Les SCPI

[micaum]

Il suffit de lire les bulletins trimestriels.

Merci. Mais j'espérais avoir les versements effectifs sur le T3.

 

[micaum]

Les cgp racontent ça pour faire passer la pillule et car on le visualise bien en revendant et en récupérant moins que la somme investie.
Comme une moins value latente qui se matérialise à la vente...

Mais c'est bidon et dès l'achat votre position indiquera -10%.

Pire toute chose égale par ailleurs, ces 10% de frais permettent d'acheter 10% de part en moins par rapport à une SCPI sans frais et même valeur de retrait.
C'est donc 10% de dividende en moins.

Certains diront que les frais de gestion de ces SCPI sans frais sont plus élevés.
Mais ils portent sur les dividendes d'une part et non la somme investie.
D'autre part ça ne se voit pas vraiment sur les TDs effectifs...

Mais non ! Ce n'est pas la réalité sur le contrat Fortuneo.
Voir mes posts ci-dessus.
Avant d'affirmer de façon péremptoire et agressive des erreurs grossières, il faut faire l'effort de se renseigner.

Au passage, je ne suis pas un fan de ce contrat qui a plein de défauts, notamment frais UC élevé, mais il faut rester objectif.

 

[Msimmo]

Mais non ! Ce n'est pas la réalité sur le contrat Fortuneo.
Voir mes posts ci-dessus.
Avant d'affirmer de façon péremptoire et agressive des erreurs grossières, il faut faire l'effort de se renseigner.

Au passage, je ne suis pas un fan de ce contrat qui a plein de défauts, notamment frais UC élevé, mais il faut rester objectif.

C'était pour moi cette attaque qui est un peu agressive ?

 

[micaum]

C'était pour moi cette attaque qui est un peu agressive ?

Non désolé, c'était pour @ba7872 dont vous relayez le message.

 

[Msimmo]

Absolument pas. Les frais se retrouvent dans la valeur de retrait (180€) qui sert pour la valorisation. Je suis désolé. C'est moi qui ai procédé à l'opération et je certifie les chiffres fournis. Je n'ai eu aucun prélèvement à la souscription sur ce contrat.
Pour être sur d'être bien compris : je compare l'investissement de, disons 10k€, de TE entre suravenir et en direct.
- Sur suravenir : payé 97,5% du prix de souscription. Soit 51,28 parts
- En direct : prélèvement de 10%. Investissement de 9k€. Soit 45 parts.
Pour le même montant. Soit un écart de 13,9% dans le nombre de parts. Les 15% de dividendes prélevés sont presque compensés (sans compter l'absence de délai de jouissance et le placement des dividendes reçus)

Je veux bien qu'on regarde alors ensemble les chiffres, avec recul et calme

Transition Europe est a 200 en prix de souscription, et 180 en prix de retrait ([lien réservé abonné])

Les conditions de Fortuneo sont (Valeur d'achat = 97,5% du prix de souscription de la part soit 195 € (au 31.12.2023)) c'est en effet 97,5% * 200 = 195 EUR par PART
(et je mets de côté les 85% des dividende de suravenir pénalisant)

Si on compare le même investissement de 10,000 EUR :

Soit en direct pour 10,000 EUR vous avez : 50 parts (10k / 200)
En AV fia Fortuneo pour 10,000 EUR vous avez : 51,28 parts (10k / 195)

Et pour une SCPI qui ne pratique pas de frais d'entrée, la comparaison est à faire avec le prix de retrait (180 EUR)
soit pour 10,000 EUR : 55,55 parts (10k/180)

Je pense que votre point est de dire que via la ristourne AVie on économise un peu sur les frais d'entrée de la SCPI
=> C'est vrai (51,28 est mieux que 50)

Mais le point de ba7872 c'est de dire que les frais ont toujours
un impact dés la souscription. Et c'est très vrai malgré le discours des cgp / courtiers
Ici 55,55 est mieux que 50 ou 51,28

 

[luluca]

Faux, pour 1000€ investis sur une SCPI dont le prix est de 200 euros avec 8% de frais de souscription, 920€ serviront à acheter des parts qui peuvent se revendre pour une valeur identique et qui génèrent des dividendes, et 80€ serviront à payer des frais et seront improductifs.

