Les SCPI

[calimero77]

Les cgp racontent ça pour faire passer la pillule et car on le visualise bien en revendant et en récupérant moins que la somme investie.
Comme une moins value latente qui se matérialise à la vente...
Mais c'est bidon et dès l'achat votre position indiquera -10%.
Pire toute chose égale par ailleurs, ces 10% de frais permettent d'acheter 10% de part en moins par rapport à une SCPI sans frais et même valeur de retrait.
C'est donc 10% de dividende en moins.

Désolé mais c'est faux, pour un investissement de 1000€ par exemple vous avez un nombre de parts équivalent a 1000€, que la SCPI soit avec frais de souscription ou pas;
et ce que la SCPI vous verse c'est un dividende par nombre de parts, donc votre capital versé travaille bien a 100% dans tout les cas.
Les frais de souscriptions sont valorisés dès le départ mais n'ont rien a voir avec le calcul des dividendes versés.

 

[ba7872]

Donc dans tous les cas, il y a bien 100% du versement ou arbitrage qui génère des loyers.
J'ai vérifié également sur spirica, survenir, corum...

Ça dépend de ce que vous appelez "générer des loyers". Ce qui génère des loyers, ce sont les parts, quel que soit le prix que vous avez payer pour les acquérir.
Les frais d'entrée ou frais de souscription ne sont pas productifs de loyer car c'est de l'argent qui va dans la poche de l'assureur ou de la société de gestion, pas dans la SCPI. Dans le cas des SCPI sans frais d'entrée, 100% de votre investissement va dans la SCPI pour acheter des biens.

 

[Msimmo]

Désolé mais c'est faux, pour un investissement de 1000€ par exemple vous avez un nombre de parts équivalent a 1000€, que la SCPI soit avec frais de souscription ou pas;
et ce que la SCPI vous verse c'est un dividende par nombre de parts, donc votre capital versé travaille bien a 100% dans tout les cas.
Les frais de souscriptions sont valorisés dès le départ mais n'ont rien a voir avec le calcul des dividendes versés.

moi perso j'abandonne ! mais si vous y prenez, la peine, vous verrez des détails plus loin...
On ne peut pas être d'accord avec tout le monde CQFD

 

[ba7872]

Les cgp racontent ça pour faire passer la pillule et car on le visualise bien en revendant et en récupérant moins que la somme investie.
Comme une moins value latente qui se matérialise à la vente...

Mais c'est bidon et dès l'achat votre position indiquera -10%.

Pire toute chose égale par ailleurs, ces 10% de frais permettent d'acheter 10% de part en moins par rapport à une SCPI sans frais et même valeur de retrait.
C'est donc 10% de dividende en moins.

Pas exactement 10% de dividende en moins puisque les frais de gestion sont plus élevés pour les SCPI sans frais d'entrée, toutes choses égales par ailleurs.

Certains diront que les frais de gestion de ces SCPI sans frais sont plus élevés.
Mais ils portent sur les dividendes d'une part et non la somme investie.
D'autre part ça ne se voit pas vraiment sur les TDs effectifs...

Toutes les SCPI sans frais d'entrée sont de nouvelles SCPI qui ont acquis des biens récemment avec un rendement élevé. Il faudra comparer avec les SCPI récentes avec frais d'entrée au bout de 3-4 ans d'existence.
A voir aussi sur le long terme quand apparaîtront de "nouveaux" frais lors des arbitrages, les frais pour travaux, ...

 

[Msimmo]

Pour ceux qui souhaitent approfondir le débat scpi sans frais VS scpi avec frais

=> voilà la réponse de Iroko à la position de Corum
[lien réservé abonné]

C'est forcément orienté, dans le sens inverse de Corum. Donc à regarder avec un peu de recul.

Mais normalement tout y est abordé. L'article date de 2022, certaines hypothèses ont peut être changé, mais le principe reste.

Notamment la différence fondamentale de mettre par rapport à une somme investie de 100,
presque 100 au travail (scpi sans frais par exemple), ou 88 - 90 au travail.
L'impact des frais de gestion, qui ne sont pas sur le montant investi mais les dividendes...

Et là on réalise que partir avec une longueur d'avance ça aide.

 

[ba7872]

Désolé mais c'est faux, pour un investissement de 1000€ par exemple vous avez un nombre de parts équivalent a 1000€, que la SCPI soit avec frais de souscription ou pas;
et ce que la SCPI vous verse c'est un dividende par nombre de parts, donc votre capital versé travaille bien a 100% dans tout les cas.
Les frais de souscriptions sont valorisés dès le départ mais n'ont rien a voir avec le calcul des dividendes versés.

