Les SCPI

[Stef29]

Bonjour
Peut-on en savoir plus sur le départ de @Pascal 75 du forum ? Probleme personnel (dans ce cas aucune réponse n'est nécessaire, ce qui est privé doit le rester) ou problème avec un autre membre de ce forum ?

@Pascal 75 écrivait des remarques bienveillantes et jamais agressives.. dommage de plus le lire sur ce forum.

 

[nico37]

Hello, iroko en cours de distribution dans les assurances vies Linxea...peut-être fin d'année ?

effectivement je confirme :

dans le webminar de Linxea de tout à l'heure , dans le chat d’échange , une réponse d'une personne de l’équipe linxea :

le référencement d'Iroko serait en cours de discussion, ça avance, ça avance!!!!

 

[Stef29]

effectivement je confirme :

dans le webminar de Linxea de tout à l'heure , dans le chat d’échange , une réponse d'une personne de l’équipe linxea :

le référencement d'Iroko serait en cours de discussion, ça avance, ça avance!!!!

Oui j'ai posté cette question

 

[darkmilou]

Ça serait une excellente nouvelle pour iroko , en espérant que cela ne prennent pas 6 mois , j'ai de l'argent a placé moi

 

[agra07]

Merci pour les infos concernant Linxea et Iroko (je suppose qu'il s'agit du contrat Linxea Spirit (?)).

Autre question aux spécialistes:
Concernant la SCPI Primopierre dont la valeur de part a baissé de 39,4% en moins de deux ans, pensez-vous qu'une baisse soit encore possible voire probable en 2025 ?
Sur quels éléments factuels se baser pour apprécier le devenir de cette SCPI ?

 

[lebadeil]

Merci pour les infos concernant Linxea et Iroko (je suppose qu'il s'agit du contrat Linxea Spirit (?)).

Autre question aux spécialistes:
Concernant la SCPI Primopierre dont la valeur de part a baissé de 39,4% en moins de deux ans, pensez-vous qu'une baisse soit encore possible voire probable en 2025 ?
Sur quels éléments factuels se baser pour apprécier le devenir de cette SCPI ?

Qui voudrait acheter cette SCPI aujoiurd'hui ?
Donc la question de la liquidité est peut etre la 1ere question, au dela du prix de la baisse ? ou alors avoir baissé la part de 39.4% est peut etre dissuasif pour ne pas vendre ?

 

[Stef29]

Je vais opter pour ta deuxième suggestion....

 

[Stef29]

Peut-être que les scpi de bureaux vont repartir...on entend de plus en plus une diminution du télétravail....à suivre.

 

[Msimmo]

Merci pour les infos concernant Linxea et Iroko (je suppose qu'il s'agit du contrat Linxea Spirit (?)).

Autre question aux spécialistes:
Concernant la SCPI Primopierre dont la valeur de part a baissé de 39,4% en moins de deux ans, pensez-vous qu'une baisse soit encore possible voire probable en 2025 ?
Sur quels éléments factuels se baser pour apprécier le devenir de cette SCPI ?

La SdG a mis le curseur au neutre à niveau de la valeur de reconstitution : ni décote, ni surcote.
La marge de sécurité est donc de 10%.

C'est moins radical que LAFFITTE PIERRE où la sdg a tellement dévaluée qu'elle se trouve en décote de -8,7% ce qui donne presque 19% de marge de sécurité pour rester dans le tunnel ! ça freine vendeurs et attire les mouches acheteuses ?...

Je dirais qu'en AV avec la liquidité de l'assureur, le choix de l'arbitrage vers un autre produit sans frais, reste intéressant.

En direct, bah la liquidité est amorphe... (456 mois de délai) et le fond de remboursement qu'ils vont mettre en place début 2025 se fera surement à qq chose proche de -13% / -15%

Ce qui est plus problématique, c'est que même un fond de remboursement il faut des €€€ pour l'alimenter et quelques ventes.
Dans une situation plus normale, un fonds de remboursement pourrait même être bénéfique à la scpi (si les ventes se font qu'à -5% alors que les gens sortent à -10%).

Mais récemment PRIMOPIERRE a vendu deux biens avec pertes qui semblent colossales (à priori bien vides) !!!
Dans les bureaux et commerces, vendre vide c'est la pire situation (l'inverse du résidentiel).

L'Oréans Plazza acheté 13,15 M€ et revendu 4,00 M€.
L'Immeuble Chartreuse acheté 20,30 M€ et revendu 6,89 M€.

Alors que dire...

 

[ba7872]

Bonjour,

Bonjour,

J'avoue que je n'y vois pas clair.

Tantôt il est question de "frais d'entrée", tantôt il s'agit de "frais de souscription".