Désolé, mais je suis perdu.
Vous dîtes que les 80 EUR de frais de souscription sont improductifs, ce qui veut dire qu'ils ne génèrent pas d'intérêts.
Or, un autre intervenant a précédemment indiqué l'exact inverse. Il nous a expliqué que si on investi 1000 EUR, les intérêts (loyers) seront calculés sur 1000 EUR, et que les 80 EUR de frais ne seront en réalité que visibles lors du rachat.

Soit je ne comprends rien, soit vous n'êtes pas d'accord sur le calcul. J'espère que c'est le premier point.

 

[micaum]

Je veux bien qu'on regarde alors ensemble les chiffres, avec recul et calme

Transition Europe est a 200 en prix de souscription, et 180 en prix de retrait ([lien réservé abonné])

Les conditions de Fortuneo sont (Valeur d'achat = 97,5% du prix de souscription de la part soit 195 € (au 31.12.2023)) c'est en effet 97,5% * 200 = 195 EUR par PART.

Si on compare le même investissement de 10,000 EUR :

Soit en direct pour 10,000 EUR vous avez : 50 parts (10k / 200)
En AV fia Fortuneo pour 10,000 EUR vous avez : 51,28 parts (10k / 195)

Et pour une SCPI qui ne pratique pas de frais d'entrée, la comparaison est à faire avec le prix de retrait (180 EUR)
soit pour 10,000 EUR : 55,55 parts.

Je pense que votre point est de dire que via la ristourne AVie on économise un peu sur les frais d'entrée de la SCPI
=> C'est vrai (51,28 est mieux que 50)

Mais le point de ba7872 c'est de dire que les frais ont toujours
un impact dés la souscription. Et c'est très vrai malgré le discours des cgp / courtiers
Ici 55,55 est mieux que 50 ou 51,28

Merci. J'ai besoin de précisions sur la souscription de TE en direct.
Je n'ai jamais entendu dire qu'il n'y avait pas de frais de souscription sur TE... ?!
Par analogie, j'ai appliqué le mécanisme que je connais sur Corum : les frais sont prélevés. Et ensuite le montant restant achète les parts au prix de souscription. (au passage c'est le mécanisme appliqué par Spirica)
C'est différent sur TE ?

 

[luluca]

Je veux bien qu'on regarde alors ensemble les chiffres, avec recul et calme

Transition Europe est a 200 en prix de souscription, et 180 en prix de retrait ([lien réservé abonné])

Les conditions de Fortuneo sont (Valeur d'achat = 97,5% du prix de souscription de la part soit 195 € (au 31.12.2023)) c'est en effet 97,5% * 200 = 195 EUR par PART.

Si on compare le même investissement de 10,000 EUR :

Soit en direct pour 10,000 EUR vous avez : 50 parts (10k / 200)
En AV fia Fortuneo pour 10,000 EUR vous avez : 51,28 parts (10k / 195)

Et pour une SCPI qui ne pratique pas de frais d'entrée, la comparaison est à faire avec le prix de retrait (180 EUR)
soit pour 10,000 EUR : 55,55 parts (10k/180)

Je pense que votre point est de dire que via la ristourne AVie on économise un peu sur les frais d'entrée de la SCPI
=> C'est vrai (51,28 est mieux que 50)

Mais le point de ba7872 c'est de dire que les frais ont toujours
un impact dés la souscription. Et c'est très vrai malgré le discours des cgp / courtiers
Ici 55,55 est mieux que 50 ou 51,28

Ok Msimmo, donc conclusion de votre post : le TD est calculé sur la somme réellement versée et non pas sur investissement moins frais de souscription.

 

[Msimmo]

Merci. J'ai besoin de précisions sur la souscription de TE en direct.
Je n'ai jamais entendu dire qu'il n'y avait pas de frais sur TE... ?!
Par analogie, j'ai appliqué le mécanisme que je connais sur Corum : les frais sont prélevés. Et ensuite le montant restant achète les parts au prix de souscription. (au passage c'est le mécanisme appliqué par Spirica)
C'est différent sur TE ?

Sur TE voir [lien réservé abonné],
en direct vous achetez 200 EUR la part et la revendez 180 EUR
(si le prix n'a pas bougé, pas comme primopierre hein)

Ces 20 euros correspondent aux frais de souscription - parfois on peut en récupérer une partie en cash back (ex: Louve Invest et d'autres)

Ok Msimmo, donc conclusion de votre post : le TD est calculé sur la somme réellement versée et non pas sur investissement moins frais de souscription.

