Les SCPI

[Nature]

Une pensée pour @Pascal 75 qui a quitté cette file, mais qu'on apprécie toujours .....

Pensées pour @Pascal 75 qui nous manque. Ses interventions étaient toujours pertinentes, éclairées et enrichissaient grandement les discussions 🍻

C'est quoi le binz avec @Pascal 75 ?
Même si j'ai une petite idée du pourquoi, comment êtes-vous au courant qu'il n'est plus là, mais pas les copains ? J'ai loupé un message où il dit qu'il n'interviendra plus ?

 

[Axiles]

Il me semble comprendre indirectement qu'il y a un sujet de modération discutée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour votre cas d'étude, je suis d'accord avec @Aristide. Il faut considérer que ce sont les sommes investies par la SCPI qui donne le rendement. Donc pour avoir un rendement de 6,48% comme la vraie Remake Live (sans frais de souscription), l'investisseur doit payer le prix de part de Remake Live + des frais de souscription.
Le résultat va de toutes façons être biaisé car il faudrait aussi diminuer les frais de gestion de la SCPI (qui sont de 18% pour Remake Live).

J'avoue que je n'y vois pas clair.

Tantôt il est question de "frais d'entrée", tantôt il s'agit de "frais de souscription".

Or s'agissant d'AV les intérêts sont bien a calculer sur le "net investi" (versement brut - frais d'entrée/adhésion).

Et,s'il s'agit de SCPI, d'après ce que j'ai pu lire et retenir, les frais de souscription sont en fait calculés et payés sur la valeur acquise au moment du rachat

Les bases de calcul de l'un et l'autre de ces frais ne sont donc pas les mêmes et les uns (frais d'entrée) sont payés d'avance alors que les autres (frais de souscription) sont payés à terme échu).

"Le temps étant de l'argent", un calcul exact (actuariel) de rentabilité devrait tenir compte des flux réels d'entrées et de sorties de trésorerie en dates et valeurs.

Cdt

 

[lebadeil]

Bonjour @Aristide et @ba7872,
Je vous lis avec attention.

Je ne cherche pas à remettre en cause la façon dont on calcule les intérêts.

Ma préoccupation est plus le calcul d'un rendement vu par l'épargnant.

Au départ, je verse 100 € , qui comprend les frais de souscription de 10%. J'ai des intérêts de xx capitalisés sur 5 ans.

Je souhaite connaître la rentabilité de mon investissement. Je mets donc bien en rapport les intérêts acquis net de fiscalité, en regard de ma mise de départ.

C'est dans cet esprit que j'avais posté la decomposition d'un investissement (avec détail des lignes de frais , fiscalité, intérêts....) pour identifier chaque étape pour tous.

Cdlmt

 

[Aristide]

Je ne cherche pas à remettre en cause la façon dont on calcule les intérêts.

Ma préoccupation est plus le calcul d'un rendement vu par l'épargnant.

Au départ, je verse 100 € , qui comprend les frais de souscription de 10%. J'ai des intérêts de xx capitalisés sur 5 ans.

Je souhaite connaître la rentabilité de mon investissement. Je mets donc bien en rapport les intérêts acquis net de fiscalité, en regard de ma mise de départ.

OK
Mes ces "frais de souscription de 10%." sont t-ils en réalité des "frais d'entrée/adhésion" sur l'AV ?
Ou bien des "frais de souscription" SCPI payable in fine ?

Si non je vous répète que la bonne méthode est celle-ci :

100 = Valeur acquise nette au terme des 5 ans x ((1 +TRI)^(-5))

La fonction TRI de Excel vous permet ce calcul très facilement.

Cdt

 

[lebadeil]

OK
Mes ces "frais de souscription de 10%." sont t-ils en réalité des "frais d'entrée/adhésion" sur l'AV ?
Ou bien des "frais de souscription" SCPI payable in fine ?

Si non je vous répète que la bonne méthode est celle-ci :

La fonction TRI de Excel vous permet ce calcul très facilement.

Cdt

@Aristide, Il s'agit bien de frais de souscription pour le gestionnaire de la SCPI.
Je connais la fonction TRI sur Excel, mais je n'ai pas compris ce que vous vouliez mettre dedans.

 

[agra07]

Je ne comprends pas, vous dîtes que vous calculez le rendement sur le prix d'achat retraité des frais?
Ou alors vous voulez dire que vous ajoutez vos intérêts aux 90€ pour savoir combien vous avez hypothétiquement à la fin de l'année 1?

