Les SCPI

[Bossuet]

Merci. Que veut dire IAFSI ?

C'est l'acronyme pour ta ligne "intérêts avec frais de souscription initiaux"

 

[Bossuet]

Pour avoir été victime de la baisse de capimmo (j'ai plus perdu avec eux sur un risque 2 qu'avec H20 risque 7!), j'ai pu notamment constater une communication que j'estime mensongère (promesse de revenir a +4 annuel avant plusieurs effondrements) qui allait bien plus loin que celle des concurrents et qui a suivi une gestion douteuse. Je ne souhaite pas m'associer à une démarche mais je serais ravi que cela ne reste pas impuni.

idem

 

[Jacques Sparreau]

A date, je ne sais pas grand chose, ayant moi-même fait l'acquisition de parts de Primopierre et Primovie via un prêt... juste avant le crash. Le cabinet en question doit échanger avec son avocat afin de déterminer ce qui peut être mis en place, manque de transparence, mauvaise gestion, infos non communiquées par Primonial/praemia, survalorisation des actifs jusqu'à la remontée des taux et la demande de l'AMF de remettre tout à plat...
Le cabinet a ses propres clients qui ont quelques parts de SCPI dans leur portefeuille, m'a proposé de m'y rattacher et j'ai pensé que d'autres seraient également intéressés.
Faut juste se faire connaître.

Wow, qui est le CGP qui t'a conseillé d'acheter ça, à crédit en plus?

 

[agra07]

Bonjour à tous,

Je voulais votre avis sur la façon d'aborder l'impact des frais de souscription en AV, en prenant l'exemple d'une SCPI type "Remake Live" mais avec 10% de frais de souscription à l'entrée.

Pour l'exemple , j'ai pris 6.48% de rendement net de fiscalité etrangere.
Je fais un calcul sur 5 ans (hypothèse : je revends ma SCPI après 5 ans)

Ma conclusion :

j'obtiens un rendement net fiscal de 3.65% / an pendant 5 ans

à comparer à la SCPI sans frais de souscription avec un rendement net fiscal de 4.95% /an (déjà calculé sur nos tableurs précedents)

Ci dessous le détail des opérations, pour avoir votre avis svp ? est ce que je me trompe ?

Afficher la pièce jointe 34683

En ce qui me concerne et sans utiliser des moyens de calcul sophistiqués, s'agissant d'une période assez courte (5 ans), je ferais un calcul année après année.
Pour la première année je suis a priori d'accord avec @Aristide: si j'investis 100€ sur une SCPI avec 10% de frais, l'année 0 j'ai 90€ et les intérêts de l'annee 1 sont à calculer sur ces 90€.
Toutefois, si on connaît le TDVM, taux appliqué sur le prix d'achat, reste à savoir d'abord quel est le taux réel appliqué sur la valeur de retrait (cf question plus haut) car les dividendes versés sont en principe calculés en fonction du nombre de parts détenues (et ne sont pas le produit du TDVM par la valeur de retrait).
Un tel calcul manuel peut déboucher ensuite sur une formule valable pour tous les cas similaires.
S'agissant enfin des frais en direct ou en AV, je pense qu'il faut faire la différence (par exemple pour les classiques si 10 % en direct, alors 8% en AV).

 

[ApprentiEpargnant]

Pour la première année je suis a priori d'accord avec @Aristide: si j'investis 100€ sur une SCPI avec 10% de frais, l'année 0 j'ai 90€ et les intérêts de l'annee 1 sont à calculer sur ces 90€.

Je ne comprends pas, vous dîtes que vous calculez le rendement sur le prix d'achat retraité des frais?
Ou alors vous voulez dire que vous ajoutez vos intérêts aux 90€ pour savoir combien vous avez hypothétiquement à la fin de l'année 1?

 

[lebadeil]

c'est assez intuitif , non ?

Oui , c'est intuitif ! Un clin d'œil à l'ami @Ragondin 49 ....

 

[Pyrule]

Wow, qui est le CGP qui t'a conseillé d'acheter ça, à crédit en plus?