Oui c'est la norme de présentation au 1er janvier pour les K variable,
mais le rendement brut/prix de retrait est aussi intéressant. Faudrait que je fasse qq calculs et un post dessus.

 

[micaum]

Sur TE voir [lien réservé abonné],
en direct vous achetez 200 EUR la part et la revendez 180 EUR
(si le prix n'a pas bougé, pas comme primopierre hein)

Ces 20 euros correspondent aux frais de souscription - parfois on peut en récupérer une partie en cash back (ex: Louve Invest et d'autres)


Oui c'est la norme de présentation,
mais le rendement brut/prix de retrait est aussi intéressant. Faudrait que je fasse qq calculs et un post dessus.

OK. Mais ce n'était pas ma question.
Pour moi, (en appliquant la logique habituelle d'application des frais), avec 10K€, ce n'est pas 55,55 parts dont on dispose, mais 0,9x10k€/200 = 45 parts. A comparer aux 51,48 sur Fortuneo
Ce qui fait une certaine différence...

Où est mon erreur ?

 

[Nature]

rah, je suis jaloux, du coup j'ai ajouté un avatar à l'arrache. Il faudra que je l'affine

Essaie de voir ce que donnerait celui-ci :


Et si ok, voici les versions pour la photo de famille de @lebadeil (j'ai mis le drapeau en plus petit sinon cela ne rentrera pas dans la photo de famille) :


Sans drapeau :


Et si le drapeau ne servait pas, je l'ai mis dans la photo de famille en nommant @lebadeil "porte-drapeau" car cela fait la paire avec sa médaille :

 

[Msimmo]

OK. Mais ce n'était pas ma question.
Pour moi, (en appliquant la logique habituelle d'application des frais), avec 10K€, ce n'est pas 55,55 parts dont on dispose, mais 0,9x10k€/200 = 45 parts. A comparer aux 51,48 sur Fortuneo
Ce qui fait une certaine différence...

Où est mon erreur ?

vous appliquez deux fois les frais de 10%, en prenant 10% de 10k et le prix de souscription.

Les 200 euros de souscription versus 180 euros de retrait = c'est justement les frais de souscription (10%)
Sur une scpi sans frais comme iroko : prix souscription = prix retrait = 202 euros

Sur [lien réservé abonné] vous récupérez 3% de cashback
ça peut ressembler à un cadeau, mais c'est une partie de la commission que reçoit le distributeur et il vous en redonne une partie - bref ça montre bien que ces frais de souscriptions sont par nature improductif de "valeur immobilière"

 

[Msimmo]

Or, un autre intervenant a précédemment indiqué l'exact inverse. Il nous a expliqué que si on investi 1000 EUR, les intérêts (loyers) seront calculés sur 1000 EUR, et que les 80 EUR de frais ne seront en réalité que visibles lors du rachat.

Soit je ne comprends rien, soit vous n'êtes pas d'accord sur le calcul. J'espère que c'est le premier point.

Je mets de côté TE qui a été lancé en 2023 en début d'année.

Je prends ACTIVIMMO qui a une année 2023 complète.

Prix souscription = 610, prix de retrait = 545,34 et distribution brutte 2023 = 33,68 eur
Le TD est alors (la part n'a pas changé de prix depuis le 1er janvier):

33,68/610 = 5,52% et c'est bien la valeur affichée

Mais on aurait pu calculer: 33,68/545,34 = 6,17%

C'est un choix conventionnel et d'ailleurs la formule du TD a déjà changé dans le passé [lien réservé abonné]

==========

Ce qu'il faut retenir (scpi capital variable) :

- le TD actuel a pour dénominateur le prix de souscription au 1er janvier
- c'est trés pertinent pour l'investissement sur 1 an (~TRI brut de fiscalité etrg sur 1 an)
- moins sur 20 ans, et on pourrait aussi prendre un autre dénominateur (le prix de retrait, mais là on perd l'effet des frais)
- ce qui compte c'est le dividende en EUR (mais attention aux années incomplètes)
Vous toucherez NB PARTS * DIVIDENDE NET * TAUX DE VERSEMENT (100% en direct, parfois 85% ou 100% en AV)

