Les SCPI

[Juln]

Une autre nouvelle SCPI que je n'avais pas vu encore... Linxea vient d'envoyer un mail pour parler de SCPI Elevation Tertiom, spécialisé DROM-COM, on en avait déjà parlé ici il me semble, mais aussi à propos de SCPI Linaclub.

Un peu de mal à avoir toutes les données, mais c'est 10 parts mini à 190€ par sponsor, 200€ après. TD visé 6,5 à 7% (difficile d'annoncer moins on dirait ?), 4 mois délai de jouissance et dividende mensuel à priori, frais de souscription à 10,80. Ca se veut peu francais et plutot européen, diverisifé mais orienté alternatif.

Petite spécificité que je n'avais jamais vu encore je crois : La taille maximale de la SCPI est limitée pour préserver la stratégie et le rendement. C'est 500 millions d'euros et c'est tout, après la souscription est bloqué. Vous en pensez quo

les informations sont pour quelles scpi?

 

[plop962]

les informations sont pour quelles scpi?

Bien vu, je n'ai pas été très clair mais c'est les infos de Linaclub.

 

[PapaMoney]

Je n'ai-je pas vu l'info sur le forum... mais en effet comme pronostiqué par @Pascal 75 fin septembre, Perial a annoncé le lancement de la SCPI PERIAL Opportunités Territoires avant-hier. Il y a des parts sponsors à 47,50 € (au lieu de 50€ après), minimum 10 parts, versement mensuel et objectif de rendement annuel entre 6 % et 7 %. Je laisse les spécialistes décortiquer s'ils le veulent les frais annoncés dans le communiqué mais il y a 13,2% de frais de souscription.

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PERIAL a fortement baissé les valeurs des parts de ses SCPI historiques, sans réelles ou acceptables justifications. Confiance mitigée en cette société de gestion...

 

[ba7872]

PERIAL a fortement baissé les valeurs des parts de ses SCPI historiques, sans réelles ou acceptables justifications. Confiance mitigée en cette société de gestion...

Je préfère une société de gestion qui baisse le prix de part pour qu'elle reflète sa valeur réelle plutôt que de rester fortement surcotée. De même que baisser le prix de part par anticipation (3 mois avant le résultat de l'expertise de fin d'année). C'est équitable vis-à-vis des associés historiques qui gardent leurs parts.

 

[PapaMoney]

Je préfère une société de gestion qui baisse le prix de part pour qu'elle reflète sa valeur réelle plutôt que de rester fortement surcotée. De même que baisser le prix de part par anticipation (3 mois avant le résultat de l'expertise de fin d'année). C'est équitable vis-à-vis des associés historiques qui gardent leurs parts.

Et moi je préfère une société de gestion qui est transparente sur la durée. Parce que l'inverse n'a rien d'équitable pour les "déjà" propriétaires de parts, qui ne sont pas tous des "historiques", notamment si ces parts sont via une AV. Certes, la technique permet de maintenir un rendement d'apparence plus haut, mais la valorisation de la ligne chute lourdement.

 

[ba7872]

Et moi je préfère une société de gestion qui est transparente sur la durée. Parce que l'inverse n'a rien d'équitable pour les "déjà" propriétaires de parts, qui ne sont pas tous des "historiques", notamment si ces parts sont via une AV. Certes, la technique permet de maintenir un rendement d'apparence plus haut, mais la valorisation de la ligne chute lourdement.

La transparence, c'est justement d'aligner le prix des parts sur la valeur du patrimoine.
Je ne vois pas ce qu'il y a de choquant à baisser le prix des parts si la valeur du patrimoine baisse. Et quel est le lien avec une détention en AV ? Si ça vous chagrine de voir la valorisation baisser alors que le dividende n'a pas baissé, il ne fallait pas investir dans l'immobilier.
Quand je disais "historiques", je voulais juste parler de ceux qui étaient déjà associés avant la baisse du prix des parts (quelle que soit leur ancienneté), pas spécialement ceux qui sont associés de longue date ?

Actuellement, le prix de souscription des 4 SCPI historiques de Perial est très proche de la valeur de reconstitution. Il est où le problème ? Il n'y a que pour PF Hospitalité Europe que Perial n'était pas obligé légalement de baisser le prix de part. Mais il aurait été surcoté de presque 9%.