Un CGP de Primonial qui a profité de la crédulité d'un néophyte des SCPI. Il est clair qu'avec les connaissances que j'ai actuellement sur les SCPI, je n'y serai pas allé!

 

[Jacques Sparreau]

Un CGP de Primonial qui a profité de la crédulité d'un néophyte des SCPI. Il est clair qu'avec les connaissances que j'ai actuellement sur les SCPI, je n'y serai pas allé!

Ah ok donc consanguinité bien sale, un CGP de Primonial qui te fait acheter la SCPI garbage en chute libre de Primonial, dont il savait probablement déjà que des baisses de part se profilaient à l'horizon. Et le tout en te faisant t'endetter, il t'a fait sur-investir en allant jusqu'au crédit, tout ça pour améliorer un peu leur collecte nette (enfin, écoper l'océan avec une petite cuiller).
Je te souhaite de bien massacrer ces XXXXgens en Justice et obtenir une jolie indemnisation, ce qui fera de toi la seule personne à avoir gagné de l'argent grâce à Primonial au cours de ces dernières années

 

[Bossuet]

1/ Une formule approximative et très simplifiée pour une assurance vie mature et une SCPI logée en son sein :

Je note t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI, n le nombre d'années avant rachat, f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV. Je suppose qu'il n'y a aucune réévaluation à la hausse ou à la baisse, ni du prix de part, ni du rendement.

Le rendement annuel net de tout prélèvement est en gros (si aucune imposition fiscale à la sortie mais seulement les prélèvements sociaux) :

tnet = 0.828 * (t - f/n) (si t - f/n est positif !)

PS. Cela revient à écrire, pour de petites quantités x, (1+x)^k=1+k*x, exp(x)=1+x, ln(1+x)=x etc.

A ce niveau d'approximation, les effets du second ordre (telle la capitalisation des intérêts) sont négligées.

Avantage : ordre de grandeur rapide à calculer. Mais c'est moins bon que :

2/ Formule (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts) (et pour n assez grand, où la capitalisation a des effets importants)

tnet = (1+%gain)^(1/n),

avec %gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)*0.828 (si c'est positif !)

3/ Pour n petit (1, 2, 3 ?)

Une formule approchée serait plutôt du genre %gain ~ ((1+t)^n-f*(1+t)^(n-1)-1)*0.828

Le mieux est alors d'utiliser la formule du 1 !

 

[Ragondin 49]

Oui , c'est intuitif ! Un clin d'œil à l'ami @Ragondin 49 ....

L'ami Ragondin regardera cela tranquillement dans la soirée, merci de votre compréhension.
La formule de calcul sera moins sexy...

 

[gden]

Je ne comprends pas, vous dîtes que vous calculez le rendement sur le prix d'achat retraité des frais?
Ou alors vous voulez dire que vous ajoutez vos intérêts aux 90€ pour savoir combien vous avez hypothétiquement à la fin de l'année 1?

C'est évidemment faux
Sinon vivement les SCPI avec des frais d'entrée de 50%. Ça doublera le rendement...

 

[lebadeil]

1/ Une formule approximative et très simplifiée pour une assurance vie mature et une SCPI logée en son sein :

Je note t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI, n le nombre d'années avant rachat, f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV. Je suppose qu'il n'y a aucune réévaluation à la hausse ou à la baisse, ni du prix de part, ni du rendement.

Le rendement annuel net de tout prélèvement est en gros (si aucune imposition fiscale à la sortie mais seulement les prélèvements sociaux) :

tnet = 0.828 * (t - f/n) (si t - f/n est positif !)

PS. Cela revient à écrire, pour de petites quantités x, (1+x)^k=1+k*x, exp(x)=1+x, ln(1+x)=x etc.

A ce niveau d'approximation, les effets du second ordre (telle la capitalisation des intérêts) sont négligées.

Avantage : ordre de grandeur rapide à calculer. Mais c'est moins bon que :

2/ Formule (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts) (et pour n assez grand, où la capitalisation a des effets importants)

tnet = (1+%gain)^(1/n),

avec %gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)*0.828 (si c'est positif !)

3/ Pour n petit (1, 2, 3 ?)

