Les SCPI

[Ragondin 49]

Ça me fait penser à l’histoire de l’euro manquant !

Avec le lien, désolé
[lien réservé abonné]

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Pour l'exemple , j'ai pris 6.48% de rendement net de fiscalité etrangere.
Je fais un calcul sur 5 ans (hypothèse : je revends ma SCPI après 5 ans)

Ma conclusion :

j'obtiens un rendement net fiscal de 3.65% / an pendant 5 ans

à comparer à la SCPI sans frais de souscription avec un rendement net fiscal de 4.95% /an (déjà calculé sur nos tableurs précedents)

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

 

[Buffeto]

Avec le lien, désolé
[lien réservé abonné]

voilà ce que c'est que d'employer des gens malhonnêtes

 

[Pyrule]

Bonjour,
une action est en train de se monter contre Primonial/Praemia, notamment sur la gestion de ses SCPI.
Si vous êtes concernés et souhaitez en faire partie, n'hésitez pas à me tenir informé par messagerie. Plus il y a du monde, plus la demande aura du poids.
Je suis en contact avec un cabinet de gestion de patrimoine qui travaille sur la transparence de la gestion des SCPI de Primonial/Praemia, Primopierre en tête de fil. Ce cabinet doit rencontrer son avocat cette semaine normalement pour confirmer la légitimité de la demande et voir quel angle d'attaque adopter.

Merci.

 

[Buffeto]

une action est en train de se monter contre Primonial/Praemia

quel genre d'action ?

Ce cabinet doit rencontrer son avocat cette semaine normalement pour confirmer la légitimité de la demande et voir quel angle d'attaque adopter.

merci de nous informer , si tu veux bien , ce qui est envisagé .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

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Vous calculez les intérêts à 5,98% pour rapport à la valeur de la part à 100€ tout en indiquant :

avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Si les frais sont bien imputés dès l'entrée (= souscription) Il semble donc que le bon calcul desdits intérêts serait à faire sur la base de 90€ nets pris en compte et non pas 100€ ?

Mais pour le calcul du TRI l'équation d'actualisation devrait prendre ces 100€ réellement versés pour valeur actuelle à retrouver tel que :
100 = Valeur acquise nette au terme des 5 ans x ((1 +TRI)^(-5)).

A toutes fins utiles

Cdt
Edit
J'ai rectifié une erreur dans l'équation

 

[lebadeil]

Bonjour,

Vous calculez les intérêts à 5,98% pour rapport à la valeur de la part à 100€ tout en indiquant :

Il semble donc que le bon calcul desdits intérêts serait à faire sur la base de 90€ nets pris en compte et non pas 100€ ?

De même pour le calcul du TRI l'équation d'actualisation devrait prendre ces 100€ pour valeur actuelle à retrouver tel que :
100 = Valeur acquise nette au terme des 5 ans x ((1 +TRI)^(-5)).

A toutes fins utiles

Cdt

Bonjour @Aristide , c'est le résultat d'une longue discussion sur cette file (voir posts de @ba7872 entre autres) entre valeur de souscription, valeur de retrait et rendement sur un nombre de parts.
J'ai considéré que j'achetais une part à 100 € avec 10 € de frais de souscription, et que le rendement s'applique sur la part, mais si je me suis trompé, je corrigerai.
Au dela de la prise en compte des 100 € ou 90 € comme point de depart, il y a le reste du calcul egalement.

Ce calcul peut changer les conclusions du tableau publié par @Ragondin 49 , un peu plus haut sur cette file.

 

[Aristide]

Bonjour @Aristide , c'est le résultat d'une longue discussion sur cette file (voir posts de @ba7872 entre autres) entre valeur de souscription, valeur de retrait et rendement sur un nombre de parts.
J'ai considéré que j'achetais une part à 100 € avec 10 € de frais de souscription, et que le rendement s'applique sur la part, mais si je me suis trompé, je corrigerai.
Au dela de la prise en compte des 100 € ou 90 € comme point de depart, il y a le reste du calcul egalement.

Ce calcul peut changer les conclusions du tableau publié par @Ragondin 49 , un peu plus haut sur cette file.

Notez que j'ai rectifié une erreur dans l'équation de calcul du TRI.

NB) - Pour éviter des confusions il serait souhaitable que vous reproduisiez cette rectification dans votre citation page 5407 ci-dessus.

Cdt

 

[Bossuet]

Bonjour à tous,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Pour l'exemple , j'ai pris 6.48% de rendement net de fiscalité etrangere.
Je fais un calcul sur 5 ans (hypothèse : je revends ma SCPI après 5 ans)

Ma conclusion :

j'obtiens un rendement net fiscal de 3.65% / an pendant 5 ans

à comparer à la SCPI sans frais de souscription avec un rendement net fiscal de 4.95% /an (déjà calculé sur nos tableurs précedents)

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

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Attention...

Je ferai 1.337*0.9-1=1.2033, soit 20.33% pour la ligne "intérêts avec frais de souscription" (puisqu'on suppose ici les intérêts annuels réinvestis dans la SCPI, puis une vente au bout de 5 ans, sans supposer d'évolution du prix de la part).

Au final, le TRI net de frais et de PS est 3.16%

 

[Buffeto]

.

NB) - Pour éviter des confusions il serait souhaitable que vous reproduisiez cette rectification dans votre citation page 5407 ci-dessus.

Cdt

ok c'est fait

 

[Pyrule]

quel genre d'action ?

merci de nous informer , si tu veux bien , ce qui est envisagé .....