 

[Ragondin 49]

Merci @ba7872 pour ces explications, et je vous prie d'accepter mes excuses.
Grâce à vos éclaircissements, je comprends les différences de gestion des frais de souscription entre les différents assureurs. Et mon erreur de croire que Suravenir ne les perçoit qu'à la sortie.

Super, maintenant que vous vous êtes compris, serait-il possible de synthétiser vos échanges à l'attention des autres forumeurs (dont moi) qui n'ont pas tout compris ?

Je rêve d'un tableau comparatif à la @lebadeil pour la SCPI Transition Europe : en direct ou en AV.

Question, ça ne serait pas pertinent d'ouvrir un fil sur cette SCPI qui truste les meilleurs rendements ?

 

[PapaMoney]

La transparence, c'est justement d'aligner le prix des parts sur la valeur du patrimoine.
Je ne vois pas ce qu'il y a de choquant à baisser le prix des parts si la valeur du patrimoine baisse. Et quel est le lien avec une détention en AV ? Si ça vous chagrine de voir la valorisation baisser alors que le dividende n'a pas baissé, il ne fallait pas investir dans l'immobilier.
Quand je disais "historiques", je voulais juste parler de ceux qui étaient déjà associés avant la baisse du prix des parts (quelle que soit leur ancienneté), pas spécialement ceux qui sont associés de longue date ?

Actuellement, le prix de souscription des 4 SCPI historiques de Perial est très proche de la valeur de reconstitution. Il est où le problème ? Il n'y a que pour PF Hospitalité Europe que Perial n'était pas obligé légalement de baisser le prix de part. Mais il aurait été surcoté de presque 9%.

Gardez vos leçons pour vous même, votre vision est inadaptée. Périal a trop fortement fait chuter les différentes valeur de ses parts, démontrant une absence de gestion stratégique et rejoignant les Primonial &Co
J'en resterai là avec vous.

 

[Ragondin 49]

Ouh là, beaucoup de testostérone dans ce forum ces derniers jours🙁.

J'ai une nouvelle question pour la communauté. Existe-t-il un répertoire centralisé des actifs gérés par les SCPI ? Parce que s'il faut se palucher tous les rapports trimestriels, ça risque d'être bien fastidieux

Déjà par curiosité, mais aussi pour savoir par exemple si ya des actifs dans ma ville ou mon département, si y'en a d'où je suis originaire, là ou je vais me déplacer pour le boulot ou en vacances...

 

[lebadeil]

Super, maintenant que vous vous êtes compris, serait-il possible de synthétiser vos échanges à l'attention des autres forumeurs (dont moi) qui n'ont pas tout compris ?

Je rêve d'un tableau comparatif à la @lebadeil pour la SCPI Transition Europe : en direct ou en AV.

Question, ça ne serait pas pertinent d'ouvrir un fil sur cette SCPI qui truste les meilleurs rendements ?

Hello @Ragondin 49 , le mieux est peut est peut-être de te lancer, et résumer sous forme'de tableau , le résultat des échanges sur les frais, les parts, et le versement des loyers pour garder la traçabilité, pour la suite.
C'est en le faisant, qu'on apprend. Et ça servira à la communauté, si tu veux bien. Merci pour les entrées à @ba7872 (entre autres)

Pour Transitions Europe, la raison pour laquelle je ne l'ai pas intégré dans mon tableau d'AV est ici. Cette SCPi, est donc à privilégier en direct, ou en NP (?)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-512#post-642295

 

[agra07]

Si je ne me trompe pas , Transitions Europe est 100% etranger, donc en AV, ca doit faire mal entre le taux brut intial (certes brillant 8.16% en 2023), le taux net apres fiscaliité etrangere, et le taux net francais. Tout cela avec des frais d'entrée de 10% (peut etre moins sur Suravenir) et un loyer à 85% (Suravenir) ? un chiffre éventuel de rendement net net pour le comparer aux autres SCPI en AV ?

Ne vaut il pas mieux prendre cette SCPI en direct ?