 

[Jacques Sparreau]

Essaie de voir ce que donnerait celui-ci :
Afficher la pièce jointe 34303

Et si ok, voici les versions pour la photo de famille de @lebadeil (j'ai mis le drapeau en plus petit sinon cela ne rentrera pas dans la photo de famille) :
Afficher la pièce jointe 34305

Sans drapeau :
Afficher la pièce jointe 34306

Et si le drapeau ne servait pas, je l'ai mis dans la photo de famille en nommant @lebadeil "porte-drapeau" car cela fait la paire avec sa médaille :
Afficher la pièce jointe 34308

Haha tu as fait un vrai travail image, alors que je m'était contenté de faire un découpage complètement à l'arrache pour ajouter un effet burlesque. Il me la faut au format portrait aussi.

 

[Deedjo]

Bonjour,
Voici ma modeste contribution pour les personnes assujetties à un TMI de 11%, pour la détention de SCPI en direct vs en AV.
Ici, comparaison avec Iroko sur 8 ans. Léger avantage à la détention en direct.
Il peut y avoir des erreurs, je m'y suis pris à plusieurs fois avec des résultats un peu différents (mais parts en direct souvent gagnantes).



Application de frais de versement chez Garance.

Jai essayé de scinder au mieux les parts françaises et européennes.

Les PS de l'AV ont été calculé pour une sortie des PV dans 8 ans.

 

[ba7872]

Merci. Mais j'espérais avoir les versements effectifs sur le T3.

Les versements du T3 n'ont pas encore eu lieu. Ils auront lieu fin septembre/début octobre comme pour toutes les SCPI à dividende trimestriel.

 

[ba7872]

Merci. J'ai besoin de précisions sur la souscription de TE en direct.
Je n'ai jamais entendu dire qu'il n'y avait pas de frais de souscription sur TE... ?!
Par analogie, j'ai appliqué le mécanisme que je connais sur Corum : les frais sont prélevés. Et ensuite le montant restant achète les parts au prix de souscription. (au passage c'est le mécanisme appliqué par Spirica)
C'est différent sur TE ?

En direct, les SCPI de Corum fonctionne comme Transition Europe (et toutes les SCPI) fonctionnent de la même manière : les frais de souscription sont intégrées dans le prix de souscription, il n'y a aucun prélèvement de frais d'entrée séparément.

Le mécanisme appliqué par Spirica est spécifique aux AV de Spirica : vous achetez à la valeur de retrait et Spirica ajoute des frais d'entrée.
Dans les AV Generali, c'est encore différent : vous achetez à la valeur de réalisation + x% et vous revendez à la valeur de réalisation - x%

 

[ba7872]

Non désolé, c'était pour @ba7872 dont vous relayez le message.

Désolé mais je ne vois pas où j'ai été agressif.
Ça fait de nombreuses années que j'investis en SCPI, que ce soit en AV, en nu-propriété et en pleine propriété (à crédit), dans des SCPI françaises et étrangères. Donc je pense bien connaitre le monde des SCPI. Je me suis contenté de commenter vos affirmations avec des faits et des chiffres factuels car vous semblez ne pas très bien connaitre le fonctionnement des SCPI.

 

[lebadeil]

rah, je suis jaloux, du coup j'ai ajouté un avatar à l'arrache. Il faudra que je l'affine

Hello @Jacques Sparreau
Te voila sur la photo de famille , un extrait ici
@Ragondin 49 a un nouvel avatar debout sur ses pattes arrières
@Ody est restylée , conforme a sa photo de profil

 

[gden]

En direct, les SCPI de Corum fonctionne comme Transition Europe (et toutes les SCPI) fonctionnent de la même manière : les frais de souscription sont intégrées dans le prix de souscription, il n'y a aucun prélèvement de frais d'entrée séparément.

Le mécanisme appliqué par Spirica est spécifique aux AV de Spirica : vous achetez à la valeur de retrait et Spirica ajoute des frais d'entrée.
Dans les AV Generali, c'est encore différent : vous achetez à la valeur de réalisation + x% et vous revendez à la valeur de réalisation - x%

Donc dans tous les cas, il y a bien 100% du versement ou arbitrage qui génère des loyers.
J'ai vérifié également sur spirica, survenir, corum...