Voir mon explication ci-dessus ([lien réservé abonné]), vous comprendrez peut-être ce que @Msimmo veut dire.

 

[ApprentiEpargnant]

Ça dépend de ce que vous appelez "générer des loyers". Ce qui génère des loyers, ce sont les parts, quel que soit le prix que vous avez payer pour les acquérir.
Les frais d'entrée ou frais de souscription ne sont pas productifs de loyer car c'est de l'argent qui va dans la poche de l'assureur ou de la société de gestion, pas dans la SCPI. Dans le cas des SCPI sans frais d'entrée, 100% de votre investissement va dans la SCPI pour acheter des biens.

Bonsoir @ba7872 ,

Avec 100€ investi dans une SCPI avec 8% de frais d'entrée .
Quel montant de part vais-je obtenir ?
100€ ou 92€?
Si la SCPI verse 5% de dividendes, je vais dans un cas obtenir 5€ et dans l'autre 4.6€.

Si je m'en tiens à la logique je devrais obtenir 92€ de part de un dividende de 4.6€.

Cependant plusieurs membres disent recevoir 5€. Et qu'ils ne subiraient ces "frais d'entrée" seulement le jour où ils reviendront leurs parts (à la valeur de retrait?).

Merci pour votre éclairage.

 

[Msimmo]

puisque les frais de gestion sont plus élevés pour les SCPI sans frais d'entrée, toutes choses égales par ailleurs.

ça dépend lesquelles, et la structure des frais est globalement trop complexe et difficilement comparable comme les mutuelles ! Pas à notre porté honnêtement.

Voir le lien sur iroko [lien réservé abonné]

Sur les frais principaux de gestion (et je suis ok ce ne sont pas les seuls)
CORUM ORIGIN est à 13,20% TTC et IROKO à 14,4% TTC
=> mais il ne faut pas voir ça comme 1,2% de différence qui compense les frais d'entrée sur 10 ans...

Car les frais de gestion s'appliquent sur le dividende (5 à 8% par an), pas sur votre versement !

En plus pour le même montant investi, vous aurez moins de parts (car frais d'entrées) donc moins de dividendes.
Et pour le moment le dividende même ramené sur le prix de retrait (donc on oubli les frais) est plus favorable pour Iroko que CORUM (certes pas le millésime remarquable de Corum ).

Bref le match est moins intuitif et particulièrement complexe à modéliser.

 

[Ragondin 49]

Le mécanisme appliqué par Spirica est spécifique aux AV de Spirica : vous achetez à la valeur de retrait et Spirica ajoute des frais d'entrée.

Dans les AV Generali, c'est encore différent : vous achetez à la valeur de réalisation + x% et vous revendez à la valeur de réalisation - x%

Bon moi j'avoue que je suis complètement largué .

Dois-je comprendre que c'est chaque assureur qui choisit librement sa propre formule ?

Il faudrait alors dans nos comparatifs ajuster nos méthodes de calcul en fonction de chaque AV ?

 

[moietmoi]

Bon moi j'avoue que je suis complètement largué 🤒.

Dois-je comprendre que c'est chaque assureur qui choisit librement sa propre formule 🔀?

Il faudrait alors dans nos comparatifs ajuster nos méthodes de calcul en fonction de chaque AV 😱 ?

Oui.tu as tout compris.
Le tableur de ,@sorcier, permet de la faire.

 

[ba7872]

Bonsoir @ba7872 ,

Avec 100€ investi dans une SCPI avec 8% de frais d'entrée .
Quel montant de part vais-je obtenir ?
100€ ou 92€?
Si la SCPI verse 5% de dividendes, je vais dans un cas obtenir 5€ et dans l'autre 4.6€.

Si je m'en tiens à la logique je devrais obtenir 92€ de part de un dividende de 4.6€.

Cependant plusieurs membres disent recevoir 5€. Et qu'ils ne subiraient ces "frais d'entrée" seulement le jour où ils reviendront leurs parts (à la valeur de retrait?).

Merci pour votre éclairage.

Bonsoir @ApprentiEpargnant ,

Pour faire simple, prenons un prix de souscription à 100€ par part. S'il y a 8% de frais de souscription, la valeur de retrait est donc de 92 €.
Si vous investissez 100 €, vous avez donc 1 part, qui ne vaut que 92 € lors de la revente. La différence de 8 € va dans la poche de la société de gestion et n'est donc pas investie dans la SCPI.