Pour les frais et l'amputation de la distribution, je suis d'accord.
Pour la fiscalité, il est permis de s'interroger car la méthode d'imposition des personnes physiques sur les revenus de SCPI étrangères est complexe et non transposable, telle que, aux personnes morales.
[lien réservé abonné]

 

[agra07]

Erreur

 

[ApprentiEpargnant]

Super, maintenant que vous vous êtes compris, serait-il possible de synthétiser vos échanges à l'attention des autres forumeurs (dont moi) qui n'ont pas tout compris ?

Bonjour @Ragondin 49

Le mieux c'est de lire la réponse qui a été faite à la question de départ.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-643189
La deuxième c'est de demander des éclaircissements sur le(s) point(s) que vous n'avez pas compris.

C'est ce que j'ai fait concernant le débat sur les frais d'entrée, résultat @micaum a également bénéficié de la réponse de @ba7872 (merci encore à lui pour sa patience) et vu le nombre de pouces, cela a touché du monde.

Par contre râler parce qu'on n'a pas/rien compris et exiger un tableau récapitulatif, souvent cela ne donne pas l'envie aux concernés d'y passer du temps.

 

[agra07]

Bonsoir @ApprentiEpargnant ,

Pour faire simple, prenons un prix de souscription à 100€ par part. S'il y a 8% de frais de souscription, la valeur de retrait est donc de 92 €.
Si vous investissez 100 €, vous avez donc 1 part, qui ne vaut que 92 € lors de la revente. La différence de 8 € va dans la poche de la société de gestion et n'est donc pas investie dans la SCPI.

Le taux de distribution (TD) des SCPI est exprimé par convention par rapport au prix de souscription. Donc si la SCPI a un taux de distribution de 5%, elle verse donc 5 € par part. Ce qui compte de toute façon, c'est le montant du dividende par part (et c'est bien ce montant que les sociétés de gestion communiquent, le rendement n'est qu'un calcul a posteriori)

Dire qu'on ne subit les "frais d'entrée" que le jour de la revente est une hérésie. Ils ont été payés au moment de l'achat. Lorsque vous regardez votre situation sur l'espace client d'une société de gestion ou d'une AV (hormis chez Generali qui traite les SCPI différemment), vous ne voyez que la valeur de retrait, aucune trace des frais de souscription.
Si on leur disait qu'ils achètent à la valeur de retrait + les frais de souscription, ils auraient sûrement un avis différent...

Pour être complet on peut ajouter que si la SCPI distribue 5% par rapport à sa valeur de part de 100€, ces 5 % deviennent 5,4348% par rapport à sa valeur de retrait de 92€, valeur de retrait inscrite en compte en AV.
Par ailleurs, en AV les frais sont bien déduits dès le départ comme vous l'indiquez mais ils sont généralement inférieurs au taux d'achat en direct (environ 2 points de moins, par exemple 8% en AV au lieu de 10% en direct).

 

[gden]

Ouh là, beaucoup de testostérone dans ce forum ces derniers jours🙁.

J'ai une nouvelle question pour la communauté. Existe-t-il un répertoire centralisé des actifs gérés par les SCPI ? Parce que s'il faut se palucher tous les rapports trimestriels, ça risque d'être bien fastidieux

Déjà par curiosité, mais aussi pour savoir par exemple si ya des actifs dans ma ville ou mon département, si y'en a d'où je suis originaire, là ou je vais me déplacer pour le boulot ou en vacances...

Bonjour
On peut trouver cela ici [lien réservé abonné]

 

[ba7872]

Pour être complet on peut ajouter que si la SCPI distribue 5% par rapport à sa valeur de part de 100€, ces 5 % deviennent 5,4348% par rapport à sa valeur de retrait de 92€, valeur de retrait inscrite en compte en AV.
Par ailleurs, en AV les frais sont bien déduits dès le départ comme vous l'indiquez mais ils sont généralement inférieurs au taux d'achat en direct (environ 2 points de moins, par exemple 8% en AV au lieu de 10% en direct).

Comme je l'ai dit précédemment, quel que soit votre mode de détention (AV/PER, en direct en pleine propriété ou en nue-propriété), la valorisation se fait sur la base de la valeur de retrait.
Exception (il en faut bien une) : Generali en AV valorise à la valeur rachat qui est la valeur de réalisation - x% (1% dans mon cas, mais pas sûr d'avoir la toute dernière valeur de réalisation officielle). Le prix d'achat étant la valeur de réalisation + x%.

