles à comprendre d'un point de vue logique ? ... pas sûr...)

En tout cas, cela ne change rien mathématiquement au résultat final sur le %gain.

 

[moietmoi]

=> Le "1-f" indique bien que la base de calcul est le "net investi" ?

Je ne parlerai pas pour l'auteur du post, mais oui, ici , nous sommes en AV. Il y a donc des frais d'entrée dans le contrat.

 

[Msimmo]

Le chiffre qui me surprend c'est les 10% d iroko en sachant qu'ils ne sont presque pas distribué en AV. Du coup qu'est-ce qu'ils mettent derrière institutionnels chez iroko?

Il y a des sci qui ont des grosses poses sur Iroko.
D'où cette part des institutionnels...