Ce que je veux dire surtout:
Lorsque vous achetez une SCPI classique avec 10 % de frais, le jour de l'achat vous avez une perte de 10% (un peu moins en AV mais une perte dans les deux cas).
Si vous voulez connaître le rendement réel sur une période de 5ans, il faut tenir compte de cette perte de départ.
Il y a quelques années j'ai acheté en direct quelques parts de Corum Origin pour "voir".
Je crois me souvenir qu'il fallait environ 3 ans simplement pour amortir les frais d'achat.
A partir de la 4ième année (environ) on commence à gagner de l'argent.
A cette occasion je me suis penché sur la fiscalité, laquelle est complexe et selon moi plutôt injuste (car elle avantage les plus fortunés). J'ai également constaté à cette occasion quelques erreurs dans les rapports officiels, erreurs qui ont été reconnues par mon conseiller (que j'avais mis à rude épreuve pour avoir des explications).
[lien réservé abonné]
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/scpi-investie-a-letranger-simple-ou-double-imposition.43308/
J'ajoute enfin que si on raisonne sur le prix de retrait, prix retenu en AV pour ce que j'en connais, le taux de distribution habituel calculé sur le prix d'achat (TDVM) doit être divisé par le coefficient 0.9, de sorte qu'il se trouve majoré (vérification faite sur une SCPI détenue en AV).

 

[Aristide]

La fonction TRI permet, par l'actualisation des flux de trésorerie, de calculer le taux de rendement interne.

Quand lesdits flux sont annuels le TRI est à la fois proportionnel et actuariel.

Si les flux sont autres qu'annuels (ou apériodiques) il faut utiliser la fonction TRI.Paiements qui donne un taux de rendement actuariel.

Dans votre cas il faut :
1) - Prendre le "net investi" au départ (= brut versé - frais d'entrée/adhésion)
2) - Calculer les intérêts bruts sur ce net investi
3) - Puis les intérêts nets (de FG + PS + IRPP)
4) - Puis les capitaliser
5) - Puis recommencer année par année jusqu'à la fin de la 5ème année
6) - A ce stade s'il y a des "frais de souscription SCPI" il faut les imputer de façon à obtenir la valeur acquise nette de tous frais, taxes et impôts = VAN.

Dans le fonction TRI :
+ Le premier flux est un flux de sortie de trésorerie; il sera saisi en négatif (-)
+ Il s'agit d'un flux de début de période contrairement aux autres qui sont des flux de fin de périodes.
+ Il convient alors de le saisir en flux de "rang zéro" (0) car un flux de trésorerie de rang zéro de fin de période c'est la même chose qu'un flux de trésorerie de "rang 1" de début de période.
+ Les flux suivants de rang 1, 2, 3, 4 ont une valeur zéro (0) car aucun euro ne rentre ni ne sort réellement de la poche du souscripteur; les flux correspondants sont capitalisés.
+ Le cinquième flux de trésorerie correspond à la somme en euros que va réellement percevoir le souscripteur (net de tous frais taxes et IRPP) ; c'est la VAN = un flux d'entrée de trésorerie qui sera donc saisi en positif (+).

=> Ainsi vous obtenez directement le Taux de Rendement Interne (TRI) à la fois proportionnel et actuariel (puisque flux annuels de trésorerie) que vous recherchez.

Cdt

 

[flocon]

[lien réservé abonné]

a force de lire tous les calculs on arrive à se donner mal à la tete .je suis retourné au simple simulateur qui me.donne pour iroko pour mon tmi 11 avec 2,5 part fiscales un rendement net de 5,81....et j' ai essayé avec 1 seule part quand les enfants ne seront plus à charge je suis tombée à 4,79 et peut être que la je chercherai à les mettre en AV +8 ? Est ce que ce simulateur est juste ?

 

[agra07]

uniquementLa fonction TRI permet, par l'actualisation des flux de trésorerie, de calculer le taux de rendement interne.

Quand lesdits flux sont annuels le TRI est à la fois proportionnel et actuariel.

Si les flux sont autres qu'annuels (ou apériodiques) il faut utiliser la fonction TRI.Paiements qui donne un taux de rendement actuariel.

Dans votre cas il faut :
1) - Prendre le "net investi" au départ (= brut versé - frais d'entrée/adhésion)
2) - Calculer les intérêts bruts sur ce net investi
3) - Puis les intérêts nets (de FG + PS + IRPP)
4) - Puis les capitaliser
5) - Puis recommencer année par année jusqu'à la fin de la 5ème année
6) - A ce stade s'il y a des "frais de souscription SCPI" il faut les imputer de façon à obtenir la valeur acquise nette de tous frais, taxes et impôts = VAN.

Dans le fonction TRI :
+ Le premier flux est un flux de sortie de trésorerie; il sera saisi en négatif (-)
+ Il s'agit d'un flux de début de période contrairement aux autres qui sont des flux de fin de périodes.
+ Il convient alors de le saisir en flux de "rang zéro" (0) car un flux de trésorerie de rang zéro de fin de période c'est la même chose qu'un flux de trésorerie de "rang 1" de début de période.
+ Les flux suivants de rang 1, 2, 3, 4 ont une valeur zéro (0) car aucun euro ne rentre ni ne sort réellement de la poche du souscripteur; les flux correspondants sont capitalisés.
+ Le cinquième flux de trésorerie correspond à la somme en euros que va réellement percevoir le souscripteur (net de tous frais taxes et IRPP) ; c'est la VAN = un flux d'entrée de trésorerie qui sera donc saisi en positif (+).