Une formule approchée serait plutôt du genre %gain ~ ((1+t)^n-f*(1+t)^(n-1)-1)*0.828

Le mieux est alors d'utiliser la formule du 1 !

merci @Bossuet

J'ai appliqué la methode 1 et la methode 2
Je reprends l'exemple de mon tableau SCPI avec


Rendement net de fiscalité etrangere 6.48%
t = Rendement net de fiscalité etrangere - 0.5% frais de gestion = 5.98%
f = frais souscription 10%
n = 5 ans

1) Methode1
tnet = 0.828 * (t - f/n) = 3.98%
Le resultat est assez different de la methode 2 , tres approximatif du coup

2) Methode2
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)*0.828
tnet = (1+%gain)^(1/n)

%gain = ((1+5.98%)^5 *(1-10%)-1) = 16.83%
Tnet = (1+16.83%) ^(1/5) -1 = 3.16%
j'ai rajouté le -1 en rouge , la méthode 2 semble en ligne avec ton post précédent #5409 ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-645417

(j'avais trouvé 3.65% dans mon tableau initial)

Ce Tnet à 3.16% est à comparer avec ce qu'on avait trouvé sur Remake Live sans frais de 4.95% .
@Ragondin 49 , si tu passes par la .....pour la suite. On va pouvoir améliorer ton tableau.
En plus, on prendra les frais de souscription en AV , un peu plus favorables qu'en direct.

Acheter une SCPI à frais de souscription 10% pour 5 ans, est donc à bannir. On s'en doutait , mais encore mieux de le valoriser.
C'est pour cela que les SCPI a frais d'entrée 0 font tant de buzz , si en plus elles ont un bon rendement net de fiscalité étrangère.

 

[Bossuet]

1/ Une formule approximative et très simplifiée pour une assurance vie mature et une SCPI logée en son sein :

Je note t le rendement annuel net de frais de gestion (et nette de fiscalité étrangère) de la SCPI, n le nombre d'années avant rachat, f le % de frais de souscription de la SCPI au sein de l'AV. Je suppose qu'il n'y a aucune réévaluation à la hausse ou à la baisse, ni du prix de part, ni du rendement.

Le rendement annuel net de tout prélèvement est en gros (si aucune imposition fiscale à la sortie mais seulement les prélèvements sociaux) :

tnet = 0.828 * (t - f/n) (si t - f/n est positif !)

PS. Cela revient à écrire, pour de petites quantités x, (1+x)^k=1+k*x, exp(x)=1+x, ln(1+x)=x etc.

A ce niveau d'approximation, les effets du second ordre (telle la capitalisation des intérêts) sont négligées.

Avantage : ordre de grandeur rapide à calculer. Mais c'est moins bon que :

2/ Formule (presque) exacte (avec capitalisation des intérêts) (et pour n assez grand, où la capitalisation a des effets importants)

tnet = (1+%gain)^(1/n) - 1,

avec %gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)*0.828 (si c'est positif !)

3/ Pour n petit (1, 2, 3 ?)

Une formule approchée serait plutôt du genre %gain ~ ((1+t)^n-f*(1+t)^(n-1)-1)*0.828

Je propose finalement comme formule valable pour tout n>0, avec les hypothèses fortes ci-dessus :

%gain ~= 0.828*( (1+t)^(n-1)*(1-f+t) - 1) (si c'est positif !) et tnet = (1+%gain)^(1/n) - 1.

Il faudrait que je réfléchisse de nouveau à tous les tenants et aboutissants (je vieillis...) pour voir si je n'ai pas fait d'erreur, mais je pense que c'est ma meilleure formule (la plus précise).

Il peut y avoir de petits effets de bord (non pris en compte) suivant les dates des versements d’intérêts et celles de leurs réinvestissements. Il faudrait sans doute prendre pour t un taux actuariel.

La différence avec la formule 2 est qu'en fait, on ne réinvestit pas les intérêts de l'année n dans la SCPI, juste avant de la vendre !

Je n'ai pas fait le calcul sur un exemple. Cela ne change peut-être pas grand chose. A vue de nez, 0.1 ou 0.2%. Je vais faire le calcul.