A date, je ne sais pas grand chose, ayant moi-même fait l'acquisition de parts de Primopierre et Primovie via un prêt... juste avant le crash. Le cabinet en question doit échanger avec son avocat afin de déterminer ce qui peut être mis en place, manque de transparence, mauvaise gestion, infos non communiquées par Primonial/praemia, survalorisation des actifs jusqu'à la remontée des taux et la demande de l'AMF de remettre tout à plat...
Le cabinet a ses propres clients qui ont quelques parts de SCPI dans leur portefeuille, m'a proposé de m'y rattacher et j'ai pensé que d'autres seraient également intéressés.
Faut juste se faire connaître.

 

[Aristide]

ok c'est fait

OK; Merci.

 

[Bossuet]

Bonjour à tous,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Pour l'exemple , j'ai pris 6.48% de rendement net de fiscalité etrangere.
Je fais un calcul sur 5 ans (hypothèse : je revends ma SCPI après 5 ans)

Ma conclusion :

j'obtiens un rendement net fiscal de 3.65% / an pendant 5 ans

à comparer à la SCPI sans frais de souscription avec un rendement net fiscal de 4.95% /an (déjà calculé sur nos tableurs précedents)

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

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Pour un calcul exact , voir mon post ci-dessus.

Formule sur 5 ans :

IAFSI = (1+ rendement net de frais de gestion)^5 * (1 - frais souscription) -1,

puis la suite comme le propose le tableau.

Cela parce qu'on suppose les intérêts capitalisés (avec investissement sur une part avec un % de frais de souscription).

 

[lebadeil]

Attention...

Je ferai 1.337*0.9-1=1.2033, soit 20.33% pour la ligne "intérêts avec frais de souscription" (puisqu'on suppose ici les intérêts annuels réinvestis dans la SCPI, puis une vente au bout de 5 ans, sans supposer d'évolution du prix de la part).

Au final, le TRI net de frais et de PS est 3.16%

Merci @Bossuet
Si c'est la formule qu'on retient, C'est bien en dessous du tableau présenté par @Ragondin 49.
Loin de moi l'idée de jeter la pierre, bien évidemment, mais de se mettre d'accord sur le mode de calcul. Je savais que ça ferait couler de l'encre ....

@Aristide,merci également, meme si j'ai du mal a tout comprendre.

Attendons les retours des autres contributeurs ....

 

[Mat-1975]

Bonjour à tous,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Pour l'exemple , j'ai pris 6.48% de rendement net de fiscalité etrangere.
Je fais un calcul sur 5 ans (hypothèse : je revends ma SCPI après 5 ans)

Ma conclusion :

j'obtiens un rendement net fiscal de 3.65% / an pendant 5 ans

à comparer à la SCPI sans frais de souscription avec un rendement net fiscal de 4.95% /an (déjà calculé sur nos tableurs précedents)

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

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Hello @lebadeil !

Je pense que l'écart que tu trouves parait tout à fait bon.

Pour info, j'avais fait un peu le même exercice ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-617135
Je pense que c'est dans le même esprit ... les frais de souscription mettent bien au delà de 5 ans pour être digérés...

A plus !

Mathieu

 

[lebadeil]

Pour un calcul exact , voir mon post ci-dessus.

Formule sur 5 ans :

IAFSI = (1+ rendement net de frais de gestion)^5 * (1 - frais souscription) -1,

puis la suite comme le propose le tableau.

Cela parce qu'on suppose les intérêts capitalisés (avec investissement sur une part avec un % de frais de souscription).

Merci. Que veut dire IAFSI ?

 

[Atys]

Pour avoir été victime de la baisse de capimmo (j'ai plus perdu avec eux sur un risque 2 qu'avec H20 risque 7!), j'ai pu notamment constater une communication que j'estime mensongère (promesse de revenir a +4 annuel avant plusieurs effondrements) qui allait bien plus loin que celle des concurrents et qui a suivi une gestion douteuse. Je ne souhaite pas m'associer à une démarche mais je serais ravi que cela ne reste pas impuni.

 

[lebadeil]

Hello @lebadeil !

Je pense que l'écart que tu trouves parait tout à fait bon.

Pour info, j'avais fait un peu le même exercice ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-617135
Je pense que c'est dans le même esprit ... les frais de souscription mettent bien au delà de 5 ans pour être digérés...

A plus !

Mathieu

Merci @Mat-1975 , assez explicite tes graphes.
Effectivement avec des frais d'entree de la classe 8 à 12% , une SCPI avec période de 5 ans serait tres pénalisante , a comparer a une SCPI a frais 0.

 

[Buffeto]

Effectivement avec des frais d'entree de la classe 8 à 12% , une SCPI avec période de 5 ans serait tres pénalisante , a comparer a une SCPI a frais 0.

c'est assez intuitif , non ?

 

[Bossuet]

Pour un calcul exact , voir mon post ci-dessus.

Formule sur 5 ans :

IAFSI = (1+ rendement net de frais de gestion)^5 * (1 - frais souscription) -1,

puis la suite comme le propose le tableau.

Cela parce qu'on suppose les intérêts capitalisés (avec investissement sur une part avec un % de frais de souscription).

Il y a une formule simplifiée (très approximative) si on suppose qu'on retire les intérêts chaque année de l'AV et qu'on les replace avec une même rentabilité.

Pour une période de n années, en supposant que le montant de la part ne bouge ni à la baisse, ni à la hausse :

TRI net annualisé = (1 + rendement net de frais de gestion et de prélèvements sociaux ou fiscaux) * (1 - % frais souscription)^(1/n) -1

(En réalité, il faudrait tenir compte d'un taux d'actualisation à choisir. De plus, laisser les intérêts dans le contrat d'AV est normalement plus intéressant).

Je recommande plutôt la formule au dessus.