=> Ainsi vous obtenez directement le Taux de Rendement Interne (TRI) à la fois proportionnel et actuariel (puisque flux annuels de trésorerie) que vous recherchez.

Cdt

En pratique:
-les frais d'entrée ou d'adhésion sont nuls (point 1)
-les frais d'acquisition sont déduits à l'achat (point 6) mais les dividendes calculés proportionnellement au nombre de parts acquises; si on déduit les frais à la fin du calcul, pourquoi pas, mais comment les exprimer (en valeur absolue?, en pourcentage? et quid du décalage de 5 ans?).
Tous calculs faits, on va obtenir un TRI à 5ans qui peut avoir un intérêt pour comparer plusieurs SCPI entre-elles. Mais les TRI à 3 ans ou 10 ans seront complètement différents.
Enfin, mais c'est une autre histoire, j'ai l'impression que les "TRI" à 5 ans ou 10 ans que l'on trouve dans les publications tiennent compte uniquement des dividendes distribués et des valorisations (ou dévalorisations) de parts mais pas des frais d'acquisition, lesquels peuvent dépasser les 10% (à vérifier).

 

[agra07]

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a force de lire tous les calculs on arrive à se donner mal à la tete .je suis retourné au simple simulateur qui me.donne pour iroko pour mon tmi 11 avec 2,5 part fiscales un rendement net de 5,81....et j' ai essayé avec 1 seule part quand les enfants ne seront plus à charge je suis tombée à 4,79 et peut être que la je chercherai à les mettre en AV +8 ? Est ce que ce simulateur est juste ?

Pour les SCPI étrangères je crois que le simulateur du fisc a enfin été mis à jour mais encore faut-il connaitre les données à saisir (ce qui est impossible tant que vous n'avez pas en main l'IFU communiqué par la SCPI).

 

[Deedjo]

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a force de lire tous les calculs on arrive à se donner mal à la tete .je suis retourné au simple simulateur qui me.donne pour iroko pour mon tmi 11 avec 2,5 part fiscales un rendement net de 5,81....et j' ai essayé avec 1 seule part quand les enfants ne seront plus à charge je suis tombée à 4,79 et peut être que la je chercherai à les mettre en AV +8 ? Est ce que ce simulateur est juste ?

Bonjour,
5,81 % en combien d'années ? Car avec une fiscalité similaire j'en arrive à 4,41% sur 1 an.

 

[flocon]

Bonjour,
5,81 % en combien d'années ? Car avec une fiscalité similaire j'en arrive à 4,41% sur 1 an.

Bonjour @Deedjo Sur 1 an j ai 4,47 ma simulation 10 ans 5,81 , 3 ans 5,46 ,5 ans 5,66 ,7 ans 5,75 .
J ai mis à 0 les revalorisations.

Peut être que le.simulateur prends en compte les frais de revente avant 3 ans de iroko ?

 

[Deedjo]

Je ne vois pourquoi le taux est meilleur d'année en année alors qu'il n'y a pas de frais.

 

[Bowboy Cebop]

Je conçois que je suis un peu hors-sujet face aux récentes discussions "mathématiques" ici, mais je me permets tout de même de vous partager ce petit article qui, même s'il n'apprendra rien à la majorité des moneyvoxeurs, a le mérite de revenir sur cette belle débâcle (Primopierre, La Française et consorts...).
[lien réservé abonné]

 

[flocon]

Je ne vois pourquoi le taux est meilleur d'année en année alors qu'il n'y a pas de frais.

Regarde le tableau à la fin je pense.que c est avec reinvestissements des loyers je pense.

 

[ApprentiEpargnant]

Je ne vois pourquoi le taux est meilleur d'année en année alors qu'il n'y a pas de frais.

Le réinvestissement des dividendes ?

 

[flocon]

Le réinvestissement des dividendes ?

Oui tout à fait vous pouvez faire la.simulation sur le lien avec vos données personnelles et familiales car c est fiscalement liées pour le résultat. Chacun a son taux propre de rentabilité. Ce qui est bien dans le tableau a la.fin c est qu on a les loyers france et europe versés brut et net de la scpi européenne sans sortir l.ifu .

 

[lestat128]

Pensées pour @Pascal 75 qui nous manque. Ses interventions étaient toujours pertinentes, éclairées et enrichissaient grandement les discussions 🍻

Bonjour
Peut-on en savoir plus sur le départ de @Pascal 75 du forum ? Probleme personnel (dans ce cas aucune réponse n'est nécessaire, ce qui est privé doit le rester) ou problème avec un autre membre de ce forum ?

 

[Stef29]

Hello, iroko en cours de distribution dans les assurances vies Linxea...peut-être fin d'année ?