 

[PapaMoney]

En ce qui me concerne et sans utiliser des moyens de calcul sophistiqués, s'agissant d'une période assez courte (5 ans), je ferais un calcul année après année.
Pour la première année je suis a priori d'accord avec @Aristide: si j'investis 100€ sur une SCPI avec 10% de frais, l'année 0 j'ai 90€ et les intérêts de l'annee 1 sont à calculer sur ces 90€.
Toutefois, si on connaît le TDVM, taux appliqué sur le prix d'achat, reste à savoir d'abord quel est le taux réel appliqué sur la valeur de retrait (cf question plus haut) car les dividendes versés sont en principe calculés en fonction du nombre de parts détenues (et ne sont pas le produit du TDVM par la valeur de retrait).
Un tel calcul manuel peut déboucher ensuite sur une formule valable pour tous les cas similaires.
S'agissant enfin des frais en direct ou en AV, je pense qu'il faut faire la différence (par exemple pour les classiques si 10 % en direct, alors 8% en AV).

Bonsoir,

Une autre façon de voir les choses:
Une SCPI ne distribue par un %, mais un coupon, un loyer d'une certaine valeur par part.
Le taux de distribution est ensuite déterminé en rapportant généralment le montant des coupons
distribués en 20AA, bruts de fiscalité et nets de frais de gestion, à la valeur de la part au 1er
janvier 20AA
C'est donc le nombre de parts qui est important, pas la valeur de retrait/rachat, qui elle intègre les frais de souscription.​

 

[lebadeil]

Je propose finalement comme formule valable pour tout n>0, avec les hypothèses fortes ci-dessus :


%gain ~= 0.828*( (1+t)^(n-1)*(1-f+t) - 1) (si c'est positif !) et tnet = (1+%gain)^(1/n) - 1.

Il faudrait que je réfléchisse de nouveau à tous les tenants et aboutissants (je vieillis...) pour voir si je n'ai pas fait d'erreur, mais je pense que c'est ma meilleure formule (la plus précise).

Il peut y avoir de petits effets de bord (non pris en compte) suivant les dates des versements d’intérêts et celles de leurs réinvestissements. Il faudrait sans doute prendre pour t un taux actuariel.

La différence avec la formule 2 est qu'en fait, on ne réinvestit pas les intérêts de l'année n dans la SCPI, juste avant de la vendre !

Je n'ai pas fait le calcul sur un exemple. Cela ne change peut-être pas grand chose. A vue de nez, 0.1 ou 0.2%. Je vais faire le calcul.

Merci Bossuet
Dans cette version, toujours avec les memes hypotheses . %gain = 17.5% et tnet = 3.27%
La précision à 1 chiffre après la virgule me suffit, pour le calcul de tendance qu'on fait.

Merci encore

 

[lebadeil]

Un moment de détente

Pour remercier @Ragondin 49 et @Bossuet, 2 nouvelles médailles d'honneur sur la photo de famille, et des nouveaux personnages @Sop74 , @Jacques Sparreau , @arnoid (dit Cobra , dessin animé Japonais).
Les X sont les experts de cette file.
PS. La médaille de @Phil17000 et la mienne ont été attribuées sur la file des fonds datés.
Une pensée pour @Pascal 75 qui a quitté cette file, mais qu'on apprécie toujours .....
@Ody , je t'ai remis ton ancien avatar, avec ton panier rempli de placements

 

[Bossuet]

merci @Bossuet

J'ai appliqué la methode 1 et la methode 2
Je reprends l'exemple de mon tableau SCPI avec


Rendement net de fiscalité etrangere 6.48%
t = Rendement net de fiscalité etrangere - 0.5% frais de gestion = 5.98%
f = frais souscription 10%
n = 5 ans

1) Methode1
tnet = 0.828 * (t - f/n) = 3.98%
Le resultat est assez different de la methode 2 , tres approximatif du coup

2) Methode2
%gain = ((1+t)^n*(1-f)-1)*0.828
tnet = (1+%gain)^(1/n)

%gain = ((1+5.98%)^5 *(1-10%)-1) = 16.83%
Tnet = (1+16.83%) ^(1/5) -1 = 3.16%
j'ai rajouté le -1 en rouge , la méthode 2 semble en ligne avec ton post précédent #5409 ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-645417

(j'avais trouvé 3.65% dans mon tableau initial)

Ce Tnet à 3.16% est à comparer avec ce qu'on avait trouvé sur Remake Live sans frais de 4.95% .
@Ragondin 49 , si tu passes par la .....pour la suite. On va pouvoir améliorer ton tableau.
En plus, on prendra les frais de souscription en AV , un peu plus favorables qu'en direct.