Le taux de distribution (TD) des SCPI est exprimé par convention par rapport au prix de souscription. Donc si la SCPI a un taux de distribution de 5%, elle verse donc 5 € par part. Ce qui compte de toute façon, c'est le montant du dividende par part (et c'est bien ce montant que les sociétés de gestion communiquent, le rendement n'est qu'un calcul a posteriori)

Dire qu'on ne subit les "frais d'entrée" que le jour de la revente est une hérésie. Ils ont été payés au moment de l'achat. Lorsque vous regardez votre situation sur l'espace client d'une société de gestion ou d'une AV (hormis chez Generali qui traite les SCPI différemment), vous ne voyez que la valeur de retrait, aucune trace des frais de souscription.
Si on leur disait qu'ils achètent à la valeur de retrait + les frais de souscription, ils auraient sûrement un avis différent...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir @ApprentiEpargnant ,

Pour faire simple, prenons un prix de souscription à 100€ par part. S'il y a 8% de frais de souscription, la valeur de retrait est donc de 92 €.
Si vous investissez 100 €, vous avez donc 1 part, qui ne vaut que 92 € lors de la revente. La différence de 8 € va dans la poche de la société de gestion et n'est donc pas investie dans la SCPI.

Le taux de distribution (TD) des SCPI est exprimé par convention par rapport au prix de souscription. Donc si la SCPI a un taux de distribution de 5%, elle verse donc 5 € par part. Ce qui compte de toute façon, c'est le montant du dividende par part (et c'est bien ce montant que les sociétés de gestion communiquent, le rendement n'est qu'un calcul a posteriori)

Dire qu'on ne subit les "frais d'entrée" que le jour de la revente est une hérésie. Ils ont été payés au moment de l'achat. Lorsque vous regardez votre situation sur l'espace client d'une société de gestion ou d'une AV (hormis chez Generali qui traite les SCPI différemment), vous ne voyez que la valeur de retrait, aucune trace des frais de souscription.
Si on leur disait qu'ils achètent à la valeur de retrait + les frais de souscription, ils auraient sûrement un avis différent...

Merci pour l'éclaircissement,

On comprend donc qu'il est aisé pour le commun des mortels de croire que la totalité de l'argent investi travaille puisque le dividende reçu est fonction de la part de souscription.
Dans la réalité de votre exemple, seuls 92€ rapportent un dividende qui est ajusté au prix de la part.

C'est très clair (au moins pour moi) maintenant. Merci!

 

[thor]

bonjour

Premier retour de linxea concernant la baisse consécutive des versements pour la SCPI altixia cadence 3 depuis au moins fin juillet (date de mon premier loyer).
Pour rappel, la baisse entre fin juillet et fin sept est de 30% sur les loyers percus (5.21€ / 5.10€ / 4.59€) :

"Bonjour Monsieur,
Nous revenons vers vous suite à votre demande.
Après vérifications nous allons faire une demande à l'assureur car d'après la société de gestion une légère baisse des loyers a eu lieu entre juillet et Aout mais pas entre Aout et Septembre.
Nous reviendrons vers vous dès son retour."

Clairement, c'est pénible, si il faut surveiller tous les mois les versements de loyers...

 

[thor]

(entre temps j'ai doublé ma ligne, je devrais donc toucher environ 2 fois plus fin de ce mois)

 

[luluca]

Ah oui... réponse inquiétante....

bonjour

Premier retour de linxea concernant la baisse consécutive des versements pour la SCPI altixia cadence 3 depuis au moins fin juillet (date de mon premier loyer).
Pour rappel, la baisse entre fin juillet et fin sept est de 30% sur les loyers percus (5.21€ / 5.10€ / 4.59€) :

"Bonjour Monsieur,
Nous revenons vers vous suite à votre demande.
Après vérifications nous allons faire une demande à l'assureur car d'après la société de gestion une légère baisse des loyers a eu lieu entre juillet et Aout mais pas entre Aout et Septembre.
Nous reviendrons vers vous dès son retour."

Clairement, c'est pénible, si il faut surveiller tous les mois les versements de loyers...

 

[micaum]

Bonsoir @ApprentiEpargnant ,

Pour faire simple, prenons un prix de souscription à 100€ par part. S'il y a 8% de frais de souscription, la valeur de retrait est donc de 92 €.
Si vous investissez 100 €, vous avez donc 1 part, qui ne vaut que 92 € lors de la revente. La différence de 8 € va dans la poche de la société de gestion et n'est donc pas investie dans la SCPI.