Dans le vocabulaire des SCPI, le terme correct est "frais de souscription". Vous n'entendrez jamais parler de "frais d'entrée" en principe. Ce sont certaines SCPI récentes telle que Neo, Iroko Zen qui écrivent "sans frais d'entrée" ce qui est selon moi un abus de langage (dans le monde des SCPI). Dans la présentation de Remake Live, il est écrit "sans commission de souscription" se qui se rapproche plus du terme usuel.
La notion de "souscription" fait référence à la création de nouvelles parts, comme pour des OPCVM pour lesquels on devrait dire souscription/rachat plutôt que achat/vente.

Or s'agissant d'AV les intérêts sont bien a calculer sur le "net investi" (versement brut - frais d'entrée/adhésion).

Et,s'il s'agit de SCPI, d'après ce que j'ai pu lire et retenir, les frais de souscription sont en fait calculés et payés sur la valeur acquise au moment du rachat

Décidément, une légende urbaine diffusée par les CGP qui a la vie dure malgré les nombreux démentis sur tous les forums sérieux et il y a moins d'une semaine sur cette file.
Combien de fois faudra-t-il écrire que les frais de souscription sont payés au moment de l'achat ? ...
C'est pourtant simple : prix de souscription = valeur de retrait + frais de souscription, les frais de souscription en % étant calculés par rapport au prix de souscription.
Au moment de l'achat, l'investisseur paye le prix de souscription, donc il paye les frais de souscription, qui vont dans la poche de la société de gestion.

Les bases de calcul de l'un et l'autre de ces frais ne sont donc pas les mêmes et les uns (frais d'entrée) sont payés d'avance alors que les autres (frais de souscription) sont payés à terme échu).

Et donc non : les frais de souscription sont payés d'avance. Je ne connais personne qui a payé quelque chose au moment où il a vendu ses SCPI. Si c'était au moment de la vente, le terme "frais de souscription" serait très mal choisi, il faudrait dire "frais de rachat" ou "frais de sortie".

 

[Msimmo]

Et donc non : les frais de souscription sont payés d'avance. Je ne connais personne qui a payé quelque chose au moment où il a vendu ses SCPI. Si c'était au moment de la vente, le terme "frais de souscription" serait très mal choisi, il faudrait dire "frais de rachat" ou "frais de sortie".

soit dit en passant, mais des SCIs ont mis en place temporairement des frais de sortie pour décourager les ventes (sans d'ailleur trop communiquer).
Pq pas des SCPIs un jour ?

 

[ba7872]

soit dit en passant, mais des SCIs ont mis en place temporairement des frais de sortie pour décourager les ventes (sans d'ailleur trop communiquer).
Pq pas des SCPIs un jour ?

Il y a une grosse différence entre SCI et SCPI :
- dans une SCPI, vous ne pouvez vendre que s'il y a un acheteur en face. Donc aucune raison de mettre des frais de sortie. Ce qui serait d'ailleurs sûrement contraire à la réglementation (actuelle tout du moins).
- les SCI assurent elles-mêmes la liquidité

 

[Msimmo]

Il y a une grosse différence entre SCI et SCPI :
- dans une SCPI, vous ne pouvez vendre que s'il y a un acheteur en face. Donc aucune raison de mettre des frais de sortie. Ce qui serait d'ailleurs sûrement contraire à la réglementation (actuelle tout du moins).
- les SCI assurent elles-mêmes la liquidité

Les frais qu'appliquent Iroko ou Remake les 3 ou 5 premières années sont des commissions de sortie.
C'est juste que la pratique est très limitée - et ça se comprend pour ces SCPIs.

Les SdG préférent les frais à l'entrée car ils touchent des €€€ tout de suite

Si les statuts d'une SCPI sont modifiés, rien n'empêcherait une pratique plus large.
Faut toutefois faire voter un changement de statuts ou que ce soit prévut à l'origine.

 

[ApprentiEpargnant]

A mon humble avis, on est encore loin de la vraie valeur concernant Primopierre., il n'y a qu'à voir à combien sont vendus les actifs, ce n'est pas 40% de décote, c'est plutôt de l'ordre de 70%...

La seule chose qui pourrait freiner cela, c'est le montant du dividende, mais comme ils n'ont d'autre choix que de vendre, il va sûrement suivre la même pente que la valeur de retrait.
A moins qu'ils se résignent à se séparer de leurs actifs vides pour une bouchée de pain. Ce qui fera remonter leur TOF et avec une nouvelle baisse de la valeur de retrait, le rendement augmentera d'autant.
A l'heure actuelle, au prix d'achat, on peut tabler sur 7.2€ pour une part à 126€, 5.7% brut.
Versus du 7% sur les SCPIs qui collectent et achètent à des rendements équivalents des actifs de qualité.

Me concernant, on va attendre encore un peu avant de s'y intéresser de plus près.

Pas un conseil d'investissement.