Acheter une SCPI à frais de souscription 10% pour 5 ans, est donc à bannir. On s'en doutait , mais encore mieux de le valoriser.
C'est pour cela que les SCPI a frais d'entrée 0 font tant de buzz , si en plus elles ont un bon rendement net de fiscalité étrangère.

Il me semble qu'il y a une erreur d'étourderie dans ton calcul pour la méthode 1 (oubli de la multiplication par 0.828).

Ce qui donnerait 3.3% (plutôt pas mal comme première approximation très simplifiée). Bref, entre 3.2% et 3.3%...

J'arrête car je suis KO.

 

[lebadeil]

Il me semble qu'il y a une erreur d'étourderie dans ton calcul pour la méthode 1 (oubli de la multiplication par 0.828).

Ce qui donnerait 3.3% (plutôt pas mal comme première approximation).

J'arrête car je suis KO.

Oui bien vu - Chapeau bas Sir @Bossuet
Effectivement, bonne approximation qui suffit pour le calcul de tendance.

 

[Phil17000]

Un moment de détente

Pour remercier @Ragondin 49 et @Bossuet, 2 nouvelles médailles d'honneur sur la photo de famille, et des nouveaux personnages @Sop74 , @Jacques Sparreau , @arnoid (dit Cobra , dessin animé Japonais).
Les X sont les experts de cette file.
PS. La médaille de @Phil17000 et la mienne ont été attribuées sur la file des fonds datés.
Une pensée pour @Pascal 75 qui a quitté cette file, mais qu'on apprécie toujours .....
@Ody , je t'ai remis ton ancien avatar, avec ton panier rempli de placements


Afficher la pièce jointe 34701

Pensées pour @Pascal 75 qui nous manque. Ses interventions étaient toujours pertinentes, éclairées et enrichissaient grandement les discussions

 

[ba7872]

Bonjour,

Vous calculez les intérêts à 5,98% pour rapport à la valeur de la part à 100€ tout en indiquant :

Si les frais sont bien imputés dès l'entrée (= souscription) Il semble donc que le bon calcul desdits intérêts serait à faire sur la base de 90€ nets pris en compte et non pas 100€ ?

Mais pour le calcul du TRI l'équation d'actualisation devrait prendre ces 100€ réellement versés pour valeur actuelle à retrouver tel que :
100 = Valeur acquise nette au terme des 5 ans x ((1 +TRI)^(-5)).

A toutes fins utiles

Cdt
Edit
J'ai rectifié une erreur dans l'équation

Bonjour @Aristide , c'est le résultat d'une longue discussion sur cette file (voir posts de @ba7872 entre autres) entre valeur de souscription, valeur de retrait et rendement sur un nombre de parts.
J'ai considéré que j'achetais une part à 100 € avec 10 € de frais de souscription, et que le rendement s'applique sur la part, mais si je me suis trompé, je corrigerai.
Au dela de la prise en compte des 100 € ou 90 € comme point de depart, il y a le reste du calcul egalement.

Ce calcul peut changer les conclusions du tableau publié par @Ragondin 49 , un peu plus haut sur cette file.

Bonjour,

Pour votre cas d'étude, je suis d'accord avec @Aristide. Il faut considérer que ce sont les sommes investies par la SCPI qui donne le rendement. Donc pour avoir un rendement de 6,48% comme la vraie Remake Live (sans frais de souscription), l'investisseur doit payer le prix de part de Remake Live + des frais de souscription.
Le résultat va de toutes façons être biaisé car il faudrait aussi diminuer les frais de gestion de la SCPI (qui sont de 18% pour Remake Live).