Le taux de distribution (TD) des SCPI est exprimé par convention par rapport au prix de souscription. Donc si la SCPI a un taux de distribution de 5%, elle verse donc 5 € par part. Ce qui compte de toute façon, c'est le montant du dividende par part (et c'est bien ce montant que les sociétés de gestion communiquent, le rendement n'est qu'un calcul a posteriori)

Dire qu'on ne subit les "frais d'entrée" que le jour de la revente est une hérésie. Ils ont été payés au moment de l'achat. Lorsque vous regardez votre situation sur l'espace client d'une société de gestion ou d'une AV (hormis chez Generali qui traite les SCPI différemment), vous ne voyez que la valeur de retrait, aucune trace des frais de souscription.
Si on leur disait qu'ils achètent à la valeur de retrait + les frais de souscription, ils auraient sûrement un avis différent...

Merci @ba7872 pour ces explications, et je vous prie d'accepter mes excuses.
Grâce à vos éclaircissements, je comprends les différences de gestion des frais de souscription entre les différents assureurs. Et mon erreur de croire que Suravenir ne les perçoit qu'à la sortie.

 

[plop962]

Pour mémoire, Périal pourrait créer une nouvelle SCPI.

Je n'ai-je pas vu l'info sur le forum... mais en effet comme pronostiqué par @Pascal 75 fin septembre, Perial a annoncé le lancement de la SCPI PERIAL Opportunités Territoires avant-hier. Il y a des parts sponsors à 47,50 € (au lieu de 50€ après), minimum 10 parts, versement mensuel et objectif de rendement annuel entre 6 % et 7 %. Je laisse les spécialistes décortiquer s'ils le veulent les frais annoncés dans le communiqué mais il y a 13,2% de frais de souscription.

[lien réservé abonné]

 

[luluca]

13,2% de frais de souscription ! Je passe mon tour.

 

[la marmotte]

Bonsoir @ApprentiEpargnant ,

Pour faire simple, prenons un prix de souscription à 100€ par part. S'il y a 8% de frais de souscription, la valeur de retrait est donc de 92 €.
Si vous investissez 100 €, vous avez donc 1 part, qui ne vaut que 92 € lors de la revente. La différence de 8 € va dans la poche de la société de gestion et n'est donc pas investie dans la SCPI.

Le taux de distribution (TD) des SCPI est exprimé par convention par rapport au prix de souscription. Donc si la SCPI a un taux de distribution de 5%, elle verse donc 5 € par part. Ce qui compte de toute façon, c'est le montant du dividende par part (et c'est bien ce montant que les sociétés de gestion communiquent, le rendement n'est qu'un calcul a posteriori)

Dire qu'on ne subit les "frais d'entrée" que le jour de la revente est une hérésie. Ils ont été payés au moment de l'achat. Lorsque vous regardez votre situation sur l'espace client d'une société de gestion ou d'une AV (hormis chez Generali qui traite les SCPI différemment), vous ne voyez que la valeur de retrait, aucune trace des frais de souscription.
Si on leur disait qu'ils achètent à la valeur de retrait + les frais de souscription, ils auraient sûrement un avis différent...

Ce qui est honnête c'est que le taux de distribution est calculé sur le prix de souscription et non sur le prix de la valeur de retrait. Les SCPI avec des frais d'entrée très forts se pénalisent tout de même dans les classements des SCPI par taux de distribution car leur rendement reel est meilleur qu'annoncé

 

[plop962]

Une autre nouvelle SCPI que je n'avais pas vu encore... Linxea vient d'envoyer un mail pour parler de SCPI Elevation Tertiom, spécialisé DROM-COM, on en avait déjà parlé ici il me semble, mais aussi à propos de SCPI Linaclub.

Un peu de mal à avoir toutes les données, mais c'est 10 parts mini à 190€ par sponsor, 200€ après. TD visé 6,5 à 7% (difficile d'annoncer moins on dirait ?), 4 mois délai de jouissance et dividende mensuel à priori, frais de souscription à 10,80. Ca se veut peu francais et plutot européen, diverisifé mais orienté alternatif.

Petite spécificité que je n'avais jamais vu encore je crois : La taille maximale de la SCPI est limitée pour préserver la stratégie et le rendement. C'est 500 millions d'euros et c'est tout, après la souscription est bloqué. Vous en pensez quoi ?