 

[lebadeil]

#SCPIAVCarto - SCPI AV Cartographie

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV,
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV.
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je laisse @Ragondin 49 compléter avec PER, en direct, et en Nue Propriété (en regard de son tableau initial)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules de mathématiques sur cette file, mais on a réussi a sortir un comparatif (en AV) ! Merci aux membres qui ont contribué , je pense à @ba7872 et @Aristide , entre autres

Commentaires bienvenus.





------------------------------------------ AV 5 ans



--------------------------------------- AV 10 ans



---------- Rappel des formules de @Bossuet pour tout avoir sur le même post

t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI,
n le nombre d'années avant rachat,
f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV
tnet le rendement annuel net avec seulement les prélèvements sociaux :

1/ Méthode 1 approximative et très simplifiée
tnet = (1-17.2%) * (t - f/n)

2/ Méthode 2 (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts)
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1) * (1-17.2%)
tnet = (1+%gain)^(1/n)

 

[ba7872]

Les frais qu'appliquent Iroko ou Remake les 3 ou 5 premières années sont des commissions de sortie.
C'est juste que la pratique est très limitée - et ça se comprend pour ces SCPIs.

Les SdG préférent les frais à l'entrée car ils touchent des €€€ tout de suite

Si les statuts d'une SCPI sont modifiés, rien n'empêcherait une pratique plus large.
Faut toutefois faire voter un changement de statuts ou que ce soit prévut à l'origine.

C'est vrai, j'avais oublié ces pénalités de sortie pour les SCPI "sans frais d'entrée".

 

[moietmoi]

Or s'agissant d'AV les intérêts sont bien a calculer sur le "net investi" (versement brut - frais d'entrée/adhésion).

Bonjour Aristide.
La question n'est pas mathématique, mais de compréhension si on parle du taux d'intérêt calculé ou affiché.
Le taux de distribution est supposé connu.
Il s'exprime pour le marché spécifique des SCPI, par le rendement brut ( loyer + revenu financier et de plus value interne) par rapport au prix officiel tout frais inclus de la part et est communiqué chaque année en fin d'exercice par la SCPI.
Cette méthode de calcul est imposé par la règlementation.
Ainsi un investisseur ayant 1000 euros dans son porte monnaie et achetant une part de SCPI à 1000 euros ,ayant des " frais de souscription" de 500 euros, ayant officiellement un taux de distribution de 4% , touchera 40 euros. Et non pas 20.

 

[Bossuet]

#SCPIAVCarto - SCPI AV Cartographie

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV,
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV.
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je laisse @Ragondin 49 compléter avec PER, en direct, et en Nue Propriété (en regard de son tableau initial)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules de mathématiques sur cette file, mais on a réussi a sortir un comparatif (en AV) ! Merci aux membres qui ont contribué , je pense à @ba7872 et @Aristide , entre autres

Commentaires bienvenus.



Afficher la pièce jointe 34742

------------------------------------------ AV 5 ans

Afficher la pièce jointe 34745

--------------------------------------- AV 10 ans

Afficher la pièce jointe 34744

---------- Rappel des formules de @Bossuet pour tout avoir sur le même post

t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI,
n le nombre d'années avant rachat,
f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV
tnet le rendement annuel net avec seulement les prélèvements sociaux :

1/ Méthode 1 approximative et très simplifiée
tnet = (1-17.2%) * (t - f/n)

2/ Méthode 2 (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts)
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1) * (1-17.2%)
tnet = (1+%gain)^(1/n)

Merci d'avoir fait ces calculs !

Bien sûr, il faut écrire tnet = (1+%gain)^(1/n) - 1 (comme tu l'avais indiqué).

 

[lebadeil]

Merci d'avoir fait ces calculs !

Avec plaisir @Bossuet

Je passe maintenant a la formule PER

Sans frais de souscription, on l'avait vu dans le cadre de Remake Live, le taux net de gestion (avant fiscalité =celui de l'AV).

Dans le cas d'un TMI 30% , on a vu que l'effet de levier de 30% et l'imposition PFU 30% se neutralisent.

Puis je appliquer les mêmes formules qu'en AV sans la partie Prelev Sociaux , donc

1/ Méthode 1 approximative et très simplifiée
tnet = (t - f/n)

2/ Méthode 2 (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts)
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)
tnet = (1+%gain)^(1/n) -1

 

[Stef29]

Il y a une grosse différence entre SCI et SCPI :
- dans une SCPI, vous ne pouvez vendre que s'il y a un acheteur en face. Donc aucune raison de mettre des frais de sortie. Ce qui serait d'ailleurs sûrement contraire à la réglementation (actuelle tout du moins).
- les SCI assurent elles-mêmes la liquidité

Suis pas un expert mais les scpi dans une assurance vie restent liquides. Si besoin on peut les vendre rapidement....concernant primopierre vu la forte baisse c'est quand même dissuasif de vendre aujourd'hui...c'est mon humble avis.