 

[ba7872]

Ouh là, beaucoup de testostérone dans ce forum ces derniers jours🙁.

J'ai une nouvelle question pour la communauté. Existe-t-il un répertoire centralisé des actifs gérés par les SCPI ? Parce que s'il faut se palucher tous les rapports trimestriels, ça risque d'être bien fastidieux

Déjà par curiosité, mais aussi pour savoir par exemple si ya des actifs dans ma ville ou mon département, si y'en a d'où je suis originaire, là ou je vais me déplacer pour le boulot ou en vacances...

Bonjour
On peut trouver cela ici [lien réservé abonné]

Sachant que les bulletins trimestriels ne contiennent pas la liste exhaustive des actifs des SCPI (on n'en voit en général qu'une très petite partie dans les paragraphes traitant des achats, relocation, locaux vides, ...).

 

[calimero77]

Bonsoir,
voici un tableau de Louve Invest de la décote / surcote de 45 SCPI :

 

[luluca]

Pas mal Cristal Life.
Et il est possible d'y souscrire en AV ?

 

[Msimmo]

Bon un petit (re)tour du côté de PRIMOPIERRE.

Un fond de remboursement sera mis en place début 2025 - donc des actifs vont être cédés de nouveau ?

En espérant que ce soit moins pire que les 2 dernières ventes de locaux vides semble t il : pour rappel
L'Oréans Plazza, immeuble de bureau de 5 554 m² avait été acheté en décembre 2011 pour 13,15 M€. Il a été revendu 4,00 M€.
L'Immeuble Chartreuse, surface de bureau de 8 142 m² localisé à Fontenay-sous-Bois avait été acheté en décembre 2011 pour 20,30 M€. Il a été revendu 6,89 M€.

La SCPI vient de subir une 3eme baisse (-25%) portant l'ensemble des baisses à -39%.
Digne d'un crash boursier... sauf que là c'est de l'immobilier [de bureaux]

Si je m'attarde sur le site de PRIMOPIERRE : [lien réservé abonné]

Les éléments de souscription indiquent bien le nouveau prix d'achat :

Par contre pour le TRI, on restera sur le TRI 10 ans à fin 2023... de 3,64%

Un peu plus loin on a le droit à un tableau des TD par année d'investissement, lequel bien sur ne montre que des chiffres au dessus de 4%, car le TD ne tient pas compte de la baisse du prix de la part. Quand les détails inutiles rassurent !


Je continue sur le site de gestion d'une de mes AV, et quand je demande la partie SCPI, ils ont comme du mal à avoir des chiffres à jour pour 2024... On notera que là c'est général et concerne toutes les SCPI :

Par honnêteté je souligne que ce disfonctionnement concerne certaines classes d'actifs (dont ETF mais pas SCI).

Maintenant je vais chez Altaprofits, et je choisis une de leur AV / SCPI et SCI, c'est même la performance 2023 qui manque à l'appel :

Ensuite je vais chez Placement direct, un léger mieux j'ai des chiffres :

HEIN que -0,92% sur 1 an pour PRIMOPIERRE ???!! On m'aurait menti ?
Ok on est que le 10 oct, la nouvelle est trop récente - mais alors la précédente baisse de 6,7% du 13fev2024 elle est passée où ?

Et pour LINXEA, on attendra peut-être 2025 pour avoir des nouvelles récentes et à jour, tant pis pour les investisseurs non / mal informés :


Bon heureusement on a des sites comme SCPI LAB, Funds360 et Quantalys - pas parfait à 100% mais sans contexte de bonne qualité et qui se complètent.

Ici un TRI 5 ans (non vérifié) légèrement négatif - j'ai quand même un doute que ce TRI ne doit pas inclure la dernière dévalorisation (au total -39% qui ne sont pas compensés par les dividendes sur 5 ans) ?



Mais mon mot du jour, c'est que depuis quelques temps, j'observe une baisse de la qualité et sincérité de communication sur des placements financier, en particulier les SCI et SCPI.

Bref une sorte de cachez ces chiffres qu'ils ne veulent plus montrer, pourrait être une tendance effective...

Des avis ?